Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Страхование при ипотечном кредитовании как метод минимизации рисков кредитных учреждений и заёмщиков

Министерство образования и науки Хабаровского края

Краевое государственное бюджетное образовательное учреждение

Среднего профессионального образования

«ХАБАРОВСКИЙ АВТОДОРОЖНЫЙ ТЕХНИКУМ»

(КГБОУ СПО ХАДТ)

Курсовая работа

КР-080113.51226.12

на тему:

«Страхование при ипотечном кредитовании как метод минимизации рисков кредитных учреждений и заёмщиков»

по дисциплине:

«Страховое дело»

ПРОВЕРИЛ (А): ВЫПОЛНИЛ (А):

Преподаватель студент гр. СТ-2211

________

«__» ________2012 «__» ________2012

Объём работы

На _____ страницах

г. Хабаровск 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….3

Теоретические основы организации ипотечного страхования………………………………..…………………………………………..5

Сущность и понятие ипотечного страхования…………………………………………………..………………………..5
Страхование рисков присущих ипотечной деятельности……………………………………………………………………….…..8

Необходимость страхования в условиях ипотечного страхования………………………………………………………………………........13

2.1 Условия ипотечного страхования…….……………………………………………………..……………….13

2.2 Динамика развития рынка ………………………………………………………………………………………….15

3. Виды ипотечного страхования, минимизирующие риски кредитных учреждений и заемщиков……………………………………………………………..18

3.1 Страхование жизни и здоровья заемщика, как необходимая составляющая ипотечного страхования……………………………………………..18

Виды и формы ипотечного страхования………………………………...24

Ипотечное страхование в страховой компании «Ингосстрах»...……...27

Заключение …………………………………………………………………......30

Список используемой литературы…………………………………………….32

Введение

Ипотечное страхование – это способ сокращения риска с помощью обязательства компенсации возможных убытков. Практикуется как неукоснительное условие оформления ипотеки, распространяясь на весь ее срок. Благодаря ипотечному страхованию, клиент приобретает уверенность в завтрашнем дне, поскольку избавляет себя от рисков, связанных с потенциальным ущербом. Сегодня принято страховать не только предмет залога (недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, право собственности заемщика.

В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с ипотекой. Распространение ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения.

Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование - это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

Цель работы: изучить теоретические аспекты ипотечного страхования.

Задачи работы:

1. Рассмотреть общие положения ипотечного страхования.

2. Изучить вопрос ипотечного страхования в России. Структура работы включает в себя введение, главы «Теоретические основы организации ипотечного страховании», «Необходимость страхования в условиях ипотечного страхования», «Виды ипотечного страхования, минимизирующие риски кредитных учреждений и заемщиков», и заключение.

1. Общие положения ипотечного страхования

Ипотечное страхование вид страхования, предусматривающий осуществление страховых выплат в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам кредитора в результате неисполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного жилищного займа. Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

1.1 Сущность и понятие ипотечного страхования

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

Ипотечное страхование - это страхование на случай убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заемщиков и последующей реализации заложенного имущества.

При покупке квартиры при помощи ипотеки всегда есть риск дефолта заемщика - когда заемщик не может продолжать выплачивать кредит в силу каких-либо причин, которые могут зависеть как от личных обстоятельств (например, развод), так и от внешних макроэкономических факторов (потеря работы или снижение зарплаты во время кризиса, существенное снижение рыночной стоимости заложенной квартиры). Убытки кредитора могут наступить, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта заемщика, не хватит для полного погашения задолженности заемщика по кредитному договору.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенные участники ипотечного кредитования:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2 Страхование рисков, присущих ипотечной деятельности

В связи с тем, что должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, принимает на себя долговые обязательства в большинстве случаев почти на грани своих финансовых возможностей и на достаточно длительный срок, то любое несчастье с ним лично или с его близкими (например, тяжелое заболевание, ведущее к потере трудоспособности), либо с его имуществом (скажем, пожар в квартире, где проживает его семья), либо возникновение у него обязанности возместить причиненный другим лицам вред, может привести к тому, что он не сможет выплачивать основной долг. Именно поэтому ипотечные отношения предполагают в качестве обязательного своего элемента страховую защиту как можно большего числа рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности.

Рыночный риск может проявиться для обоих участников договора ипотечного кредитования при резком снижении цен на жилье. Для заемщика реализация данного риска означает, что плата за приобретенное жилье оказалось выше запланированной, поскольку заемщик, приобретая жилье в кредит, рассчитывает, что его стоимость, по крайней мере, не уменьшится за время выполнения ипотечных обязательств. Кредитор в случае реализации данного риска, возможно, не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из стоимости предмета ипотеки при дефолте заемщика.

Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком с целью использования кредита под меньшую процентную ставку.

Для кредитора риск ликвидности заключается в сложности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием адекватных долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью становятся вполне приемлемыми.

Реализация риска досрочного погашения кредита для кредитора означает, что последний получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать, однако банку заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

риску изменения валютного курса подвергаются оба участника ипотечной сделки, так как на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а также в евро) исчислении.

Кредитный риск - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает неполучение основной суммы долга или ее части и ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

Для кредитора также может возникнуть риск возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения).

Для заемщика риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту в результате различных неблагоприятных причин:

гибели или повреждения предмета ипотеки;
утраты права собственности заемщика на предмет ипотеки;
ограничения права собственности заемщика на предмет ипотеки;
утраты или понижения дохода заемщика;
наступления гражданской ответственности заемщика по возмещению причиненного третьим лицам ущерба;
утраты трудоспособности или смерти заемщика.

Кроме того, для кредитора и заемщика возможен риск возникновения убытков в результате деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для профессиональных участников рынка недвижимости, в свою очередь, возможен риск возникновения обязанности возместить вред, причиненный имущественным интересам третьих лиц (кредитора и заемщика) в результате своей деятельности.

Таким образом, деятельность практически каждого участника ипотечного кредитования сопряжена с рисками. Минимизировать данные риски и защитить интересы субъектов ипотечной деятельности позволяет система страховых отношений.

Большое количество рисков, присущих ипотечной деятельности, необходимость обеспечения надежной защиты от них предопределяют систему страховых отношений в качестве одного из важнейших составляющих элементов системы ипотечного кредитования.

Страховые теория и практика выделяют критерии, по которым можно судить о том, поддается ли риск страхованию. К таким критериям относятся:

случайный характер событий (факторов), повлекших возникновение ущерба;
возможность экономической оценки риска;
однозначность выделения (идентификации) риска;
однородность и множественность рисков;
субъективность риска.

В российском законодательстве, как и в зарубежном, выделяется имущественное и личное страхование (ГК РФ ст.927, ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» ст.4). Ипотечное страхование представляет собой целый комплекс услуг по оказанию страховой защиты страховщиками, охватывающий различные виды как имущественного, так и личного страхования.

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным.

Пока же ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом каждый банк и каждая страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования. Ведущие игроки обычно используют три вида страхования, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, а именно: страхование от риска повреждения или уничтожения недвижимого имущества, используемого в качестве предмета ипотеки, страхование риска утраты права собственности владельца предмета ипотеки (титульное страхование) и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика. При этом обычно все три вида страхования осуществляются как комплексное. Заемщиком заполняется одно заявление на осуществление комплексного страхования и заключается единый договор на осуществление комплексного страхования связанного с кредитным договором и договором ипотеки (закладной). Как правило, комплексное ипотечное страхование предполагает снижение страховых тарифов.

Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Представляется целесообразным использование единых определений и разработка стандартных форм договоров и единого полиса. Помимо повышения эффективности работы банков и страховых компаний, это является важным и для формирования вторичного рынка, так как наличие типового полиса способствовало бы повышению эффективности оборота закладных.

Таким образом, система ипотечного кредитования не может существовать без страховых услуг, без гарантий, поскольку именно институт страхования дает возможность снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке. Система ипотечного страхования, сложившаяся на сегодня в России, находится на стадии становления и требует решения множества проблем. Ипотечное страхование – комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Наиболее часто запрашиваемые кредиторами виды страхования: имущественное страхование предмета ипотеки, титульное страхование и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика.

НЕОБХОДИМОСТЬ СТРАХОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

Условия ипотечного страхования

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7% .

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения. Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

2.2 Динамика развития рынка ипотечного страхования

В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разными трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования.

В настоящее время на рынке применяются два подхода к организации ипотечного страхования.

Первый подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика кредита - через специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.

При использовании второго подхода договоры страхования заключаются одним страховщиком по всем видам страхования, то есть осуществляется комплексное страхование.

В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

Во втором варианте проблем с технологией продаж нет, так как реализация его проводится силами одного страховщика.

В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

Страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.

Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в первую очередь это касается мужчин).

Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страхования жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации с Федеральной службой по финансовым рискам страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ, МИНИМИЗИРУЮЩИЕ РИСКИ КРЕДИТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ И ЗАЕМЩИКОВ