Страхование в ипотеке

Введение Министерство образования Красноярского края

краевое государственное бюджетное

профессиональное образовательное учреждение

«Красноярский аграрный техникум»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Страховое дело

тема: Страхование в ипотеке.

                                                                     Выполнил: студентка группы С-1-10

                                                                     Специальности «Страховое дело (по

                       отраслям)»

                                                                 Виниченко Ольга Юрьевна

                                                           Проверил:______Л.Ю.Путинцева

                Оценка:

                                             Дата: «___»___________

г.Красноярск, 2015 г.

Содержание

Введение…………………………………………………………………..……2

1.1 Сущность, понятие ипотеки…………………………………………………...3

1.2 Классификация  ипотечных кредитов…………………………………………6

1.3 Нормативно-законодательное  обеспечение ипотечного кредитования…...10

2.1. Система ипотечного  страхования…………………….………………..…..11

2.2. Некоторые особенности  в современном ипотечном страховании…....…11

3. ОПРЕДЕЛЕНИя  СТОИМОСТИ СТРАХОВАНИЯ ПРИ

ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ………….................….….21

Заключение……………………………………………………….…………34

Список использованной литературы……………………….……35

Введение

Цель данной курсовой работы является раскрытие темы: «Страхование в ипотеке»: рассмотреть основные определения и сделать анализ страхового рынка, а также попытаться на основе разных данных сделать примерный прогноз развития страхового рынка России в ближайшие годы.

Выбор темы «Страхование в ипотеке» обусловливается мной тем, что жилищный вопрос — один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

Цель данной курсовой работы является раскрытие темы: «Страхование в ипотеке».

В первой части курсовой работы описывается возникновение ипотеки и основные исторические этапы ее развития.

Во второй части работы рассматривается сущность ипотечного страхования с описанием системы ипотечного страхования и примерным указанием особенностей в ипотечного страхования

В третьей части курсовой работы рассмотрено определение стоимости страхования при ипотечном жилищном кредитовании.

Ипотечное страхование — комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПОТЕКИ  И ОСНОВНЫЕ ИСТОРИЧЕСКИЕ ЭТАПЫ  ЕЕ РАЗВИТИЯ

 
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Актуальность работы обуславливается тем, что каждый, кто желает приобрести жилье по ипотеке, должен знать, что обязательным условием выдачи кредита является ипотечное страхование. Заемщик обязан застраховать жилье и свое здоровье, чтобы в случае потери работоспособности или разрушения жилья страховая компания погасила оставшуюся сумму кредита. Таким образом, банк страхует себя от возможных невыплат.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

по кредиту.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Виды ипотечного страхования 
 
Условия ипотеки включают в себя обязательное подписание страхового договора. Он обеспечивает защиту интересов и заемщика, и кредитора. Приобретаемое недвижимое имущество страхуется от рисков повреждения и уничтожения. Также подлежат страхованию права собственности на данное недвижимое имущество, жизнь и трудоспособность заемщика. 
 
Ипотечное страхование создает заемщику дополнительные затраты. Обычно величина суммы, выплачиваемой по страховому договору, составляет 1%-1,5% от суммы ипотеки. Его размер зависит от того, какой будет срок заключения договора страхования, от физического состояния заемщика, его пола и возраста, от технического состояния объекта имущества. Срок действия такого договора составляет 1 год. При дальнейшем продлении страхования размер страховой премии сокращается в связи с остатком по кредиту на дату подписания нового договора. 
 
Ипотечное страхование жизни и трудоспособности заемщика 
 
В случае, если ипотека не превышает суммы 100 тыс. долл., страховое агентство  обращает внимание на состояние здоровья заемщика по справкам, предоставленные им самим. При крупной сумме кредита компании по страхованию могут требовать прохождение медицинского осмотра в заведениях, аккредитованных ими. В случае существования созаемщиков, которые несут равную ответственность по кредиту, необходимо страховать их всех. 
 
Если заемщик временно теряет трудоспособность, то страховая организация обязуется на определенное время погасить платежи по кредиту. Если заемщик теряет трудоспособность, объект недвижимость становится собственностью заемщика, а страховая компания покрывает обязательства перед банком. После смерти заемщика его недвижимость становится собственностью наследников, а ипотека покрывается страховой компанией. 
 
Страхование риска по нанесению вреда объекта недвижимости 
 
Главный критерий оценки заключается в качестве объекта недвижимости. Очень большие суммы страховых премий начисляют во время страхования частных домов. Страхование жилья в добротно построенном доме выйдет дешевле. Самый низкий тариф составляет 0,3% размера кредита. Самый высокий тариф достигает 0,6%-0,7%, если страхуется недобротный дом. 
 
Если причиненный ущерб невелик и его можно устранить ремонтом, то страховая организация расценивает его размер и платит выгодоприобретателю (банку) компенсацию. Банк или отправляет эти средства на покрытие ипотеки, или выдает заемщику сумму компенсации на руки. Следует отметить, что страховая компания заплатит за часть ущерба пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, но не полный размер реально понесенного ущерба. Сумма выплаченной компенсации вряд ли покроет все расходы на ремонт. 
 
Если объект недвижимости уничтожен, что признается возникновением страхового случая, то в этом случае страховая организация должна выплатить задолженность банку. Собственностью заемщика становится то, что остается от объекта страхования. 
 
Страхование риска потери права собственности на недвижимость. 
 
Риск потери права собственности выявляют по «юридической чистоте» жилого помещения, поэтому он не нуждается в титульном страховании. После того, как жилье передано заемщику в собственность, некоторые из банков требуют застраховать риск потери права собственности. Остальные банки не нуждаются в титульном страховании, и при покупке вторичного жилья они доверяют риэлторам, которые обязательно проверяют  «юридическую чистоту» квартиры. Страховые премии составляют не более 0,5% от размера кредита по данному виду страхования. Если страховая компания или банк сочтут риск потери права собственности чересчур большим, то, скорее всего, клиенту будет отказано в выдаче кредита. Некоторые страховые компании сами проверяют юридическую чистоту жилого помещения. 
 
В случае, когда сделка купли-продажи считается недействительной, задолженность по ипотеке выплачивает страховая организация. Заемщик имеет лишь слабую надежду на возвращение своего жилья через суд. 
 
Страховой случай не считается признанным, если право собственности на жилище заёмщика будет оспорено третьими лицами. Заемщик не освобождается от уплаты по ипотечному кредиту, а проблему  "незваных гостей" ему придется решать самому.

2. Сущность ипотечного страхования

2.1. Система ипотечного  страхования

Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке является страхование. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.

Как правило, банк требует страховать приобретенное жилье на размер ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

В случае, когда жизнь и трудоспособность заемщика уже страхованы им самим (или его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики не являются партнерами банка-кредитора [15].

Если покупатель (заемщик) приобретает квартиру в новостройке, то ему не обязательно страховать риск утраты права на собственность жилья. При приобретении заемщиком квартиры на вторичном рынке, банк может потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования на весь период ипотечного кредита, а некоторые только на 3 года. Так как это период является сроком исковой давности по недействительным сделкам.

Все риски, которые требует застраховать банк, страхуются по определенным ставка. Ставки определяются конкретно для каждого заемщика.

Страхование жилья может составлять порядка 0,3-05% от суммы страховки. Это зависит от параметров самого жилья: перекрытия дома деревянные или иные, общее техническое состояние дома, наличие или отсутствие отделки и другие параметры.

Тарифы на страхование жизни и трудоспособности зависят от возраста, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита (расчете размера кредита) учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать застраховать и его [16].

При страховании титула значение имеет «юридическая чистота» жилья. Тарифы по этому риску составляют около 0,2-0,7%.

При ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту (с учетом процентов).

Платежи по страхованию происходят раз в год. Когда наступает время платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые платежи становятся все меньше, пропорционально уменьшению долга перед банком.

Заемщик должен застраховать свою жизнь и риск по потере трудоспособности с момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента получения кредита, а если дом еще строится – то страхование оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

Прежде чем подписать договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

Страхование жизни и трудоспособности обычно гарантируют страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

Страховыми случаями при страховании жилья являются следующие: гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

Страховым случаем при страховании титула является утрата права собственности на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в законную силу решение суда.

При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства перед банком-кредитором переходят к страховой компании, и она выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление.

Если же жилье физически утрачено, или потеряно право собственности на него, страховую выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой компании остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается непосредственно заемщику.

Страховые компании обычно предлагают комплексную программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, которая поможет заемщику исполнить кредитные обязательства при снижении платежеспособности в случаях:

• лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

• непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

• утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

Комплексная программа ипотечного страхования включает в себя:

• страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

• страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

• страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита [16].

Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

• предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

• заполнить заявление-анкету

Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

В среднем ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3% от страховой суммы. Величина страхового взноса зависит от:

• срока страхования;

• возраста и состояния здоровья Заемщика;

• состояния квартиры и дома, в котором находится квартира;

• юридической чистоты квартиры.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

Документы, обычно предоставляемые в страховую компанию:

   1) Необходимые документы  по Заемщику:

• копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)

• анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию

   2) Документы, подтверждающие  состояние здоровья Заемщика, в  соответствии с запросом страховой  компании 

   3) Необходимые документы  по квартире, приобретаемой на  кредитные средства:

• копии правоустанавливающих документов на квартиру;

• копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

• копия справки о регистрации (Выписка из домовой книги);

• характеристика жилого помещения (Копия финансово-лицевого счета жилого помещения);

• копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

• копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

• копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

   4) Необходимые документы  по Продавцу – физическому  лицу:

• копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов квартиры;

• копия свидетельства о браке Продавца;

• копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

• справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.

   5) Необходимые документы  по Продавцу – юридическому  лицу:

• копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);

• копия свидетельства о регистрации юридического лица;

• копия свидетельства о постановке на учет в МНС;

• копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);

• копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);

• копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);

• копия паспорта представителя юридического лица.

   6) Страховая компания  имеет право запросить у страхователя  иные документы, необходимые для  заключения договоров страхования 

Страхование при ипотеке - вещь неизбежная. При покупке жилья по любой ипотечной программе клиент должен знать, что помимо оплаты займа придется понести страховые расходы.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») требует обязательного страхования только самого залога, т. е. приобретаемой с помощью займа квартиры от повреждения и полного уничтожения [3]. Суть всех видов страховки при ипотеке в том, чтобы стабильности финансового потока в период погашения кредита ничто не угрожало. А так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами. Например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика. Эта уверенность - залог его стабильной прибыли.

По стандартной страховой программе заключается единый комбинированный полис или, как его называют, тройной полис, учитывающий все риски, которым подвергается потребитель ипотечного кредита:

• страхование жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование;

• страхование риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества - имущественное страхование;

• страхование риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование.

Чтобы сократить количество финансовых документов, страховщики ввели комплексное страхование, «при котором процесс заключения договоров упрощается. Обычно комплексный полис страхования в ипотеке выдается сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями, ежегодно. Размер страховых взносов каждый год уменьшается, поскольку проценты начисляются на непогашенную часть задолженности по кредиту. При этом, как правило, при покупке-продаже квартиры по ипотеке имущественное и титульное страхование вступает в силу с момента получения кредита, а приобретая квартиру на стадии строительства - с момента регистрации права собственности. Лично застраховаться при получении кредита придется вне зависимости от того, готова квартира заемщика или пока еще строится.

Неприятное ограничение, отражающее состояние российского рынка финансовых услуг, касается отсутствие выбора среди множества страховых компаний. Страховаться заемщик буде там, где ему укажет банк. Он уже позаботился о снижении риска и в этом случае. Сбербанк, например, имеет соглашения с более чем десятью страховщиками.

Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи. По словам страховщиков и банкиров, суммарные затраты заемщика на страхование по ипотечным программам сейчас в среднем составляют 1-1,5% от суммы кредита.

Однако расходы разных заемщиков на страхование могут сильно отличаться, так как стоимость каждого вида страхования рассчитывается для каждого клиента индивидуально. Мало того, что сами квартиры разные (охраняемые апартаменты в доме класса «люкс» - одно, а хрущевка на первом этаже - совсем другое), у одинаковых объектов разным может быть состояние. На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют техническое состояние здания, год постройки и прочее. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом.

Оценят страховщики и износ человеческого организма, работающего на возврат долга. Тарифная ставка для страхования жизни заемщика, если ее условно выделить из комплексного полиса, составит порядка 0,7 - 0,8%», другими словами половину страхового взноса заемщика «съест» защита себя любимого от несчастий разного рода. Если же заемщик испытывает со здоровьем какие-то проблемы, то страховой тариф может вырасти в 2 раза в сравнении с тарифом для заемщика относительно благополучного в смысле состояния здоровья.