Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное
бюджетное образовательное
«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПЕЧАТИ ИМЕНИ ИВАНА ФЕДОРОВА»
Кафедра «Финансы, учет и анализ»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Деньги, кредит, банки»
На тему: «Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека»
Выполнила: студентка группы ДЭБ 4-1
Смирнова К.А.
Научный руководитель:
Яковлев А.В.
МОСКВА 2012
Оглавление
Введение 2
Глава 1. Теоретические основы кредитных операций банков 5
1.1. Сущность, необходимость и роль кредитных операций банков 5
1.2. Классификация кредитных операций, их краткая характеристика 9
1.3. Принципы кредита и виды процентных ставок 14
Глава 2. Ипотека 18
2.1. Ипотека и этапы получения ипотечного кредита 18
2.2. Требования для получения ипотеки 24
2.3. Ипотечное страхование и созаемщики 29
2.4. Штрафные санкции и причины отказа банка 33
2.5. Досрочное погашение ипотеки и ее плюсы и минусы 35
Глава 3. Практический пример по ипотеке 41
Заключение 47
Список использованной литературы 48
Введение
Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют как крупные предприятия и объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры, как государства, правительства, так и отдельные граждане.
Столь высокие оценки кредитно-банковской системы и кредитных операций вызваны следующими параметрами.
Во-первых, тем, что с помощью кредита банки собирают временно свободные денежные капиталы и доходы населения и превращают их из бездействующего в действующий, из праздно лежащего в функционирующий капитал.
Во-вторых, эта деятельность банков приносит реальную пользу всем заинтересованным сторонам.
Вкладчики, будучи конечными кредиторами, получают определённый доход, позволяющий не только уберечь свои сбережения от инфляции, но и иметь ещё определённый "навар". Заёмщики получают доступ к крупным денежным капиталам на достаточно продолжительные сроки с целью реализации своих коммерческих научно-производственных и строительных проектов.
Банки также получают прибыль от этих операций, т.к. они взимают по ссудам более высокие проценты по сравнению с теми, которые выплачивают по вкладам.
В-третьих, осуществляя целенаправленный отбор будущих заёмщиков и предоставляя ссуды только тем из них, кто в состоянии наиболее эффективнее инвестировать полученную ссуду и получить наибольшую отдачу, банки стимулируют внедрение новой техники и технологии, прогрессивные структурные сдвиги в экономике.
В-четвёртых, банки организуют расчёты в стране, заменяют металлические деньги кредитными, наличные расчёты - безналичными, ускоряют оборачиваемость капитала, обеспечивают огромную экономию средств и времени для общества и благодаря этому повышают эффективность экономики.
В-пятых, банки предоставляют своим клиентам множество других нетрадиционных услуг, связанных с управлением ценными бумагами, организацией учёта и консультированием клиентов, что также ведёт к экономии общественного труда и повышению эффективности экономики.
В-шестых, кредитно-банковская система является одним из важнейших инструментов регулирования экономики на макроуровне. Она призвана решать такие имеющие первостепенное значение для развития рыночной экономики задачи как:
-обеспечение стабильности национальной денежной единицы и стабильности цен;
-обеспечение стабильных темпов экономического роста;
-обеспечение занятости;
-равновесие платёжного баланса;
-экологическое равновесие.
Роль кредита в развитии современной экономики настолько важна и многогранна, что вряд ли может быть полностью изложена даже в самой объёмистой фундаментальной работе. Кредитно-банковская система - неотъемлемая часть современной экономики. Её развитие отражает тенденции развития всей экономики страны.
Исходя из вышеизложенного, наиболее актуальным представляется исследование кредитных операций коммерческих банков как комплекса мер по реализации стратегии и тактики в области кредитования.
Главной целью работы является изучение теоретических концепций кредитных операций коммерческого банка и подробное рассмотрение такого вида кредита как ипотека.
Данная цель ставит следующие задачи:
- изучить сущность кредита и классификацию кредитных операций коммерческого банка
- охарактеризовать теоретические принципы кредитного процесса и кредитных операций коммерческих банков
- рассмотреть все этапы получения ипотечного кредита
- проанализировать преимущества и недостатки ипотеки
Глава 1. Теоретические основы кредитных операций банков
Сущность, необходимость и роль кредитных операций банков
Известно, что банки играют огромную роль в экономике любого государства, в том числе за счет осуществления ими кредитных операций. При этом ссуды относятся к числу важнейших видов банковских активов и приносят банкам основную часть доходов. Чтобы понять сущность кредитных операций, необходимо обратится к природе самого кредита.
Термин кредит происходит от латинского creditum – ссуда, долг. Кредит возник из необходимости развития товарно-денежных отношений, а потребность в нем вызвана неравномерностью кругооборота индивидуальных капиталов. Кредит выступает в качестве формы разрешения противоречия между накоплением временно свободных денежных средств у одних экономических субъектов и потребностью в них у других.
Каким же образом происходит осуществление кредитных операций? Банк как посредник аккумулирует временно свободные денежные средства населения и предприятий, формируя ссудный капитал, и предоставляет его во временное распоряжение тем юридическим и физическим лицам, которые испытывают потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на определенных условиях. В результате между банком и различными субъектам устанавливаются кредитные отношения – экономические отношения, выраженные в перераспределении денежных средств на условиях возврата. При их возникновении последние обязаны при наступлении установленных сроков вернуть денежные средства с уплатой за их пользование процентов, дивидендов, комиссионного вознаграждения и т.п.
Кредитные операции являются важнейшей доходообразующей статьей в деятельности российских банков. За счет этого источника формируется основная часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату дивидендов акционерам банка. В то же время кредиты банков служат основным источником пополнения оборотных средств для предприятий реального сектора экономики. Кредитные операции, играя важную роль в развитии и банков и других организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в целом.
Следовательно, в макроэкономическом масштабе значение кредитных операций состоит в том, что посредством их банки превращают временно свободные денежные средства в действующие, стимулируя процесс производства, обращения и потребления. Для банков кредитные операции – это важнейший вид банковской деятельности, приносящий доход. Однако для полного понимания сущности кредитных операций нельзя забывать, что предоставление кредита всегда сопряжено с кредитным риском, который выражается в невозврате суммы основного долга и процентов за него юридическими и физическими лицами.
Как уже было оговорено, мы сосредоточим свое внимание конкретно на ссудных операциях.
В условиях рыночной экономики в целом все операции коммерческого банка можно условно разделить на три основные группы:
• пассивные операции (привлечение средств);
• активные операции (размещение средств);
• активно-пассивные (посреднические, трастовые и пр.) операции
Активные операции – операции, посредством которых банки размещают имеющиеся в их распоряжении ресурсы для получения прибыли и поддержания ликвидности.
Активные операции банка по экономическому содержанию делят на:
• ссудные (учетно-ссудные);
• расчетные;
• кассовые;
• инвестиционные и фондовые;
• гарантийные.
Ссудные операции – операции по предоставлению (выдаче) средств заемщику на началах срочности, возвратности и платности. Ссудные операции, связанные с покупкой (учетом) векселей либо принятием векселей в залог, представляют собой учетные (учетно-ссудные) операции[8. стр. 96].
Полное понимание природы и сути кредитных операций невозможно без рассмотрения элементов кредитной системы в целом.
Кредитование
включает в себя три важнейших
компонента – субъекты, обеспечение
и объекты кредита. В любой
системе эти три базовых
Однако неизбежно появляется еще один элемент системы кредитования – доверие. Он возникает из самого понятия кредит, что с лат. "credo" означает также "верю". В кредите, как известно, две стороны – кредитор и заемщик. Между ними на началах возвратности совершает движение ссужаемая стоимость. Это движение неизбежно порождает отношение доверия между ссудополучателем, который верит, что банк вовремя предоставит кредит в необходимом размере, и ссудодателем, который верит, что заемщик правильно использует кредит, в срок и с уплатой ссудного процента возвратит ему ранее предоставленную ссуду. Кредит как экономическое отношение – это всегда риск, и без доверия здесь он невозможен. Поэтому можно сказать, что доверие, с одной стороны, возникает как необходимый элемент кредитного отношения, с другой – как осознанная позиция двух сторон, имеющая вполне определенное экономическое основание.
Итак, субъектом кредитования с позиции классического банковского дела являются юридические либо физические лица, дееспособные и имеющие материальные или иные гарантии совершать экономические, в том числе кредитные сделки.
Заемщиком при этом может выступить любой субъект собственности, внушающий банку доверие, обладающий определенными материальными и правовыми гарантиями, желающий платить процент за кредит и возвращать его кредитному учреждению. Субъект получения ссуды может быть самого разного уровня, начиная от отдельного частного лица, предприятия, фирмы вплоть до государства.
В узком смысле объект (от лат. objectum - предмет) – это вещь, под которую выдается ссуда и ради которой заключается кредитная сделка. Объект банковского кредитования может быть частным или совокупным. Частным он становится в том случае, если то, "подо что" выдается кредит, обособляется, отделяется от других ссуд. Например, банк может кредитовать у своего клиента отдельно потребности, связанные только с накоплением тары, сырья или готовой продукции. Прямая противоположность частному объекту – совокупный объект, когда кредит выдается под множество объектов, не обособленных друг от друга, а объединенных в один (общий, совокупный) объект.
Ссуда, однако, может выдаваться необязательно на формирование материального объекта. В широком смысле объект выражает не только предмет в его материальном, осязаемом состоянии, но и материальный процесс в целом, который вызывает потребность в ссуде и ради обеспечения непрерывности и ускорения которого заключается кредитная сделка[7, стр. 102].
1.2. Классификация кредитных операций, их краткая характеристика
Почти любой коммерческий банк России осуществляет множество активных, в том числе ссудных операций. Однако виды ссудных операций различны и зависят от множества условий. Мы рассмотрим основные виды ссудных операций, осуществляемых как в России, так и в других странах мира, отметим некоторые их особенности.
Судные операции делятся на группы по следующим критериям (признакам)[7, стр.115]:
• тип заемщика;
• способ обеспечения;
• сроки кредитования;
• характер кругооборота средств;
• назначение (объекты кредитования);
• вид открываемого счета;
• порядок выдачи средств;
• метод погашения ссуды;
• порядок начисления и погашения процентов;
• степень риска;
• вид оформляемых документов и др.
Следовательно, классификация ссуд, выдаваемых банками, может быть проведена по ряду признаков.
По направлениям использования (объектам кредитования) ссуды в нашей стране подразделяют на:
• целевые
кредиты на оплату материальных ценностей
для обеспечения
• нецелевые, например, кредиты на временные нужды.
Опыт стран Восточной Европы и России свидетельствует о том, что по мере развития рыночных отношений и самостоятельности банков в структуре их кредитных вложений могут произойти определенные сдвиги, связанные с появлением новых объектов кредитования, приемов по поддержанию ликвидности банковской деятельности, что, в свою очередь, влияет на организационную структуру коммерческого банка, а также банковской системы в целом.
По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика) различают:
а) в зависимости от типа кредитора:
• банковские ссуды. Данные ссуды предоставляются отдельными банками или банковскими консорциумами (банковскими объединениями).
• ссуды
кредитных организаций
• личные или частные ссуды, то есть суды предоставляемые частными лицами.
• ссуды, предоставляемые
заемщикам предприятиями и
б) по типу заемщика:
• ссуды юридическим лицам, таким как коммерческие организации, некоммерческие, правительственные организации.
• ссуды физическим лицам.
По отраслевому признаку различают ссуды, предоставляемые банками предприятиям промышленности, сельского хозяйства, торговли, транспорта, связи и т. д.
По срокам кредитования ссуды подразделяют на:
• краткосрочные (сроком от одного дня до одного года);
• среднесрочные (сроком от одного года до трех-пяти лет).
• долгосрочные (сроком свыше трех-пяти лет).
Хотелось бы отметить, что данное деление во многих случаях носит условный характер, особенно во времена экономической нестабильности.
По виду открываемого счета бывают разовые ссуды, предоставляемые с отдельных (простых) ссудных счетов или кредитование со специальных ссудных счетов, предусматривающих учет совокупной задолженности клиента перед банком.
По обеспечению выделяют ссуды необеспеченные (бланковые) и обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием). Главная причина, по которой банк требует обеспечения, – риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок и полностью.
По графику
погашения различают ссуды, погашаемые
единовременно и ссуды с
Ссуды с рассрочкой платежа включают:
- ссуды с
равномерным периодическим
- ссуды с
неравномерным периодическим
- ссуды с неравномерным непериодическим погашением.
Возможно также деление ссуд на ссуды с льготным периодом погашения и без льготного периода.
По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:
- ссуды с удержанием процентов в момент предоставления ссуды;
- ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;
- ссуды с
уплатой процентов равными
Существует
также такое понятие как ссуда
с аннуитетным платежом, то есть
погашением основного долга с
одновременной уплатой
По характеру кругооборота средств ссуды делят на:
а) сезонные и несезонные;
б) разовые и возобновляемые (револьверные, ролловерные).
В группу револьверных кредитов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта, контокоррентного кредита и т. д.
Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погашение ссуды и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит ежемесячно равными долями. Кредиты, предоставляемые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Однако они имеют ряд особенностей, что позволяет выделить их в отдельную группу кредитов.
Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком – пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и магазином, который в последующем порядке получает ссуду в банке.
Приведенная классификация условна, так как в банковской практике подчас невозможно выделить тот или иной вид ссуды в чистом виде в соответствии с определенным признаком классификации. Вместе с тем представленная классификация отражает многообразие ссуд, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации, в силу чего ее можно продолжить в зависимости от других признаков.
1.3. Принципы кредита и виды процентных ставок
Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных капиталов.
Основные принципы кредита:
• возвратность;
• срочность;
• платность;
• обеспеченность;
• целевой характер;
• дифференцированность.
Возвратность кредита
Обязательный признак кредита, без него теряется суть кредитования.
Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых средств после завершения их использования заемщиком.
Он находит
свое практическое выражение
в погашении конкретной ссуды
путем перечисления
Срочность кредита
Срочность кредита предполагает, что возвращать заемщику сумму ссуды следует не в любое приемлемое для него время, а в точно определенный срок, установленный кредитным договором. Нарушение срока возврата кредита является для кредитора основанием применить к заемщику экономические санкции в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке предоставление финансовых требований в судебном порядке. Выполнение срока для заемщика — это гарантия получения кредита.
Платность кредита
Платность кредита выражается в том, что банк за предоставленные свои средства во временное пользование заемщику взимает с последнего определенную плату. Принцип платности реализуется банком через процентную политику банка, т.е. плата за кредиты взимается в форме процента, размер которого устанавливается соглашением между кредитором и заемщиком в кредитном договоре. Процентная ставка кредита - своего рода стоимостьткредитных ресурсов банка - обеспечивает возмещение затрат по вкладным операциям и содержание сотрудников, получение прибыли и других расходов банка.
Обеспеченность кредита
Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как ссуды под залог или под финансовые гарантии. Особенно актуален в период общей экономической нестабильности.
Целевой характер кредита
Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.
Дифференцированный характер кредита
Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)[14]
Виды процентных ставок
Кредит с плавающей процентной ставкой - это такой кредит (среднесрочный или долгосрочный), при котором размер процентной ставки не фиксируется на весь период кредитования, а подлежит периодическому пересмотру через согласованные между кредитором и заемщиком промежутки времени в зависимости от складывающейся ситуации на кредитном рынке.
Плавающая процентная ставка = Фиксированная процентная ставка
( базовый процент, т.е. не
+ Плавающий индекс (индекс, который
пересматривается через
Плавающий индекс изменяется, как правило, через каждые 3,6 и 12 месяцев. Таким образом, заемщик каждый раз выплачивает кредит с учетом нового значения плавающего индекса.
Если плавающий индекс идет вверх, то плавающая процентная ставка возрастает, и заемщику приходится платить больше. Если значение плавающего индекса падает, то заемщик может сэкономить на выплате процентов.
Среди преимуществ
и недостатков плавающей
Плюс (+) |
Минус (-) |
Плавающая процентная ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов |
Кредит с плавающей процентной ставкой несет для заемщика серьезный процентный риск, который может выразиться в повышении для него процентной ставки вслед за изменением ситуации на рынке |
Плавающая процентная ставка выгодна для тех клиентов, кто способен прогнозировать основные тенденции экономики и делать из этого соответствующие оперативные выводы, а также для клиентов, планирующих погасить кредит досрочно в короткие сроки |
Получая кредит с плавающей процентной ставкой, особое внимание следует уделять штрафным санкциям за досрочное погашение кредита, поскольку именно эти санкции могут возникнуть при необходимости срочного полного или частичного погашения кредита |
Кредит с фиксированной процентной ставкой - это такой кредит, при котором размер процентной ставки фиксируется на весь период кредитования, т.е. ее размер четко определяется кредитным договором. В настоящее время фиксированная процентная ставка – это наиболее частая разновидность процентной ставки по кредиту.
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон[6, стр.13].
Глава 2. Ипотека
2.1. Ипотека и этапы получения ипотечного кредита
Ипотека — это залог недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства:
1.по кредитному договору;
2.по договору займа;
3.иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Ипотека = Ипотечное кредитование
При ипотечном кредитовании банком выдается кредит на покупку недвижимого имущества, которое и становится предметом залога (либо в залог передается уже имеющееся недвижимое имущество).
Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает гарантию возврата банку выданного ипотечного кредита (т. е. обеспечивает обязательство возврату кредита).
В случае невозврата кредита в установленном ра3, мере и в срок, банк вправе возместить свои затраты путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
ИПОТЕКА | |
Ситуация 1 |
Ситуация 2 |
ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог(обеспечение)недвижимого имущества, уже имеющегося в собственности у клиента (т. е. лица, получающего кредит) |
ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, которого у клиента еще нет, но которое он хочет приобрести, используя деньги банка, который дает клиенту в залог приобретенную им недвижимость |
Это ипотека «под залог недвижимости» |
Это «классическая» ипотека |
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ | |
Это кредиты, выдаваемые банками для строительства нового жилья – (первичный рынок) |
Это кредиты, выдаваемые банками для приобретения уже построенного жилья – (вторичный рынок) |
Договор об ипотеке — соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).