Страхование в ипотеке: российский опыт и мировая практика

Министерство  науки и образования Российской Федерации

Федеральное агентство  образования

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра финансов

КУРСОВАЯ РАБОТА

по теме:

Страхование в  ипотеке: российский опыт и мировая  практика

Выполнила: студентка 

группы №8041

Полевничая Ксения Васильевна

зачетная книжка №  080678

Руководитель:

Голубков Владимир

Александрович

Новосибирск 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………….....3

1. История страхования в ипотеке…………………………………………
1. История  развития ипотечного страхования зарубежном…………
2. Зарождение ипотечного страхования в России…………………..
2. Сравнительная характеристика ипотечного страхования……………
1. Российский опыт и мировая практика страхования ипотечных обязательств………………………………………………………………
2. Исследование «Ипотечное страхования в России» и создание Страховой компания АИЖК…………………………………………….
3. Итоги, проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в России…………………………………………………………………..
1. Итоги развития ипотечного страхования в России.
2. Проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в России…………………………………………………………………..

 Заключение…………………………………………………………. 
Список используемой литературы……………………………...

1. История страхования в ипотеке
1. История  развития ипотечного страхования зарубежном.

Ипотека, как направление  кредитовая, зародилась в Америке в 20

30-е годы 20 века во времена  Рузвельта. Именно тогда «бумом»  в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами.

Тогда же были учреждены регулирующие данный процесс государственные и коммерческие органы - Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Последняя была учреждена правительством США в 1938 году и считалась главным регулирующим органом ипотечного кредитования.

В начале 60-х Ипотечная Ассоциация из государственной стала наполовину частной, так как 50% ее акций было выставлено на свободных биржевых торгах для американского населения. В 1968 году это учреждение разделили на две отдельные структуры: одну – полностью коммерческую, вторую государственную. Первая призвана была заниматься технической стороной вопроса развития ипотеки, вторая – создавать и корректировать законодательную базу, касающуюся жилищного кредитования в стране.

С каждым годом число ипотечных кредитов в США росло. Так в 1980 году 8,5 миллионов семей купили собственное жилье с помощью ипотеки, на что было потрачено около 12 миллионов долларов. Уже через десять лет, в 1990 году, на те же цели банки выделили заемщикам 3,5 триллиона долларов. Рекордное количество кредитов было выдано в 2003 году.

Начало современному ипотечному страхованию  было положено в США в 1934 году после  великой депрессии, во время которой  разорилось множество частных страховых  компаний и банков. Тогда была создана  Федеральная жилищная администрация (FHA), обеспечивающая гарантированное государством страхование ипотечных кредитов. В 1957 году создана частная страховая компания (Страховая компания гарантирования ипотечных кредитов, MGIC). Развитие ипотечного страхования в США привело к постепенному увеличению предельного отношения кредита к залогу с 80 % до 100 % (для сравнения, аналогичное соотношение без страхования выросло лишь с 66,7 % до 80 %) - повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков наблюдается явно.

Похожие шаги сделаны и в Канаде. Там в 1954 году для развития страхования ипотечных кредитов была создана Канадская ипотечная жилищная корпорация (СМНС), позиции которой не поколебал даже нынешний глобальный финансовый кризис. Другие страны также шли по этому пути, причем развитие страхования ипотечных обязательств, как правило, начиналось на государственной основе или при активном участии государства в части нормативно-правового регулирования и выработки единых стандартов.

Принципы финансовой поддержки программ ипотечного страхования:

•прямое финансирование государством;

•государственные бюджетные  предприятия;

•негосударственные некоммерческие организации;

•предприятия принадлежащие  или финансируемые частным сектором

В международной практике принято страховать банковские кредитные  риски "Правильный" ипотечный  кредит выгоден и заемщику и банку. В развитых странах это поняли давно - поэтому там ипотека занимает не десятые доли процента от ВВП, как в России, а как минимум половину, а, к примеру, в Дании и все 100 процентов. В Соединенных штатах Америки для резидентов "придуманы" сотни ипотечных программ - причем на очень и очень льготных условиях. У нас в стране банки-кредиторы только начали разворачиваться лицом к заемщику - но пока что застряли на полпути. Где-то убыло, где-то прибыло Чтобы ипотечный кредит стал более доступным, говорят эксперты, надо предложить заемщику не только разумный процент по его обслуживанию, но и минимальный первоначальный взнос.  

2. Зарождение ипотечного страхования в России.

С развитием отечественной  банковской системы и страхового сегмента финансового рынка, повышением в этих сферах экономики конкуренции, снижением ставки рефинансирования, а также под влиянием других объективных факторов, каким является, например, активный приход в банковский и страховой сектор экономики крупных зарубежных игроков, прибыльность проводимых на них операциях будет снижаться. И одним из эффективных путей по снижению затрат на обслуживание клиентов в рамках программ по кредитованию малого и среднего бизнеса, физических лиц является разработка новых технологий взаимодействия банка и страховой компании. В основе этих технологий лежат:

• упрощение оформления страховой документации;
• внедрение электронного документооборота;
• введение коллективных схем страхования;
• предоставление клиенту дополнительных услуг.

В системе ипотечного кредитования рискует в первую очередь, разумеется, кредитор. Никто не кредитовал бы приобретение жилья, не имея гарантии возврата долга. Главная гарантия – это обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру, дом, земельный участок) в случае невозврата кредита. В настоящее время российское законодательство корректируется таким образом, чтобы такая гарантия стала реальностью. Законодатели делают и другие шаги, чтобы ипотека в стране развивалась.

Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного  ипотечного кредита, если пострадает предмет ипотеки (сгорит квартира) или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспособным).

Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. Как правило, при  ипотечном кредитовании заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества (договор обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и др. непредвиденных событий, в этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита); жизни, здоровья (договор защищает интересы не только заемщика, но и банка – страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит, к примеру, получит инвалидность или умрет); а также страхования риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование – договор защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее, например, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана не действительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, например, соседями.

Но с целью снижения стоимости страхования при ипотечном  кредитовании страховщиками разрабатывается специальный продукт для заемщика ипотечного кредита – полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит упростить процедуру страхования, сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью всех трех отдельных договоров, а также отработать технологию, когда заемщик вместе с подписанием кредитного договора тут же получает и страховой полис. В среднем же стоимость полиса составляет 1-1,5% от размера страховой суммы. В свою очередь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кредитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере погашения кредита, уменьшается.

Страхование предмета ипотеки  в пользу кредитора является обязательным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь законодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за непогашение кредита.

Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого  сегмента страхового рынка.

Опыт ипотечного страхования; взаимодействие с банками.

В июле 2008г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в программах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности.¹

В регионах же, в которых  ипотечный рынок получит импульс  для развития с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.

В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.

Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее  условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.

Понятно, что кредит не будет  возвращен, если заемщик умрет или  станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.

Поправки к Закону “Об  организации страхового дела в РФ”  предусмотрено страхование риска “возникновения ответственности заемщика, являющегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой”.

Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, недостаточна для удовлетворения требований кредитора – залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования.

Закон не определяет тарифов  по страхованию договорной ответственности заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени повлияет на конкурентоспособность страховой услуги.

Для создания государственной  или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима надежная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в РФ и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов.

После осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования.

Поскольку ипотечное страхование  представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ипотечного страхования.

2. Сравнительная характеристика ипотечного страхования:
1. Российский опыт и мировая практика страхования ипотечных обязательств

Страхование при  ипотечном кредитовании:

• Страхование заложенного имущества
• Страхование жизни заёмщика (на случай смерти/от несчастных случаев и болезней)
• Титульное страхование (риск утраты или ограничения/обременение права собственности)

СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Рассмотрим потребность  рынка в страховании ипотечных  обязательств:

Страхование ипотечных  обязательств выгодно бынкам по следующим  причинам:

• Для улучшения финансовых показателей:
• Передача части кредитного риска страховой компании
• Снижение доли высокорисковых активов (повышение качества кредитного портфеля, уменьшение обьемов резервирования)
• Возможность секьюритизации кредитов с КЗ более 70%
• Расширение числа лояльных клиентов
• Увеличение числа заёмщиков за счет повышения доступности кредита:
• Снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости
• Снижение процентных ставок в среднем на 3 п.п. по застахованным ипотечным кредитам по отношению к незастрахованным
• Снижение совокупных расходов заемщика по кредиту
• Защита заёмщика от дополнительных требований банка

Если рассматривать историю  развития страхования ипотечных  обязательств во всем мире,то нетрудно догадаться,что она неразрывно связана  с экономическими кризисами. Ситуация со страхованием ипотеки в 2007-08 гг выглядела так: количество вновь заключаемых договоров страхования уменьшилось на 60%, страховая премия по ним сократилась в разы. Это свидетельствует о том, что ипотечные кредиты стали брать реже и на меньшие суммы.

На это повлияли:

1. ужесточенные требования банков к заемщикам
2. уменьшились реальные доходы потенциальных покупателей
3. усилились ожидания снижения цен на рынке жилья
4. инвестиционная покупка недвижимости по ипотеке потеряла экономический смысл

Фактически все участники ипотечного рынка заявили о пересмотре программ кредитования, в том числе и их полной ликвидации. Как следствие, рынок ипотечного страхования пострадал от этого в большой степени: отмечается и недобор премий, и демпинговые стратегии некоторых компаний, борющихся с возрастающей убыточностью, и различные уступки клиентам при оплате очередных платежей. Можно сказать, что рынок «просел» исключительно потому, что банки перестали кредитовать

После кризиса банки стали более внимательно относиться к условиям страхования, следить за репутацией страховщика. В годы бурного развития ипотечного кредитования финансовые организации не всегда обращали должное внимание на эти факторы, сейчас же их предпочтения сместились в сторону надежных и давно зарекомендовавших себя на рынке компаний. Изменился и подход к оценке рисков, которые принимаются на страхование. Если в докризисный период наличествовала некоторая лояльность в процессе оценки возможных потерь, то теперь все риски рассматриваются основательно и досконально.

В случае, предусмотренном договором, например при утрате трудоспособности заемщиком, физическом повреждении объекта залога или потери права собственности на него, в дело вступает страховая компания. Одновременно это защита интересов банка-кредитора: перекладывая часть рисков на страховую компанию, банк, таким образом, делает ипотечный кредит более доступным для заемщика. Договор страхования ипотеки оформляется при получении кредита и продлевается ежегодно до момента погашения. Заемщик может рассчитывать на компенсацию страховой компанией своей задолженности по ипотечному кредиту.

Особенности программ страхования ипотечных обязательств зарубежом:

Отметим некоторые  особенности зарубежных программ страхования  ипотечных обязательств:

• Для страховых компаний:

      - дополнительные требования к капиталу

 - резерв на покрытие непредвиденных, значительных убытков/резерв катастроф

 - о конфликте интересов- необычный для частного страхования бизнесса законодательный запрет во многих развитых странах на выплату кредитору комиссионных, вознаграждений и прочих денежных стимулов

• Для кредиторов:

 - нормативное стимулирование или прямое требование осуществлять страхование ипотечных кредитов с высоким показателем соотношения суммы кредита к залогу

 - соответствие всем финансовым и иным критериям (качество кредитного портфеля,уровень квалификации руководящего персонала и т. п.)

 - требования вторичного рынка (рынка ипотеных ценных бумаг) страховать ипотечные кредиты.

Основные препятствия  развития страхования ипотечных  обязательств в РФ:

• Недостаточное экономическое стимулирование кредитора
• Отсутствие возможности для создания гибких страховых продуктов по страхованию ответственности заемщика.
• Отсутствие уверенности у кредитора в возможностях страховых компаний покрывать катастрофические риски

2. Исследование «Ипотечное страхования в России» и создание Страховой компания АИЖК.

По данным исследования  «Ипотечное страхование в России», 2011 года из 7100 опрошенных 6% являлись владельцами полисов ипотечного страхования. Причем многие из них получили страховку в одной из крупнейших российских компаний Росгосстрах (у которой в последствии отозвали лицензию) и кредитует наших соотечественников в большинстве случаев самый крупный банк страны Сбербанк.

Благодаря ипотечному страхованию  клиент приобретает уверенность в завтрашнем дне, поскольку избавляет себя от рисков, связанных с потенциальным ущербом. Сегодня принято страховать не только предмет залога (недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, право собственности заемщика.

Компания Profi Online Research провела опрос, касающийся страховых компаний, предоставляющих эту услугу.

Бесспорным лидером среди банков, предоставляющих услугу ипотечного кредитования, стал Сбербанк (30,8%). Выбор россиян пал именно на этот банк возможно потому, что отсутствуют комиссии по кредиту, существует широкий выбор целей кредитования и обеспечения, индивидуальный подход к каждому клиенту, возможность привлечения созаемщиков, льготные условия для кредитования молодых семей. Второе место отдали ВТБ24 (11,2%). Альфа-банк занял третье место, ему отдали предпочтение 6,5 % респондентов.

Стоит отметить, что Сбербанку отдают большее предпочтение женщины (33%), нежели мужчины (27%). ВТБ24 выбирают 11% представителей обоих полов. Представители женской половины (9%) выбирают Альфа-банк чаще, чем представители мужского пола (5%), а с Уралсиб Банком противоположная ситуация, свои предпочтения отдали 6% мужчин и 2% женщин.

Ипотечный кредит не только расширяет возможности, но и накладывает серьезные финансовые обстоятельства. Одним из основных условий банков является заключение договора страхования при данном виде кредитования. 22,4% опрошенных отдают своё предпочтение Российской государственной страховой компании (Росгосстрах) .Второе место занимает Военно-страховая компания (10,3%). Ингосстрах выбрали 8,4% респондентов, поставив его, таким образом, на третье место с Альфастрахованием.

В настоящее время все больше банков начали предоставлять услуги ипотечного кредитования, это можно  объяснить выходом страны из кризисной ситуации. На данный момент, очевидно, что респонденты отдают свои предпочтения надежным и проверенным временем компаниям.

        В нашей стране при выдаче ипотечного кредита заключались следующие виды договоров страхования: страхование жизни заемщика, страхование предмета ипотеки и страхование титула. При этом страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности заемщика, широко принятое в мировой практике, в России отсутствовало.

Для достижения цели повышения  доступности ипотечного кредита  и было принято решение о формировании рынка ипотечного страхования. Для его осуществления была создана Страховая компания АИЖК – институт развития рынка ипотечного страхования.

Перед СК АИЖК были поставлены следующие задачи:

• формирование рынка ипотечного страхования – механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями;
• стимулирование роста рынка ипотечного кредитования за счет кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования;
• формирование стандартов работы участников рынка ипотечного страхования; методологическое и информационное развитие инфраструктуры нового направления в страховании;
• работа по совершенствованию нормативной базы, направленной на развитие ипотечного страхования.

Можно подвести первые итоги и отметить, что основным результатом деятельности СК АИЖК как института развития рынка ипотечного страхования является качественное изменение рынка ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом: доступные кредиты выдаются практически на всей территории России, что является отличной базой для роста объемов рынка ипотечного кредитования в будущем.

В настоящее время ипотечное  страхование реализуется посредством  заключения договоров страхования ответственности заемщика по кредитам. Страхование ответственности заемщика, как эффективный механизм защиты банка от рисков, используется при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, отвечающим следующим требованиям:

• право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано;
• кредит выдается с фиксированной ставкой;
• срок страхования связан с достижением остатка основного долга  в размере 70 или 80% от стоимости недвижимости или срок страхования равен сроку кредитного договора;
• первоначальный взнос по кредиту составляет не менее 10%.

Попробуем рассчитать целесообразную величину страховой  суммы для кредиторов:

Стоимость недвижимости–1 000 000 рублей

Размер кредита–850 000 рублей

Срок кредита–15 лет

Процентная ставка по кредитному договору-12,5 %

Анализ зарубежной практики показал, что максимальное количество фактов неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору приходится на 3 -4 год жизни кредита. В соответствии с графиком платежей Остаток основного долга (ООД) в конце 3-гогода составит около 780 000 руб. Предположим, что реализовать предмет залога не удалось и банк принимает его на свой баланс с дисконтом 25% от первоначальной стоимости по цене 750 000 руб. В процессе реализации предмета залога, занявшего предположительно 1,5 года, судебные и прочие издержки составили 15 000 руб.

Страховая выплата составит 150 000 руб., что неполностью покрывает долг заемщика перед банком и приводит к тому, что банк предъявляет к заемщику требование о погашении 41 250 руб.

Вывод: целесообразная величина страховой суммы для кредитов с первоначальным взносом более 10% так же составляет 20% от стоимости недвижимости.

На сегодняшний день, по предварительным данным, выдано более 700 кредитов, ответственность заемщика по которым застрахована, на общую  сумму  более миллиарда рублей, из которых АИЖК рефинансировало 291 кредит на общую сумму порядка 392 миллионов рублей.

3. Итоги, проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в России.
1. Итоги развития ипотечного страхования в России