Страхование в ипотечном кредитовании

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

   НЕФТЕКАМСКИЙ  ФИЛИАЛ

   ФЕДЕРАЛЬНОГО  ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО

   ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО  УЧРЕЖДЕНИЯ

   ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

   «БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» 
 

              Экономико-математический факультет

              Кафедра государственного управления и финансов 
               
               
               

   КУРСОВАЯ  РАБОТА

   по  дисциплине «Финансы»

   На  тему: «Страхование в ипотечном кредитовании» 
 
 
 

                Выполнил: студент 4 курса

                заочной формы обучения

                группы  Э-42з

                № зачетной книжки 08541з

                Шакирова  Л.М.

                 

                Научный руководитель:

                д.э.н., профессор Янгиров А.В. 
                 

     Нефтекамск 2011 
Содержание

   С.

 

 
      Введение

      В развитии ипотеки принимают участие  самые разные организации: Госдума, Правительство, банки, предоставляющие  ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. Основным фактором, определяющим величину страховой   суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком- кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

      Фактором, оказавшим серьезное воздействие  на развитие страхования имущества физических лиц, стала активизация на рынке ипотеки. Ипотечное страхование- это, прежде всего комплекс по страхованию как объекта недвижимости, приобретаемого по ипотечному кредиту, так и самого заемщика, а также титульное страхование, то есть страхование прав собственности на приобретаемый объект.

      Покупку жилой недвижимости на собственные  накопления в современной России могут позволить себе лишь немногие граждане. Остальные вынуждены брать  ипотечные кредиты, а затем значительную часть жизни возвращать их. За это время случиться может всякое: заемщик может тяжело заболеть и утратить способность платить по кредиту, или в заложенной банку квартире может случиться пожар или еще что. Именно поэтому, при оформлении ипотеке, в банке требуют ее застраховать. Заемщику придется застраховать не только свою жизнь и здоровье, но и предмет залога- квартиру от повреждений и разрушения, а также застраховать титул- право собственности на квартиру. Стоимость страховки может стать существенной статьей расходов при покупке недвижимости, особенно, если работа заемщика связана с риском для жизни или если заемщик- человек преклонного возраста, имеющий проблемы со здоровьем. Платить страховой компании нужно будет до тех пор, пока не будет погашен ипотечный кредит.

      Не  многие люди в настоящее время  понимают значимость страхования в  целом, потому что считают, что это  бесполезная трата времени и  денежных средств, которые можно  потратить на более существенные и важные дела. Однако это ошибочное  мнение и стоит серьезнее отнестись к страхованию не только своей жизни или здоровья, но также и к страхованию своего собственного жилья и другого имущества. Всегда возникают моменты, когда нам приходится покинуть свою квартиру или загородный дом на некоторое время: это могут быть деловые поездки, семейный отдых и другое. Однако когда мы покидаем свое жилье всего на малое время, даже в этом случае никто не может дать гарантию того, что вернувшись, вы обнаружите свое имущество в целости и сохранности. Лучший вариант избежать всевозможных неприятностей, застраховать свое жилье на все случаи жизни. Конечно, можно выбрать любую форму страхования и любую фирму, которая заключит с вами договор страховки. Вы можете застраховать свое жилье от стандартных ситуаций как, например, кража, пожар, наводнение, причинение ущерба вашему имуществу. Можно застраховаться от всех этих случаев или же от каждого по отдельности. Кроме этого, есть возможность указать в страховке также форс- мажорные ситуации. Естественно, что могут произойти непредвиденные ситуации, которые никто не может предугадать, но страховые агентства стараются включить все возможные и невозможные причины возникновения форс- мажора.

      Рост  ипотечного кредитования неоспоримо дал  новый мощный стимул в развитии страхования  имущества физических лиц. Сегодня ипотечное страхование активно развивается не только в крупных центральных городах, но и по всей стране. С расширением предложений банков по объектам кредитования- например, кредитование «загородного сектора» (речь идет не только о коттеджах, но и о простых домах в сельской местности)- растет сегмент страхования и такой недвижимости, принадлежащей частным лицам. И тут страховые компании, стараясь удовлетворить растущие потребности потенциальных клиентов в страховании, ежегодно выводят на рынок новые предложения в виде страховых продуктов и программ.

      Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьезного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а ее наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.

      Цель  данной курсовой работы является раскрытие  темы: «Страхование в ипотечном кредитовании»: рассмотреть основные определения и сделать анализ страхового рынка. Понятие страхового рынка, его структура и условия его существования описываются в первой части курсовой работы, подробное описание этой темы с анализом итоговых данных, а также рассмотрение перспектив развития страхового рынка в России во второй.

      Выбор темы «Страхование в ипотечном кредитовании»  актуален тем, что жилищный вопрос —  один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

 

 
      1 Понятие ипотечного  страхования и  виды,  подходы  к его организации

      Ипотека сегодня – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения   последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

      Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества: квартиры, жилого дома с землей и  т.д. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего, проблемы обеспечения жильем.

      Ипотечное кредитование непосредственно связано  со страхованием. Прежде чем перейти к более подробному рассмотрению данной темы, раскроем некоторые понятия.

      Страхователи - юридические или дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона. Страхователь заключает договор страхования, страхуя свой собственный интерес третьей стороны, уплачивает для этого страховые премии (платежи, взносы) и имеет право по закону или по договору страхования получить страховое возмещение, если наступает страховой случай.

      Застрахованный - физическое лицо, на имя которого заключен договор личного страхования. В договоре предусматривается выплата страхового обеспечения при наступлении определенных неприятных событий. При заключении индивидуального договора страхования застрахованным является сам страхователь. При страховании работников, за счет предприятия, застрахованные не являются страхователями. При этом согласие сотрудников на заключение договора страхования может и не потребоваться.

      Выгодоприобретатель- это лицо, назначенное застрахованным для получения страховой суммы в случае своей смерти. В имущественном страховании выгодоприобретателем может быть любой собственник, если имущество, принадлежащее ему, застраховано другим лицом в его пользу.

      Страховщики- юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданные для осуществления страховой деятельности и получившие в установленном порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории страны. Предметом непосредственной деятельности страховщиков не может быть производственная, торгово-посредническая и банковская деятельность. Только страхование и все, что с этой деятельностью непосредственно связано.

      Страховой агент- тот, с кем страхователю зачастую приходится непосредственно общаться. Это физическое или юридическое лицо, действующее от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями.

      Страховая стоимость- это действительная стоимость  объекта для целей страхования.

      Страховой случай- то самое совершившееся событие или целая совокупность событий, с наступлением которого страховщик обязан произвести страховую выплату по возмещению ущерба страхователю или третьему лицу. Все признаки и перечень страховых случаев определены в правилах страхования.

      Страховой ущерб- это стоимость полностью  погибшего имущества или обесцененной его части поврежденного по страховой  оценке.

      Ипотека- кредит, выданный под залог имущества  должника

      Ипотечный кредит- кредит, выданный под залог  имущества должника.

      Заемщик- получатель кредита. Тот, кому дали денег  взаймы.

      Созаемщики- граждане, которые берут кредит вместе с заемщиком. Их доходы учитываются  при определении максимальной суммы  кредита. Созаемщики платят совместно  с заемщиком по кредиту.

      Поручители-  Граждане, которые поручаются за заемщика. Поручители обеспечивают возврат кредита: если заемщик не будет платить по кредиту, то банк имеет право обратиться к поручителям.

      Залогодатель- тот, кто передал свое имущество  в залог.

      Залогодержатель- тот, у кого в залоге находится имущество залогодателя.

      Ипотечное страхование - эффективный способ защиты интересов заемщика, приобретающего недвижимое имущество за счет кредитных средств.1

        Страхование ипотечного кредита  является обязательным условием  получения ипотечного кредита. Действительно, при приобретении, скажем, автомобиля в кредит, ни у кого не возникает сомнения в необходимости его страхования от всех возможных рисков, как минимум на весь период кредита. Что касается ипотеки, тут несколько сложнее:

      -   во-первых, речь идет о значительно более крупных суммах.

      - во-вторых - большие сроки кредита,  достигающие 20 лет, что также  вызывает закономерную тревогу  банков о безопасности своих  вложений.

      -  в- третьих, и это основная  особенность - обоснованность страхования  жизни и утраты работоспособности заемщика, поскольку 15-20 лет срок немалый даже для молодого, абсолютно здорового человека. При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10 %, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

      Депутаты  Госдумы сейчас рассматривают закон об отмене обязательного страхования жизни заемщика. Не похоже, чтобы принятие этого закона активизировало бы банки в кредитовании ипотеки, да и сами заемщики вряд ли в этом заинтересованы.

      Если  заемщик застраховал ранее жизнь  и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером. Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

      Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5 % суммы страховки и зависит  от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и прочее. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5 %. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7 %. И в среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5 % в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

      Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую  компанию остаток задолженности  заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором- после оформления жилья в собственность.

      При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида 1 или 2 группы) в период действия страхового договора. При страховании жизни страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. 

      1.1.Виды  ипотечного страхования 

      Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит  из трех основных компонентов:2

      - страхование недвижимости, выданной  под залог физическому лицу. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы- далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. А еще остаются поджоги, взрывы, вандализм во всех его проявлениях. Если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае «форс-мажора» полностью скомпенсировать понесенный ущерб;

      - страхование жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки  не могут не волновать частная  жизнь заемщиков и их близких,  состояние их здоровья, трудоспособности- поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье. Отсутствие этого компонента страхования ипотеки, по все вероятности, предполагало бы наличие у заемщика чрезвычайно крепкой нервной системы;

      - страхование титула, то есть риска  утраты права на собственность,  при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую силу. Очень важно, что характер жилья (первичное оно или вторичное) не играет никакой роли, так как застройщик может продать и тоже жилье нескольким лицам, и такие случаи хорошо известны.

      Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой  компании. На практике же, после обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями.

 

      

      1.2.Риски,  подлежащие страхованию. Тарифы на страхование рисков

      По  требованию Кредитора (банка) необходимо застраховать:

      - риск повреждения и уничтожения  приобретаемой квартиры;

      - риск утраты права собственности  ни приобретаемую квартиру;

      - а также риск утраты трудоспособности и смерти.

      Размер  страховой суммы зависит от условий  программы ипотечного кредитования банка- кредитора. Как правило, она  устанавливается в размере задолженности  по кредиту, увеличенной на 10%. Срок страхования обуславливается сроком погашения кредита и может составлять от одного до двадцати лет. При этом страховая сумма по договору ипотечного страхования будет ежегодно уменьшаться пропорционально остатку невыплаченного кредита по мере его погашения. При желании, заемщик может застраховать свою квартиру и имущество на полную стоимость.

      Тарифы  на страхование рисков

      Основным  фактором, определяющим величину страховой  суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком- кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

      Тарифы  на страхование ипотечного кредита  определяются индивидуально, зависят  от банка- кредитора, но в целом они  довольно схожи Страхование жилья  составляет в среднем 0,2-0,5% от суммы  страховки и зависит от качества и категории жилья.

      Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией. В  среднем, это от 0,3% до 1,5% от суммы  кредита. Когда заемщиков несколько (максимальное количество- четыре), банк вправе потребовать застраховать также их жизнь и трудоспособность, но только в том случае, если их доходы учитывались при определении суммы кредита.

      Тариф по страхованию титула составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года.

      Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования  ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все  возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3-1,5% от суммы кредита, т.е. комплексное страхование ипотечного кредита, может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно. Страховые договоры заключаются на срок от 1 до 20 лет, соответственно сроку действия ипотечного кредита. 

      1.3.Подходы  к организации ипотечного страхования 

      В настоящее время на рынке применяются  два подхода к организации  ипотечного страхования.

      Первый  подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика, кредита- через специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования- через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.

      При использовании второго подхода  договоры страхования заключаются  одним страховщиком по всем видам  страхования, то есть осуществляется комплексное  страхование.

      В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

      Во  втором варианте проблем с технологией  продаж нет, так как реализация его  проводится силами одного страховщика. В настоящее время на рынке  ипотечного страхования наблюдается  тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечении потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

      Страхование по экономически необоснованным тарифам  может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев. Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга3 для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в первую очередь это касается мужчин).

      Для страховых компаний, имеющих большой  портфель договоров страхования  жизни заемщика кредита, может оказаться  целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации с Федеральной службой страхового надзора, страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

 

       2 Возникновение ипотеки и основные исторические этапы ее развития 

      Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

      Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь  цивилизации. Ипотека впервые стала  развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство4.

 

      2.1 История развития ипотечного страхования

      В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки  гласность и формализовало его.

      История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

      В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры.