Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Страхование недвижимости. 3

Курсовая работа

Дисциплина: Экономика недвижимости

Тема: Страхование недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СТРАХОВАНИИ 5

1.1.Понятие страхования 5

1.2. Виды страхования 10

2.ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 22

2.1. Анализ местоположения объекта недвижимости 22

2.2.Описание объекта недвижимости 24

2.3.Определение рыночной стоимости затратным подходом 26

2.4.Определение рыночной стоимости сравнительным подходом 27

2.5. Согласование результатов оценки 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 34

ВВЕДЕНИЕ

В наше время практически всё можно застраховать, но страхование имущества является самым известным и более популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру, так и загородное жилье, например: гараж, коттедж, дом в деревне, баню. В том числе всё то, что в них находится, например, полки на стенках и телевизор что стоит в доме. Можно конечно застраховать и то, что находится рядом с домом. Например, железные ограды, парники.

Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно от повреждений от пожара, урагана, бури, града. В том числе взрыв бытового газа. И что наиболее актуально в наше время и что случается чаще всего - кражи, хулиганства, грабежи.

Так же существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее история связана с ранее совершенными недействительными сделками. Или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости призвано титульное страхование.

Актуальность данной курсовой работы определена следующими теоретическими положениями:

Страхование - система экономических отношений по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств.

Если каждый человек страхует свое жилье, свой бизнес, здоровье и жизнь, то он предусмотрителен относительно будущего своей семьи, коллег и самого себя, он смотрит в завтрашний день, обеспечивая его сегодня. Посредством страхования недвижимости человек реализует одну из важнейших своих потребностей - потребность в безопасности своей недвижимости.

Благодаря этому страхованию снижается степень такой зависимости, когда человеческие ошибки или злой умысел, просто стихийные бедствия могут поставить недвижимость или ее часть на грань катастрофы.

Цель курсовой работы:

систематизация и закрепление теоретических знаний;
использование и обобщение практического опыта.

В связи с данной целью можно выделить следующие задачи:

Изучение рисков, которые могут возникнуть при страховании недвижимости; пути их минимизации.
Рассмотреть сущность и правовые аспекты страхования недвижимости.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СТРАХОВАНИИ

1.1.Понятие страхования

В жизни человека очень часто случаются события, не зависящие от него, не подлежащие контролю. Будь это стихийное бедствие, чрезвычайное происшествие, пожар, неожиданно обнаружившееся заболевание или внезапная смерть. Именно для этого у общества и каждого гражданина в отдельности должны быть ресурсы для немедленного восстановления понесенных потерь, повреждений, а также нормального течения жизненных процессов. Достаточно большая группа людей постоянно находится в зоне повышенного риска. Это и пожарные, и работники охранных служб, и спасатели, и инкассаторы, и представители целого ряда других профессий. При приеме на работу на названные должности или при поступлении на службу соответствующие министерства, ведомства и иные организации принимают на себя обязательства по страхованию жизни и здоровья указанных лиц на случай смерти или стойкой утраты трудоспособности. Некоторые граждане перед приближением старости и пенсии хотят обеспечить себе материальную поддержку. Для этого граждане прибегают к помощи специализированных организаций. Подобные организации принимают от граждан определенные взносы, а взамен гарантируют денежные выплаты при наступлении определенных событий. На практике выплаты специализированных организаций значительно превышают взносы граждан.

Во всех перечисленных выше случаях речь идет о страховании. А специализированные организации - это страховщики. Между гражданами и страховыми организациями заключаются договоры страхования, на основании которых и осуществляются выплаты и взносы.

В Российской Федерации страхование регулируется нормами гражданского права, а в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), федеральными законами, указами, инструкциями и приказами.

По общему правилу нормы страхования, содержащиеся в подзаконных актах, не должны противоречить нормам ГК РФ. Одним из исключений являются нормы о специальных видах страхования, которые могут не соответствовать нормам ГК РФ.

Важно отметить, что законодательство о страховании может быть только федеральным. Субъекты РФ и муниципальные образования вправе принимать только те нормативные акты, которые содержат организационные нормы, связанные со страхованием.

Как справедливо отмечает В.К. Райхер, раскрывая особое значение страхования для общества, существует два способа борьбы со стихийными бедствиями. Один из них направлен на то, чтобы предупреждать стихийные бедствия, не допускать самого возникновения их. Автор относит это к превентивным (предупредительным) мероприятиям. Но когда стихийное бедствие уже произошло, необходимо иметь средства для возможности скорейшей ликвидации, уменьшения его вредности. Данная борьба является репрессивной. Но помимо средств борьбы со стихийными бедствиями, необходимо восстановление причиненных этим бедствием потерь, для чего должны иметься в наличии соответствующие ресурсы.

Именно такие материальные или денежные ресурсы именуются страховыми фондами. Способы образования данных фондов различны. Существуют три основные формы организации страхового фонда:

1) централизованные резервные или страховые фонды: образуются за счет государственных средств;

2) образование фонда в результате самострахования: индивидуальный предприниматель, организация образуют из своих средств индивидуальные страховые фонды;

3) страхование в собственном смысле: данный термин предполагает образование страхового фонда за счет взносов, производимых индивидуальными предпринимателями, отдельными предприятиями, юридическими и физическими лицами на нахождение этого фонда у страховой организации, которая в результате возникновения страхового случая возмещает страховые суммы.

Страхование в собственном смысле может осуществляться либо в форме взаимного страхования, т.е. образования фонда несколькими лицами посредством своих взносов, из которых они получают возмещения, либо в форме коммерческого страхования путем заключения договора с компанией-страховщиком.

Страховой фонд может быть сформирован как в денежной, так и в натуральной форме, но чаще всего при страховании в собственном смысле фонд формируется из денежных средств, а отношения по его формированию и последующей выдаче из него средств принимают форму денежных обязательств.

Начало страховому делу было положено еще в XVII в. В кофейне Эдварда Ллойда собрались купцы, которые владели кораблями и понесли многочисленные убытки вследствие ушедших в плавание и не вернувшихся кораблей. Тогда они решили создать общий фонд, куда бы каждый купец вносил определенные суммы. А в дальнейшем из этого фонда оказывалась помощь купцам, которые понесли убытки и потеряли свои корабли. Таким образом, и зародилось страхование в настоящем понимании.

Важно отметить, что роль страхования не исчерпывается одним только фактом материального и имущественного обеспечения в предусмотренных случаях. Устраняя момент риска, страхование дает возможность физическому или юридическому лицу действовать с еще большей уверенностью, дает определенный стимул и способствует развитию производительных сил.

Но нельзя не сказать, что в основном страхователи стремятся к получению денежной компенсации за нанесенные им убытки, причем размер компенсации должен покрывать расходы и превышать размер страхового взноса. Страховая выплата часто выступает для страхователя единственным спасением и выходом из сложившейся ситуации. Но страхование также может выступать как определенный способ получения частичной прибыли, например накопительное страхование.

Страховщиком же преследуется цель извлечения прибыли, так как страхование для него - вид предпринимательской деятельности, который является таковым, потому что не по каждому договору страхования наступает страховой случай, а страховые премии начисляются по каждому договору, что позволяет создать определенный фонд для страховых выплат.

Наступление страховых случаев имеет вероятностный характер. Вероятность складывается из анализа определенных событий и играет большую роль при вычислении величины страховой премии.

Использование механизмов перестрахования и сострахования позволяет страховщику избежать части риска, возложенного на него, путем распределения его на вступивших в отношения сострахователей или перестрахователей. Благодаря этому в несении тягот относительно конкретного страхового случая принимают участие и все остальные участники гражданского оборота, втянутые в оказание страховых услуг.

Анализируя вышесказанное и опираясь на иные источники, можно выделить ряд характерных черт страхования.

1. Вероятностный характер отношений, непостоянство. Вероятность означает возможность наступления страхового случая. Страховой случай может как наступить в период действия договора, так и не наступить. Также заранее невозможно предусмотреть время наступления страхового случая, его причину и размер причиненных убытков. Невозможно заранее определить как страховщика, так и страхователя, вступающих в страховые правоотношения, так как страхователь вправе обратиться в любую страховую компанию по собственному желанию, а страховщик - отказать в страховании на основаниях, предусмотренных законодательством.

2. Возвратность денежных средств. Страховые взносы, вносимые в фонд страхования, подлежат выплате самим же страхователям в результате наступления страхового случая. Размер страхового возмещения зависит от страховых взносов и размера причиненных убытков, наступивших в результате страхового случая.

Таким образом, страхование способствует технологическому, экономическому развитию, стабильности в социальной обстановке, так как уменьшается зависимость материального и имущественного положения от всякого рода случаев, делает социально-экономическое положение устойчивым.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что страхование - это вид общественно полезной деятельности, при которой граждане и организации заранее страхуют себя от материальных и личных нематериальных неблагоприятных последствий путем внесения денежных средств в основной фонд организации-страховщика, оказывающей услуги страхового характера и при наступлении предусмотренных страховых случаев выплачивающей обусловленные денежные средства из фонда страхователю или иному лицу.

1.2. Виды страхования

Различные виды страхования в России начали осуществлять еще в конце XVIII в. Основополагающим видом страхования в то время являлось морское страхование. К нему постепенно со временем присоединялись и другие виды страхования. Непосредственным толчком развития послужило стремление отвлечь предпринимателей от обращения к страховщикам других государств. С этой целью 28 июля 1786 г. был издан Манифест Екатерины II, которым Государственный земельный банк на указанных в Манифесте условиях обязывался страховать недвижимость. Этим же актом запрещалось всякому отдавать на страхование свои дома, фабрики и заводы в чужие государства и тем вывозить деньги во вред государству.

Страхование в России стало быстро развиваться с образованием специализированных акционерных обществ. Следом за появлением имущественного появилось и личное страхование. Г.Ф. Шершеневич связал это с особенностями жизни представителей либеральных профессий (врачей, адвокатов, художников), а также чиновников высшего и среднего уровня.

Постепенно же с развитием уровня жизни и все большими потребностями общества страхование все больше и больше расширяло свои рамки, и перечисленные виды страхования подразделялись на подвиды и обретали определенные формы.

В настоящее время ст. 927 ГК РФ выделяет два основных вида страхования: имущественное и личное.

В основе имущественного страхования лежат имущественные интересы граждан, а в основе личного - личные. И тот и другой вид страхования заключается и физическими, и юридическими лицами со страховой организацией. Деление имущественного и личного страхования на подвиды тоже производится в зависимости от тех интересов, на защиту которых они направлены.

В соответствии со ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Имущественное страхование является наиболее развитым и сложным видом страхования. С него и начиналась, как уже упоминалось раньше, история страхового дела.

По договору имущественного страхования могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:

1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (ст. 930 ГК РФ);

2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. 931, 932 ГК РФ). По договору страхования риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, может быть застрахован риск ответственности самого страхователя или иного лица, на которое такая ответственность может быть возложена. По договору страхования риска ответственности за нарушение договора может быть застрахован только риск ответственности самого страхователя. Договор страхования, не соответствующий этому требованию, ничтожен;

3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).

По договору страхования предпринимательского риска может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу.

Приведенный перечень рисков, застрахованных по договору имущественного страхования, прямо указан в п. 2 ст. 929 ГК РФ, но охватывает лишь часть распространенных случаев имущественного страхования, сохраняя за сторонами возможность заключения одноименных договоров по поводу и других рисков.

Имущественное страхование имеет своей целью компенсацию понесенных убытков, а не извлечение дополнительных доходов, это главная его функция. Соответственно величина страхового возмещения не может превышать действительного размера понесенных убытков.

Согласно пункту 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их действительную стоимость.

Такой стоимостью может считаться:

- для имущества - его действительная стоимость в месте нахождения имущества в момент заключения договора страхования;

- для предпринимательского риска - убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь может понести при наступлении страхового случая.

Страховое возмещение по договорам определяется и выплачивается в денежном эквиваленте. Однако согласно п. 4 ст. 10 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" условиями договора имущественного страхования может быть предусмотрена замена страховой выплаты компенсацией ущерба в натуральной форме в пределах суммы страхового возмещения. Следует отметить, что такая замена возможна, если она обусловлена договором страхования.

К существенным условиям имущественного страхования относятся:

- размер страховой суммы;

- срок действия договора;

- имущество или имущественный интерес, являющийся объектом страхования;

- характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая).

К видам имущественного страхования в соответствии со ст. 32.9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" относятся:

1) страхование средств наземного транспорта (за исключением средств железнодорожного транспорта);

2) страхование средств железнодорожного транспорта;

3) страхование средств воздушного транспорта;

4) страхование средств водного транспорта;

5) страхование грузов;

6) сельскохозяйственное страхование (страхование урожая, сельскохозяйственных культур, многолетних насаждений, животных);

7) страхование имущества юридических лиц за исключением транспортных средств и сельскохозяйственного страхования;

8) страхование имущества граждан за исключением транспортных средств;

9) страхование гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств;

10) страхование гражданской ответственности владельцев средств воздушного транспорта;

11) страхование гражданской ответственности владельцев средств водного транспорта;

12) страхование гражданской ответственности владельцев средств железнодорожного транспорта;

13) страхование гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные объекты;

14) страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков товаров, работ, услуг;

15) страхование гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам;

16) страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

17) страхование предпринимательских рисков;

18) страхование финансовых рисков.

Их можно объединить в три основные группы, такие, как страхование имущества (ст. 930 ГК РФ), страхование гражданской ответственности (ст. 931, 932 ГК РФ) и предпринимательских рисков (ст. 933, 967 ГК РФ).

Договоры страхования имущества наиболее часто встречаются на практике. Под имуществом прежде всего понимаются вещи, деньги, ценные бумаги и иные объекты. К имуществу следует относить любые ценности, кроме тех, которые страхуются по договорам страхования иных видов. Договор страхования имущества может быть заключен только в пользу заинтересованного лица, имеющего на то законные основания (п. 1 ст. 930 ГК РФ). Данный интерес возникает у лиц, обладающих имуществом на праве собственности, либо у лиц, на которых возложена обязанность по обеспечению сохранности данного имущества. В соответствии с п. 2 ст. 930 ГК РФ договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, будет являться недействительным. Несмотря на это, договор страхования имущества может быть заключен и без указания имени. В этом случае страхователю выдается страховой полис на предъявителя (п. 3 ст. 930 ГК РФ).

Страхование гражданской ответственности законодательством подразделяется на два подвида:

- страхование ответственности за причинение вреда или внедоговорной ответственности (ст. 931 ГК РФ);

- страхование ответственности по договору или договорной ответственности (ст. 932 ГК РФ).

По договору страхования за причинение вреда страхуется риск ответственности самого страхователя или иного лица, на которое такая ответственность может быть возложена. Закон допускает страхование риска внедоговорной гражданской ответственности, возникающей по любым основаниям. Пункт 1 ст. 928 ГК РФ запрещает страхование риска административной или уголовной ответственности.

Лицо, риск ответственности которого за причинение вреда застрахован, должно быть названо в договоре страхования. Если данное лицо в договоре не указано, считается застрахованным риск ответственности самого страхователя (п. 2 ст. 931 ГК РФ). Страхование внедоговорной ответственности предусматривает возможность вступления в правоотношения сразу четырех различных участников, к которым относятся: страхователь, страховщик, лицо, ответственность которого застрахована, и выгодоприобретатель.

В случае когда страхование ответственности за причинение вреда обязательно, а также в других случаях, предусмотренных законом или договором страхования такой ответственности, лицо, в пользу которого считается заключенным договор страхования, вправе предъявить непосредственно страховщику требование о возмещении вреда в пределах страховой суммы.

В остальных случаях выгодоприобретатель может предъявить требование о возмещении вреда только страхователю, последний же вправе к участию в деле привлечь страховщика. Если такое привлечение произошло, страховая выплата должна быть взыскана непосредственно в пользу выгодоприобретателя, если же страховщик привлечен не был, обязанность по выплате возлагается на страхователя.

Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, предусмотренных законом. Риск ответственности за нарушение договора считается застрахованным в пользу стороны, перед которой по условиям этого договора страхователь должен нести ответственность, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не сказано, в чью пользу он заключен. Это говорит о том, что договор страхования договорной ответственности всегда заключается в пользу третьего лица.