Статистика рынка недвижимости в РФ

 

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

 

 

«Белгородский государственный национальный исследовательский университет» (НИУ «БелГУ»)

 

 

 

 

 

 

Кафедра «Экономика и статистика»

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Статистика»

 

на тему: Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе

 

Студентки дневного отделения 2 курса группы 100908

Гуцу Алисы Юрьевны

 

 

 

Научный руководитель:

                                                           асс. Орлова А.В.

 

 

 

 

 

 

БЕЛГОРОД   2011

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Введение…..................................................................................................................3

 

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости в  современной рыночной экономике

1.1. Экономическое  содержание рынка недвижимости……………………….…7

1.2. Классификация  объектов недвижимости и сегментация  рынка………… 10

1.3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости ……………13

 

Глава 2. Статистическое изучение рынка  недвижимости в регионе

2.1. Основные статистические методы исследованию рынка ………………...16     недвижимости             

2.2. Статистические показатели анализа рынка недвижимости …………….18

 

Глава 3. Статистический анализ рынка недвижимости в регионе (на примере Белгородской области)

3.1. Статистическая  оценка эффективности рынка недвижимости в Белгородской области …………………………………………………………………..21

3.2. Перспективы  развития рынка недвижимости  в регионе………………….30

3.3. Пути решения  проблем рынка недвижимости в регионе…………………..35

 

Заключение………………………………………………………………………...39

 

Список использованной литературы…………………………………………..41

 

Приложения

 

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости актуален был всегда, но особенно в наше время  он принял высшую позицию.  Ведь без  рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и так далее  -  для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.  С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.  Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Актуальность  темы исследования состоит в том, что развитие рыночных отношений в Российской Федерации требует полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. Основная цель реформ рынка недвижимости дать всей российской недвижимости возможность функционировать в рамках единого имущественного комплекса. В условиях кризиса, хронического дефицита местных бюджетов особенно актуальными являются вопросы повышения доходности муниципальных образований. Известно, что основной сбой в доходности территорий происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на недвижимость, в то время как в западной системе налогообложения именно этот вид дохода является основным источником поступления в городские бюджеты. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения).

Несмотря на то, что наиболее развитым и сложившимся сегментом  рынка недвижимости является рынок  жилья, а общий объем сделок на вторичном рынке устойчиво растет, доходность его низка. В среднем  по оценкам общий потенциал налоговых  поступлений от недвижимости используется не более чем на 10-15%. Проект нового Налогового кодекса предусматривает  введение единого налога на недвижимость физических и юридических лиц, который  должен вводиться на отдельных территориях  по решению местных органов власти. При этом методология оценки имущества  для налогообложения по проекту  целиком передается в введение местных  властей.

В решении проблем анализа  рынка недвижимости и его оценки важная роль принадлежит статистическому  анализу, методология которого позволяет  дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления  его развития, повысить достоверность  прогнозов.

Все это обусловило выбор  темы исследования и ее актуальность в научном и практическом плане.

Таким образом, целью  курсовой работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа жилищной ситуации Центрально-Черноземного региона и, в частности, Белгородской области.

Цель курсовой работы определила характер поставленных мною задач.  А именно:

  • провести экономико - статистический анализ жилищной ситуации Центрально-Черноземного региона Российской Федерации;
  • разработать методику прогнозирования основных жилищных индикаторов для определения перспектив развития рынка жилья в регионе;
  • проанализировать статистические данные цены на м2 первичного и вторичного рынка жилья и объемы строительства Центрально-Черноземного региона;
  • дать статистическую оценку эффективности рынка недвижимости Белгородской области и всего региона в целом.

 

Объектом исследования выступает рынок жилья в  Центрально-Черноземном регионе Российской Федерации, в частности, Белгородской области и города Белгорода.

Предмет исследования - совокупность показателей, характеризующих развитие российского жилищного рынка.

В работе были использованы следующие методы научного исследования:

– системный метод, позволивший  провести анализ развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

– методы анализа и синтеза, которые помогли всесторонне  изучить проблемы, сущность и причины  развития недвижимости в Российской Федерации;

– формально–юридический  метод, способствовавший осмыслению нормативно – правового регулирования данного  развития;

 – правовой метод,  позволивший проанализировать законодательство  России, регулирующее поддержку  рынка недвижимости в Российской Федерации.

Эмпирической  базой исследования являются официальные статистические материалы Российской Федерации.

Теоретической основой курсовой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономике и статистике. В качестве исследовательского инструментария использовались многомерные методы исследования зависимостей, методы анализа временных рядов, а также табличные и графические методы представления статистических данных.

Практическая  значимость исследования заключается в том, что работа может служить организационно-методологической основой для анализа в регионе рынка недвижимости.

В работе использовалась программа Microsoft Excel как графический инструмент вычислений.

По  содержанию работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

Во  введении обосновывается актуальность темы исследования, охарактеризованы его цель, объект, предмет, задачи и методы исследования, определена теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты рынка недвижимости в современной рыночной экономике» раскрыта экономическая сущность рынка недвижимости, его классификация и факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

Во  второй главе «Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе» рассмотрены основные статистические методы исследования рынка недвижимости и его статистические показатели.

В третьей главе «Статистический анализ рынка недвижимости в регионе (на примере Белгородской области) » проанализирована оценка эффективности и перспективы развития рынка недвижимости в Белгородской области и Центрально-Черноземного региона.  А также пути решения проблем рынка недвижимости в регионе.

В    заключении   приводятся   основные   выводы   и   предложения по результатам проведенного исследования.

В приложении представлены таблицы, графики, диаграммы, содержащие основные статистические данные, характеризующее данное явление.

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости в современной рыночной экономике

    1. Экономическое содержание рынка недвижимости

 

Связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что  недвижимость - это сегмент финансового  рынка. Недвижимость формирует самостоятельный  рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной  среди других сфер экономики, она  в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных  с собственностью, с государственным  регулированием различных сфер экономики  и общества. Состояние, тенденции  рынка недвижимости зависят от степени  развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет  экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств  недвижимость может различаться  местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической  особенностью региона и т. д. Для  жилой недвижимости важен вид  из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, к месту работы и т. д.

Рассматривая же недвижимость как экономическое благо можно  выделить следующие его функции:

  • предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования;
  • жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
  • земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
  • реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
  • финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
  • товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
  • капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
  • средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

 

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки.

Также не следует забывать, что спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса:

 

   P, цена 


 

 

 

D, спрос

 

Q, объем

 

 

Говоря об операциях с недвижимым имуществом, то можно дать следующее определение:

  Операции с недвижимым имуществом – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель любой сделки –  приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

  • создание новых объектов недвижимости;
  • передачу прав на недвижимость;
  • установление равновесных цен на объекты недвижимости;
  • эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
  • распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
  • инвестирование в недвижимость

 

Выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

  • со сменой собственника:
  • куплю-продажу объектов недвижимости;
  • наследование;
  • дарение;
  • мену;
  • с частичным или полным изменением состава собственников:
  • приватизацию;
  • изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
  • банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
  • без смены собственника:
  • инвестирование в недвижимость;
  • развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
  • залог;
  • аренду и т. д.

 

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.1

 

    1. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

 

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения  и назначения.

Однако определение недвижимости предполагает выделение в его  структуре двух составляющих:

  • естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);
  • искусственные объекты (постройки).

 

 К последней категории  относятся:

 — жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);

 — коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы,  гаражи для аренды, склады, здания  и сооружения, предприятия как  имущественный комплекс);

 — общественные (специальные)  здания и сооружения (больницы, поликлиники,  детские сады, ясли, административные  здания и пр.).

  Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

 — первичное жилье  - место постоянного проживания;

 — вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

 — третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

  Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

 — земли сельскохозяйственного  назначения: перевод земель из  этой категории в другую осуществляется  только по решению субъекта  Федерации. Особо ценные земли  не подлежат приватизации;

 — земли городов  и населенных пунктов;

 — земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения;

 — земли особо охраняемых  территорий: предназначены для оздоровления  людей, массового отдыха и туризма,  а также для историко-культурного  воспитания и эстетического наслаждения;

 — земли лесного  фонда: земли, покрытые лесами  и предоставленные для нужд  лесного хозяйства и местной  промышленности;

 — земли водного  фонда: земли, занятые водоемами,  ледниками, болотами (кроме тундры  и лесотундры), гидротехническими  сооружениями и полосами отвода  при них;

 — земли запаса; служат  резервом и выделяются для  различных целей.

 

Более наглядная укрупненная  классификация объектов недвижимости предоставлена в Приложении 1.

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном  рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный  рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный  рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Также можно рынок недвижимости можно сегментировать:

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому  фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени  готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

 

    1. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

 

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

  1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
  2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
  3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
  4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
  5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
  6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

 

Также можно отнести:

  • экономический рост или перспективы такого роста. Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко;
  • финансовые возможностями для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
  • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

 

Не будем забывать, что  рынок недвижимости также находится  под значительным влиянием: факторов государственного регулирования рынка  недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального  положение и природных условий  в регионе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Статистическое изучение рынка  недвижимости в регионе

2.1.  Основные статистические методы исследованию рынка недвижимости

 

 Вначале, хотелось бы отметить, что совокупность приемов, с помощью которых статистика изучает свой предмет, образует свою методологию. Таким образом, под статистической методологией понимается система приемов, способов и методов, направленных на изучение количественных закономерностей, проявляющихся в структуре, динамике и взаимосвязях социально-экономических явлений.

Вообще статистическое исследование состоит из трех основных стадий:

  • Статистического наблюдения;
  • Первичной обработки, сводки и группировки результатов наблюдения;
  • Анализа полученных сводных материалов.

 

Все эти этапы связаны  между собой; отсутствие одного из них  ведет к разрыву целостности  статистического исследования.

В настоящее время в  статистике имеется большое количество методов, способов и приёмов анализа  статистических данных. При этом понятия  «метод», «способ» и «приём» как  инструментарий анализа не имеют  чёткого разграничения.

В своей курсовой работе я использовала  следующие статистические методы:

  • Метод массовых наблюдений;
  • Метод статистических группировок и таблиц;
  • Метод изучения изменения явления (статистические показатели рядов
  • динамики)
  • Метод сравнения (сопоставление одноимённых показателей)
  • Метод анализа с помощью обобщающих показателей.

 

В методе массовых наблюдений я собрала нужные мне научно-статистические данные о рынке недвижимости в регионе. Эти данные послужили мне исходным материалом для выполнения последующих этапов статистического исследования.

Далее, используя метод  группировки и сводки, полученные результаты изложила в статистических таблицах, являющихся наиболее рациональной, систематизированной, компактной и  наглядной формой представления  массовых данных.

В методе изучения изменения явления я рассмотрела развитие явления в определенные периоды времени.

Затем, не умаляя достоинства уже названных и других неназванных методов статистики, следует признать, что основным приёмом анализа статистических данных является сравнение. Действительно, любой показатель уровня развития явления, изучаемого признака, и так далее сам по себе оказывается недостаточным и должен быть рассмотрен в связи, в сравнении с другим аналогичным или взаимосвязанным показателем, который принимается за масштаб оценки (или, иначе, за базу сравнения). Это позволило мне раскрывать характерные особенности и закономерности изучаемого  явления.

Статистический анализ является заключительной стадией статистического  исследования. В этом методе я применила  обобщающие показатели, такие как: абсолютные, относительные, показатели средних  величин и индексные системы.

Также использовала графические  методы, позволяющие в наглядной  форме представить результаты статистических исследований.

Таким образом, применяя все  вышеперечисленные методы, мне удалось  более подробно проанализировать рынок  недвижимости в регионе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Статистические показатели анализа рынка недвижимости

 

В абсолютных показателях  я использовала натуральную единицу  измерения - квадратный метр (м2) и стоимостную единицу измерения, дающую денежную оценку социально-экономическим процессам и явлениям – рубли (руб.)

Относительные показатели в  работе выразились в виде коэффициентов  и процентов. Также использовались индексы.

Для того, что определить среднюю цену за м2 на первичном и вторичном рынке жилья начиная с 2000 г. по 2009 г. по Белгородской области, я применила формулу степенной - средней арифметической (простой):

,

 где     n- численность совокупности                      (2.1.)

 

Для того, чтобы рассчитать индексы цен за м2 на первичном и вторичном рынке жилья начиная с 2000 г. по 2009 г. по Центрально-Черноземному региону, воспользовалась агрегатной формулой общего индекса цен:

                                                   

,                              (2.2.)            

где p1 – цена отчетного периода;   

p0 – цена базисного периода;   

q1 – количество отчетного периода;

q0 – количество базисного периода.

 

Для вычисления абсолютного  прироста, темпа роста, темпа прироста и абсолютного значения 1% прироста объемов работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», использовала следующие формулы показателей анализа ряда динамики: