Сравнительный подход в оценке недвижемости

Введение

 

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен  сделок с аналогичными объектами, скорректированных  на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что  рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия  ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные  права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость  оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера  применения.

Основным условием применения методов  сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка  недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит  оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и  характеристиках объектов аналога  недоступна для оценщика, то использование  сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода  достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

  • - уникальность оцениваемого объекта;
  • -закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной;
  • -недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;
  • -кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

Основу сравнительного подхода  составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов  сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости – прикрепленность к земельному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного товара – осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.

Анализ спросам и предложения  для оценки рыночной стоимости учитывает, с одной стороны, количество потенциальных  пользователей недвижимости конкретного  назначения с учетом их покупательной  способностей, с другой – все имеющиеся непроданные объекты, а так же объекты находящиеся в стадии реконструкции, проектирования и строительства. Замещение. В соответствии с принципом замещение стоимость объекта оценки лимитируется ценой, которую готов заплатить разумный независимый инвестор за аналогичный по полезности и востребованности объект собственности, объективность расчетов сравнительного подхода существенно зависит от активности рынка и качества информации. Внешние факторы. Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др., Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.

 

 

1. Информационное обеспечение сравнительного подхода к оценке недвижимости

 

Состав информации для  оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом достаточно разносторонний, однако его можно  разбить на 3 основных блока:

  1. данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения;
  2. данные о физических и экономических характеристиках объектов – аналогов и их окружения;
  3. рыночная или ценовая информация об объектах – аналогов;

Ценовая информация - это данные о цене заключенных сделок, а также ценах спроса и предложения на сопоставимые объекты недвижимости. Наиболее надежной является фактическая цена сделки, тем не менее цена, устанавливаемая продавцом и покупателем на начальном этапе т.е. до совершения сделки, может использоваться оценщиками при условии ее корректировки на коэффициент, учитывающий изменение ценны в процессе торга между продавцом и покупателем. Дальнейшее использование ценовой информации требует учета таких факторов, как условия финансирования сделки, объем передаваемых прав и ограничений на объект, типичность мотивации сделки и дата ее совершения. Данные о физических и экономических характеристиках оцениваемой недвижимости объектов аналогов и их окружения представлены информацией о местоположении недвижимости, физическом состоянии, соответствии функциональных параметров рыночным требованиям, а также экономическими параметрами. Для эффективного применения сравнительного подхода оценщику необходимо постоянно формировать базу данных, в которой должна системно накапливаться вся информация о сделках с объектами недвижимости. Источниками получения такой информации являются продавцы, покупателей, регистрационная плата, налоговые органы, электронные и печатные периодические издания, риэлтерские и нотариальные конторы, управляющие недвижимостью, и банки. Большая часть информации содержится в электронных и печатных источниках, однако полученная при личных контактах и интервью с продавцами и покупателями, непосредственном знакомстве с документацией по объекту является наиболее ценной.

Собранная информация нуждается  в перепроверке и тщательном анализе. Процесс дальнейшего использования  ценовой информации требует понимания  инвестиционной мотивации покупателя. Например, приобретаемый объект может  иметь для покупателя особые предпочтения в местоположении, так как позволяет  расширить границы уже имеющего участка. Либо ценность недвижимости заключалась  непосредственно в земельном  участке, так как физическое состояние  расположенных на нем зданий не позволяло  их эффективно использовать, а представило, по сути, наличие права на застройку  и т.д. В таком случае можно  говорить о не типичности действий продавца и покупателя и идентификации  цены сделки не как рыночной, а как  инвестиционной. Полученная информация должна быть перепроверена и ее точность подтверждена другими источниками  прямо или косвенно. Например, если информация о доходах объекта  вызывает сомнения, то ее соответствие можно определить на основе анализа  аналогичных показателей по сходным  объектам недвижимости, причем в данном случае наличие ценовой информации не обязательно. Рыночная цена формируется  под воздействием факторов, в разной степени влияющих на ее величину. Для  оценки вклада каждого фактора используются методы количественного и качественного  анализа. Методы количественного анализа  для расчета поправок опираются  на математические модели. Методы качественного  анализа используются при недостаточности  данных для математического расчета  поправок, в этом случае оценщик  анализирует влияние на цену какого–либо параметра методом прямого анализа рыночных данных и тенденций для принятия необходимого решения.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя  методами:

Метод сравнительного анализа  продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных  объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических  и физических параметрах, влияющими  на цену.

Метод соотнесения цены и  дохода, представленный двумя модификациями  – методом валового рентного мультипликатора  и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости  цены аналога от его дохода и ее распространения на оцениваемый  объект.

недвижимость оценка сравнительный

 

 

2. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода

 

2.1 Метод сравнительного анализа продаж

 

Метод сравнительного анализа  продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной  практике. Данное обстоятельство связано  с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности  при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа  продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов – аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов – аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка  недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой  оценщика. В базе данных может накапливаться  информация по ранее оцениваемым  объектам либо аналогам, отобранным для  целей оценки. Кроме того в настоящее  время печатные и электронные  источники регулярно публикуют  обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходно назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

При согласовании скорректированных  цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных  поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

 

2.2 Метод соотнесения цены и дохода

 

Метод соотнесения цены и  дохода основывается на предложении, что  величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и  анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание  для использования усредненных  результатов при оценке конкретного  объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

  • потенциальный валовой доход;
  • действительный валовой доход;
  • чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной  экономической единицы сравнения  при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора  и метод общего коэффициента капитализации  имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

1. Одинаковое назначение  объектов или принадлежность  к одному и тому же сегменту  рынка недвижимости.

2. Сопоставимый вид используемого  дохода:

  • потенциальный валовой доход;
  • действительный валовой доход;
  • чистый операционный доход;
  • денежный поток на собственный капитал;

3. Совпадение времени  поступления дохода:

  • прогнозный годовой доход;
  • фактический доход за последний отчетный год;
  • среднегодовой доход за последние несколько лет;

4. Экономический признак  – незначительное расхождение  величин адекватных доходов.

 

2.3 Метод валового рентного мультипликатора. ( ВРМ )

 

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
  7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср      (1)

 

где Сн - расчетная рыночная стоимость  оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный  валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход  от оцениваемого объекта ВРМср –  валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта  недвижимости; или по формуле:

 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n  (2)

 

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый  доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом  оценки объекта приносящей доход  собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

 

Аналог

Цена продажи

ПВД

1

105 000

35 000

2

96 000

28 000

3

110 000

31 000


 

Рассчитываем средний валовой  рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: ( 105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000 ): 3 = 3, 3257. ВРМ  не корректирует на различия между  объектом оценки и сопоставимыми  аналогами, так как в основу расчета  ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в  которых уже учтены указанные  различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770( тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и  продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми  и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах  и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 

2.4 Метод общего коэффициента  капитализации. ( ОКК )

 

Общий коэффициента капитализации  применяется к чистому операционному  доходу объекта недвижимости. Общий  коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного  сопоставимого аналога к его  цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы  расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация  объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

 

С = ЧОД: ОКК

или С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД  Ц ): i

 

где С – расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;i – число аналогов используемые для оценки.

Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли - продажи предоставлена  следующими сведениями.

 

Аналог

Чистый операционный доход

Рыночная цена

1

230 000

1 150 000

2

260 000

1 200 000

3

270 000

1 500 000


 

Общий коэффициент капитализации  для оцениваемого объекта составит:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет ровна:

Ц= 250 000:0,1989= 1 257 000( тыс. руб. )

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой  и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой  объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов – аналога и использования приемов сравнительного анализа.

 

 

3. Инструменты сравнительного подхода

 

Оценка рыночной стоимости  недвижимости с позиции различных  подходов предполагает использование  принципиально отличающихся приемов  оценки и информации обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого  дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход на воссоздания  земельного участка и здания, аналогичных  оцениваемому, а так же анализе  фактического износа объекта. Сравнительный  подход требует от оценщика следующих  знаний специфических приемов или  инструментов отличающих данный подход остальных:

1) единицы сравнения;

2) элементов сравнения;

Единицы сравнения:

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией  о цене аналога в целом. Эти  данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога  идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения  который может быть либо физическая единица, либо экономическая.

Выбор единицы сравнения  зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения  земли:

цена за 1 га;

цена за сотку;

цена за 1 фронтальный  метр;

цена за 1 м2.

При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения  застроенных участков;

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 м2 площади, предназначенной для сдачи в аренду;

цена за 1 м2.

В некоторых случаях в  качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули; номер, посадочное место, машиноместо.

Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку  в данном случае упрощается процедура  сравнения оцениваемого объекта  с аналогами и отпадает необходимость  корректировки на размер. Влияние  на стоимость оцениваемого объекта  его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе  при переходе от стоимости единицы  сравнения к стоимости объекта  в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения  может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном  подходе. Если размеры объектов существенно  различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как  между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной  зависимости. Известно, что цена квадратного  метра жилой недвижимости в однокомнатных  квартирах отличается от аналогичных  цен в трёхкомнатных квартирах. В таких случаях требуется  внесения поправки на экономический  масштаб объектов.

Элементы сравнения:

Элементы сравнения –  это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

Обычно рассматриваются  следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

  1. передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость;
  2. условия финансирования;
  3. условия продажи;
  4. время продажи;
  5. местоположения;
  6. физические характеристики;
  7. экономические характеристики;
  8. отклонение от целевого использования;
  9. наличие движимого имущество.

Передаваемые права собственности  и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение  оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные  права могут, не совпадать с переданными  имущественные правами, выявленными  по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные  права влияют на цену сделки, анализируемы объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и  заключенными договорами аренды. При  формировании цен аналогов учитывались  условия заключенных договоров  аренды, которые, как правило, фиксируют  доходность объекта. Сравниваемые объекты  могут отличатся по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки.

Второй фактор передаваемые имущественных прав – это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки  ставок арендной платы и других условий  в соответствии с требованиями рынка. Чтобы оценить влияние данного  элемента сравнения, необходимо располагать  информацией о структуре доходов  и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях  поправка на переданные имущественные  права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

Условия финансовой сделки. Цена сделки с объектами – аналогами  учитывает способ финансирования приобретение недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

Финансирования за счет собственных  средств инвестора единым платежом.

  1. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.
  2. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.