Стратегический план развития фирмы О.О.О „Central Invest Construct”

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МОЛДОВЫ

Факультет кадастра, геодезии и строительства

Кафедра оценки менеджмента недвижимости

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПЛАН

развития фирмы

О.О.О „Central Invest Construct”

Выполнил                                                                                                 студент гр. EI 1017

                                                                                                                          Берлиба Дан

Проверил                                                                                                   Дурбайло Ирина

Кишинёв 2012

Оглавление

Глава 1. Анализ рынка недвижимости 5

1.2. Анализ рынка частных школ 9

1.3. Обоснование необходимости реализации данного инвестиционного проекта 13

Глава 2 Концепция и команда проекта развития недвижимости 15

2.1 Описание архитектурных и технических требований 15

2.2 Маркетинговые исследования  при подборе команды проекта 16

Глава 3. Структура финансирования 20

3.1. Источники финансирования инвестиционной деятельности 20

3.2. Анализ предложений банковских  кредитов 21

3.3. Обоснование выбора структуры финансирования и определение стоимости капитала 22

Глава 4.Оценка проекта 24

4.1.Расчёт исходных показателей 24

4.2. Определение показателей экономической эффективности 26

4.3.Анализ полученных результатов 29

Заключение 30

Литература 31

Введение

В Молдове  существует немалое  число коммерческих организаций, имеющих достаточные  суммы для осуществления инвестиций в реальные проекты, однако, понимая  неустойчивость  молдавского рынка, они соглашаются финансировать  какой-либо проект очень осторожно, помня о том, что достаточно высока вероятность разорения и самых  солидных компаний.

Молдавские потенциальные инвесторы давно уже не доверяют правительству, это недоверие обусловлено, прежде всего, сложившимся стереотипом отношения к власти у граждан - “правительство работает только на себя”.

Вообще  капиталовложения проводятся инвесторами  в первую очередь ради получения  прибыли и, пока мы имеем дело с  неуравновешенной экономикой, неясной  политической ситуацией и несовершенным  законодательством, ни о какой прибыли  не может быть и речи,  а значит не может быть и речи о долгосрочных стратегических инвестициях в молдавскую экономику, без чего, в свою очередь, невозможен подъём производства, то есть возрождение экономики Молдавии.

Основная цель работы заключается в изучении практических навыков при обосновании инвестиционных проектов,  возможность приобретения навыков прогнозирования, анализа, управления и оценки инвестиции в области недвижимости.

В данной работе рассматриваются следующие  важнейшие задачи:

В первой главе: «Анализ рынка недвижимости», необходимо рассмотреть и проанализировать рынок торговой недвижимости, коммерческой и складской недвижимости. Данный анализ содержит анализ коммерческой недвижимости, а именно куда эффективнее вкладывать свои инвестиции, сколько стоит 0,01 га земельного участка под застройку частной шоклы и многое другое. Затем нужно обосновать необходимость реализации данного инвестиционного проекта.

Во  второй главе: «Концепция и команда проекта развития недвижимости»- содержит краткое описание архитектурных и технико-технологических требований, предъявляемых к данному объекту инвестиций. Предоставляются результаты исследования рынка относительно состава команды проекта.

В третьей главе: «Структура финансирования»- отражается информация о потенциальных источниках финансирования проекта, кредитных предложениях, а также обоснование принятой структуры финансирования проекта, затем по каждому из источников определяется стоимость капитала.

В четвертой главе: « Оценка проекта» - включает в себя расчёт исходных показателей, расчёт показателей экономической эффективности, и в заключении необходимо выполнить анализ полученных результатов.

Для реализации любого предпринимательского объекта необходимы ресурсы, для  последующей эксплуатации объекта. Для создания объекта предпринимательской  деятельности необходимы инвестиции в  самые различные ресурсы.

Инвестиции - это вложение капитала в какой-либо бизнес с целью получения прибыли или иного положительного результата.

Разработка  и реализация объекта предпринимательской  деятельности требует значительных инвестиционных ресурсов, а именно собственных и заемных, не зависимо от источника финансирования. Плата  осуществляется в форме дивидендов при использовании собственных ресурсов и в процентах при использовании заемных средств. Основные цели предпринимателей инвестирующих в недвижимость:

1. Получение периодических денежных потоков
2. Будущая длительная эксплуатация объекта

Инвестирование  в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов.

Курсовая работа направлена на изучение объекта инвестирования, определения  всех выгодных и отрицательных сторон для инвестирования денежных средств  в объект недвижимости. В качестве объекта выступает частная школа, поэтому анализ сегмента рынка будет  направлен на офисные помещения.

Глава 1. Анализ рынка  недвижимости

1.1.Общий анализ рынка 

В целом,  рынок недвижимости первого полугодия 2012 года не привнес особенных изменений на рынке вторичного жилья Кишинева. Если разобрать «по полочкам» всю ситуацию с самого начала года  и до настоящего момента,  а также начать анализировать «зимние тенденции» с весенними традиционными  ожиданиями по оживлению на рынке, то ситуация не сильно отличается от тенденции аналогичного периода прошлого года. В рисунке 1 представлена динамика стоимости 1 м² площади квартир за период 2011 – 2012 г:

Рис. 1 Динамика рыночной стоимости 1 м² площади квартир

Так по результатам шести месяцев 2012 года, среднемесячное количество продаж снизилось на уровне 7% по отношению  к 2011 году.

В  снижении объема продаж было  выявлено следующее:

- неопределенность вокруг ситуации  с евро зоной и единой европейской  валютой

- спад экономики

- осмотрительность  покупателей 
- сокращения объемов денежных переводов из-за рубежа через банки от гастарбайтеров.

- активный отток за рубеж  трудового населения.

Несмотря на то, что в первом квартале число сделок по купле-продаже  увеличилось, цены на жилую недвижимость на протяжении семи месяцев сохраняются  в средних пределах 604-640 евро за кв. метр. 

Рынок первичного жилья

Прошедшая половина 2012 года на рынке  новостроек, фактически мало чем отличается от предыдущего периода времени. Но одним из главных моментов, который  необходимо отметить, что строительные компании стали более внимательно  относиться к взятым на себя обязательствам. Это отражается не только на соблюдение обязательств по срокам сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, но и  на многих юридических и финансовых аспектах контрактных основ и  обязательств, заключенных с покупателями в строительстве домов, где инвестор, может чувствовать себя, более  защищено. Тем не менее, с другой стороны, купля-продажа квартир осуществлялись не столь высокими темпами, оставаясь  примерно на том же уровне, что и  в предыдущий год.  Различный уровень скидок, определенных программ инвестирования, условий по оплате на сегодняшний день, может быть достаточно приемлем, для покупателя.

Снижение объемов ввода жилья  в столице является уже традиционным в последние кризисные года для экономики. Очень важно отметить, что на рынке новостроя остались только состоятельные строительные компании, которые сумели подтвердить в этот сложный период времени свою репутацию. Такие компании заслужили доверие своих клиентов.

Относительно ценовой политики на рынке новостроя, следует отметить что средняя цена квадратного метра в новостройке колеблется на том же уровне 500-650 евро, в зависимости от основных факторов влияющих на ценообразование. Это делает рынок новостроя более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья. Очень важно, что новые решения, которые были предприняты в предыдущий год строительными компаниями, по снижению квадратуры квартир больших площадей, уже находят своего покупателя на сегодняшнем рынке. Это 1-а, 2-х, 3-х комнатные квартиры площадью от 40 до 80 кв.м., что очень положительно отражается на удовлетворение реального запроса покупателей. Такие решения напрямую влияют на конечную цену квартир в меньшую сторону и прибавляет ликвидности.  Хотя не так давно это были, всего лишь проекты, которые находились на уровне строительства. В таблице 1 представлена средняя стоимость 1 м² по районам:

Таблица 1

Средняя стоимость 1 кв.м.  по районам.

                                    Источник: [13]

Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов

В первом полугодии 2012 года на рынке  земельных участков изменений по ценообразованию не наблюдалось. Цены остались на уровне 2011 года. В первом полугодии 2012  рынок земельных участков продолжал пребывать в состоянии стагнации и даже сезонные факторы практически не отразились на спросе.  Всплески активности на рынке, которые обеспечивали гостарбайтеры, приезжающие на праздники и в отпуск, остались в прошлом. Произошла переориентацию рынка на внутренний спрос, отличающийся низкой платежеспособностью. В последние годы классическая формула сезонности, при которой основные периоды покупательской активности приходились на время пасхальных праздников и весну, практически нет.

Предложение на рынке земельных  участков значительно увеличилось, в то время как спрос сильно снизился. Земельный рынок Кишинева можно разделить на несколько зон, для которых характерны собственные тенденции развития. Это исторический центр — наиболее дорогая и престижная часть города, где сделки носят редкий, эксклюзивный характер. Сформировавшиеся спальные районы и ближайший пригород (Тохатин, Бэчой, Вадул луй Водэ, Кодру, Крикова, Стэучень и др.).

Сегодня рынок перестал быть спекулятивным, стал консервативным и низкодоходным, как и подобает рынку с невысокими рисками.

Ситуация на рынке жилых домов 2012 года существенным образом не изменилась, по сравнению с 2011 годом. Также  наблюдается переизбыток предложений и отсутствие спроса. На сегодняшний день спрос на рынке жилых домов крайне минимизировался.

Рынок коммерческой недвижимости

Офисная недвижимость

Дела с офисной недвижимостью  обстоят неважно. Спрос небольшой. Часть нанимателей из офисных  зданий выехала. Те, что остались, требуют  снижения ставок найма. В конкретных цифрах это выглядит так: до кризиса  аренда квадратного метра под  офис стоила 20 евро плюс НДС, сейчас снизилась  в два раза и оставалась таковой  и в первом полугодии 2012 года, но и ее наниматели считают слишком  высокой.

Средняя стоимость офисных помещений - 800-1200 €, в зависимости от площади  и месторасположения. Пользуются спросом  небольшие 50-100 метров помещения и квартиры на первых этажах жилых домов, с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода. Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров продаются по цене 50.000 € за сотку в центре города и по цене 20-30.000 € в других районах.

Торговая недвижимость

Наибольшая активность в течение  первой половины 2012 года была именно в  сегменте торговой недвижимости. Как  всегда, спросом пользовались небольшие  универсальные помещения. В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000 € до 1500 €. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500 €, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения. Исключение составляет бул. Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000 €. Очень активен сегмент небольших универсальных помещений внутри жилых кварталов. Их приобретают под небольшие продуктовые магазины, парикмахерские. Даже в кризис они остаются востребованными. Стоимость торговых помещений, на периферийных улицах, составляет 700 € -1000 €.

Производственно-складская недвижимость

В сегменте производственной и складской  недвижимости намного спокойнее. И  если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Много таких объектов перешло  во владение банков. Средняя стоимость  одного квадратного метра производственно-складских  помещений в промышленных зонах  города находится в диапазоне 100-250 € в зависимости от наличия  коммуникаций и подъездных путей, а  земельных участков производственного  назначения 3000-6000 € за сотку. По республике стоимость производственной недвижимости составляет 40-80 €,а земельных участков 300-800 € за сотку.

Земельные участки

Продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов.Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже. На рынке много предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы, они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га. 

Следует констатировать тот факт, что практически никаких изменений  по уровню спроса и предложения, а  также в ценовой политике не произошло. Часть аналитиков связывало много  надежд с завершением политической эпопеи с выборами президента в нашей  республике, но как показала практика, состоявшиеся выборы не дали никакого импульса, благоприятствующего повышению  уровня интереса инвесторов к вложению капитала в недвижимое имущество.

Текущая ситуация сохраниться на рынке  и в 2012 году, цены будут стабильны  с небольшими колебаниями. При условии  что политический и экономический  кризис не будет углубляться, рынок  незначительно начнет оживать. Но если негативные прогнозы в экономике  оправдаются, а политический кризис не будет преодолен, постепенное, без  обвалов, снижение цен продолжиться. Покупатели и продавцы будут действовать  с оглядкой на экономическую и  политическую ситуацию, от чего и  зависит тенденция развития рынка недвижимости.

1.2. Анализ рынка частных  школ

Для того чтобы получить более полное представление о том, чем отличаются ученики частных от учеников государственных  школ, действительно ли частные школы  способствуют раскрытию творческих способностей своих учеников, есть ли различия в жизненных установках, транслируемых в частной и  в государственной школе, в 2001 году было проведено психологическое  исследование, основной задачек которого было изучение социальных представлений  о феномене обучения в частной  школе.

Испытуемыми были учителя и родители детей из частных и государственных  школ, которым был предложен опросник из 31 вопроса-утверждения о достоинствах и недостатках частной школы и семантический дифференциал, где предлагалось оценить собирательный образ ученика частной школы и ученика государственной школы по парам биполярных характеристик.

Основной тенденцией, которую выявило исследование было то, что подавляющее большинство родителей детей, как из частных, так и из государственных школ (80%) дали частным школам положительную оценку.  Ответы родителей были условно объединены в три группы, в которых отмечались те или иные особенности негосударственных школ. 

1) Хорошие условия обучения. В эту группу входили ответы, подмечающие, что частные школы лучше технически оснащены, в них более цивилизовано, чем в государственных, организован досуг школьников, внимательное отношение к здоровью детей, учащиеся имеют возможность самостоятельно выбирать необязательные предметы согласно их личном интересам и вкусам, меньшее количество детей в каждом классе. 

2)  Другая группа объединяла ответы, которые связаны с "психологическим комфортом". Сюда вошла и благоприятная атмосфера обучения, индивидуальный подход к личности ученика, возможность привлечения лучших педагогов, забота о том, чтобы учиться было интересно и увлекательно.

3) Благоприятное влияние школы на развитие в широком смысле. Родители считают, что организация учебного процесса в частной школе способствует развитию творческих способностей у ребенка, формированию умения отстаивать свою точку зрения, инициативности, а также более высокому уровню общего развития. Кроме того, было отмечено, что дети из частных школ имеют более высокую культуру, они более воспитаны.

Справедливости ради стоит заметить, что исследование показало, любопытный феномен – большинство родителей, дети которых учатся в государственных  школах, в качестве основного достоинства  частных школ отмечали лишь хорошие  условия обучения, но не признавали, что сама организация образовательного процесса способствует развитию личности ребенка. То есть ответы родителей детей  из государственных школ в основном были отнесены к первой группе.

В последнее время все больше родителей предпочитают отдавать детей  в частные школы. Аргументы приводят самые разнообразные: более углубленное  изучение иностранных языков, малочисленные  группы и т.д. но ведь даже самые любящие  родители не всегда в состоянии оплатить обучение.

Когда в Кишиневе появилась первая частная школа, это вызвало недоумение среди родителей. Да и отзывы о  таких платных учебных заведениях были различны: одни считали, что в  них учится «золотая» молодежь, а  другие же твердо верили в высокий  уровень подготовки выпускников.

Плюсы частных (платных) школ:

1. В основном, все частные школы и лицеи полного дня, т.е. ученики начальных классов, в течении всего дня находятся под присмотром преподавателей, завтракают и обедают.
2. При школах работают подготовительные группы для детей 5-6 лет.
3. Летняя школа при лицеях по основным предметам, что помогает подготовиться к учебному году, ликвидировать отдельные пробелы в знаниях и расширить свой кругозор.
4. Одно из основных преимуществ – малочисленные классы (до 20 человек), которые позволяют найти индивидуальный подход к каждому ученику с учетом его способностей и интересов.
5. Специализированные классы двух профилей: реальный – углубленное изучение математики, физики, информатики, биологии, химии; гуманитарный – углубленное изучение иностранных языков и гуманитарных дисциплин.
6. Независимо от профиля, специальное внимание уделяется изучению государственного и иностранных языков.
7. Самая современная материально – техническая база: компьютерные классы, специализированные кабинеты физики, химии, биологии.
8. В некоторых лицеях предлагаются также бесплатные курсы и факультативы по выбору учащихся. Это могут быть: основы рыночной экономики, менеджмент, основы журналистики, искусствоведение  и т.д.
9. Существует ряд специализированных частных лицеев. Например, приобрещение детей к миру бизнеса, умение вести деловые беседы.
10. Есть лицеи, имеющие школьные автобусы.

Минусы частных школ:

Бытует распространенное мнение, что  в частных учебных заведениях, чтобы не потерять «дорогого» клиента, с учеников требуют минимум знаний, и то нельзя сказать, что требуют. Но как бы то ни было, в любом случае знания учеников зависят от их личного  стремления к учебе.

Средняя цена за обучение составляет от 300 леев до 1 000 долларов в год. Это зависит от режима работы учреждения, при поступлении с родителями учащегося заключается контракт на год, в котором указываются права обеих сторон. В таблицах 2, 3, 4 представлены аналитические данные школ, лицеев и гимназии:

Таблица 2

Школы, гимназии и лицеи

Источник  [ 14]

Таблица 3

Дневные школы, гимназии и лицеи в территориальном  разрезе

Источник  [14]

Таблица 4

Численность учащихся в дневных  школах, гимназиях и лицеях по группам  классов