Страхование ипотечного кредитования. 3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………..……………………3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  И РОЛЬ СТРАХОВАНИЯ В ИПОТЕЧНОМ  КРЕДИТОВАНИИ………………………………..………………..5

1.1. Понятие и виды ипотечного  страхования…………..…………………………5

1.2. Риски, подлежащие страхованию  ипотечного кредитования…………….….7

1.3. История и мировой  опыт страхования ипотечного  кредитования…………14

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ………………..16

2.1. Сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Райффайзен»………………………………..16

2.2. Некоторые особенности  в современном ипотечном страховании………….20

2.3. Проблемы ипотечного страхования в России и пути их решения……….....26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………….……………………….33

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ………..…36

ВВЕДЕНИЕ

Рынок жилья в нашей стране не обеспечен, в достаточной мере, соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения и сделать возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.

Ограниченность бюджетных ресурсов привела к тому, что государство  сосредоточило внимание на решении  жилищных проблем лишь отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Жилищная проблема остаётся не только одной из наиболее важных социальных задач государства, но в условиях кризиса приобретает еще большую  значимость. В решении этой актуальной проблемы некоторые экономисты склонны  недооценивать роль ипотечного кредитования, хотя опыт мировой экономики свидетельствует  о том, что ипотека является стимулирующим  фактором спроса, а спрос в свою очередь ведет к росту предложений  в строительном секторе. Но тем не менее проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Поэтому в современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение.

Приведение объемов ипотечной  деятельности в соответствие с потребностями  общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения  гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной  деятельности и необходимость общей  стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является ипотечное страхование. Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

Актуальность данной курсовой работы состоит в том жилищный вопрос один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

Целью данной курсовой работы является раскрытие темы: «Страхование ипотечного кредитования».

Из данной цели вытекают следующие  задачи:

-Изучить теоретические аспекты  и роль страхования в ипотечном  кредитовании;

- Провести сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Райффайзен»;

-Рассмотреть риски, подлежащие страхованию ипотечного кредитования;

-Изучить проблемы ипотечного страхования в России и пути их решения.

Объект курсовой работы: Страхование ипотечного кредитования.

Предмет курсовой работы: изучение особенностей ипотечного страхования в России.

Курсовая работа состоит  из введения, двух глав, заключения и  списка использованных источников информации. Источниками информации для написания работы законодательные и нормативные акты; базовая учебная литература; статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  И РОЛЬ СТРАХОВАНИЯ В ИПОТЕЧНОМ  КРЕДИТОВАНИИ

1.1. Понятие и виды ипотечного страхования

Ипотека сегодня - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.¹

Ипотечный кредит - долгосрочная  ссуда, выдаваемая коммерческими  или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества: квартиры, жилого дома с землей и т.д. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.²

Ипотечное кредитование выделяют как отдельный вид кредита, потому что оно обладает рядом особенностей, среди которых можно выделить:

1) Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

2) Длительность срока предоставления кредита;

3) Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;

4) Ипотечный кредит считается относительно низко-рисковой банковской операцией.

После того как клиент выбрал понравившуюся ему недвижимость и оптимальное для него условия  ипотеки, возникает еще один вопрос, как со стороны кредитора(банка), так и со стороны заемщика(клиента): договор ипотеки заключается на достаточно долгий срок, и с годами все больше становится вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, которые могут повлечь повреждение или уничтожение заложенного имущества. 

Так как же защитить имущественные интересы должника в случае гибелиили повреждения недвижимости и обеспечить кредитору гарантии возврата его денег? Вот тут-то и возникает мысль о страховании ипотечного кредита.

Ипотечное страхование - это страхование на случай убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов заемщиков и последующей реализации заложенного имущества.³

При выдаче ипотечных кредитов кредитные организации сталкиваются с риском дефолта заемщика, когда заемщик не сможет продолжать выплачивать кредит в силу личных причин или действия макроэкономических факторов (развод, потеря работы или снижение зарплаты во время кризиса, существенное снижение рыночной стоимости заложенной квартиры). Убытки кредитора могут наступить, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта заемщика, не хватит для полного погашения задолженности заемщика по кредитному договору.

В наши дни ипотечное страхование  является обязательным условием получения  ипотечного кредита. Программа ипотечного страхования разрабатывается в  соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями  заемщиков.

Цель формирование программы  – обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных  с ипотечной деятельностью.

Обычно ипотечными видами страхования считаются следующие:

1) Страхование недвижимого имущества. Страховые случаи: пожар, воздействие непредвиденных физических сил, стихийные бедствия, затопление, противоправные действия третьих лиц.

2) Страхование жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности - поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье. Отсутствие этого компонента страхования ипотеки, по все вероятности, предполагало бы наличие у заемщика чрезвычайно крепкой нервной системы.

3) Титульное страхование - это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя.

1.2. Риски, подлежащие страхованию ипотечного кредитования

Итак, страхование является непременным условием получения  ипотечного кредита. В большинстве  банков обязательным условием получения  кредита является страхование трех видов:⁴

1) страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

2) страхование права собственности на предмет ипотеки (т. е. на квартиру, которую вы покупаете);

3) страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Подробнее риски ипотеки  на рынке первичного жилья представлены в таблице.

Таблица 1.1

Риски ипотеки на рынке  первичного жилья

Условия страхования. Договор страхования, как и любой другой договор, имеет свои обязательные условия. Существенными условиями договора ипотечного страхования являются следующие.

1. Предмет и объект договора. В данном случае предмет выражается, с одной стороны, в обязанности страховой компании принять на страхование определенный объект и, с другой стороны, обязанности страхователя внести за это страховую премию. Объектом договора ипотечного страхования будет отдаваемое в залог (ипотеку) имущество.

Во-первых, страхованию подлежат все виды залога, в том числе:

1)недвижимое имущество, как то:

- земельные участки, здания и сооружения, строения, квартиры в многоквартирном доме и иные имущественные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (кроме подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, отнесенных законом к недвижимым вещам);

- оборудование производственного и непроизводственного назначения, как находящееся в эксплуатации, так и новое;

- товары и сырье на складе и в обороте;

- транспортные средства на хранении;

- сельскохозяйственные животные;

- незавершенное строительство;

- иные виды имущества;

2) транспортные средства, находящиеся в процессе эксплуатации:

- средства наземного транспорта - легковой транспорт, грузовой транспорт, прицепы к ним, автобусы, тракторы, строительная техника и иные средства наземного транспорта;

- средства воздушного транспорта  - самолеты, вертолеты, летательные аппараты специального назначения, подлежащие государственной регистрации;

- средства водного транспорта - транспортные, промысловые, промышленно-хозяйственные и иные средства водного транспорта, подлежащие государственной регистрации.

Во-вторых, дополнительно  к страхованию предметов залога могут быть застрахованы риски по следующим видам страхования:

- страхование строительно-монтажных рисков (в отношении незавершенного строительства имущественного объекта, принимаемого в залог);

- страхование имущественных прав (титула собственности);

- страхование лизинговых платежей (по кредитованию лизинговых компаний);

- страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств (по кредитованию на приобретение автотранспортных средств);

- иные виды страхования.

Страхование применяется  с определенными ограничениями, например, нельзя страховать риск высокой  инфляции. Заранее учесть такого рода риски – одна из задач банка.

2. Перечень страховых рисков. Обычно страховые риски фиксируются в договоре страхования как составная часть залогового отношения. Перечень страховых рисков обусловливается необходимостью предоставления залогодержателю гарантий сохранения доходов от использования объекта залога в течение всего кредитного договора.

Сдаваемое в залог (ипотеку) имущество (кроме транспортных средств  в эксплуатации) страхуется на случай гибели (утраты) и повреждения по следующим рискам:

1) пожар, удар молнии, взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей (обязательное страхование);

2) стихийные бедствия (землетрясение, извержение вулкана или действие подземного огня, оползень, горный обвал, буря, вихрь, ураган, наводнение, град или ливень - данные виды рисков страхуются при необходимости в зависимости от месторасположения предмета залога);

3) взрыв паровых котлов, газохранилищ газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств (обязательное страхование данных рисков);

4) повреждение застрахованного имущества водой в случае аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем, систем пожаротушения, а также внезапного и не вызванного необходимостью включения последних (обязательное страхование данных рисков);

5) падение на застрахованное имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков;

6) кража со взломом и грабеж;

7) бой оконных стекол, зеркал и витрин;

8) противоправные действия третьих лиц (акты вандализма и хулиганства).

3. Срок договора. Обычно срок договора устанавливается на период действия кредитного договора плюс один месяц. Срок первоначального договора может составлять и год, а потом ежегодно продляться (пролонгироваться) автоматически, но для договора комплексного ипотечного страхования такой срок должен быть не менее срока кредитования.

4. Стоимость страховых услуг. Иногда как раз размер страховой премии и определяет окончательное решение потенциального заемщика – брать кредит или отказаться. Средняя стоимость комплексного ипотечного страхования, включающего три перечисленных вида рисков, в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1 % от страховой суммы. Если это исключительно титульное страхование – тариф может быть чуть ли не в два раза выше.

Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк. Ежегодное  исчисление страхового взноса происходит путем умножения остатка суммы  кредита (с учетом уже уплаченного) на указанный в договоре процент. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так  как он исчисляется исходя из неоплаченного  остатка кредита на дату заключения страхового договора, т. е. учитывается  произведенное заемщиком погашение  суммы основного долга. Сумма страховки, конечно, покажется очень большой, но с годами возможность (риск) страхового случая будет увеличиваться, а сумма страховки уменьшаться.

Оплата страховой премии за первый год страхования, как правило, является условием предоставления ипотечного кредита. Ежегодная оплата страховых премий заемщиками в последующие годы представляет серьезный риск для банка, поэтому  в договоре ипотеки банки часто  предусматривают санкции за неоплату или несвоевременную либо неполную оплату очередного платежа по страховке. Обычно это «карается» начислением пени и штрафов, ведь при неоплате страховой премии заемщик и залог являются незастрахованными, погашение кредита находится под угрозой. Именно поэтому банк организует сотрудничество со страховой компанией таким образом, чтобы осуществлять контроль за ежегодной оплатой заемщиками страховых премий и своевременно обмениваться необходимой информацией.

Приложением к договору страхования  обычно является график выплат страховых премий. В совокупности страховые премии и составляют общую стоимость страховых услуг.

5. Сумма страхового возмещения, выплачиваемая банку при наступлении  страхового случая. Она определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству, иногда увеличенному на размер процентной ставки.

Размер страхового возмещения, как  правило, должен быть не менее размера  выданного кредита и подлежащих к начислению процентов на весь срок действия кредитного договора. Максимальный размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости заложенного  имущества. При этом учитывается  физический и моральный износ  имущества (амортизация) на дату страхования.

Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании  ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

Тарифы на страхование ипотечного кредита определяются индивидуально, зависят от банка-кредитора, но в целом они довольно схожи.

Страхование жилья составляет в среднем 0,2-0,5% от суммы страховки и зависит, естественно, от качества и категории жилья.

Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией (разница между офисным работником и шахтером понятна всем). В среднем это от 0,3% до 1,5% от суммы кредита.

Когда заемщиков несколько (а максимальное их количество, как известно четыре), банк вправе потребовать застраховать также их жизнь и трудоспособность, но только в том случае, если их доходы учитывались при определении суммы кредита.

Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования  ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно. Страховые договоры заключаются на срок от 1 до 20 лет, соответственно сроку действия ипотечного кредита.

1.3. История и мировой опыт страхования ипотечного кредитования

Развитием ипотечного страхования  в большинстве случаев занимается государство. Участие государства  в создании страховых ипотечных  компаний является общепринятой практикой  в странах, решающих задачу обеспечения  населения доступным жильем через  механизмы ипотечного кредитования (США, Мексика, Нидерланды, Канада, Филиппины, ЮАР и др.). Действующие в США  и Канаде государственные ипотечные  страховые компании (FHA, Federal Housing Administration и CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation) в условиях мировых финансовых кризисов участвовали в решении стратегических задач и способствовали восстановлению рыка ипотеки.

В США институт ипотечного страхования  возник в 1887 году, когда в Нью-Йорке была создана первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester. Во время Великой депрессии все возникшие к тому времени ипотечные страховщики (их было 14 в августе 1933 года) прекратили существование. Новый период развития страхования ипотеки в США начался в 1934 году, когда было создано государственное Федеральное жилищное агентство (Federal Housing Administration - FHA), которое наделили правом страховать риски возникновения убытков у банка в случае неплатежеспособности ипотечного заемщика после реализации заложенного имущества. При наличии такого страхования банки снизили требования к размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам, что положительно повлияло на темпы развития рынка ипотеки и жилья. FHA и сегодня является одним из крупнейших американских ипотечных страховщиков, хотя его доля на рынке с момента создания и до последнего кризиса 2008—2009 годов заметно менялась. В периоды роста экономики и ипотечного кредитования на рынок активно выходили частные ипотечные страховщики, и доля государственной структуры FHA в объемах ипотечного страхования снижалась. В периоды экономических спадов и кризисов частные страховщики сворачивали свой бизнес и именно FHA обеспечивала страховую защиту для поддержки процесса кредитования банками ипотеки с низким первоначальным взносом.⁵

В Канаде в 1946 году, с целью обеспечения  жильем ветеранов Второй мировой войны, также была создана государственная компания — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC). Она быстро превратилась в своего рода «жилищное министерство», отвечающее за государственную политику и её реализацию в этой области. Ипотечное страхование в Канаде было введено в 1954 году. За образец был принят опыт FHA, роль которого стала играть CMHC, которая с тех пор остается в Канаде главным провайдером не только ипотечного страхования, но и ипотечных программ секьюритизации. Частные ипотечные страховщики в Канаде появились позднее, но их доля на рынке ипотечного страхования невелика. По данным статистики, в феврале 2010 года в Канаде было застраховано 46 % объема ипотечных займов, 43 % — застраховано CMHC.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

2.1. Сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Райффайзен»

Начиная с 16 февраля 2009 года, банк «Райффайзен» реализует программы ипотечного кредитования без обязательного заключения договора страхования риска утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет залога (ипотеки) и риска смерти, постоянной полной утраты трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо).⁶

Заемщик имеет возможность  выбрать либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую страхование  только риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения предмета залога, либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую заключение договора комплексного ипотечного страхования  с включением в покрытие следующих  рисков:

- Смерть, постоянная полная утрата трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо);

- Гибель (уничтожение), утрата или повреждение предмета залога;

- Утрата или ограничение (обременение) права собственности на предмет залога (ипотеки).

Банк принимает полисы страховых компаний, прошедших проверку на соответствие общим требованиям  банка, требованиям к финансовой устойчивости и предоставляемому страховому покрытию.

В список страховых компаний, чье соответсвие требованиям банка уже подтверждено вошли компании :

1) «Ингосстрах»;

2) ООО СК «Цюрих»;

3) «АльфаСтрахование»;

4) «РОСНО»;

5) «ВСК»;

6) «Прогресс-Гарант»;

7) «Росгосстрах»;

8) «РЕСО-Гарантия».

Рассмотрим условия комплексного ипотечного страхования на примере  компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах».

Таблица 2.1

Сравнительный анализ условий  ипотечного страхования (на примере  страховых компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах»)