Статистико-экономический анализ цены двухкомнатных квартир г.Перми

 

    Министерство  сельского хозяйства  РФ

    Федеральное государственное  образовательное  учреждение высшего

    профессионального образования

    Пермская  государственная  академия

    имени акад. Д. Н. Прянишникова 
 

    Кафедра статистики,

    анализа и финансов 
 
 

    Курсовая  работа

    На  тему: «Статистико-экономический анализ цены

    двухкомнатных квартир г.Перми  » 
 
 

                                             Выполнила: студентка  факультета очного обучения,

                                             специальности –  «Финансы и кредит»

                                             Петрухнова О.В., группа ФК-22

                                             Проверил: к.э.н., доцент, Фрезе Василий Давыдович 
 
 
 

Пермь 2011

Содержание

Введение

  1. Уровень жизни и рынок жилья г. Перми……………………..…….……5

    1.1Уровень  жизни населения…………………………..……..……….….5

    1.2 Рынок  жилья в г. Пермь………………………………..….…….……8

    2. Статистико-экономический анализ  рынка жилья г. Перми…..….…..…10

          2.1 Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость………………………………………………………………….....10

           2.2 Определение характеристик положения  (средних) статистического ряда……………………………………………………………………….………13

          2.3 Расчет характеристик рассеяния (вариации) ряда распределения квартир по цене………………………………………………………….…..….13

          2.4 Группировка по одному признаку  и построение групповой таблицы…………………………………………………………….……………16

          2.5 Определение показателей связи  при парной линейной зависимости……………………..…………........................................................18

Выводы  и предложения.......................................................................................20

Список  использованной литературы……………………………….…………21

Приложения………………………………………………………………..……22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

    В настоящее время цены на недвижимость значительно завышены, объекты предлагаются по стоимости, гораздо выше реальной. Причём жильё эконом-класса предлагается на 6-15% дороже, а завышение по элитным  объектам может составлять до 20-30%.

    Что касается спроса, то наибольшей популярностью  по-прежнему пользуются однокомнатные  квартиры. При этом, как ни парадоксально, данные объекты на первичном рынке  недвижимости стоят меньше, чем на вторичном. Причин несколько. Во-первых, снизились объёмы предложения вторичного жилья. С каждым днём становится всё сложнее найти хорошую однокомнатную квартиру за более или менее приемлемую цену. Во-вторых, низкое качество новостроек, которые сдаются в эксплуатацию без элементарной отделки. Новая строительная политика такова, что каждый владелец, как говорится, «под себя» устраивает жильё. Поэтому новоиспечённые собственники не имеют возможности сразу же заселиться в новостройку, ведь нужно ещё ремонт сделать.

    Если  говорить о сезонной активности на рынке, то особо она наблюдается в период с января по март, а затем активность снижается, после чего плавно растет до середины мая, а затем – спад вплоть до сентября.

    Основная  причина роста цен как в  целом по России, так и в Перми  – инфляция, общий рост цен на все товары, в том числе и строительные материалы. Второй причиной является довольно высокий уровень платежеспособности жителей Пермского края по сравнению с другими регионами. Третья причина – в излишне сложной системе получения разрешительной документации, прохождения согласований при строительстве. Общеизвестно, что данный этап отнимает уйму времени у застройщиков, и увеличивает стоимость квадратных метров.  Проблемы в законодательстве позволяют взвинчивать цены владельцам ветхого жилья в Перми. Пока эта проблема не будет решена, в нашем городе будут стоять ветхие дома, а цены на недвижимость в центре города – расти, поражая своей стремительностью. Цены на сырьё в последние годы растут  достаточно быстрыми темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличение железнодорожных тарифов, а также разветвленной сети посредников.

    Цель данной курсовой работы: выявить факторы, которые в большей степени влияют на цены двухкомнатных квартир.

    Задачи:

    • Изучить состояние рынка жилья г.Перми на данный момент;
    • Провести статистико-экономический анализ жилья;
    • Выводы и предложения по данной теме.

    Для написания курсовой работы были выбраны  двухкомнатные квартиры, Кировского района г. Перми. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Уровень жизни  и рынок жилья  г. Перми

     1.1. Уровень жизни населения

     В экономической литературе не существует однозначного определения категории  «уровень жизни населения», в связи, с чем дискуссионным является и вопрос о перечне показателей, необходимых для адекватной ее статистической характеристики. Весьма распространенным является соответствии, с которым уровень жизни определяется, прежде всего, как совокупность товаров и услуг, которыми располагает отдельный человек, семья или социальная группа населения. При этом одним из наиболее   важных индикаторов уровня жизни, как правило,  считается  показатель доходов домашних хозяйств, определяющий их возможность приобретать             товары, услуги и различные активы. Доходы используются  на финансирование потребительских расходов на потребление или использоваться  для финансирования приобретения населением финансовых активов и имущества   (дома, земля и др. ), владение которыми также влияет на уровень жизни.       

         Различают понятие уровня жизни  в широком и узком смысле  слова. В широком смысле слова уровень жизни - это взаимосвязанный комплекс экономических, социальных, культурных, природных, экономических и других условий жизни людей. Он характеризуется всей системой социально – экономической статистики. В качестве наиболее общего показателя, синтезирующего все условия в одном результате, часто применяется продолжительность жизни населения. Рост средней продолжительности жизни в России в два раза по сравнению с дореволюционным периодом в начале века несомненно характеризуется повышением ее уровня. Тогда как сокращение продолжительности жизни за последние годы на 5 лет, особенно по мужскому населению, отставание по этому показателю от развитых стран на 10-15 лет свидетельствует о низком уровне жизни в России и его дальнейшем падении. Об уровне жизни можно судить также по показателям жизненности населения и стабильности условий жизни – наличию резких спадов и подъемов, социальных потрясений и т.п.

      В узком смысле слова уровень  жизни – это степень удовлетворения  личных потребностей людей в условиях существования. Он характеризуется обширной системой показателей, охватывающих ряд разделов: обобщающие показатели; доходы населения; расходы и потребление; сбережения, накопленное имущество и жилье; социальная  дифференциация  населения; положение малообеспеченных слоев населения.

   Уровень жизни является одной из важнейших  социальных категорий, которая характеризует  структуру потребностей человека и  возможности их удовлетворения. Потребности  людей многообразны. Наряду с материальными  существуют (и не менее важны) потребности духовные и социальные. Потребность – это необходимость, принявшая специфическую форму в соответствии с культурным уровнем и личностью индивида. В связи с этим различен набор потребностей каждого человека: один занимается спортом, другой – нет, один посвящает свой досуг чтению или посещению театров, другой проводит свое свободное время у телевизора или на дискотеках, и т.д. Одни имеют возможность покупать лишь отечественные автомашины, другие приобретать иномарки. Для определения степени удовлетворения потребностей фактическое потребление товаров и услуг соотносят с минимальными и рациональными стандартами их потребления. Таким образом, под уровнем жизни понимаются обеспеченность населения необходимыми материальными благами и услугами, достигнутый уровень их потребления и степень удовлетворения разумных (рациональных) потребностей.

Можно выделить четыре уровня жизни населения:

    • достаток (пользование благами и услугами, которые обеспечивают всестороннее развитие человека);
    • нормальный уровень (потребление благ и услуг по научно обоснованным нормам, которые достаточны для полноценного восстановления физических и интеллектуальных сил человека);
    • бедность (потребление благ и услуг на уровне возможности сохранения работоспособности человека);
    • нищета (минимальное потребление благ и услуг на уровне биологического выживания человека).

   Рост  уровня жизни создаст возможности, материальную базу для улучшения  качества жизни. Последнее не ограничивается уровнем потреблением товаров и  услуг, а выступает обобщающей характеристикой социально-экономических результатов развития общества и включает среднюю продолжительность жизни, уровень заболеваемости, условия и охрану труда, доступность информации, обеспечение прав человека, и т.д. В рыночной экономике важнейшими составляющими уровня жизни становятся также степень социальной защищенности населения, свобода выбора человека, улучшение социальной среды, культурные национальные и религиозные отношения.

    Важнейшими  составляющими уровня жизни выступают  доходы населения и его социальное обеспечение, потребление им материальных благ и услуг, условия жизни, свободное время.

    Условия жизни можно укрупнено разделить  на условия труда, быта и досуга. Условия труда включают санитарно-гигиенические, психофизиологические, эстетические и социально-психологические условия. Условия быта – это обеспеченность населения жильем, его качество, развитие сети бытового обслуживания (бань, прачечных, парикмахерских, ремонтных мастерских, прокатных пунктов и т.д.), состояние торговли и общественного питания, общественного транспорта, медицинское обслуживание. Условия досуга связаны с использованием свободного времени людей. Свободное время – часть внерабочего времени, предназначенная для развития личности, более полного удовлетворения социальных, духовных и интеллектуальных ее потребностей.

    Возможны  три аспекта изучения уровня жизни:

     1) применительно ко всему населению;

     2) к его социальным группам; 

    3) к домохозяйствам с различной  величиной дохода.

    Для характеристики уровня жизни используется система индикаторов – интегральных и частных, натуральных и стоимостных. 
 
 

1.2. Рынок жилья в г. Пермь

    По  данным переписи населения и демографической  статистики Пермьстата, в ходе переписи в Пермском крае учтено 2 635 800 человек, среди которых 75% - городские жители и 25% - сельские. По сравнению с данными 2002 года население региона сократилось на 6,5%. С 2002 по 2010 годы только за счет естественной убыли населения край потерял более 115 000человек. 
       Среди других причин - миграционный отток населения в другие регионы, сокращение специальных контингентов населения. Это, к примеру, люди, которые служат в армии, - их стало меньше, были ликвидированы военные училища. 
       По данным переписи, женское население в регионе превышает мужское на 18%. Главная причина - высокая преждевременная смертность мужчин, особенно от неестественных причин в трудоспособном возрасте. 
Рынок жилья Процесс сокращения населения Перми за восемь лет примерно на 1% не оказал заметного влияния на рынок жилья в 2002 - 2010 годов. Например, во времена резкого подъема цен на квартиры по всей стране в 2006 году средняя цена кв. м на вторичном рынке здесь составила 38 700 руб. Годовой рост цен составил 58,21% против 25,70% в 2005 года, таким образом, в среднем квартиры дорожали практически на 1,2% в неделю. 
В 2007 года цены выросли на 17 442 руб./кв. м против 14 137 руб./кв. м в 2006. года.  
      В начале 2011 года средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Перми составила 41 369 руб./кв.м. В декабре 2010 года аналогичный показатель был равен 40 690 руб./кв.м. 
Разница средних цен предложения на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья в начале года увеличилась и составила 16,23% (в пользу вторичного рынка жилья). Это максимальный разрыв между средними ценами новостроек и старого фонда, зафиксированный на рынке жилья за последние три года.    

    Узкий рынок Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья в  январе 2011году, снизилось по сравнению с прошлым периодом исследования на 26,1% (или 860 единиц). Если в декабре 2010 года на продажу предлагалось 3292 квартиры, то в январе 2011 года их количество составило только 2432. 
       На рынке нового строительства жилой недвижимости количество предлагаемых квартир в январе 2011года составило 1239, что оказалось на 14,8% (или на 215) меньше по сравнению с декабрем 2010 года. Тогда число предложений на первичном рынке составляло 1454. 
Такое снижение количественных показателей на вторичном и первичном рынках жилья в январе месяце происходит ежегодно по техническим причинам, связанным с ведением данных в Пермской мультилистинговой системе (данные по предлагаемым квартирам на рынке жилья учитываются только за три рабочие недели). 
 

2. Статистико-экономический анализ рынка жилья г. Перми 

2.1.  Построение ряда  распределения и  проверка его на  устойчивость

    Используя данные, произвести ранжирование уровней, анализ интенсивности и устойчивости ряда.

  1. Записать цену квартир в нарастающем порядке (таблица 2, приложение 2)
  2. Определить интенсивность нарастания признака путем вычитания предыдущего значения из последующего (Δx хi = x i+1 – x i).
  3. Изобразить ряд распределения в виде Огивы Гальтона (рис. 1), для чего по оси ординат отложить каждое значение цены квартиры, по оси абсцисс – номер ранга квартиры по цене.

Рисунок 1 – Ранжированный ряд распределения двухкомнатных квартир по цене.

    Анализ  цен на жилье проводится на основе выборки Кировского района. Построив ранжированный ряд и рассмотрев его, мы видим, что нет резких колебаний в цене и различие максимального значения от минимального меньше, чем в 2,5 раза. Проведя такой анализ можно сказать, что ряд является устойчивым.

  1. Для построения интервального ряда необходимо определить величину интервалов. Считая, что все интервалы имеют одну и ту же длину, для каждого интервала следует установить его верхнюю и нижнюю границы, а затем в соответствии с полученной упорядоченной совокупностью интервалов сгруппировать результаты наблюдении.

    Группировка проводится по количественному признаку, оптимальное число групп (n) определяется по формуле Стерджесса:

                                                                             x max  – x min                 3600-1500  

             n = 1 + 3.3 lg N=1+3.3*1.6=6  ;     i = —————— =    --------   =  350

                                                                                     n                        6

    где       n   —   число интервалов;

                  N   —   численность совокупности;

            х max, x min   —   соответственно, максимальные и минимальные варианты устойчивого ряда распределения.        

    Средняя цена квартир:

                                    Х=∑ Хi/N= 116000/50= 2320

    Абсолютный  размах вариации:

                                R = x max – x min = 3600-1500=2100

    Количество  групп и величина интервала нам  необходимы для построения интервального  ряда.

  1. Сгруппируем результаты наблюдений и произведем запись в таблицу 1.
 
 
 
 
 
 

Таблица 1.- Интервальный ряд распределения квартир по цене

Группы квартир по цене,          млн. руб. Количество  квартир

(частоты)

 Структура распределения квартир         (частости , %) Кумулятивный  ряд распределения квартир
по  частотам по частостям
до 1850

от 1850 до 2200

от 2200 до 2550

от 2550 до 2900

от2900 до 3250

свыше 3250

 3

24

12

3

6

2

 6

48

24

6

12

4

 3

27

39

42

48

50

 6

54

78

84

96

100

Итого: 50 100

      Х

     X


 

Построим  гистограмму интервального ряда распределения (рисунок 2 ). По оси ординат  указываются частоты,а по оси  абцисс – границы инервалов. 
 

 

Рисунок 2 – Гистограмма интервального  ряда распределения двухкомнатных  квартир по цене. 
 
 
 

     Ранжированный ряд распределения позволяет  отразить каждую единицу совокупности, определить интенсивность нарастания цены. Интервальный ряд распределения  позволяет образовать качественно однородные группы, определить их состав и структуру. Наибольшее количество групп во 2-ой группе (24) их себестоимость колеблется от 2017 до 2200 тыс. руб., а наименьшее – в 6-ой (2) с их себестоимостью свыше 3568 тыс.руб . 

2.2 Определение характеристик положения (средних) статистического ряда.  

     По  данным интервального ряда (таблица 2) определяем среднее значение признака (цены) по формуле:

   

      ∑хi*fi       1675*3+2000*24+2375*12+2725*3+3075*6+3425*2

Х= ——— = ——————————————————————   = 2300                                                      

      ∑fi                                           50 
 

2.3 Расчет характеристик рассеяния (вариации) ряда распределения квартир по цене. 

1. Для  расчета показателей вариации составляется таблица 4. 

Таблица 4. Данные для расчета среднего линейного  и среднего квадратического отклонения. 

Группы  по цене Середина интервала,        х 'i   Среднее линейное отклонение Среднее квадратичное отклонение
Частоты,
f i | x' i – x | | x' i – x | · f i (x'i – x)2 (x'i – x)2 · f i
1500-1850 1675 3 645 1935 416025 1248075
1850-2200 2025 24 295 7080 87025 2088600
2200-2550 2375 12 55 660 3025 36300
2550-2900 2725 3 405 1215 164025 492075
2900-3250 3075 6 755 4530 570025 3420150
3250-3600 3425 2 1105 2210 1221025 2442050
Итого Х 50 Х 17630 Х 9727250

 
 

2. Размах  вариации:  R = x max – x min  = 3600-1500=2100

    Размах  вариации показывает пределы, в которых  изменяется величина признака в изучаемой  совокупности. Измерение вариации имеет  большое значение и для изучения устойчивости изучаемых экономических явлений и процессов. Причиной вариации являются разные условия существования разных единиц совокупности. 

3. Величина  среднего линейного отклонения:

                                           

                                              Σ |x ' i  – x| · f i

                                    L =  ——————— =17630/50=352.6;

                                                     Σ f i

                                                            

                                          Σ ﴾x' i  – x﴿ 2 · f i 

4. Дисперсия:   σ 2  =     ——————— = 9727250/50=194545;

                                                     Σ f i

                                                                                              

                                                                                  Σ ﴾x' i  – x﴿ 2 · f i

5. Среднее  квадратичное отклонение:    σ = √ ———————=441.07

                                                                                              Σ f i 

                                                                           

                                                        σ

6. Коэффициент вариации:   V = —— · 100 = 441.07/2300*100=19.2

                                                        х

 Значение коэффициента вариации находится в промежутке от 10% до 20% (19,2%), то изменчивость вариационного ряда принято считать средней. Коэффициент вариации не превышает 33%, значит, совокупность считается количественно однородной.                                                                         

7. Произвести  расчет среднего квадратического  отклонения упрощенными способами.  Для этого составляется таблица  5. 
 
 
 
 

Таблица 5 –  Данные для расчета среднего квадратичного отклонения способом отчета от условного начала и упрощенным способом.

Середина  интервала, x' i Частота, f i Упрощенный  способ
  (x'i)2 (x'i)2 · f i
 
1675 3 2805625 8416875
2025 24 4100625 98415000
2375 12 5640625 67687500
2725 3 7425625 22276875
3075 6 9455625 56733750
3425 2 11730625 23461250
x 50 x 276991250

 

Среднее квадратическое отклонение по величине в реальных совокупностях всегда больше среднего модуля отклонений. Дисперсия-квадрат  среднего квадратического отклонения. На дисперсии основаны практически все методы математической статистики. Оценка степени интенсивности вариации возможна только для каждого отдельного признака и совокупности определенного состава.

Дисперсия и среднее квадратическое отклонение рассчитывается при упрощенном способе по формуле:

               

              ∑x2                     276991250

      σ2 = —— - (x')2= ————————— - (2300)2 =249825

               n                     50 

      σ = √249825= 500 
 
 
 
 
 
 

2.4 Группировка по одному признаку и построение групповой таблицы