Статистико-экономический анализ стоимости квартир Индустриального р-на г.Перми

Курсовая работа на тему:

Статистико-экономический анализ стоимости квартир Индустриального р-на г.Перми

Содержание

Введение………………………………………………………………...3

1.  Статистика рынка жилья…………………………………….……..4

2.  Характеристика объекта исследования. Индустриальный район г. Перми……………………………………………………………………………8

3. Статистико-экономический анализ  стоимости квартир………….11

3.1 Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость……………………………………………………………………11

3.2 Определение характеристик положения (средних) статистического ряда……………………………………………………………………………...15

3.3 Группировка по одному признаку и построение групповой таблицы………………………………………………………………………….17

3.4 Группировка по двум признакам и построение комбинационной таблицы……………………………………………………………………..……19

3.5 Индексный анализ…………………………………………………..20

3.6 Расчет характеристик рассеяния (вариации) ряда распределения квартир по цене………………………………………………………………….22

3.7 Расчет моментов и форм распределения…………………….……24

3.8 Определение показателей связи при парной линейной зависимости……………………………………………………………………...26

Выводы и предложения………………………………………………...30

Список использованных источников………………………………….32

Приложения……………………………………………………………..33

Введение

Рынок – основа потребительского рынка; способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок жилья – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

Рынок жилья – очень  сложное понятие. Он обуславливается  определенными специфическими факторами, имеет свои отличительные особенности,  свои методы анализа.

Эта тема является актуальной, так как каждому хотя бы раз приходится в своей жизни сталкиваться с проблемой выбора жилья.

Цель данной работы: с помощью статистических методов исследования произвести анализ вторичного жилья Индустриального района г. Перми.

Задачи работы:

1. Анализ литературы по данной теме;
2. Изучить теоретический аспект анализа рынка жилья;
3. Охарактеризовать объект исследования – Индустриальный район г. Перми;
4. Сделать выводы по данной теме.

Объект исследования – однокомнатные квартиры Индустриального р-на.

Предмет исследования – методы, которые используют при статистико-экономическом анализе:

• Статистическая сводка и группировка;
• Показатели связи при парной линейной зависимости;
• Средние статистического ряда;
• Моменты и формы распределения и др.

1. Статистика рынка жилья

Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок жилья – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).   

Основными субъектами ранка  жилья наряду с собственниками и  пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и  юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

С переходом России к  рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка жилья.

Рыночная стоимость  жилья – это наиболее вероятная  цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Рыночная стоимость  отражает взаимодействие продавцов, покупателей  и инвесторов на рынке жилья. Для  получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны  государственная  целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

• изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;
• преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;
• изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;
• обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования  при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
• провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;
• изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.

В течение 2007 года рынок  жилой недвижимости в городах  Уральского региона характеризовался устойчивым ростом цен на недвижимость в среднем не более чем на 2,5% в месяц. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости Урала. Однако, в ряде городов (например, в Уфе и Екатеринбурге) наблюдалась корректировка стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем - 1,5% в месяц.

В настоящее время  рынок недвижимости городов Уральского региона в целом можно охарактеризовать как стабильный (почти во всех городах  наблюдается небольшой рост цен  на качественное вторичное жилье  и новостройки, однако все еще продолжается корректировка стоимости переоцененных объектов), продолжается постепенное увеличение покупательской активности. По мнению аналитиков, в городах Урала возможно синхронное повторение сценария развития Московского рынка недвижимости в 2008-2009гг, однако с уверенностью говорить об этом пока рано.

Кроме того, в городах  Урала в последнее время увеличивается  спрос на риэлтерские услуги. Так, в 2007г. с привлечением риелторов  было совершено в среднем не менее 70% сделок на рынке жилой недвижимости.

Наиболее перспективным  с точки зрения покупательской активности в настоящее время является рынок  загородной недвижимости. Именно этот сегмент в ближайшее время  будет активно развиваться.

Наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям (по планировочным решениям, площадям, инженерии и т.д.).

В 2007 г. рынок жилой  недвижимости Перми характеризовался ростом цен на объекты первичного и вторичного сегментов. Причем положительная динамика цен на рынке вторичной недвижимости сохраняется и в начале 2008 г., хотя уже с осени 2007 г. темп роста снижается. Начиная с этого же периода (осень 2007г.) практически прекращается рост стоимости объектов первичной недвижимости. Более того, в этом секторе происходит небольшая коррекция цен. В настоящее время наблюдается стабилизация цен в обоих сегментах жилой недвижимости, что, по мнению, аналитиков, может стать продолжительной тенденцией, по крайней мере, в первой половине 2008 г.

Изменения цен за период с января по март 2008г:

1. Средняя стоимость  на вторичном рынке Перми в  марте 2008 г. составила около  58 000 руб./кв.м. По отношению к  декабрю 2007 г., рост составил 4%. Наименьшими  темпами растет цена жилья в самых престижных районах, тогда как в районах с наименьшей стоимостью недвижимости прирост максимальный.

2. В последнее время  рост цен на объекты вторичного  рынка недвижимости замедлился, а средняя стоимость некоторых  типов квартир даже снизилась,  в результате чего аналитики прогнозируют стабилизацию цен в ближайшее время.

3. Средняя стоимость  объектов первичного рынка на  текущий период в среднем составляет  примерно 52 000 руб./кв. м. По сравнению  с IV кварталом 2007г цена практически  не изменилась: начиная с октября 2007 г. стоимость кв.м жилья в Перми не превышает отметку в 53 000 руб./кв. м.

4. Ценовые параметры  предложения загородных домов  и коттеджей имеют очень широкий  разброс цен: от 2 000 до 244 000 руб./кв. м. В марте 2008 г. средняя цена  составила около 45 000 руб./кв. м.

5. Около половины всех  предлагаемых к продаже домов  находятся в черте города или  не далее 40 км. Чуть более половины  домов имеют площадь менее  100 кв. м, около 20% - от 100 до 200 кв.м,  около 15% - от 200 до 300 кв. м и 15% - свыше 300.

2. Характеристика объекта исследования. Индустриальный район г. Перми

Индустриальный район площадь которого составляет 69 кв. м., включает в себя 10 микрорайонов: Новоплоский, Ераничи, Балатово (жилой), Балатово (лесной), Нагорный, Бахаревка, Верхние Муллы, Хмели, Осенцы, Сельскохозяйственный.

Естественными границами  района являются: с севера - Черняевский  лес (разделен между Индустриальным и Дзержинским районами), с востока - долина реки Данилихи. С юга и  запада границей района является граница города Перми.

Основные магистрали района проложены в широтном направлении: шоссе Космонавтов, улицы Мира, Свиязева, проспект Декабристов. Главные меридиональные магистрали: улицы Карпинского (меняет свое направление), Советской Армии, Леонова.

Район полностью расположен в левобережной части Перми и не прилегает к Каме. По его территории протекает река Мулянка. Часть территории района занимает Черняевский лес.

Он возник в 31 марта 1972 года, когда разделили Дзержинский район, выделив из него Индустриальный район. В нем проживает 156.7 тысяч человек (2001).

Экономика района: химическая и машиностроительная промышленность, энергетика, полиграфия, Флагманом промышленности района все годы является ООО «ЛУКОЙЛ – Пермнефтеоргсинтез».

ООО "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" - Нефтепереработка

ООО "Лукойл-Нефтегазпереработка" - Газопереработка

ЗАО "Сибур-Химпром" - Химическое производство

ОАО "Минеральные удобрения" - Химическое производство

ООО "ГСИ-Пермнефтегазстрой" - Промышленное строительство и ремонт

ООО "Спецнефтетранс" - Услуги транспорта и спецтехники

Теплоэлектроцентраль  ТЭЦ-9

Среди других предприятий  следует отметить также ОАО «Минеральные удобрения», ЗАО «Сибур -Химпром», Пермский ГПЗ, лакокрасочный завод. Машиностроение представляют: Пермский электротехнический завод и «Пермремстроймаш». Полиграфия- это печатная фабрика «Гознак».

Здравоохранение: МСЧ-9 имени М.А. Тверье, областная детская клиническая больница, городская детская клиническая больница № 15, областной онкологический диспансер и др.

Образование: Пермский социальный институт – филиал Московского открытого социального университета, Пермский современный социально – гуманитарный колледж, Пермский областной колледж искусств и культуры, Пермский радиотехнический колледж, 2 лицея, учреждения общеобразовательные-24, дошкольные-24.

Культура: областной Дворец культуры, Дворец культуры имени Гагарина, ипподром, кинотеатр «Киномакс»,дворец культуры фабрики Гознака, театральный центр "Открытая сцена",бывший Аэропорт Бахаревка - место проведения музыкального фестиваля "Рок-Лайн".

Архитектура, достопримечательности:

Центральный парк культуры и отдыха;

Река Верхняя Мулянка  имеющая притоки – речки Пыж  и Брюханиха.

Спортивные объекты:

Манеж "Спартак" (Легкоатлетический);

Спортивный комплекс "Нефтяник" (Футбольное поле, Ледовый дворец, теннисные корты, ...);

Спортивный комплекс "Олимпия" (Бассейн);

Ипподром.

Парки:

Парк культуры и отдыха (Черняевский лес);

Парк Миндовского.

Аналитические данные по Индустриальному району, вторичный рынок жилья февраль 2009г.

3. Статистико-экономический анализ стоимости квартир

3.1. Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость

Составной частью свободной обработки  данных статистического наблюдения является построение рядов распределения. Цель его – выявление основных свойств и закономерностей исследуемой совокупности. Ряды распределения, построенные по качественным признакам, называют атрибутивными; по количественным – вариационными.

Данные о ценах на однокомнатные квартиры Индустриального района г. Перми без какой-либо систематизации образуют так называемый первичный ряд данных. При наличии достаточно большого количества вариантов значений признака первичный ряд становится трудно обозримым и непосредственное обозрение  его не дает представления о распределении единиц по величине признака в совокупности. Первым шагом в упорядочении первичного ряда является его ранжирование, т.е. расположение всех вариантов ряда в возрастающем (убывающем) порядке.

Ранжированный ряд данных позволяет  сразу увидеть наименьшее и наибольшее значение признака в совокупности, определить расстояние между крайними значениями признака, а так же выделить наиболее часто повторяющиеся значения в обследуемой совокупности. Использование ранжированного ряда позволяет так же легко разделить все данные по группам.

Исходя из данных о ценах на квартиры, представленные в таблице «Ранжированный ряд» (Приложение 1), мы можем определить интенсивность нарастания цены:

= .

Представим в виде Огивы Гальтона ряд распределения (рис.1), где:

Y – Цена;

X – ранги квартир.

Рисунок 1. Огива Гальтона

Для оценки устойчивости ряда необходимо определить среднюю  цену ряда квартир без сомнительного значения ( ):

=4150 тыс. руб.

Средняя цена = = 2176,667 тыс. руб.

Найдем размах вариации без сомнительного значения цены:

R= =4100-1800=2300 тыс. руб.

Число наблюдений: N=99, К=0,8

< <

2176,667-0,8*2300<4150<2176,667+0,8*2300;

336,66667<4150</4016,667.

Сомнительное значение выходит за границы, следовательно, оно исключается из ряда распределения.

Произведем свертывание  ранжированного ряда, определив количество групп и размер интервала по формулам:

n=1+3,3lgN                                         i= ,

где: n – число интервалов;

       N – число совокупности;

       – max и min варианты устойчивого ряда распределения.

LgN=1,995635;

n групп;

i= =287,5 тыс. руб.

В результате вычислений можно построить интервальный ряд распределения.

Таблица 2. Интервальный ряд распределения квартир по цене

Из этой таблицы мы видим, что группы с более дешевыми квартирами сильно заполнены, при том как дорогие группы включают лишь небольшое количество квартир.

Число повторений отдельных  вариантов значений признаков называют частотой ( ). Частоты, представленные в относительном выражении, называют частостями ( ). Частости могут быть выражены в долях единицы или в процентах.

Для графического изображения  интервальных вариационных рядов применяется  гистограмма. Она строится так: на оси  абсцисс откладываются равные отрезки, которые в принятом масштабе соответствуют величине интервалов вариационного ряда. На отрезке строятся прямоугольники, площади которых пропорциональны частотам (или частостям) интервала. Две крайние точки прямоугольников замыкаются по оси абсцисс на середины интервалов, в которых частоты (частости) равны нулю.

Рисунок 2. Гистограмма интервального ряда распределения

Для более полного  понимания еще раз  поясним назначение и различие ранжированного и интервального рядов, охарактеризуем их познавательные возможности.

Ранжированный ряд дает нам совокупность анализируемых по степени увеличения каждой единицы и интенсивности нарастания признаков, по которой мы можем проверить качественную однородность анализируемой совокупности.

Интервальный ряд позволяет  нам разделить совокупность на качественную и однородную, определить типичный уровень признака совокупности и предварительно оценить, какое распределение нормальное или близкое к нормальному.

3.2. Определение характеристик положения (средних) статистического ряда

Для характеристики среднего значения признака в вариационном ряду используются средняя арифметическая, мода и медиана.

По данным интервального ряда (табл.2) определим среднее значение признака (цены) по формуле:

 тыс. руб.,

где: центральное значение каждого интервала;

        частоты интервального ряда.

В отличие от средней  арифметической, рассчитываемой на основе всех вариантов значений признака, мода и медиана характеризуют  величину варианта, занимающего определенное положение в ранжированном вариационном ряду.

В таком случае модальное значение признака (цены) рассчитаем по формуле:

 тыс. руб.,

где: нижняя граница модального интервала;

      величина интервала;

      частота интервала, предшествующая модальному;

      частота модального интервала;

      частота интервала, следующего за модальным.

Необходимо так же помнить, что модальный интервал – это интервал, содержащий наибольшую частоту.

Помимо модального значения, можем найти медианное значение признака (цены) по формуле:

 тыс. руб.,

где: нижняя граница медианного интервала;

       половина суммы накопленных частот (номер медианы);

       накопленная частота для конца интервала, предшествующая медианному;

      частота медианного интервала.

Медианный интервал –  это интервал, содержащий середину ряда распределения, т.е. n/2=99/2=50я квартира.

Помимо аналитических  способов нахождения Средних, мы можем  определить их графически. Медиана определяется по Огиве (рис.1). Для ее определения высоту наибольшей ординаты, которая соответствует общей численности совокупности, делят пополам. Через полученную точку проводят прямую , параллельную оси абсцисс, до пересечения ее с кривой. Абсцисса точки пересечения называется медианой.

Моду определяется по гистограмме распределения (рис.2). Для этого правую вершину модального прямоугольника соединяем с правым верхним углом предыдущего прямоугольника, а левую вершину модального прямоугольника – с левым верхним углом последующего прямоугольника. Абсцисса точки пересечения этих прямых и будет модой распределения.

Таким образом, можно  сделать вывод о том, что для  определения моды сначала необходимо определить интервал с наибольшей частотой (46). Мода и медиана в данном примере  меньше средней арифметической взвешенной (2200,8), что указывает на правостороннюю скошенность ряда распределения.

Основной характеристикой  центра распределения является средняя  арифметическая, опирающаяся на всю  информацию об изучаемой совокупности единиц. Однако в ряде случаев средняя арифметическая должна быть дополнена или даже заменена модальным значением или медианой. Если сформулировать общие правила для выбора одной из средних в качестве показателя центра распределения, то можно сказать, что в симметричных рядах все названные показатели равноправны, но предпочтение отдается средней арифметической. Для ассиметричных рядов распределения медиана часто является предпочтительной характеристикой центра распределения, поскольку занимает положение между средней арифметической и модой.

3.3. Группировка по одному признаку и построение групповой таблицы

Используя данные анализа  ряда распределения, выделим группы квартир по цене и выявим причины  различий.

Путем укрупнения групп  интервального ряда выделим 4 группы квартир по цене, соблюдая при этом 2 условия: достаточное количество квартир в каждой группе и однородность качественного состава каждой группы.

По выделенным группам  квартир произведем сводку данных. Итоги по группам и всей совокупности представлены в таблице 3.

Таблица 3. Сводная таблица по группам квартир

По данной таблице  видно, что наибольшее количество квартир входит в группу с ценовым интервалом 2030-2150 тыс.руб. Общая стоимость данных квартир составляет 77880 тыс.руб.