СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 

Введение

    Функционирование  развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимости.

    Рынок недвижимости – сложная структура, цель которой свести покупателей  и продавцов. Он локализован, поскольку  его объекты недвижимы. Все участки земли в пределах населенного пункта дифференцированы каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

    Жилищная  проблема всегда была и будет оставаться самой актуальной во всем мире, и  в частности в России. Жилье обеспечивает человеку достойный уровень жизни, создает благоприятную среду обитания и является одним из основных условий поддержания качества жизни человека.

    Рынок жилой недвижимости г.Перми переживал в последние годы, вплоть до начала финансового кризиса, период роста. Особенно эти процессы были заметны в сферах жилой недвижимости.

    Таким образом, цель курсовой работы – проведение статистико-экономического анализа  жилой рынка вторичного жилья в Дзержинском районе г.Перми. Совокупность анализа составляет 100 трехкомнатных квартир.

    В ходе статистического анализа будут  исследоваться следующие показатели: этажность дома, этаж квартиры, площадь квартиры, площадь кухни, тип и материал дома, наличие балкона и телефона, цена квартиры.

    При написании курсовой работы были использованы различные источники информации: учебная литература и Интернет-сайты.

1. Характеристика рынка жилья в г.Перми и Дзержинском районе

    Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [1, стр.37].

    Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

    На  пермском рынке жилья рост цен как на вторичном рынке жилья, так и на рынке нового строительства продолжился почти в равных пропорциях и на том, и на другом.

    В 2007 г. рынок жилой недвижимости Перми  характеризовался ростом цен на объекты первичного и вторичного сегментов. Причем положительная динамика цен на рынке вторичной недвижимости сохраняется и в начале 2008 г., хотя уже с осени 2007 г. темп роста снижается. Начиная с этого же периода (осень 2007г.) практически прекращается рост стоимости объектов первичной недвижимости. Более того, в этом секторе происходит небольшая коррекция цен. В настоящее время наблюдается стабилизация цен в обоих сегментах жилой недвижимости, что, по мнению, аналитиков, может стать продолжительной тенденцией, по крайней мере, в первой половине 2008 г. [12].

    Количество  предложений на вторичном рынке  жилья в марте 2007г. по сравнению  с февралём 2007г. увеличилось на 696 единиц или на 22,07% (количество предложений  на 23.02.2007г. составляло 3153 единиц, а на 30.03.2007г. - 3849 единиц). Такое увеличение количества предложений на вторичном рынке связано отчасти с тем, что в базе предложений за февраль месяц 2007г. было рассмотрено для расчёта четыре недели, а за март 2007г. пять. Увеличение количества предложения пришлось в следующем порядке: на 1-комнатные квартиры - 34,48%, на 3-комнатные квартиры -23,59% и на 2-комнатные квартиры - 17,98%. При этом на 4-комнатные квартиры количество предложений в этом месяце снизилось на 5,68% [15].

    Рост  средних цен предложений на квартиры в зависимости от их размера по г. Перми зафиксирован в следующем порядке: на 4-комнатные квартиры - 7,53%, на 3-комнатные - 7,15%, на 2-комнатные - 6,22% и на 1-комнатные - 4,46%. Следует отметить, что ситуация с повышением цен на квартиры в марте 2007г. противоположна ситуации февраля 2007г., т.к. в прошлом месяце рост цен на квартиры в зависимости от размера был зафиксирован в другом порядке, самый высокий рост был отмечен на 2-комнатные квартиры, а наименьший на 4-комнатные.

    Средняя стоимость на вторичном рынке Перми в марте 2008 г. составила около 58 000 руб./кв.м. По отношению к декабрю 2007 г., рост составил 4%. Наименьшими темпами растет цена жилья в самых престижных районах, тогда как в районах с наименьшей стоимостью недвижимости прирост максимальный [14].

    В последнее время рост цен на объекты  вторичного рынка недвижимости замедлился, а средняя стоимость некоторых  типов квартир даже снизилась, в  результате чего аналитики прогнозируют стабилизацию цен в ближайшее  время.

    Средняя стоимость объектов первичного рынка на текущий период в среднем составляет примерно 52 000 руб./кв. м. По сравнению с IV кварталом 2007г. цена практически не изменилась: начиная с октября 2007 г. стоимость кв.м жилья в Перми не превышает отметку в 53 000 руб./кв. м.

    Ценовые параметры предложения загородных домов и коттеджей имеют очень  широкий разброс цен: от 2 000 до 244 000 руб./кв. м. В марте 2008 г. средняя  цена составила около 45 000 руб./кв. м [13].

    Около половины всех предлагаемых к продаже  домов находятся в черте города или не далее 40 км. Чуть более половины домов имеют площадь менее 100 кв. м, около 20% - от 100 до 200 кв.м, около 15% - от 200 до 300 кв. м и 15% - свыше 300.

    Наиболее  перспективным с точки зрения покупательской активности в настоящее время является рынок загородной недвижимости. Именно этот сегмент в ближайшее время будет активно развиваться.

    Наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как  городское, так и загородное), соответствующее  современным требованиям (по планировочным решениям, площадям, инженерии и т.д.).

    Значительные  проблемы с кредитованием, выражающиеся в увеличении процентных ставок по кредитам и ужесточении условий  выдачи кредитов, а также общая  неуверенность граждан в собственных  доходах вынуждают их уйти с рынка, что снижает общий объём предложения [1, стр.42].

    По  мнению специалистов Пермского аналитического центра, наиболее вероятным сценарием поведения рынка вторичной жилой недвижимости г. Перми станет продолжение коррекции, то есть плавное снижение цен. На сегодняшний день фактически отсутствуют факторы, которые могли бы в той или иной мере стабилизировать ситуацию и тем более перевести тренд на снижение в тренд на рост стоимости. К таким факторам, прежде всего, относится развитая система заёмного кредитования (ипотека, кредиты с доступными процентными ставками и условиями), рост доходов населения, а также спекуляции на рынке [13].

    По  оценке экспертов, средний интервал стоимости для рынка вторичной жилой недвижимости г. Перми на 2009 год может составить 40-45 тыс. руб./кв.м. [13].

    Корректировка данного прогноза возможна, исходя из итоговых показателей экономической  деятельности региона за апрель-май  этого года, так как на сегодняшний  день в полной мере неясно, насколько  серьёзно повлиял кризис на деятельность пермских компаний, как скорректируются реальные доходы населения с учётом потребительской инфляции, какими темпами будет расти безработица и т.д.

    В совокупном предложении объектов вторичного рынка, в зависимости от количества комнат, более всего двухкомнатных квартир. На их долю приходиться чуть больше трети всех предложений (34,4 процента). Примерно одинаковое соотношение у одно- и трехкомнатных квартир - 30,0 и 29,2 процента соответственно. Менее шести процентов доля четырехкомнатных квартир (5,8 процента), а пяти и более комнатных - всего 0,6 процентов от общего объема предложения.

    За  февраль месяц 2009 г., рынок вторичного жилья сохранил свои позиции: изменение средних ценовых показателей происходит медленными темпами, а общая ситуация имеет спокойный характер.

    Проанализируем  рынок вторичной недвижимости в  Дзержинском районе г.Перми.

    Дзержинский район г. Перми образован в 1936 г. Площадь данного района составляет 64 кв. км. Численность населения более 150 000 человек. Район расположен на правом и левом берегу р. Кама.

    В Дзержинском районе находится ряд  крупных предприятий, таких как, ОАО «Порт Пермь», отделение Свердловской железной дороги, завод имени Ф. Э. Дзержинского, ОАО «Пермский мукомольный  завод», ОАО «Пермский мясокомбинат», ОАО «Красный Октябрь» (деревообработка), ОАО Пермский телефонный завод «Телта», а также крупный учебный центр – Пермский государственный университет.

    На  территории района пролегают крупные  городские транспортные межрайонные  магистрали – ул. Ленина (от ул. Крисанова до станции Пермь – II), часть ул. Плеханова, проспект Парковый, а также часть Шоссе Космонавтов. Здесь же находится крупный транспортный узел – железнодорожный вокзал станции Пермь-II.

    Особенностью  данного района является отсутствие в нем делового и торгового ядра. Фактически весь массив недвижимости представляет собой конгломерат производственной и жилой застройки, разделенный автомобильными магистралями, железнодорожными путями, а также р. Камой. На сегодняшний день в районе нет единого центра притяжения пешеходных и транспортных потоков.

    Дзержинский район активно застраивается  новыми объектами жилищного строительства. В настоящее время осуществляется строительство следующих жилых  комплексов [11]:

• Жилой комплекс «Акварели;
• Жилой комплекс «Светлый»;
• Жилой комплекс «Времена года».

    Крупным проектом комплексной застройки  территории района можно считать  проект компании «Камская долина», которая  начала строительство жилого комплекса «Боровики». Данным проектом предусмотрена сеть кварталов многоэтажных домов, где высотная застройка будет сочетаться с таун-хаусами. Ориентировочная площадь застройки составит 150 тыс. кв. м. Планируется также строительство объектов социальной инфраструктуры. В настоящее время в рамках проекта началось строительство первого панельного дома по адресу ул. Вагонная, 29. Если все анонсированные планы по данному жилому комплексу будут реализованы в полной мере, Дзержинский район Перми перейдет на новый этап своего развития.

    Перспективным направлением можно считать и  застройка части территории района, прилегающей к спальным районам и занятым в настоящее время производственными зонами, а также ветхим и старым жильём. В частности, это район р. Данилиха, территория микрорайона Заостровка и т.д.

    В целом, Дзержинский район обладает достаточно высоким потенциалом для своего дальнейшего развития, строительства объектов жилой недвижимости, локальных торговых объектов и небольших бизнес-центров, ориентированных на малый и средний бизнес.

    В настоящее время Дзержинский  район является лидером по количеству новостроек. 24% новых домов, возводящихся сегодня в Перми и сданных в прошлом году, расположены здесь.

    По  данным специалистов Лаборатории анализа  и прогнозирования рынка недвижимости PTDN realty group в конце 2008 года ситуация на пермском рынке городского вторичного жилья сложилась следующим образом [10]:

Таблица 2.

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья за декабрь 2008 года

    Как видно из таблицы, цены на вторичное  жилье в Дзержинском районе на втором месте после цен на жилье  в Ленинском районе.

    На 3-хкомнатные квартиры в Дзержинском  районе цена составляет в среднем 55,56 тыс.руб. за кв.м., это третье место после Ленинского и Мотовилихинского района.

    Таким образом, на начало 2009 года средняя цена предложения на вторичном рынке составляла 55370 рублей за квадратный метр.

    По  состоянию на 28 февраля 2009г. на рынке  вторичной жилой недвижимости сложились следующие средние цены [13]:

             Район города                   Средняя цена, тыс. руб./кв.м.

    Примечание: В скобках указано изменение средней цены по сравнению с 31 января 2009г. 

    На  рынке вторичной жилой недвижимости города Перми продолжается коррекция  цен. За прошедший период средняя  цена квадратного метра скорректировалась  на -5,5%. Коррекции подверглись все без исключения районы города. Что касается Дзержинского района, то там наблюдается наименьшая корректировка цен – 1,5%.

    По  данным Пермского аналитического центра, с 28 февраля по 5 апреля средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Перми снизилась на 9,3% и составила 45,70 тысяч рублей.

    Наиболее существенно стоимость квадратного метра изменилась в центре города и районах, приближенных к нему.

    По  Дзержинскому району цена на вторичное жилье в данном периоде составила 47,26 тысяч рублей (снижение на 11,6%).

    Основными факторами, формирующими ситуацию на рынке жилой недвижимости в Перми, по-прежнему остаются значительное снижение активности на рынке заемных средств, рост безработицы, сопровождающийся снижением уровня доходов пермяков, продажи на рынке инвестиционных квартир.

    Представим  на графике изменение средней  цены на вторичное жилье по районам Перми [12].

    Как видно из графика, цены на жилье в  Дзержинском районе находятся на третьем месте после Ленинского и Свердловского района. Только в  сентябре 2008 г. цены на вторичное жилье  в Дзержинском районе были выше цен Свердловского района.

    В связи с кризисной ситуацией  в мире, цены во всех районах города на вторичное жилье значительно  снизились. 
 
 
 
 
 

2. Сводка и группировка

    В данной части работы выбран объект – 3-хкомнатные квартиры в Дзержинском  районе г.Перми.

    Совокупность  выборки составила 100 квартир. В качестве группировочного признака была выбрана  цена на данные квартиры.

    На  основании выбранных 100 квартир построим ранжированный ряд по цене.

    Данные  по ранжированному ряду представлены в приложении 1 (таблица 1).

    Строим  график по ранжированному ряду выбранных  квартир (рис.1).

    Рис.1. Огива Гальтона распределения цены на 3-хкомнатные квартиры

    Для построения интервального ряда необходимо для начала определить оптимальное  количество групп с равными интервалами.

    Для этого используем формулу Стерджесса:

    n = 1 + 3,322 lgN,

    где N – число единиц совокупности

    В приложении 1 совокупность состоит из 100 единиц.

    n = 1 + 3,322 lg100 =  7,644 ≈ 8 групп

    lg100 = 2

    Таким образом, в нашем случае необходимо совокупность разделить на 8 групп.

    Находим величину интервала по формуле:

    i  =

    x_min = 750 тыс.руб.

    х_mах = 11000 тыс.руб.

    i  = тыс.руб.

    Таблица 2 - Интервальный и кумулятивный ряды распределения 3-хкомнатных квартир

    Таким образом, из таблицы 2 видно, что наибольшее количество 3-хкомнатных квартир входят в группу с интервалами квартир по цене – 3312,5 – 4593,75 тыс.руб.

    Изобразим данные таблицы 2 графически (рис.2, 3)

    Рис.2. Интервальный ряд распределения  квартир

        - точка Мода = 3821,71 тыс.руб.

        - точка Медиана = 3692,13 тыс.руб.

    Рис.3. Кумулятивный ряд распределения  квартир

    На  рисунке 2 отчетливо видно, что наибольшее количество квартир (55) имеют ценовой интервал 3312,5 – 4593,75 тыс.руб.

    Определим характеристики положения статистического  ряда.

    Таблица 3 – Данные для определения характеристик  положения (средних) статистического ряда.

    На  основании данных таблицы 3 рассчитаем среднюю арифметическую, моду и медиану.

    1) Средняя арифметическая:

     = 405387 / 100 = 4053,87 

    2) Мода – х = 3312,5

    Определяем  интервал с наибольшей частотой –  M_о = 55.

    В этом интервале находится значение моды между 3312,5 и 4593,75 тыс. руб.

    Точное  значение моды получают методом интерполирования по следующей формуле:

    Мо = х_мо + i_мо *

    Мо = 3312,5 + 1281,25  * = 3821,71

    Следовательно, наиболее число 3-хкомнатных квартир имеют среднюю цену 3821, 71 тыс.руб.

    3) Медиана - х = 3312,5

    Ме = х_ме + i_ме *

    Ме = 3312,5 + 1281,25 * =  3692,13

    Таким образом, половина квартир имеют  среднюю цену меньше 3692,13 тыс.руб., а  остальные квартиры  - больше 3692,13 тыс.руб.

    Показатели  медианы и моды меньше средней арифметической взвешенной, что указывает на правостороннюю скошенность ряда распределения.

    Далее составим таблицу для расчета  показателей вариации (табл.4).

    Таблица 4 – Определение показателей вариации