Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

Курсовая работа

Предмет: Статистика финансов

Тема:

Статистический анализ ипотечного кредитования в РФ.

Содержание

Введение 3

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России 5

1.1 Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования 5

1.2 Статистические методы анализа ипотечного кредитования 8

1.3 Правовая основа ипотечного кредитования 10

2. Анализ ипотечного кредитования в России 15

2.1 Виды ипотечного кредитования России 15

2.2 Анализ и динамика ипотечного кредитования за 2009 – 2011 гг в РФ 18

Заключение 32

Список литературы 34

Введение

По данным статистики, более 60 % населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

Цель данной курсовой работы рассмотреть понятие ипотечного кредитования и провести статистический анализ уровня ипотечного кредитования в России с помощью таких показателей объем задолженности по кредитам на приобретение жилья (руб. на душу населения), доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам, рефинансированных АИЖК, в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам (%),индекс доступности приобретения жилья (%),Показатель комплексной оценки развития субъекта РФ.

При написании курсовой были поставлены следующие задачи

1. рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования в России (понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования, статистические методы анализа)

2. Анализ ипотечного кредитования в России

Объектом исследования выступает рынок ипотечного кредитования РФ.

Предмет исследования - статистический анализ ипотечного кредитования в РФ.

В работе был проведен статистический анализ ипотечного кредитования за период 2006-2011 гг.

В работе рассмотрены все виды ипотечного кредитования, их положительные и отрицательные стороны. В любом случае право решения, несомненно, остается за потребителем, поскольку только ему доподлинно известны все особенности его финансового положения и его уровень доверия государственным и частным кредитным организациям.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека представляет собой обременение имущественных прав собственности на объект ликвидной недвижимости. В юридическом обороте термин «ипотека» охватывает два понятия: «ипотека» – как ценная бумага и «ипотека» – как правоотношение. Ипотека, как правоотношение, представляет собой залог недвижимого ликвидного имущества, принадлежащего заемщику на правах собственности с целью получения кредитуемым лицом ипотечного кредитного займа. Как ценная бумага, ипотека подразумевает долговой инструмент – закладную, удостоверяющую права кредитора на недвижимое имущество. По законодательству закладная должна по окончании срока кредитования быть возвращена заемщику.
Понятие и сущность ипотеки должны рассматриваться как способ обеспечения обязательств, при которых предметом залога служит ликвидное недвижимое имущество заемщика. Понятие и сущность ипотеки предусматривает разные формы кредитования: ипотеку жилищного кредитования и смешанную ипотеку. Разница между этими формами кредитования заключается в том, что в качестве обеспечения в первом случае по ипотечному кредитному займу выступает как поручительство, так и залог, а во втором случае – только залог ликвидной недвижимости, принадлежащей заемщику на правах собственности.

При рассмотрении понятия и сущности ипотеки, как особого элемента экономической системы, правильным будет выделить три характерные черты ипотечного кредита. Первой чертой является залог недвижимости, выступающей в роли инструмента привлечения финансовых необходимых ресурсов, требуемых для развития производства. Другой особенностью понятия и сущности ипотеки является ипотечное обеспечение реализации имущественных прав на ликвидные объекты, когда иные формы в данных условиях нецелесообразны. Третьей чертой является создание с помощью ипотечного кредита фиктивного капитала на базе ценных бумаг – оборотных закладных средств, увеличивающих величину образующегося фиктивного капитала.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты в России, можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и частные.

Два банка с государственным участием – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТек Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Финансовый кризис внес свои коррективы в данный список. Из чисто специализированных ипотечных банков на рынке остался только МИА. Остальные либо были поглащены (ГИБ), либо перепрофилировались в универсальные банки (РИБ). На сайте ИпоТек Банка вообще отсутствует слово "ипотека".

• Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банков оказался наиболее стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

• Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и до середины 2010 года выступал сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 2010 года Восточный экспресс банк приобрел 100% долей Городского ипотечного банка у банка "Morgan Stanley". С конца 2010 года Городской ипотечный банк прекратил выдачу ипотечных кредитов и в настоящее время его дейтельность ограничена обслуживанием выданных ипотечных кредитов.

• ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов.

• Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

• Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы, и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

• Флексинвест Банк – первоначально работал в Самаре под названием Волжский Универсальный банк. 21 апреля 2008 года инвестиционный фонд Aurora Russia Limited приобрел 100% акций ОАО «Волжский Универсальный Банк», после чего он стал позиционироваться как специализированный ипотечный банк, предоставляющий кредиты по собственным программам и по стандартам АИЖК. В настоящий момент действует только головной офис банка в Москве.

1.2 Статистические методы анализа ипотечного кредитования

Успешное развитие рынка ипотечного кредитования в целом в России будет невозможным без сглаживания существующих региональных различий и обеспечения равных возможностей для населения по использованию механизмов ипотечного кредитования. С этой целью государство через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно проводить дифференцированную политику по развитию ипотечного кредитования в регионах.

Для того чтобы такая политика была эффективной, необходимо выделить группы регионов со схожими характеристиками развития рынка ипотечных кредитов («кластеры») и для каждого кластера предложить мероприятия по развитию ипотечного кредитования, учитывающие особенности каждого «кластера». Количество «кластеров» должно быть небольшим, т.к. в противном случае резко вырастают затраты на разработку и реализацию дифференцированной политики.

Целесообразным, на наш взгляд, является выделение 4 «кластеров»:

Группа 1. Регионы с высокоразвитым рынком ипотечного кредитования.

Группа 2. Регионы с развитым или активно развивающимся рынком ипотечного кредитования.

Группа 3. Регионы с развивающимся рынком ипотечного кредитования.

Группа 4. Регионы с неразвитым рынком ипотечного кредитования.

Для классификации регионов по степени развития ипотечного кредитования можно применить статистические методы, использующие следующие 4 показателя, доступных в официальной статистике:

· объем задолженности по кредитам на приобретение жилья (руб. на душу населения)

Данный показатель отражает развитость механизмов кредитования населения на цели приобретения жилья на территории субъекта Российской Федерации.

· доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам, рефинансированных АИЖК, в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам (%)

Показатель характеризует, с одной стороны, наличие в субъекте РФ необходимой инфраструктуры для ипотечного кредитования и рефинансирования кредитов, а с другой стороны - степень зависимости объемов ипотечного кредитования на территории субъекта РФ от объемов рефинансирования через АИЖК.

· индекс доступности приобретения жилья (%)

Индекс доступности приобретения жилья отражает возможности средней по размеру семьи и имеющей средние доходы на одного человека приобрести стандартную квартиру площадью 54 кв. м. по средней цене с помощью ипотечного кредита.

· Показатель комплексной оценки развития субъекта РФ

Данный показатель рассчитывается Министерством экономического развития и торговли по всем субъектам РФ.

1.3 Правовая основа ипотечного кредитования

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

2. Анализ ипотечного кредитования в России

2.1 Виды ипотечного кредитования России

Рассмотрим виды ипотечного кредитования на примере Сбербанка России.

Ипотека Сбербанка России объединяет в себе несколько вариантов кредитования, среди которых целевые и нецелевые кредиты. Процентные ставки и другие условия ипотечного кредитования для каждой кредитной программы Сбербанка разные.

Рассмотрим подробнее основные ипотечные программы Сбербанка.

Ипотечный кредит Сбербанка России "В десятку"

валюта: рубли
срок: до 10 лет
ставка: 10%

Кредит выдается на покупку гаража, машинного место или квартиры (на первичном или вторичном рынке).

Ипотека Сбербанка России"Гараж"

валюта: рубли, евро, доллары США
срок: до 30 лет
ставка: 10,1-15,75 %

Выдается на цели приобретения гаража или машинного места.

Ипотечная программа Сбербанка "Загородная недвижимость"

валюта: рубли, евро, доллары
срок: до 30 лет
ставка: 10,1-15,75 %

Выдается на покупку дома, земельного участка, на строительство дома.

Кредитная программа Сбербанка "Ипотека с государственной поддержкой"

валюта: рубли
сумма: до 8 млн. руб.
срок: до 30 лет
ставка: 10,7-14,75 %

На цели покупки квартиры в кредит (на первичном либо вторичном рынке).

Кредитная программа "Приобретение готового жилья"

валюта: рубли, евро, доллары
сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
срок: до 30 лет
ставка: 10,1-15,25 %

На приобретение квартиры на вторичном рынке.

Кредитная программа "Приобретение строящегося жилья"

валюта: рубли, евро, доллары
сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
срок: до 30 лет
ставка: 10,1-15,25 %

На приобретение квартиры в строящемся доме.

Программа "Рефинансирование жилищных кредитов"

валюта: рубли
срок: до 30 лет
ставка: 13-14,75 %

Получение денег на погашение существующего кредита в каком-либо банке.

Ипотечный жилищный кредит "Строительство жилого дома"

валюта: рубли, евро, доллары
сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
срок: до 30 лет
ставка: 10,1-15,25 %

Данный ипотечный кредит Сбербанка России выдается на строительство дома.

Государство со своей стороны поддерживает своих граждан в желании улучшать свои жилищные условия. В России разработаны соответствующие законы, регламентирующие ипотечное кредитование, также существуют государственные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, и открыты социальные программы по ипотеке, например, программа «Доступное жилье». В рамках этого проекта государство субсидирует часть покупки жилья граждан по определенным принципам.

Ипотека – для молодой семьи. Государство предоставляет субсидию на покупку жилья или строительство в размере 35% от стоимости приобретаемой недвижимости плюс не менее 5%, если в семье есть ребенок. Главное условие: в семье один из супругов должен быть не старше 35 лет.
Ипотека без первоначального взноса. Кредит выдается заемщику, приобретающему жилье на вторичном рынке недвижимости, имеющему высокий уровень постоянных доходов и обладающему собственным жильем, которое станет залогом по ипотечному кредитованию.
Социальная ипотека – еще один вид ипотечного кредитования под эгидой государственного проекта. По социальной ипотеке приобретается недвижимость для социально незащищенных слоев населения, тех, кто стоит в очереди на получение жилья по программе «коммерческая ипотека» и тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Главная особенность этого вида ипотеки – льготная стоимость одного квадратного метра жилой площади.
Еще один вид программы «Доступное жилье» – «Строим вместе». Это, по сути, жилищно-накопительный кооператив, в котором жилье строится в рассрочку на средства пайщиков.
Военная ипотека. Субсидируется покупка, и выдаются льготные кредиты для покупки жилья для семей военнослужащих.

2.2 Анализ и динамика ипотечного кредитования за 2009 – 2011 гг в РФ

Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не боятся партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

Для значительного числа российских семей ипотечный кредит - единственное решение жилищного вопроса. Ипотека - один из тех финансовых продуктов, которые несут социальную ценность. Развитие таких продуктов является приоритетом банк «Уралсиб». Именно поэтому он сделал нестандартное для российского ипотечного рынка предложение, снизив процентные ставки как для родителей с детьми, так и для тех, кто их планирует в будущем".

Первой ласточкой, предвещающей возвращения особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. Для VIP - клиентов он предлагает кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода.