Статистическое исследование рынка недвижимости в России

 

 

 

Кафедра «Экономика, организация производства, управление»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Статистика»

 

Статистическое исследование рынка недвижимости

в России

 

 

 

 

 

 

 

                                                  Выполнила   

Студентка гр. 11 ЭК-1

Бохан Т.В.

Проверила

к.э.н., доц. Новикова А.В.

 

 

 

 

 

Брянск 2013 г. 

 

АННОТАЦИЯ

 

Темой данной курсовой работы является «Статистическое исследование рынка недвижимости в России». Курсовая работа состоит из двух глав.

В первой главе рассматриваются  теоретические основы изучения и анализа рынка недвижимости. Даются основные понятия и система показателей, необходимых для проведения анализа. Представлен обзор текущей ситуации на рынке недвижимости в России и прогноз на ближайшие годы.

Во второй главе проводится комплексный  статистический анализ объекта исследования: группировка данных, расчет относительных и средних величин, показателей вариации, анализ динамики изменения цен на вторичном рынке жилья в РФ, а также проводится корреляционно-регрессионный анализ. Результаты расчетов проиллюстрированы с помощью таблиц и графиков.

В заключении сделан вывод о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости на основе полученных результатов исследования. 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

_{ВВЕДЕНИЕ 4}

_{Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИЗУЧЕНИЯ ЗАНЯТОСТИ НАСЕЛЕНИЯ 6}

_{1.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости 6}

_{1.2. Рынок недвижимости в России 10}

_{1.3. Система показателей рынка недвижимости. 12}

_{1.4. Проблемы российского рынка недвижимости и пути их решения. Прогноз на 2013 год. 15}

_{Глава 2. РАСЧЕТ И АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 21}

_{2.1. Группировка 21}

_{2.2. Расчет относительных величин 22}

_{2.3. Средние величины и показатели вариации 24}

_{2.4. Применение выборочного метода 28}

_{2.5. Расчет показателей динамики и выявление тренда. 29}

_{2.6. Корреляционно-регрессионный анализ 32}

_{ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35}

_{Список используемой литературы 37}

_{Приложения 38}

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Основные направления реформ по построению в России рыночной экономики  сосредоточены на вопросах функционирования финансовой системы государства. Рынок  жилья, являющийся одним из сегментов  финансового рынка, начал развиваться  в начале 90-х годов, разрушив ранее  характерную для нашей страны систему принадлежности недвижимости к государственному сектору.

Реформа жилищной сферы и сопутствующие  ей процессы привели к росту частного сектора в рыночном обороте как нового, так и функционирующего жилого фонда, легализации операций в данной сфере, снятию большинства ограничений по кредитованию строительства и приобретению квартир, участию физических и юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах, различных паевых товариществах, специальных инвестиционных фондах, акционерных обществах.

Переход жилищной сферы на рыночные отношения требует внесения изменений  в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Кроме того, для эффективного управления процессами, происходящими на рынке  жилья как на уровне страны в целом, так и на более мелких уровнях (экономического района, субъекта Российской Федерации, города, района в городе), необходимо учитывать как специфические  черты территориальных рынков, так  и общие тенденции их развития.

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов  рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для  населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Основная составляющая рынка жилья  — это жилищный фонд, под которым  понимается совокупность жилых квартир  и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при  школах и т.п.).

Целью курсовой работы является статистическое изучение рынка недвижимости в регионе.

Задачи курсовой работы:

1. раскрыть основные черты рынка  жилья;

2. определить организацию и механизм  функционирования жилищного рынка;

3. познакомиться с инструментами  статистического наблюдения за  рынком недвижимости;

4. обозначить цели, задачи, этапы  и направления анализа рынка  недвижимости;

5. рассмотреть рынок жилья в  России на сегодняшний день;

Объектом исследования данной курсовой работы является рынок  недвижимости России, предметом –совокупность статистических показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка жилья в России.

 

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИЗУЧЕНИЯ ЗАНЯТОСТИ НАСЕЛЕНИЯ

1. Особенности и закономерности рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования .

Однако более полным будет определение  рынка недвижимости, представляющего  комплекс отношений, связанных как  с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже  существующих.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая  составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

- распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости);

• с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих  субъектов (с удовлетворением  требований кредиторов, в том  числе за счет реализации имущества  собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования,  названия торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход  от владения недвижимостью, не  требующий от получателя предпринимательской  деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и  иных обременении;

- страхование различных форм  и различных операций, в том  числе при кредитовании развития  недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей  прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры  ввиду долгосрочного характера  аренды и длительного срока строительства  конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь  открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования  для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке  недвижимости;

• необходимость использования  информации о сделках, совершаемых  на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних  условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса  и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты объекта  недвижимости, а также затраты  на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

 

2. Рынок недвижимости в России

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Формирование рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли  под ними. Кроме того, до последнего времени развитие рынка недвижимости сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на рынке и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития рынка недвижимости в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения рынка недвижимости многие исследователи относят к середине 1990г., когда Закон "О собственности в СССР" признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г. - с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:

- оценка жилой недвижимости  производится на основе балансовой  стоимости, цены на недвижимость  в несколько раз ниже мировых;

- значительное превышение спроса  над предложением;

- система регистрации сделок  и корпоративные формы деятельности  риелторов не развиты;

- поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

- форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода произошел  резкий рост цен на объекты жилой  недвижимости в 7-8 раз.

Следующий период, который в различных  регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно  назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

- начальный уровень цен достаточно  высокий, но они еще далеки  от мировых цен в городах-аналогах;

- коммерческие цены на первичном  рынке догоняют и перегоняют  цены вторичного рынка на аналогичные  квартиры и стимулируют их  рост;

- поведение продавцов и покупателей  - рыночное: цены выражаются в  долларах, все знают уровень цен  и следят за курсом доллара;

- темпы приватизации жилья,  активность рынка достигают пика  и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано  около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что  в конце переходного периода  происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль государства. Следующий этап развития жилищного рынка - стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений в  сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в  общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие рынка недвижимости было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие рынке недвижимости начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

3. Система показателей  рынка недвижимости.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как: ценовая ситуация на рынке; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка, объем операций на рынке; ликвидность объектов; доступность объектов, состояние платежеспособного спроса; состояние инфраструктуры рынка, его субъектов; состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Для обеспечения комплексности  анализа рынка в ходе мониторинга  рассчитывается определенный набор  показателей (индикаторов) состояния  рынка, характеризующих, например:

ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

активность  рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут  быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь  введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

Относительные (безразмерные):

 а) доли от целого - проценты  или доли единицы (структура  предложения, спроса, сделок, жилого  фонда, цен и т.д.

 б) индексы, характеризующие  изменение абсолютных показателей  во времени:

- темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов

- накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода

- индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую  последовательность действий:

1. анализ и оценка текущего состояния показателей;
2. исследование динамики показателей;
3. совместное исследование динамики различных показателей;
4. исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
5. прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса  на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. Проблемы  российского рынка недвижимости и пути их решения. Прогноз на 2013 год.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно  известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации  и оздоровления в сфере жилищного  строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения  его доступности для населения  у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста  цен на рынке жилья. Почему жилье  в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного  бизнеса, инвесторы и конечные потребители  жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора  Инвестиционной корпорации ВНЛ, который  полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне  менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие  от других отраслей экономики специфика  жилищного строительства состоит  в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение  средств частных инвесторов до момента  получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и  инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

- предоставив застройщикам рассрочку  в выплате доли города на  весь период строительства;

- комбинируя долю города в  натуральном (по площади) и  стоимости выражении;

- кредитуя за счет государственных  целевых программ предприятия  строительной индустрии, а не  инвесторов – покупателей жилья,  что увеличит предложение на  рынке жилья, а не спрос на  него;

- упростив и четко регламентировав  саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся  ситуации с безудержным ростом цен  на новое жилье. Он приводит следующие  цифры: «За последние семь лет  рост себестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента до размера  зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право  аренды, подключение к коммуникациям  и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос  на него ниже; ниже спрос – нет  смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку  издержки строительной компании делятся  не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый  круг».

Население с повышенной боязнью  ожидает изменений на рынке недвижимости в 2013 году. И для этого есть уважительные причины. Экономисты предусматривают, что этот год не будет легким для  рынка недвижимости. Чтобы оценить, как будет выглядеть рынок  недвижимости в 2013 году, были опрошены экономисты значительных исследовательских  компаний из недвижимости. Их прогноз не является весьма оптимистичным: цены на жилье будут и в дальнейшем падать на некоторых рынках, а в большинстве регионов процесс роста цен замедлится, т.е., цены останутся на том же уровне, или даже немного уменьшаться (на процент инфляции). Уменьшение количества продаж приведет к одному этапу спада цен в 2011- 2012 годах. Количество должников будет продолжать возрастать. Даже те, кто будет стараться удержать жилье, понесут потери, поскольку _{стоимость} жилья будет оставаться такой же, или даже низшей, в сравнении с той ценой, за которую это жилье было куплено. Процент на заемы ипотечного кредитования будет дальше возрастать. Обесценение недвижимости, будет продлеваться.