Статистико-экономический анализ рынка жилья Кировского района г.Перми

                                                Введение 

   Рынок Российской недвижимости - один из динамично  развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его  сегментом можно считать рынок  квартир.

   На  сегодняшний день очень остро  стоит задача найти экономико-математический метод расчета стоимости кв. м  общей площади квартир, продаваемых  на жилищном рынке, а также выявить  и научно обосновать влияние экономических  факторов на цену жилья.

   В Перми рынок жилья начал формироваться  довольно недавно, но он, все-таки, в  процессе функционирования накопил  некоторый опыт. Сложились определенные условия и выявились отдельные  закономерности. Поэтому именно Пермский жилищный рынок был выбран в качестве объекта исследования. Особенно важен  расчет кв. м для той части квартир, которые представлены к продаже  на вторичном рынке жилья Перми. Поэтому в работе анализировался вторичный рынок квартир. [2, c.7]

   Успешное  решение этой задачи в новых условиях формирования рыночной экономики в  нашей стране связано с дальнейшем совершенствованием рынка квартир  и приобретением им более цивилизованных форм для дальнейшего успешного  функционирования.

   Цель  и задача исследования. Целью работы является комплексный статистический  анализ вторичного рынка жилья в Кировском районе города Перми, а также методика оценки стоимости пермских квартир.

   Цель  работы ограничила круг и обусловила характер поставленных и решенных мной задач:

   • провести комплексный экономико-статистический анализ развития пермского вторичного рынка жилья и выявить основные тенденции и закономерности функционирования и дальнейшего развития данного  рынка в г. Перми;

   • изучить условия и факторы  формирования цен на жилье, на основе которых можно охарактеризовать степень развитости рынка жилых  помещений в Перми;

   Объектом  исследования является пермский вторичный рынок квартир - основной сегмент жилищного рынка. Без него сейчас уже трудно представить в целом рыночную экономику, т.к. вторичный рынок квартир занял прочную позицию в Российской экономике, оказывая влияние на развитие большинства экономических процессов в нашей стране.

   Предметом данного исследования является динамика цены на кв. м общей площади пермских квартир в зависимости от основных количественных и качественных показателей с учетом их взаимосвязи.

   Во  введении обосновывается актуальность выбранной теме, сформулированы цель и задачи проведенного исследования, определена практическая значимость результатов  работы.

   В первой главе «Статистика рынка  жилья», дается характеристика объекта  и предмета исследования, рассматриваются  вопросы конъюнктуры рынка недвижимости, определяются основные направления  изучения составных частей рынка  Пермских квартир.

   Во  второй главе  «Характеристика   рынка жилья Кировского района г.Перми», рассматриваются определяются факторы формирования цен на Пермскую недвижимость, разрабатывается система статистических показателей рынка квартир.

   В третьей главе  «Анализ стоимости  жилья Кировского района г.Перми», на основе статистической сводки и группировки, вариационного, корреляционного и  индексного анализа была получена модель расчета рыночной стоимости московских квартир и выявлены основные качественные и количественные показатели, наиболее влияющие на рыночную цену жилья.

   В заключении, на базе проведенного исследования изложены общие результаты работы, сделаны теоретические и практические выводы.

                                 1. Статистика рынка жилья

1.1 Характеристика  рынка жилья в России.

     По  данным Госстроя России на конец 2008 г. из всего «воспроизводимого жилищного  имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир  в России 56 миллионов. На каждого  гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

     Общая потребность населения России в  жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2008 г.). Потребность в строительстве  жилья составляет 46,1% от существующего  жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.

     Создана основная правовая и институциональная  база рынка жилья (69,5% жилья находится  в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций  являются частными компаниями).    

     Вместе  с тем в очереди на улучшение  жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти  две трети россиян не удовлетворены  сегодня жилищными условиями. При  этом каждая четвертая семья живет  в плохих и очень плохих жилищных условиях. 

     Общий объем жилищного строительства  в 2007 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная  с 2001 года, происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2008 г. составила 47,8%.  Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в январе-апреле 2009 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2008 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2009 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.  Но в целом в 2009 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% выросли цены.

     Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных  сумм, выделяемых государством на покупку  жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных  программах, таких как государственные  жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека  для военных. Все программы правительства  на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не на увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это  ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра  на рынке жилья.

         Также рост цен может быть  обусловлен искусственного сдерживания  предложения монополистами, административных  барьеров, сложного доступа к  строительству и дефицита земельных  участков.

     Подавляющая часть жилищного строительства  финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты  долгосрочного кредитования граждан  на приобретение и строительство  жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.      Сегодня лишь 9% российских семей  имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов. По данным статистики ежегодно приобретают  новое жилье только около 1,5 % российских семей. [1, c.345] 

1.2. Причины  роста цен на рынке жилья.

     С точки зрения нынешнего соотношения  спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен  и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном  и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность  населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей  стоят в очереди на улучшение  жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

     Но  рыночная стоимость квадратного  метра и покупательная способность  населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен  на жилье и доходов людей у  строителей нет возможности и  необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня  не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или  по ипотечным схемам.

     Что мешает применять в России давно  известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации  и оздоровления в сфере жилищного  строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения  его доступности для населения  у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста  цен на рынке жилья. Почему жилье  в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного  бизнеса, инвесторы и конечные потребители  жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать  генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что  в Москве и других крупных городах  пора в корне менять экономическую  политику участников строительного  бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного  строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и  представители территориальных  администраций. Каждый из участников этого  бизнеса преследует свои цели: администрация  территории (города) заинтересована в  получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном  этапе жилищных проектов; инвесторы  должны внести эти деньги в течение  года после заключения инвестиционного  контракта, не считая расходов на участие  в инвестиционном конкурсе; застройщики  вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

     Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение  средств частных инвесторов до момента  получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и  инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются  только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным  положением, дополнительно поднимают  и без того высокие цены. И все  же остановить рост цен на новое  жилье можно:

- предоставив  застройщикам рассрочку в выплате  доли города на весь период  строительства; 

- комбинируя  долю города в натуральном  (по площади) и стоимости выражении; 

- кредитуя  за счет государственных целевых  программ предприятия строительной  индустрии, а не инвесторов  – покупателей жилья, что увеличит  предложение на рынке жилья,  а не спрос на него;

- упростив  и четко регламентировав саму  достроительную стадию: инвесторы  должны быть хорошо информированы  обо всех её этапах, о лицах,  ответственных за решение возникающих  в ходе проекта проблем.[5, c.5]  

1.3. Формирование  средних цен и индексов цен  на рынке жилья.

     Наблюдение  за средними ценами и индексами цен  на реализуемое жилье организовано с целью изучения ценовых процессов  на рынке недвижимости. Результаты наблюдения представлены оценками средних  цен 1 квадратного метра общей  площади квартир на первичном  и вторичном рынках и темпов их изменения.

     Информация  о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке  жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т. е. для проведения межвременных и  межрегиональных сопоставлений. Кроме  того, индексы цен 1 квадратного метра  общей площади квартир используются при исчислении темпов изменения  валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей. Индексы  цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа  и прогнозирования, а также в  научных исследованиях.

     Средние цены на первичном и вторичном  рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней  цен на жилье в отдельных регионах. Они формируются под влиянием многообразных ассортиментных, структурных  и территориальных сдвигов, а  также сезонных колебаний и других факторов.

     Индексы цен на рынке жилья исчисляются  на основе постоянной структуры весов  и позволяют определить динамику цен за отчетный период, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья.

Построение  индексов цен на рынке жилья состоит  из следующих этапов:

- отбор  товаров - представителей, участвующих  в построении индексов цен; 

- отбор  базовых организаций, осуществляющих  продажу жилья; 

- определение  порядка регистрации и сбора  информации о ценах; 

- расчет  средних цен 1 квадратного метра  общей площади квартир; 

- выбор  системы взвешивания показателей  для исчисления сводных индексов  цен на жилье различных уровней  агрегации;

- выбор  формулы расчета индексов цен;

- отбор  товаров – представителей.

Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном  рынках жилья отбираются квартиры с  разным числом комнат в домах различного типа, расположенных как в "престижных", так и в "спальных" районах.

     Продажа участвующих в наблюдении видов  квартир должна характеризоваться  относительной стабильностью и  отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.

     Наблюдение  охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах. "Престижные" районы, в зависимости от критериев  региона, расположены либо в центре города, либо на его окраинах, если застройка  домов проходила по индивидуальным проектам. "Спальные" районы находятся, как правило, на окраинах города и  обычно не имеют промышленных предприятий  на своей территории. Рынок коттеджного  и деревянного жилья в наблюдении не участвует. [5, c.9] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Характеристика   рынка жилья Кировского  района г.Перми 

     По  состоянию на 17 мая 2007 г. суммарный  объём выставленной на продажу первичной  и вторичной недвижимости в Перми  составил 172 тыс. кв.м.  (снизился за месяц  на 3,4 %), при этом общая стоимость  выставленного на продажу жилья  составила 8,55 млрд. руб. (снизилась на 4,7 %).

     По  состоянию на 17 мая 2007г. средняя цена на жилье в новостройках и строящихся квартирах преодолела порог в 51 тыс. руб. за 1 кв.м.

     Тем не менее, отмечу, что по основной массе  предложений жилья продолжился  плавный рост цен,  стоимость вторичного жилья в отдаленных районах города также выросла и преодолела (в  Кировском районе) отметку в 40 тыс. руб. за кв.м.

     Постепенно  изменяется и структура спроса: в  настоящее время наблюдается  определенный баланс спроса и предложения  на рынке 2-комнатных квартир, при  этом спрос на 1-комнатные квартиры вырос и существенно превысил имеющееся предложение. Не смотря на то, что 1-комнатные квартиры из расчёта  стоимости на 1 кв. м., как правило, являются наиболее дорогими на пермском рынке, тем не менее, за счёт существенно  меньшего общего метража, такие квартиры являются более доступными для потенциального покупателя.

     По  нашим оценкам, определенным ценовым  барьером средней стоимости жилья  в Перми является отметка в 55-60 тыс. руб. за кв.м.

     А теперь давайте охарактеризуем Кировский  район г.Перми. Его площадь составляет 156,1 кв. м., включает в себя 10 микрорайонов: Новый Крым, Кирова, Нижняя Курья, Закамск, Октябрьский, Крым, Оборино, Лесной 9, Лесной 12, Сельскохозяйственный. Кировский район города Перми образован 18 января 1941 года. В районе проживает 123,1 тысяч человек (2008г.). По данным Пермьстата доля от общего количества новых домов, возводящихся в г.Перми - 8%. По данным администрации г.Перми количество квадратных метров введенного в 2008 году жилья на 1 жителя Кировского района составляет 0,18 кв.м на 1 жителя. По результатам исследования спроса на новое жилье, проведенного Аналитическим центром «Медиана» в 2008 году количество опрошенных жителей, планирующих приобрести жилье в новостройке данного района – 4,7%. Цена вторичного жилья в феврале 2009 года составила 45,54 тысяч рублей за квадратный метр, а цена нового жилья в феврале 2009 года – 38,07 тыс.руб за кв.метр. По информации агентств недвижимости города Перми, входящих в анализируемую группу (8 АН) отклонение цены предложения от цены реальной сделки (на рынке вторичного жилья) – 10,6%. Изменение уровня средней цены квадратного метра на вторичном рынке жилья в феврале 2009 г. – 5,2. [4,c.54]

     Разумеется, Кировский район пока что не вправе конкурировать с такими центральными районами как Ленинский (где средняя  цена за квадратный метр 82,20 тыс.руб), Свердловский (59,13 тыс.руб/кв.м), Дзержинский (57,32 тыс.руб/кв.м.). [3,c.5]

     Пермский  аналитический центр осуществляет регулярный мониторинг и анализ рынка  жилой недвижимости г. Перми.

 Последние  события на ипотечном рынке  (фактическая приостановка выдачи  ипотечных кредитов рядом кредитно-финансовых  учреждений, увеличение ипотечных  ставок, ужесточение выдачи ипотечных  кредитов), без сомнения, окажут прямое  влияние как на рынок первичной,  так и на рынок вторичной  жилой недвижимости.

     По  результатам проведенного мониторинга, уже установлено устойчивое снижение средней цены в ряде жилых комплексов г. Перми. Результаты исследования также  показывают увеличение на рынке доли «инвестиционных» квартир, то есть жилья, купленного с целью последующей  перепродажи. Таким образом, можно  говорить о том, что на сегодняшний  день мы наблюдаем вторую волну фиксации прибыли. Тем не менее, по нашей оценке, процент инвестиционных квартир, купленных  частными лицами, в общем объёме предложения сравнительно небольшой и не оказывает особого влияния на ценовую ситуацию на рынке.

         Текущая кризисная ситуация в  экономике способствует привлечению  денежных средств в объекты  рынка жилой недвижимости (вывод  денежных средств с банковских  депозитов, с фондового рынка), как наиболее спокойный, с точки  зрения населения, способ для  сохранения денежных средств.  Однако, по нашей оценке, этот  инвестиционный поток будет не  столь существенным, как в прошедшие  годы и также не окажет в  среднесрочной и долгосрочной  перспективе серьёзного влияния  на местный рынок жилья.

     По  мнению специалистов Пермского аналитического центра, рынок вторичной жилой  недвижимости г. Перми в настоящее  время можно оценить как «существенно перегретый». Расчётная модель, построенная  специалистами Центра, показывает, что уровень средней цены, при  котором возможна активизация оборотов для пермского рынка, составляет не более 49-52 тыс. руб./кв.м. (в среднем  по городу). Особо отметим, что данный показатель подразумевает под собой  нормально функционирующий ипотечный (кредитный) рынок. [8,c.97]

     Перспективами рынка на краткосрочный период будут  являться: снижение общего объёма сделок, вследствие снижения темпов выдачи ипотечных  кредитов и общего ухудшения платёжеспособности отдельных категорий населения, уход с рынка части квартир  лиц желавших улучшить свои жилищные условия, но получивших отказы по ипотечному кредитованию.

За месяц  средняя стоимость вторичного жилья  в Перми упала на 5,5%

За месяц  средняя цена квадратного метра  на рынке вторичного жилья Перми  упала на 5,5%, и по состоянию на 28 февраля составила 50,38 тысяч рублей. Такие данные приводятся в обзоре Пермского аналитического центра. За месяц средняя стоимость вторичного жилья в Перми упала на 5,5%.

     В феврале на городском рынке вторичной  жилой недвижимости продолжалась коррекция  цен.  

  Таблица 1 - Средние цены на рынке вторичной жилой недвижимости по районам г. Перми по состоянию на 30 сентября 2008г., тыс. руб./кв.м. 

     В Кировском районе стоимость квадратного метра поднялась на 3,0% (50,56 тысячи руб.), в Орджоникидзевском упала на 0,2% (47,04 тысяч рублей), в Мотовилихинском поднялась на 1,4% (59,49 тысяч рублей), в Свердловском — на 2,4% (62,83 тысячи рублей), в Индустриальном упала на 0,2% (60,27 тысяч рублей), в Ленинском — на 0,2% (74,31 тысячи рублей), в Дзержинском поднялась на 2,4% (64,24 тысячи рублей).

       В феврале сократился также и объем предложения. Специалисты Пермского аналитического центра связывают это, в первую очередь, с уходом с рынка той части населения, которая ранее планировала улучшить жилищные условия при помощи займов и рассматривала имеющуюся квартиру как источник первоначального взноса.

     По  прогнозу центра, цены на вторичном  рынке продолжат снижение и примерный  средний интервал стоимости квадратного  метра в этому году может составить 40-45 тысяч  рублей. [9,c.36] 

             3. Анализ стоимости  жилья Кировского  района г.Перми    

                       3.1.  Статистическая сводка и группировка. 

1) Построение  ряда распределения и проверка  его на                             устойчивость.

      Используя данные оценок на  квартиры (приложение 1) и их основные  характеристики по одному из  вариантов распределения квартир необходимо произведем запись ранжированного ряда, определим интенсивность нарастания цены в ряду распределения, проверить его на устойчивость.

     Для этого необходимо определить  интенсивность нарастающей цены (∆Xi)  путем вычитания предыдущего значения цены (Xi ) из последующего (Xi-1). Затем для оценки устойчивости ряда я определила среднюю цену ряда квартир без сомнительного значения (Хс=3000 тыс.руб)

=1373,59 тысяч рублей

    Абсолютный размах вариации без  сомнительного значения цены:

при проверке максимального значения  R = x _max-1 – x _{min =} 2300-510=1790 тысяч рублей.

    При сравнении сомнительного  значения со средней, принимая  во внимание коэффициент К,  зависящий от числа наблюдений  N (К=0,8), я определила, что:

-КR < х_с< +КR

1373,59-(0.8*1790)< 3000<1373.59+1432

- 58,41 < 3000< 2805,59

сомнительная  варианта  не находится в границах, поэтому она исключается из ряда распределения.

  Свертывание  ряда распределения, определяется  количеством групп и размером  интервала по формулам. Для построения интервального ряда определим число групп по формуле Стерджесса: 

n = 1+ 3,3lg N = 1+3.3* lg99=7.6     

где n - количество интервалов;

N - число единиц  совокупности.

Определим размер интервала по формуле:

 i = = =223.75=224 тыс.руб.

где n - число интервалов (групп);

      N - численность совокупности;

      i - длина (размер) интервала;

      х_max, х_min - соответственно максимальное и минимальные варианты   ряда распределения.

    Изобразим ряд распределения в виде огивы Гальтона (рис.1), для чего по оси ординат отложить значение вариант ряда, по оси абсцисс - накопленные частоты (ранги). 

.

    Рисунок  1.  Ранжированный ряд распределения  квартир по цене в Кировском  районе г.Перми.

    По результатам свертывания ряда распределения я сгруппировала сто квартир в таблицу 2. 

Таблицу 2 -  Интервальный ряд распределения квартир по цене с интервалом 224 тыс.руб.