Статистика строительства

24

Содержание

Введение

Глава 1. Статистика промышленного и жилого строительства

1.1. Основные понятия и функции жилищного фонда

1.2. Источники и способы финансирования развития рынка жилья

1.3. Основные показатели статистики жилищного фонда

Глава 2. Статистический анализ промышленного и жилищного строительства

2.1. Изучение статистических показателей жилищного строительства в РФ

2.2. Изучение статистических показателей жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Социальная статистика как область науки разрабатывает систему приемов и методов сбора, обработки и анализа числовой информации о социальных явлениях и процессах в обществе.

Социальная статистика как область практической деятельности направлена на выполнение органами государственной статистики и другими организациями работы по сбору и обобщению числовых материалов, характеризующих те или иные социальные процессы

Социальная статистика отличается от других отраслей статистики не только своими особыми предметом и объектом исследования. Ее своеобразие состоит и в особых каналах получения исходной информации, и в применении специальных приемов обработки и обобщения этой информации, и в особых путях практического использования результатов анализа. Все это подтверждает необходимость выделения социальной статистики в качестве отдельного направления учетно-статистических работ, а также как особого направления научных разработок, в рамках которого решаются теоретико-методологические вопросы социальной статистики.

Социальная статистика, как и любая область науки, связана с другими областями знания различными отношениями. Понимание этих отношений способствует более точному определению предмета, объекта и методологии социальной статистики. Наиболее тесными являются связи социальной статистики с другими отраслями статистики, прежде всего с теорией статистики, разрабатывающей обще методическую базу для отраслевых статистик. Единые по своей сущности методические приемы конкретизируются и модифицируются применительно к задачам и условиям анализа социальных явлений и процессов.

При решении любого социально-экономического или политического вопроса трудно обойтись без данных социальной статистики. Это вполне естественно, так как с социальными процессами соприкасаются и взаимодействуют все остальные процессы, протекающие в обществе. Эти связи различны по содержанию, интенсивности, способам реализации, устойчивости и т.д. Соответственно социальная статистика должна иметь много специализированных и тонких подходов к познанию действительности, т. е. иметь достаточно совершенную методическую базу.

Материалы социальной статистики используются на разных уровнях: по стране в целом, по крупным экономико-географическим зонам, административно-территориальным подразделениям (областям, республикам, краям, городам, районам), населенным пунктам, отдельным микрорайонам в городах, предприятиям и другим хозяйственным единицам.

Глава 1. Статистика промышленного и жилого строительства

1.1. Основные понятия и функции жилищного фонда

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, дома ветеранов, интернаты и др.), квартиры, жилые служебные помещения, иные помещения, пригодные для проживания.[1]

Главная функция жилищного фонда - обеспечить человеку благоприятную среду обитания, т.е. благоустроенное жилье необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания полноценной семьи. Среду обитания человека, которая определяет качество жизни члена общества, образует жилище, введенное в организацию коммунального и бытового обслуживания населения.

В обстановке рыночной экономики жилье представляет собой товар длительного пользования. Данный товар провоцирует большой дополнительный спрос (на ковры, мебель, бытовую технику, посуду и т.д.) и активизирует формирование многих сфер экономики. Так как жилье - дорогой товар, то он представляет собой один из главнейших факторов стимулирования сбережений населения, образования инвестиционных ресурсов.

Статистика обязана давать полную и объективную информацию о жилищном фонде и жилищных условиях населения, которая необходима, в частности, для проведения жилищной политики, т.е. разработки государством комплекса мер, направленных на удовлетворение потребностей в жилище. Последнего можно достичь с помощью решения статистикой следующих задач:

1.              предоставление сведений об обеспеченности населения жильем, коммунальным и бытовым обслуживанием; оценка комфортабельности жилища и его состояния (степени изношенности);

2.              выявление материалов о дифференциации жилищных условий разных социальных и демографических групп населения, о различии в жилищных условиях в разных регионах страны, в городах (малых, средних и крупных) и в сельской местности; создание основы для международных сопоставлений жилищных условий;

3.              анализ состояния и движения жилищного фонда, проведения его капитального ремонта;

4.              обеспечение информацией о развитии рынка жилья, о поведении на нем продавцов и покупателей, необходимой, с одной стороны, для развития финансовых институтов, обслуживающих рынок недвижимости, с другой - для разработки социальных гарантий и льгот в жилищной сфере;

5.              отражение взаимосвязей между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления;

6.              определение развития социальной инфраструктуры и оценка эффективности ее функционирования.[2]

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется особой ценностью и общественным значением ее объектов для экономики страны, а также особой ролью недвижимого имущества в социокультурной жизни любого общества. Гражданский кодекс РФ определяет недвижимость (недвижимое имущество) как особый объект гражданских правоотношений:[3] «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».[4] Законом к недвижимым вещам может быть также отнесено и иное имущество, в частности, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В любом обществе недвижимость выступает как объект отношений собственности, характер которых обусловлен существующим в стране социально-экономическим строем. В условиях командно-административной системы управления экономикой объекты недвижимого имущества, как и практически все факторы производственно-хозяйственной деятельности, находились в собственности государства. С переходом к рыночной экономике формируется система частной собственности, что способствует выделению сферы недвижимости в самостоятельный сектор экономики (рынка). Однако здесь следует отметить, что рынок недвижимости обладает некоторыми специфическими особенностями, существенно отличающими его от других секторов рынка. В Гражданском кодексе РФ сказано, что специфика рынка недвижимости определяется той особой ролью, которую недвижимое имущество играет в жизни общества. В связи с этим владение недвижимостью практически всегда связано не только с выгодами, но и с ограничениями, накладываемыми на собственника государством в интересах других лиц, на жизнь и деятельность которых поведение собственника земли, зданий, сооружений и способ использования принадлежащего ему недвижимого имущества оказывают существенное влияние. Таким образом, государство, по существу, выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота. В Гражданском кодексе РФ определено, что характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и большая, нежели в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Другая отличительная особенность рынка недвижимости в основном связана со спецификой недвижимости как товара. Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самого тела недвижимости: уникальность и неповторимость (любой товар на рынке недвижимости обладает индивидуальными характеристиками); стационарность (невозможность перенести объект недвижимости в то место, где спрос на него может быть выше); длительность создания и долговечность.

Указанные характеристики, в свою очередь, в условиях рыночной экономики определяют отличительные черты недвижимости как товара и рынка недвижимости:

-              специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее, что обеспечивает переход недвижимого имущества как товара от одного владельца к другому при сохранении физической неподвижности самого объекта недвижимости;

-              высокий уровень издержек, связанных с проведением сделок (трансакционные издержки). Подобного рода издержки включают в себя не только денежные затраты, связанные с поиском необходимого товара и контрагента сделки и обусловленные ограниченным количеством покупателей и продавцов на рынке недвижимости, но и затраты времени на проведение сделки. Последнее объясняется тем, что между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определенный период (время экспозиции объекта на рынке), который существенно больше, чем время, необходимое для реализации товара на других рынках;

-              более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность недвижимости, обусловленная уникальностью и стационарностью недвижимости;

-              ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма, обусловленная более низкой эластичностью предложения по цене по сравнению с достаточно эластичным спросом.

Однако в условиях российской нестабильной экономики подобное соотношение эластичности спроса и предложения не является характерной чертой рынка недвижимости в силу резкого несоответствия между уровнем доходов населения и уровнем его обеспечения жильем. Такое несоответствие в условиях быстрого роста цен на жилье способно резко увеличить предложение на рынке за счет той части населения города, уровень доходов которой ниже уровня обеспечения жильем и которая использует указанный рост цен для повышения своего благосостояния путем реализации имеющегося в собственности недвижимого имущества. Отсюда происходит резкое увеличение предложения на рынке жилой недвижимости, на которое спрос не может адекватно среагировать в силу низкого уровня платежеспособного спроса в стране. Таким образом, предложение оказывается более эластичным по цене, нежели спрос.

Спрос и предложение на рынке недвижимости взаимодействуют не на уровне экономики в целом, а на уровне отдельного региона. Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга.[5]

Высокий уровень трансакционных издержек, недостаточность информации о состоянии и тенденциях рынка, ограниченные возможности его ценового регулирования и другие приведенные выше особенности операций с недвижимостью, непосредственно вытекающие из специфики самого недвижимого имущества, обусловили появление особой группы бизнесменов - профессиональных участников рынка недвижимости и во многом определили их функции:

-              снижение издержек при операциях с недвижимостью;

-              повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

-              снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;

-              «воссоединение» продавцов и покупателей;

-              обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Деятельность, осуществляемая профессиональными участниками на рынке недвижимости, носит название риэлтерской, которая определяется как осуществляемая на постоянной основе деятельность по оказанию за плату или иное вознаграждение услуг по продаже, выставлению на продажу, обмену, покупке, сдаче в аренду объектов недвижимости или прав на недвижимость для ее последующей продажи без производства значительных улучшений недвижимости с целью получения прибыли. Соответственно, в качестве профессиональных участников рынка выступают риэлтеры, риэлтерские фирмы (агентства недвижимости), функционирующие во всех секторах рынка недвижимости, которые в силу своей специфики развивались и развиваются неравномерно.[6]

1.2. Источники и способы финансирования развития рынка жилья

Для осуществления проектов застройки могут использоваться собственные финансовые средства девелопера (застройщика) и заемные. Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя, например, в Англии - примерно 15%, а в России - до 50%.

Соотношение собственных и заемных средств определяется в основном следующим:

а)              чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер;

б)              чем выгоднее привлечение заемных средств, т.е. чем больше разница между общей ставкой дохода и ставкой процента по кредиту, тем больше привлекается заемных средств.

Возможны следующие варианты привлечения собственных средств для осуществления собственного строительства.

1.              Сочетание краткосрочного кредитования коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечные банки, страховые компании и т.п.).

2.              Ипотечное кредитование. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику.

Техника оформления ипотечных отношений наиболее отработана в США. Они оформляются двумя документами:

-              долговым обязательством;

-              договором об ипотеке (закладной).

Долговым обязательством определен размер кредита, срок, ставка процента, порядок погашения. В закладной определяются условия залога. Такое разделение дает кредитору возможность продавать закладные.

3.              Финансирование инвестиционными институтами (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Обычно это форвардное финансирование, т.е. финансирование с последующим выкупом. Его осуществляет будущий собственник недвижимости.

4.              Финансирование с использованием ценных бумаг. Для осуществления крупных инвестиционных проектов привлекают средства за счет выпуска ценных бумаг.[7]

1.3. Основные показатели статистики жилищного фонда

В практике статистики жилищных условий и коммунального обслуживания населения применяют следующие показатели.

Площадь жилищного фонда определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир (кухонь, передних, внутри-квартирных коридоров, ванных или душевых, туалетов, кладовых, а также мансард, мезонинов, террас, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания).

Площадь жилищ, прибывшая за определенный промежуток времени, подразделяется на прибывшую в результате нового строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые, реконструкции жилых зданий, изменения границ населенных пунктов.

Площадь жилищ, выбывшая за определенный промежуток времени (три года, год), включает в себя площадь, выбывшую по следующим причинам: в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, сноса по ветхости, аварийности, стихийных бедствий, переоборудования жилых зданий, изменения границ населенных пунктов, по другим причинам.[8]

Обобщающим показателем характеристики условий населения является уровень обеспеченности населения жильем, характеризующий количество квадратных метров жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя.[9]

Уровень благоустройства жилищного фонда - удельный вес жилищного фонда (площади жилищного фонда), оборудованного водопроводом, канализацией, центральным отоплением, ваннами (душем), газом, горячим водоснабжением, напольными электроплитами (всеми или отдельными из указанных видами благоустройства) в общем объеме жилищного фонда (на конец года).

Уровень благоустройства населенных пунктов определяется как отношение числа населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), имеющих централизованное водоснабжение и канализацию (т.е. в которых водопроводы и отдельные водопроводные сети отпускают воду населению и на коммунально-бытовые нужды, а канализации осуществляют централизованный отвод сточных вод из жилых домов и коммунально-бытовых предприятий) к общему числу населенных пунктов (на конец года, в процентах).

Уровень возмещения населением затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг исчисляется отнесением стоимости жилищных и коммунальных услуг к фактическому размеру возмещения населением затрат по предоставлению жилищных и коммунальных услуг. Для оценки хода реформы жилищно-коммунального хозяйства этот показатель сопоставляется с федеральным стандартом (нормативом), который устанавливается как определенный процент от стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в целом по всем видам этих услуг.[10]

Для оценки движения жилищного фонда России первостепенное значение имеет изучение ввода жилья в стране. Систем показателей ввода жилья включает следующие:

-              общую площадь введенных в действие предприятиями всех форм собственности жилых домов;

-              количество построенных квартир;

-              средний размер квартир, построенных предприятиями всех форм собственности;

-              количество квартир, построенных населением за свой счет;

-              средний размер квартир, построенных населением за свой счет;

-              ввод в действие индивидуальных жилых домов;

-              общую площадь введенных индивидуальных жилых домов.

Для оценки качества жилищного фонда используется распределение вводимых домов по характеру строительства (новое строительство или реконструкция), уровню комфортности, этажности и материалу стен и фундаментов.

Одна из первостепенных задач жилищной политики - обеспечение соответствия состава и структуры нового жилого фонда демографическим характеристикам населения, потребностям населения в улучшении жилищных условий, изменяющимся потребностям в уровне комфортности жилья и т.д. Поэтому информация об объеме, составе, структуре и движении жилищного фонда должна изучаться совместно с данными о жилищных условиях населения.[11]

Для проведения жилищно-коммунальных реформ и обеспечения достойного уровня жизни населения имеют особое значение показатели обслуживания и финансирования жилищного фонда. К показателям данной группы относятся:

-              удельный вес расходов на содержание жилищного фондаи коммунальные услуги в общей величине расходов бюджета административной единицы;

-              количество семей, которые получают субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг;

-              то же, в процентах к общему количеству семей, проживающих на данной территории;

-              удельный вес расходов на содержание жилищного фонда в общей сумме расходов населения;

-              удельный вес личных расходов населения по содержанию жилья в общей стоимости предоставления жилищных услуг;

-              индексы стоимости жилищных услуг.

В целом можно рассматривать два вероятных направления жилищной политики: либеральное и патерналистское (от лат. paternus — «отцовский, отеческий»). При либеральном направлении жилищной политики жилье предоставляется главным образом как товар длительного пользования и в центре внимания оказываются рынок жилья, его состояние, факторы, влияющие на его развитие, социальная помощь отодвигается на второй план. При патерналистском направлении жилье рассматривается не как товар, а как главнейшее социальное благо, обеспечение им происходит за счет государственного бюджета и средств предприятий и бесплатного распределения среди населения. В данном случае квартирная плата покрывает лишь небольшую часть расходов государства на содержание жилищного фонда. Данное направление жилищной политики находило свою дорогу в жизнь в социалистических странах, где квартплата компенсировала лишь около 1/3 расходов на содержание жилья, дотации на жилье поступали из госбюджета.

В развитых странах либеральное направление жилищной политики не выражается в чистом виде: обычно в условиях действия рыночных отношений вводятся меры по ограничению квартирной (арендной) платы; имеются система пособий и льгот по оплате жилья, льготные кредиты и субсидии на приобретение жилья, льготы по налогам на недвижимость; осуществляется строительство дешевого муниципального жилья с низкой квартплатой, содержание которого датируется местными органами власти или государством, а на приобретение выделяются льготные кредиты. Программы, направленные на строительство и введение в эксплуатацию недорогого жилья и льгот на его покупку, пользуются достаточно большой популярностью в странах Европы, таких, например, как Франция или Швеция.

Метаморфоза жилищно-коммунального хозяйства в безубыточный сектор экономики возможна только за счет абсолютного покрытия издержек жилищно-коммунальной сферы соответствующими платежами населения. В рамках жилищно-коммунальной реформы немалое значение имеет программа жилищных субсидий (компенсаций) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Предельно допустимый расход семьи на оплату жилья выступает как новый для нашей страны социальный стандарт. Его принятие обозначает проведение политики социальной защиты в жилищно-коммунальной области малообеспеченных граждан. Введенная система субсидий является заявительной, т.е. для ее оформления заявитель обязан документально подтвердить все виды получаемых доходов. Право на получение субсидий обязательно должно периодически подтверждаться в ходе переаттестаций (обычно один раз в полгода). Согласно с осуществляемой жилищно-коммунальной реформой увеличиваются ставки оплаты жилья и тарифы за коммунальные услуги. При отсутствии отчетливой установки роста реальных денежных доходов населения рост оплаты жилья и коммунальных услуг создает трудности среднеобеспеченным слоям населения, которые не могут рассчитывать на субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг.

С развитием рыночных отношений, возможно, будут усиливаться отличия в жилищных условиях населения, в большей степени под воздействием роста квартирной платы и влияния последней на обеспеченность жильем. Данный процесс может быть найден количественно с помощью измерения взаимосвязи между уровнем оплаты жилья и обеспеченностью жильем, а также методами многомерной классификации домохозяйств на основе следующих признаков:

-              уровень обеспеченности жильем;

-              размер душевого денежного дохода;

-              социально-профессиональная группа экономически активных членов домохозяйства;

-              число иждивенцев, или коэффициент семейной нагрузки, и т.д.

Жилищная политика обязана включать организацию помощи на содержание и ремонт жилья семьям, нуждающимся в ней.

Статистика играет центральную роль по обнаружению дифференциации жилищных условий населения, нахождению категорий жителей, нуждающихся в поддержке из средств бюджета. Но в то же время плата за содержание жилья для всех жильцов должна поэтапно увеличиваться до уровня, когда будут полностью покрываться расходы параллельно с соответствующим увеличением прямых целевых социальных выплат установленным группам. В будущем вероятен полный вывод содержания жилого фонда из-под контроля региональных властей, прекращение прямого субсидирования организаций, которые занимаются ремонтом и содержанием жилья, увеличение прямых выплат менее обеспеченным категориям и пенсионерам из-за роста расходов на содержание и ремонт жилья, создание специального регионального фонда реконструкции и содержания жилья.

Тарифы за коммунальные услуги обязаны базироваться на законах ценообразования в условиях нормальных монополий, которыми в РФ являются газо-, водо-, энергоснабжение и т.д. Вероятно воздействие на тарифы и некоторой структурной перестройки путем выделения из естественных монополий отдельных элементов с целью развития конкуренции, тормозящей рост тарифов, акционирования некоторых коммунальных служб с утверждением четкого контроля за их работой. Наиболее значительной функцией коммунальных служб становятся утилизация и переработка бытовых отходов, уборка территорий и лестничных клеток, организация погребений. Так, в бюджетах городов Германии финансирование этих видов деятельности составляет в среднем 12%. Сведения о результатах деятельности коммунальных служб содержатся в представляемой ими отчетности.

Необходимо, чтобы была организация обеспечения сведениями по регионам и муниципалитетам для решения задач обслуживания и финансирования жилищного фонда.

Статистика обязана отражать развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда, создание истинных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.[12]

Глава 2. Статистический анализ промышленного и жилищного строительства

2.1. Изучение статистических показателей жилищного строительства в РФ

Рассмотрим динамику ввода в действие жилых домов в Российской Федерации. Данные о вводе в действие жилых домов представлены в таблице 2.1.

Ввод в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади[13]

Таблица 2.1.