Страхование недвижимости в РФ
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
Федеральное
государственное бюджетное
«Тихоокеанский государственный
университет»
Кафедра финансов, кредита и бухгалтерского учета
Специальность
080105.65 «Финансы и кредит»
Курсовая работа
По дисциплине «Страхование»
На тему:
«Страхование недвижимости в РФ»
Группы ФК-83
Хабаровск 2011 г
Содержание
Введение…………………………………………………………
1.Теоретические аспекты страхования недвижимости в РФ ...…………….….….5
2. Сравнительный анализ условий страхования квартир на примере страховых компаний «Цюрих», «РОСНО», «Ингосстрах»……………..……………………17
3.Проблемы
и пути их решения в страховании недвижимости………….......….22
Заключение……………………………………………………
Введение
В настоящее время, в России застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.
Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно, от:
- пожара;
- повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;
- стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня и т.д.;
- взрыва, в том числе взрыва бытового газа;
- кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.
При этом, можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.
Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
Целью курсовой работы является более подробно рассмотреть и сделать выводы о том, что относится к страхованию недвижимости, сделать анализ условий, предоставляемых в некоторых страховых компаниях по страхованию квартир, сделать выбор в пользу одной компании из трёх, а также определить проблемы, возникающие между страхователем и страховщиком и пути их совершенствования. При разработке курсовой работы использовалась широкая теоретическая база таких авторов как Севостьянов А.В., Фомичева Н.В, Шахов В.В. и т.д.
1.Теоретические аспекты страхования недвижимости в РФ
В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Основными документами, регламентирующими страхование в Российской Федерации являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон об организации страхового дела в РФ №4015-1 от 27 ноября 1992г. с последующими изменениями и дополнениями.
Закон
об организации страхового дела дает
следующие определения основных
понятий страхования
Страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определённых событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий).
Страхование может осуществляться в добровольной и обязательной формах.
Объектами страхования могут быть не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом, то есть имущество должно быть приватизировано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Страхование расположенных на территории РФ имущественных интересов юридических лиц (за исключением перестрахования и взаимного страхования) и имущественных интересов физических лиц-резидентов РФ может осуществляться только юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ.
Страхователями признаются юридические лица и дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона.
Страховщиками признаются юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном настоящим Законом порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ. Законодательными актами РФ могут устанавливаться ограничения при создании иностранными юридическими лицами и иностранными гражданами страховых организаций на территории РФ.
Страховщики могут осуществлять страховую деятельность через страховых агентов и страховых брокеров.
Страховые агенты - физические или юридические лица, действующие от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями.
Страховые брокеры - юридические или физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика.
Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.
Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.
При страховом случае с имуществом страховая выплата производится в виде страхового возмещения.
Страховой
суммой является определенная договором
страхования или установленная
законом денежная сумма, исходя из которой
устанавливаются размеры
Страховое возмещение не может превышать размера прямого ущерба застрахованному имуществу страхователя или третьего лица при страховом случае, если договором страхования не предусмотрена выплата страхового возмещения в определенной сумме.
Страховым
взносом является плата за страхование,
которую страхователь обязан внести
страховщику в соответствии с
договором страхования или
Страховой тариф представляет собой ставу страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования.
Страховая стоимость недвижимости - это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.
В
юридическом определении
Российские страховщики используют самые разные определения страховой (действительной) стоимости, причем зачастую оперируют другими, столь же слабо конкретизированными, терминами. Здесь, в частности, встречаются понятия «рыночная», «полная», «балансовая», «реальная», «фактическая», «учетная», «остаточная» и «нормативная остаточная» стоимость, «полная восстановительная» и просто «восстановительная» стоимость, как с учетом износа, так и без, «затраты, необходимые для покупки или восстановления (изготовления) такого же объекта» и многое другое.
В правилах страхования, применяемых при страховании недвижимости, в качестве страховой стоимости выбираются самые разные стоимостные показатели. При этом выбор той или иной оценочной базы не опирается на сколько-нибудь внятную концепцию страховой стоимости и поэтому представляется произвольным.
При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ГК РФ).
Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) - выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.
Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.
Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).
Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.
Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).
Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество можно также застраховать на случай:
- аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;
- взрыва;
- проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;
- ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;
- стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);
- удара молнии;
- падения летательных аппаратов и их обломков;
- наезда самоходного транспортного средства;
- противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т.д.
Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность - залив квартир.
Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.
Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанавливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.
Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
Гражданский кодекс РФ установил последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.
Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п.З ст.935 ГК РФ).
Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При этом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.
Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п.2 ст.954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.
Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.
Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков - так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст.952 ГК РФ).
Существует множество факторов, повышающих или снижающих базовый тариф. К числу факторов, повышающих стоимость страхования, относятся год постройки здания (до 30% к основному тарифу), непостоянное проживание (до 20%), состояние коммуникаций (до 30%), нижний и верхний этаж (до 10%), наличие убытков в предыдущий период (до 10%). При этом факторов, снижающих стоимость страхования, поменьше. Это перезаключение договора (до 10%), наличие сигнализации (до 5%), металлическая входная дверь (до 3%), домофон (до 2%).
Риски, входящие в стандартный договор страхования строений (дачное страхование), в целом соответствуют рискам страхования квартир - пожар, аварии коммуникаций, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Однако на величине тарифа сказывается существенно большее разнообразие возможных природных воздействий и длительное отсутствие владельцев. К числу фактор, повышающих стоимость страхования относятся незавершенность строительства, расположение строений в рисковых зонах: в поймах рек, торфяниках, на склонах оврагов (30%), наличие источников открытого огня (до 20%). Постоянное проживание на даче снижает стоимость страхования в среднем на 10%, наличие сторожа - на 5%. Самое существенное снижение стоимости страховки дает франшиза - до 20-30% в зависимости от размера и условий страхования.
«Франшиза»
- часто встречающийся в
При
покупке объекта недвижимости на
вторичном рынке может
Подавляющее большинство квартир находят своих владельцев до окончания строительства дома, когда оформления права собственности еще не произошло, а деньги за будущую квартиру уже отданы. В этом случае существует риск потерять деньги, так и не дождавшись окончания строительства дома. В середине 90-х гг. это был удобный вид мошенничества на рынке недвижимости. После ряда мер (в частности, введения обязательного лицензирования строительных фирм) количество таких случаев резко сократилось. Тем не менее страхование финансовых рисков остается надежной гарантией спокойствия для физических и юридических лиц - инвесторов строительства объектов недвижимости. При невыполнении договорных обязательств (нарушение сроков строительства, фактический отказ в выполнении договора) страховая компания возместит клиенту потерянные деньги. Пользуются этой услугой чаще всего юридические лица, так как для частных инвесторов стоимость страховки зачастую сводит на нет экономию средств при покупке квартиры по схеме долевого участия.
С началом действия в России ипотечных программ страховые компании начали предлагать заемщикам банков программы комплексного страхования рисков, связанных с обладанием заложенным имуществом. Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущёрба третьим лицам. Кредитные организации заинтересованы в сохранении заложенного имущества и поэтому обязывают заемщика заключать договор страхования. Программы ипотечного страхования предусматривают страхование жизни и здоровья заемщика, а также имущественное страхование приобретаемой квартиры на сумму остаточной задолженности перед банком. В ряде случаев в комплексное ипотечное страхование включают страхование права собственности и гражданской ответственности. В настоящее время стоимость комплексного страхования при ипотеке составляет в среднем 1,5% от стоимости кредита, т.е. примерно 1% от стоимости заложенной квартиры в год. Договор заключается на весь срок сразу или подлежит ежегодной пролонгации.
Договор
страхования недвижимого
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов:
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
3. Физические факторы:
- местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;