Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода
Содержание
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки….4
- Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности недвижимости………………………………………………
……….......................4 - Характеристика и классификация объектов недвижимости……….7
Глава 2. Сравнительный подход. Методы
оценки недвижимости сравнительного подхода……………………………………………………………
2.1. Общая характеристика
сравнительного подхода………………..
2.2.Метод сравнительного анализа продаж……………………………15
2.3.Метод валового рентного мультипликатора………………………17
Заключение……………………………………………………
Список литературы…………………………………
Введение
Данная тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.
Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном. В данной курсовой мы попытаемся раскрыть сущность сравнительного подхода в оценке недвижимости.
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Глава 1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки.
1.1. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности недвижимости
Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчёт об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.
В целях упорядочения взаимодействия
оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят
и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»,
который является основным документом,
регулирующим оценочную деятельность
в нашей стране. Закон об оценочной деятельности
определяет правовые основы регулирования оценочной
В законе об оценочной деятельности приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчёту об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.
В условия проведения оценки
входят федеральные законы, указы, постановления
и распоряжения Президента России и правительств
России и Москвы, приказы различных министерств
и ведомств Российской Федерации. Оценочная
деятельность в нашей стране регулируется
следующими нормативно-правовыми актами:
1. Гражданский кодекс РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 08.04.2000г., с изменениями и дополнениями.
4. «Общероссийский классификатор
основных фондов – ОК 013-94»,
утвержден Постановлением
Стандарты РОО:
1. Стандарт СТО РОО
20-01-96 «Общие понятия и принципы
оценки», принят и введен в
действие постановлением
2.Стандарт СТО РОО 20-06-96
«Классификатор услуг по
3. Стандарт СТО РОО
20-02-96 «Рыночная стоимость как
база оценки», принят и введен
в действие постановлением
4. Стандарт СТО РОО
21-01-98 «Оценка недвижимости»,
Таким образом, оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти, и наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием
для оказания услуг
по оценке.
1.2. Характеристика и классификация объектов недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным
местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Под объектом недвижимости
• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных
на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам
инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного,
транспортного и инженерного обеспечения,
относящиеся к данному объекту
вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными
компонентами недвижимости
составляют нерасторжимое конструктивное
или функциональное целое.
Для целей анализа рынка и
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки
- здания, строения, сооружения
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) Земля:
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
- под жилье (селитебная территория);
- под предприятия
- под предприятия сельского
хозяйства, обороны (нежилая
- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);
- под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
- под дачное и садово-огородное использование;
- под жилую застройку;
- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);
- сельскохозяйственного назначения;
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- участки недр;
- земли резерва, назначение которых не определено.
2) Жильё (жилые здания и помещения):
- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
- индивидуальные и двух-четырех
семейные малоэтажные жилые
- офисные здания и помещения
административно-офисного
- гостиницы, мотели, дома отдыха;
- магазины, торговые центры;
- рестораны, кафе и др. пункты общепита;
- пункты бытового обслуживания, сервиса;
-заводские и фабричные
помещения, здания и
- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
- паркинги, гаражи;
- склады, складские помещения;
- здания правительственных и административных учреждений;
- культурно-оздоровительные,
образовательные, спортивные
- религиозные объекты.
Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.
Виды и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.
- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации.
- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности.
- общественные - находящиеся в собственности общественных объединений.
- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Глава 2. Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода.
2.1. Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости.
Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило, сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
К факторам, ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:
- уникальность оцениваемого объекта;
- закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости обычно является приоритетной;
- недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя;
- кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.
Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок.
Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.
Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:
- передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположения;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- отклонение от целевого использования;
- наличие движимого имущества.
Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости – прикрепленность к земельному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного товара – осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.
Анализ спроса и предложения для оценки рыночной стоимости учитывает, с одной стороны, количество потенциальных пользователей недвижимости конкретного назначения с учетом их покупательной способностей, с другой – все имеющиеся непроданные объекты, а так же объекты находящиеся в стадии реконструкции, проектирования и строительства.
В соответствии с принципом замещение стоимость объекта оценки лимитируется ценой, которую готов заплатить разумный независимый инвестор за аналогичный по полезности и востребованности объект собственности, объективность расчетов сравнительного подхода существенно зависит от активности рынка и качества информации.
Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др. Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.
Состав информации для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом достаточно разносторонний, однако его можно разбить на три основных блока:
- данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения;
- данные о физических и экономических характеристиках объектов – аналогов и их окружения;
- рыночная или ценовая информация об объектах – аналогов;
Ценовая информация - это данные о цене заключенных сделок, а также ценах спроса и предложения на сопоставимые объекты недвижимости. Наиболее надежной является фактическая цена сделки, тем не менее, цена, устанавливаемая продавцом и покупателем на начальном этапе - т.е. до совершения сделки, может использоваться оценщиками при условии ее корректировки на коэффициент, учитывающий изменение ценны в процессе торга между продавцом и покупателем. Дальнейшее использование ценовой информации требует учета таких факторов, как условия финансирования сделки, объем передаваемых прав и ограничений на объект, типичность мотивации сделки и дата ее совершения. Данные о физических и экономических характеристиках оцениваемой недвижимости объектов аналогов и их окружения представлены информацией о местоположении недвижимости, физическом состоянии, соответствии функциональных параметров рыночным требованиям, а также экономическими параметрами. Для эффективного применения сравнительного подхода оценщику необходимо постоянно формировать базу данных, в которой должна системно накапливаться вся информация о сделках с объектами недвижимости. Источниками получения такой информации являются продавцы, покупателей, регистрационная плата, налоговые органы, электронные и печатные периодические издания, риэлтерские и нотариальные конторы, управляющие недвижимостью, и банки. Большая часть информации содержится в электронных и печатных источниках, однако полученная при личных контактах и интервью с продавцами и покупателями, непосредственном знакомстве с документацией по объекту является наиболее ценной.
Собранная информация нуждается в перепроверке и тщательном анализе. Процесс дальнейшего использования ценовой информации требует понимания инвестиционной мотивации покупателя. Например, приобретаемый объект может иметь для покупателя особые предпочтения в местоположении, так как позволяет расширить границы уже имеющего участка. Либо ценность недвижимости заключалась непосредственно в земельном участке, так как физическое состояние расположенных на нем зданий не позволяло их эффективно использовать, а представило, по сути, наличие права на застройку и т.д. В таком случае можно говорить о не типичности действий продавца и покупателя и идентификации цены сделки не как рыночной, а как инвестиционной. Полученная информация должна быть перепроверена и ее точность подтверждена другими источниками прямо или косвенно. Например, если информация о доходах объекта вызывает сомнения, то ее соответствие можно определить на основе анализа аналогичных показателей по сходным объектам недвижимости, причем в данном случае наличие ценовой информации не обязательно. Рыночная цена формируется под воздействием факторов, в разной степени влияющих на ее величину. Для оценки вклада каждого фактора используются методы количественного и качественного анализа. Методы количественного анализа для расчета поправок опираются на математические модели. Методы качественного анализа используются при недостаточности данных для математического расчета поправок, в этом случае оценщик анализирует влияние на цену какого–либо параметра методом прямого анализа рыночных данных и тенденций для принятия необходимого решения.
Внесение поправок – это
процесс моделирования
Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяется видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.
Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:
- Метод сравнительного анализа продаж. Предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену.
- Метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями – методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространения на оцениваемый объект.
2.2. Метод сравнительного анализа продаж
Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведении.
Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:
- Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о купле-продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
- Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов – аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
- Составления списка объектов – аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
- Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога;
- Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.