Статистическое исследование рынка недвижимости

     СОДЕРЖАНИЕ 
 

 

      ВВЕДЕНИЕ 

     Происходящие  кардинальные изменения в развитии российской экономики и часто  меняющееся налоговое законодательство влияют на постоянно повышающиеся требования к подготовке специалистов по налогообложению.

     Преследуя цели, отличные от целей иных видов  учета, налоговый учет ориентирован на определение налоговой базы по налогу на прибыль за каждый отчетный (налоговый) период, которая формируется не только и не столько под действием сугубо экономических законов, сколько под влиянием фискальной функции налоговой системы.

     В настоящее время под статистикой  понимается:

     - совокупность итоговых сведений, количественно характеризующих различные стороны общественной жизни: производство, распределение и обмен товарами, политику, культуру и т.д.;

     - практическая деятельность по сбору, обработке и анализу количественных данных об общественной жизни и их публикацию;

     Актуальность  данной работы обусловлена тем, что рост экономики России непосредственно связан с расширением капитального строительства..

     Объект  исследования рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга, предмет исследования анализ и прогнозирования рынка  жилой недвижимости.

     Цель  работы провести анализ и прогнозирования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурге.

     В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:

     - охарактеризовать методологическую  базу;

     - на практике показать учет  капитального строительства.

     В работе использованы наработки российских авторов в области статистики, а также статистические данные по капитальному строительству в Санкт-Петербурге.

 

      ГЛАВА 1 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

     1.1 Особенности анализа  рынка жилой недвижимости 

     Строительство как отрасль народного  хозяйства сформировалось лишь после Великой Октябрьской социалистической революции. Именно поэтому в дореволюционной России не было статистики капитального строительства ни как отрасли научных знаний, ни как отрасли практической деятельности. Лишь разрозненные сведения о строительстве объектов основных фондов собирались Центральным статистическим комитетом при министерстве внутренних дел. Полнота и достоверность этих сведений были крайне неудовлетворительными.1

     Статистика  капитального строительства наряду с другими отраслями экономической статистики возникла вместе с образованием социалистического государства. 25 июля 1918 г. декретом Совета народных комиссаров за подписью В. И. Ленина было утверждено «Положение о государственной статистике», послужившее основой для создания Центрального статистического управления (ЦСУ). Однако в период восстановления народного хозяйства страны и становления государственной статистики, т. е. до 30-х годов, статистика капитального строительства не имела организационной самостоятельности. 2

     Характерной особенностью статистической практики 30-х и 40-х годов был ведомственный подход к организации наблюдения, сводки и обработки статистического материала. При такой системе разработка отчетных данных и самих форм по капитальному строительству велась не только органами государственной статистики, но в значительной части в наркоматах и ведомствах СССР. Однако с 1951 г. были введены новые единые формы отчетности для всех строительных организаций страны.

     Новым по форме и содержанию видом статистического  наблюдения в капитальном строительстве и в статистической практике явился регистр строек. В обычном понимании он представляет собой перечень строек с указанием по каждой из них основных признаков и показателей, характеризующих состояние и деятельность за период функционирования ее до отчетной даты. В более углубленном представлении регистр строек в сочетании с автоматизированной системой сбора и обработки статистических данных — это, по существу, комплексная целостная система организации статистической работы на всех ее основных стадиях. А именно регистр строек охватывает получение, обновление, хранение, обработку и выдачу статистических данных.

     Цифровой  массив регистра строек обеспечивает получение сводных данных, справочных таблиц, результатов группировок и решение многих статистических задач на основе ЭВМ. Информационной базой при этом служит автоматизированный банк данных (АБД), в котором в систематизированном виде хранятся данные о каждой стройке в процессе функционирования регистра строек программным обеспечением предусмотрена работа в регламентном режиме, т. е по заранее составленному плану, а также в режиме «запрос-ответ», т. е. выполнение заранее не предусмотренной задачи. 3

     Регистр строек впервые в статистической практике ЦСУ был осуществлен в 1983 г. на базе совокупности строек производственного назначения, по которым представлялся «Отчет о строящихся и реконструируемых предприятиях». Теоретические, методологические и организационные принципы регистра строек были разработаны НИИ ЦСУ и при участии работников управления статистики капитального строительства ЦСУ. На базе регистра строек в ЦСУ и других правительственных органах установлена специальная аппаратура, позволяющая практически незамедлительно получать необходимую первичную или синтезированную статистическую информацию.

     Внедрение в статистическую практику регистра строек дает значительные преимущества перед традиционной формой статистического  наблюдения, сводки и обработки данных. Расширяются возможности использования  комбинационных группировок, корреляционного и регрессионного анализа и таким образом повышается аналитичность статистических данных, позволяющая осуществлять контроль за выполнением планов капитального строительства, придавать ему адресность и предупреждающий характер.

     Статистическое  наблюдение в капитальном строительстве должно обеспечить получение научно обоснованных данных, необходимых для составления текущих и перспективных планов капитальных вложений и строительства, а также для контроля за выполнением планов. Собираемые статистические сведения должны быть достоверными и с полным охватом всей совокупности изучаемых экономических явлений в капитальном строительстве. Эти требования находят отражение в программах наблюдения, инструкциях по заполнению статистических формуляров, а также в руководящих указаниях центральных статистических органов.4

     В капитальном строительстве применялись  различные формы статистического наблюдения, которые имели неодинаковое значение на отдельных исторических этапах развития Советского государства. Начиная с 1917 г. и почти до конца 1930 г. большая часть статистических сведений о капитальном строительстве основывалась на материалах так называемой регистрации строительства. Ее сущность заключалась в том, что каждая стройка регистрировалась в местной статистической организации, для чего заполнялся соответствующий статистический формуляр, в котором указывались название стройки, производственная мощность объектов, сметная стоимость и другие сведения.

     После окончания строительства в этом же бланке указывались дополнительные сведения и вносились изменения в первоначально указанные сведения. Регистрация строительства по своей сути не представляла собой форму текущего или периодического наблюдения, она не имела полного охвата совокупности строек и объектов, а сведения о них были не всегда правильными. Эта форма наблюдения была весьма несовершенной и поэтому не могла удовлетворить запросы статистики капитального строительства. Другая часть сведений о капитальном строительстве собиралась при проведении переписей населения, различных обследований по промышленности, которые, как правило, организовывались отдельными ведомствами и наркоматами.

     Статистическая  отчетность по капитальному строительству систематически совершенствовалась и изменялась в соответствии с задачами и направлениями развития народного хозяйства, его управлением и планированием. В настоящее время эта форма наблюдения достигла высокого уровня организации и практически решает все основные задачи, стоящие перед государственной статистикой. Вместе с введением отчетности в капитальном строительстве был упорядочен первичный учет в строительных организациях и на стройках страны. В дальнейшем проводилась большая работа по унификации первичных учетных документов и их внедрению в практику.

     Готовые объекты (комплексы  объектов) — это конечная продукция строительного производства, представляет собой полностью законченные строительством предприятия, производственные комплексы, очереди и объекты, могущие выполнять предусмотренные проектом функции основных фондов по производству продукции или оказанию услуг.

     Общественное  признание готовый объект получает только после приемки его государственной  приемочной комиссией и ввода  в действие. Именно поэтому данная стадия готовности находит отражение  в учете ввода в действие мощностей и объектов основных фондов генподрядчика и застройщика.

     В строительном производстве в каждый данный момент продукция находится  на разных стадиях готовности в зависимости от объема и состава работ, выполненных с начала возведения объектов. Чтобы правильно определить объем строительной продукции в. этих условиях, необходимо ее учесть на каждой стадии готовности. Для этой цели в статистике и учете избираются лишь отдельные стадии готовности, удовлетворяющие требованиям организации учета строительной продукции, контроля за результатом производственной деятельности, действующего порядка оплаты за строительную продукцию и хозяйственного расчета.

     Формирование  стадий продукции  в строительстве намного сложнее, чем в промышленности, что обусловлено длительностью производственного цикла, индивидуальностью создаваемой продукции, бесцеховой организацией производства и другими особенностями строительства. За основу деления строительной продукции на стадии по степени готовности взято завершение технологии производства всех работ по объекту в целом, этапам или комплексам работ и т. д. Кроме того, принимаются во внимание интересы строительной индустрии в целом и отдельной строительной организации.

     Продукция строительства — это главная и конечная цель строительства, как и другой любой отрасли сферы производства народного хозяйства. Результатом производственной деятельности в строительстве являются производственные мощности, технические комплексы, здания, сооружения и другие объекты, предназначенные для функционирования в качестве основных фондов в различных отраслях экономики, а также для удовлетворения культурно-бытовых нужд населения страны.

     Руководящим центром статистики капитального строительства в настоящее время является Управление статистики капитального строительства ЦСУ и аналогичные органы в ЦСУ нижестоящих уровней.

     В состав управления входят отделы капитального строительства, образованные по отраслевому  и функциональному принципам, например отделы промышленного строительства, жилищного и коммунального строительства, подрядных и проектно-изыскательских работ, методологии и др. В областных, краевых и городских статистических управлениях созданы отделы статистики капитального строительства, осуществляющие частичное методологическое руководство, подготовку статистических сборников, экономико-статистический анализ для партийных и советских органов, и вычислительные центры, запятые собиранием статистических материалов, их контролем, обработкой, группировкой и сводкой данных. Значительное место в статистике капитального строительства занимает ведомственная статистика. В региональные министерства и ведомства включены отделы и секторы, которые выполняют статистическую работу. Общее руководство и контроль за постановкой ведомственной статистики осуществляет ЦСУ. 

     1.2 Виды рынков недвижимости 

     Существует  достаточно большое количество определений  понятия недвижимого имущества, начиная от кратких вариантов, таких  как: «Недвижимость – это все, что прочно связано с землей», - и заканчивая развернутым определением из Гражданского Кодекса РФ, ст. 130:

     «К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     К недвижимости относятся также воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты, а  кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

     Главным признаком недвижимого имущества  является указание на неразрывную связь  понятий «недвижимость» и «земля».

     Недвижимое  имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

     Объект  недвижимости – это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочее.

     Объекты недвижимости предназначены для удовлетворения разнообразных потребностей отдельных людей, предприятий и организаций. Соответственно этому, они отличаются друг от друга по своим качественным и количественным характеристикам (планировке, объему, видам используемых строительных материалов, наилучшему варианту расположения, предъявляемым к ним требованиям санитарного, противопожарного характера и прочее).

     Классификация объектов недвижимости может быть проведена  по разным основаниям, в зависимости  от целей, которые ставятся исследователем. Однако при этом любая классификация должна удовлетворять определенным требованиям.

     Первая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости – это классификация по функциональному назначению объектов недвижимости, то есть в зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных с точки зрения пользователя недвижимости функций - для проживания, для ведения бизнеса с использованием недвижимости, для организации производства и прочее.

     Различные варианты функционального назначения лежат в основе выделения 3-х типов недвижимости, основными среди которых являются жилая, коммерческая и индустриальная (промышленная) недвижимость.

     Жилая недвижимость - объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты - собственности или аренды (найма).

     Коммерческая  недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, а потому должны соответствовать определенным требованиям.

     Индустриальная  недвижимость - объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности.

     Грань между коммерческой и индустриальной недвижимостью достаточна тонка, но главным критерием является здесь  то, влияет ли расположение объекта  на приносимые бизнесом доходы, качество производимой продукции, спрос на производимую продукцию. Объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом с точки зрения его создания, объекты индустриальной недвижимости являются лишь одним (и не основным) из факторов создания дохода.

     Сравнительные характеристики жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости представлены в приложении 1.

     Помимо  указанных типов недвижимости могут  быть также выделены: недвижимость специального назначения (уникальные по своему назначению и статусу объекты - административные здания-символы, церкви и прочее), рекреационная недвижимость (парки, сады отдыха и прочее) и смешанная недвижимость (жилые здания с встроенными помещениями для торговли, услуг и т. д.) .

     Вторая  фундаментальная классификация  объектов недвижимости разделяет ее в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании. В данной классификации принято выделять операционную и инвестиционную недвижимость.

     Операционная  недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и так далее.

     Инвестиционная  недвижимость – недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости .

     Основными особенностями рынка недвижимости являются:

  • В отличии от рынков финансового, товаров и услуг или рабочей силы, он имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости
  • Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
  • Предложение на рынке отличается низкой эластичностью, что объясняется неподвижностью объектов, их уникальностью и ограниченностью земли.
  • Все операции на нем требуют государственной регистрации, что увеличивает долю присутствия государства в процессах регулирования рынка.
  • Для рынка недвижимости характерны длительные сроки экспозиции  (время нахождения объекта на рынке до его продажи), что обусловлено низкой ликвидностью товарной формы недвижимости.
  • Достаточно активную роль на нем играют профессиональные посредники.
  • На рынке недвижимости в большей степени развиты арендные отношения.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.(приложение схема 2). Основными участниками финансирования рынка недвижимости являются федеральные и территориальные органы власти и управления(путем централизованных капитальных вложений в рынок недвижимости, средства на которые выделяют из федерального и территориальных бюджетов), коммерческие банки (в виде банковских кредитов), инвесторы - юридические и физические лица.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению др. показателям (приложение схема 3)

     Имеется три методологических варианта описания структуры рынка недвижимости: объектный, воспроизводственный и институциональный.

     Согласно объектному подходу, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений и в его структуре выделяются следующие сегменты (рынки): рынок земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса).

     При воспроизводственном подходе его структурная организация складывается из трех основных компонентов деятельности участков рынка по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

  • Создание объекта представляет собой строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование,  землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию.
  • Обращение включает в себя продажу, сдачу в аренду, найм, другие имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость.
  • Управление и эксплуатация- это  использование, развитие, обслуживание объектов, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства населенных пунктов.

     Соответственно, образуются три структурно выявленные сферы, составные части (рынки) целостного рынка недвижимости- развития, оборота, управления и эксплуатации.

     При  институциональном подходе структурируются виды деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

     Институциональную структуру рынок приобретает  только на определенном этапе своей  зрелости, когда сформированы основные его институты и они представляют собой взаимосвязанную систему, где обозначена иерархия, определены место, роль и механизмы реализации каждого из них.

     Рассмотрим  подробней рынок жилья: в целом он развит значительно больше, чем другие сегменты. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства и т.д. Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,8 млрд. кв. м. Примерно половина жилья была построена до 1970 года.5

     Потенциально  масштабы этого рынка огромны. Особенно широкие масштабы в России рынок приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

     Рынок жилья включает в себя не только продажу жилья, как объекта рынка, но и продажу жилищных услуг, т.е. рынок аренды жилья. По оценке экспертов  журнала «RWAY» годовой объем  операций на этом рынке составляет около 1,2 млрд.долларов. Стоимость арендной платы на рынке зависит от местоположения, состояния и оборудования жилья, сезонного спроса и др. величина влияния фактора местоположения достигает 65-70% от среднегородского значения размера арендной платы. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры.    

     Таким образом, рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему. 

     1.3 Виды жилой недвижимости 

     На  примере Санкт-Петербурга принято выделять следующие типологические характеристики:

  • Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

       •размещение в наиболее престижных  районах города;

     • принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

     • кирпичные стены;

     • общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

     • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

     • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

     Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

     •размещение на таком расстоянии до города, когда  поездка занимает не более 1 ч.;

     • кирпичные стены;

     • застройка в двух и более уровнях;

     • наличие объектов бытового и инженерного  обслуживания.

  • Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

     • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

     • некоторое снижение требований к  площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

     • наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

     • большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

     Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

  • Типовое жилье. Для него характерно:

     • размещение в любом районе города;

     • соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

     • по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

     Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

  • Жилье низких потребительских качеств