Строительство ресторана в Санкт-Петербурге
Министерство образования и науки РФ
Государственное бюджетное учреждение
высшего профессионального образования
«Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине «Управление проектами»
на тему: «Строительство ресторана в Санкт-Петербурге»
Выполнил: Лебедев Данил Владимирович
студент 3 курса
группа 792 № зачетной книжки 07122/09
Подпись: _______________
Преподаватели: Никешин Сергей Николаевич
Шкеул Ирина Владимировна
Оценка: _______________ Дата: _________
Подпись: _____________
Санкт-Петербург
2011
Оглавление
- Резюме3
- Концепция проекта4
- Описание объекта4
- Техническое описание объекта5
- Точка начала и точка завершения 6
- Цели проекта7
- Анализ рынка8
- Рассмотрение
альтернативных вариантов………………………………………………………
………………11 - Финансовый бюджет22
- Календарный план23
- Риски24
- Контракт25
- Схема управления31
- Резюме
Данная работа посвящена реализации проекта ресторана ООО «Индигирка»
Ресторан будет построен в г.Сестрорецке, в Курортном районе на наб. реки Сестра, 11. Выбранное местоположение отвечает требованиям потенциального спроса и быстрой окупаемостью.
Новый ресторан будет соответствовать правилам и нормативам СанПин, а именно:
- СанПиН 2.3.2. 1078-01 «Гигиенические
требования безопасности и
http://glav-love.ru/upload/SP_
- СанПиН 2.3.6. 1079-01 «Санитарно-эпидемиологические
требования к организациям
http://glav-love.ru/upload/SP_
Основная идея ресторан: в меню этого ресторана вы найдете не только блюда европейской, русской кухни, но и конечно, национальной якутской кухни. Это и будет самой главной отличительной чертой местных ресторанов. Здесь также можно провести время небольшой компанией в двух уютных VIP залах, где можно спеть караоке и потанцевать. Будут проводиться музыкальные вечера и различные развлекательные мероприятия. Можно будет проводить свадьбы и корпоративные праздники. Люди будут наслаждаться экзотической блюдами якутской кухни и позитивно проводить время, а обслуживающий персонал подарит своим клиентом уют и хорошее качество обслуживания.
В меню будет включаться следующие блюда и многие другие:
-Нельма, фаршированная муссом кефали, угрем и спаржей
-Чир, фаршированный рыбным террином с добавлением свиного шпика
-Утка, фаршированная капустой и белыми грибами
-Индейка, фаршированная пате из печени
Цель проекта: ввод в эксплуатацию.
Ресторан представляет собой одноэтажное здание площадью 135 м2. Участок под застройку, площадью 300 м2, приобретается в собственность.
Сумма затрат на проект составит 17 648 150 рублей. В проекте участвуют собственные и заёмные средства. Собственные средства заказчика составляют 7 658 150 руб. Остальные - средства банка - кредит на сумму 10 000 000 руб.
- Концепция проекта
- Описание объекта
В соответствии с ГОСТ Р 50762-2007 «Общественное питание. Классификация предприятий», утвержденному Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 декабря 2007 г 475-ст: «Ресторан - предприятие общественного питания с широким ассортиментом блюд сложного приготовления, включая заказные и фирменные; винно-водочные, табачные и кондитерские изделия, с повышенным уровнем обслуживания в сочетании с организацией отдыха»
Относится к моно проекту:
- Средний масштаб
- Средние сроки реализации
- Качество среднее
- Средний расход ресурсов
Относится также к краткосрочному проекту (срок до 3 лет)
- Техническая характеристика объекта
Площадь земельного участка |
300кв.м |
Количество мест |
52 места |
Кол-во этажей |
1 |
Высота всего здания |
5м |
Высота этажа |
3м |
Площадь застройки |
135кв.м |
Ширина |
18м |
Длина |
17,5м |
Объем |
405куб.м |
Площадь парковки и озеленение |
165кв.м |
- Главный вход в ресторан
- Ресепшн
- Кухня
- Столики ресторана
- VIP-зал
- Запасный вход и выход
- Туалет №1 и №2
- Офис ресторана
- Точка начала и точка завершения
- Точкой начала проекта является идея строительства ресторана.
- Точкой завершения проекта является ввод в эксплуатацию.
2.4. Цели в проекте
Явные цели:
1) Обязательная цель
- Ввод объекта в эксплуатацию
2) Желательные цели:
- Обеспечение высокого уровня качества
3) Возможные цели:
- Сокращение сроков строительства
- Снижение себестоимости строительства
Неявные цели (обеспечивают выполнение явных целей):
- Проведение рекламной кампании во время фазы реализации проекта
Внешние цели:
- Цели проекта по отношению к внешней среде:
- Повышение имиджа ресторана
2) Цели внешней среды по отношению к проекту:
- Повышение спроса к ресторану
Внутренние цели:
- Внутренний контроль
- Анализ рынка по Санкт-Петербургу
Российский рынок общественного питания вот уже несколько лет подряд растет на 10-20% в год. К сожалению, в условиях сложившегося экономического кризиса сделать прогноз роста предприятий питания в 2011 году достаточно сложно. В 2010 году тенденция роста составила 8 %.
По состоянию на 1 января 2010 года сеть предприятий общественного питания на рынке города насчитывала 6392 предприятия (Рис.1.1.).
Можно предположить, что в 2011 году прирост предприятий общественного питания сократиться и составит 4 %. Это значит , что общее количество предприятий питания в нашем городе может составить 6647 предприятий. В зависимости от развития экономической ситуации эта цифра может колебаться от более меньших до не значительно больших значений.
Наибольший прирост среди
предприятий общественного
Структура предприятий на начало 2011 года выглядит следующим образом (Рис.1.2.).
Рынок общественного питания в Санкт-Петербурге преимущественно представлен кафе. На сегодняшний день они составляют 52% от общего количества предприятий и рестораны занимают лишь 9% от общей суммы.
Рассмотрим количество
предприятий общественного
Наибольший прирост количества предприятий в течение 2010 года наблюдался: в Центральном районе - 85, в Адмиралтейском - 47.
По оценке экспертов, более 50% петербургских ресторанов - это недорогие демократические рестораны со средней стоимостью чека $10-30; около 40% - рестораны со стоимостью чека $30-50; менее 10% - элитные гастрономические рестораны со средней стоимостью счета более $60 (Рис.1.7.)
По данным Евромонитор среднедушевые затраты на ресторанные услуги в России составляют по данным на 2009 год около $79, что значительно ниже показателей не только развитых, но и развивающихся стран (Рис.1.6). Такое отставание показателей России свидетельствует о высоком потенциале ресторанного рынка, и его недостаточной насыщенности.
По прогнозам ИК «Финнам», консолидация рынка, а также его региональная экспансия в дальнейшем будут способствовать сокращению отставания России от развитых стран, в первую очередь за счет роста реальных доходов населения и как следствие, увеличения расходов населения на потребительские нужды.
2.6. Рассмотрение альтернативных вариантов
Местоположение объекта №1
Рассмотрим участок по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский район, пр. Лиговский, северо-восточнее д.154
Фрунзенский район
Фру́нзенский райо́н расположен на юге Санкт-Петербурга. Историческим центром района является Купчино.
Сайт района - http://frunzspb.ru/
Фрунзенский район – один из крупнейших в городе. Его площадь составляет 3 746,7 га или 3,0% от территории города.
Численность населения района, по данным Петростата, на 12.01.2011 составляет 390,98 тыс. человек или 8,5% от общей численности населения Санкт-Петербурга.
Границы района
Граничит
с районами:
Невским - граница проходит от пересечения
оси Обводного канала с западной стороной
полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург
- Тосно по западной стороне полосы отвода
железной дороги Санкт-Петербург - Тосно
на юго-восток, пересекает железную дорогу
Санкт-Петербург - Мга на границе с Колпинским
районом;
Московским - граница проходит на север
по западной стороне полосы отвода железной
дороги Санкт-Петербург - Тосно, далее
на северо-восток по оси Обводного канала
до оси улицы Константина Заслонова;
Центральным - граница идет от оси улицы
Константина Заслонова по оси Обводного
канала до западной стороны полосы отвода
железной дороги Санкт-Петербург - Тосно;
Колпинским и Пушкинским районами.
Площадь района — 37,469 км² Район занимает почти 6 % территории города. Здесь проживает более 390 тысяч человек.
Развито троллейбусное, трамвайное и автобусное сообщение. В декабре 2008 г. открыта станция метро «Волковская», в 2010 г. — станция «Обводный канал». Строятся и планируются к запуску в 2012 г. станции «Международная» и «Бухарестская»
Описание пятна застройки
Данный район характеризуется плотной застройкой жилых домов, возле участка находится метро «Обводный канал», ТРК «Лиговъ», ближе к центру метро «Лиговский проспект».Также на улице Боровая находится гипермаркет «Ашан»
На восток по реке Большая Ижорка находится Автовокзал.
Экономика
Ведущее место в экономике Фрунзенского района занимает промышленный комплекс, представленный широким перечнем перерабатывающих производств. Обрабатывающие производства, на долю которых приходится 64,4 % отгруженной продукции, определяют специфику и значимость промышленности для экономики района.
Фрунзенский район входит в число крупнейших районов Санкт-Петербурга по количеству налогоплательщиков. За последние 5 лет число налогоплательщиков выросло на 4213 единиц.
В настоящее время во Фрунзенском районе —325 предприятий общественного питания (на 17,8 тысяч посадочных мест).
На территории Фрунзенского района находится 1086 жилых зданий с общим числом квартир 157,5 тыс. и площадью 8,4 млн.кв.м.
SWOT-анализ
Сильные стороны |
Слабые стороны |
1.Выгодное местоположение 2.Наличие двух станций метро рядом 3.Огромный пассажиропоток на транспортах 4.Много жилых домов рядом |
1. Большие капиталовложения 2. Много конкурентов 3. Долгая окупаемость |
Возможности |
Угрозы |
1.Развитие инфраструктуры района 2.Высокий спрос |
1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные услуги 3. Рост конкуренции |
Расходы
- Общая площадь: 300
- Площадь застройки: 135
- Асфальтирование: 150
- Благоустройство: 15
Стоимость земельного участка |
10 966 000+30%=14 255 800 рублей |
Строительно-монтажные работы |
500*135*30 = 2 025 000 рублей |
Проектирование 5% от СМР |
2 025 000 *0,05= 101 250 рублей |
Внутренняя отделка |
135*100*30=405 000 рублей |
Асфальтирование |
150*250*30=1 125 000 рублей |
Благоустройство |
15*150*30=67 500 рублей |
Земельный налог |
15870руб*300=4 761 000 4 761 000 *0.015=71 415руб |
Отопление |
0,35гКал*7 300 000руб=2 555 |
Электроэнергия |
55кВт*30000руб=1 650 000 рублей |
Водоснабжение |
250*28000руб=7 000 000 рублей |
ВСЕГО |
29 255 965 рублей |
Кадастровый номер |
78:7308:9 |
Местоположение объекта №2
Рассмотрим участок по адресу: г.Санкт-Петербург, Невский район, ул.Автогенная, 6/2.
Невский район
Не́вский райо́н — разделенный Невой на «Правый» и «Левый» берега, так же по раздельности и позиционируется. Слева по течению Невы - депрессивные кварталы с жилым фондом в основном плохого качества, буквально «всунутые» между промзон, справа - обширные «спальники», из-за отсутствия мостов отрезанные от общегородской жизни. Район в целом относительно дешевый, причем из-за этого сложившегося реноме недороги даже кварталы качественного жилья в Рыбацком. Он всегда нуждался в лучшей транспортной доступности, однако сейчас, когда начались изменения в лучшую сторону, большинство территорий района практически полностью лишены потенциала для развития.
Границы района
Красногвардейским
- граница идет от пересечения оси Обводного
канала с осью реки Невы, проходит на юго-восток
по оси реки Невы до оси Финляндского моста,
далее по оси Финляндского моста на северо-восток
до западной стороны Октябрьской набережной
и по ней до южной стороны полосы отвода
железной дороги Новый Порт - Ручьи, далее
по ней до южной стороны полосы отвода
железной дороги Дача Долгорукова - Заневский
Пост и по южной стороне полосы отвода
этой железной дороги на восток до пересечения
с западной стороной полосы отвода дороги
Санкт-Петербург - Мельничный Ручей;
Фрунзенским - граница
проходит от пересечения западной стороны
полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург
- Тосно с южной стороной полосы отвода
железной дороги Санкт-Петербург - Мга,
проходит на северо-запад по западной
стороне полосы отвода железной дороги
Санкт-Петербург - Тосно до оси Обводного
канала;
Центральным - граница
проходит по оси Обводного канала до оси
реки Невы.
Всеволожским районом
Ленинградской области; Колпинским районом.
Площадь района
Площадь района – 6,2 тысячи га.
Население
450 тысяч человек
Транспорт
Транспортная доступность района неважная. Для выезда в центр города можно воспользоваться метро. К сожалению, разрыв между станциями «Лесная» и «Площадь Мужества» ликвидируется очень медленно. Если использовать личный транспорт, то имеющиеся развязки на выезде из северных микрорайонов уже не справляются с нагрузкой, и в час пик возникают пробки (к примеру, на переезде Пискаревского проспекта).
Мосты
В Невском районе расположены три моста через Неву:
- Большой Обуховский (Вантовый) — соединяет Санкт-Петербург и Ленинградскую область;
- Володарский;
- Финляндский железнодорожный.
На левом берегу недалеко от Володарского моста расположен Речной вокзал.
В районе
расположены:
Железнодорожная станция Обухово, железнодорожная
станция Рыбацкое,
Станции метро:
Елизаровская, Ломоносовская, Пролетарская, Обухово, Рыбацкое
Проспект
Большевиков, Улица
Дыбенко
По левому берегу Невы проходит часть Невско-Василеостровской линии Петербургского метрополитена — Невский радиус, по правому берегу — Правобережной линии.
Описание пятна застройки
Территориально участок расположен между двух улиц: Автогенная улица, Седова улица. С восточной стороны от участка по Генплану – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования (застраиваться не будет).
На земельном участке расположены только жилые дома и офисы различных компаний в сфере услуг и розничных продаж. Это благотворно влияет на ресторан. Есть потенциальные клиенты и нет конкурентов.
Экономика
Все крупные транспортные магистрали являются локальными торгово-деловыми центрами. Торговые центры есть во всех микрорайонах правобережья, но наибольшее торговое значение имеют Дальневосточный проспект, Народная улица и район между Искровским проспектом и улицей Дыбенко, где находится рынок.
Администрация района ведет работу по переводу мелкорозничной торговли из палаток и ларьков в торговые комплексы.
Имущественный комплекс получен компанией в долгосрочную аренду и города сроком на 15 лет. Общая площадь территории будущего парка составляет 3 га. Площадь помещений 33 000 кв.м, из которых около 25 000 кв.м арендопригодны.
Промышленные предприятия:
- Невский завод;
- Машиностроительный завод "Большевик"
(Обуховский);
- ЗАО "Невская косметика";
- ОАО "Комбинат хлебопродуктов им. Кирова";
- АООТ "Невский завод";
- Стекольный завод;
- Фарфоровый завод;
- Комбинат технических сукон;
- Писчебумажная фабрика имени Володарского;
- Завод турбинных лопаток;
- ОАО "Звезда";
- ОАО "Научно-производственная фирма
"Пигмент" и др.
В 1999 году в районе было оборудовано 293 детских площадки и 11 спортивных.
Информационно-просветительскую функцию в районе выполняет Централизованная библиотечная система, состоящая из 15 библиотек.
Учреждения
культуры и искусства:
- Дворец культуры «Невский»;
- Дворец культуры «Рыбацкий»;
- Дом культуры имени Н.К. Крупской;
- Музей "Невская застава".
Полуостров Кривое Колено в излучине Большой Невы около Усть-Славянки примечателен не только экзотическим названием. Это прекрасное место для отдыха и спорта.
В районе 171 спортивное сооружение, наиболее значительные из них Ледовый дворец, ГУП "Обуховский спортивный комплекс", СК "Звезда", СК "Невский".
SWOT-анализ
Сильные стороны |
Слабые стороны |
1.Мало конкурентов в районе 2.Много жилых домов рядом |
1. Ресторан находится в промышленной зоне |
Возможности |
Угрозы |
1.Развитие инфраструктуры района 2. Спрос на ресторан |
1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные услуги 3. Рост конкуренции |
Расходы
- Общая площадь: 300
- Площадь застройки: 135
- Асфальтирование: 150
- Благоустройство: 15
Стоимость земельного участка |
1 923 000+30%=2 499 900 рублей |
Строительно-монтажные работы |
500*135*30 = 2 025 000 рублей |
Проектирование 5% от СМР |
2 025 000 *0,05= 101 250 рублей |
Внутренняя отделка |
135*100*30=405 000 рублей |
Асфальтирование |
150*250*30=1 125 000 рублей |
Благоустройство |
15*150*30=67 500 рублей |
Земельный налог |
12741*300=3 822 300 3 825 000 *0.015=57 335руб |
Отопление |
0,45гКал*7 300 000руб=3 285 |
Электроэнергия |
100кВт*30000руб=3 000 000руб |
Водоснабжение |
230*28000руб=6 440 000 рублей |
ВСЕГО |
19 005 985 рублей |
Кадастровый номер |
78:7015:12 |
Местоположение объекта №3
Рассмотрим участок по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г.Сестрорецк, набережная реки Сестра 11
Курортный район
Курортный район СПб расположен в северо-западной части Санкт-Петербурга, вдоль побережья Финского залива полосой средней ширины 6-8 км и длиной 45 км. Площадь территории составляет 28,2 тыс.га. Жилой фонд района представлен 5154 строениями, общей площадью 1167 тыс. кв. м. Около 70% от общего количества домов составляет частный фонд.
Население
Постоянно проживающее население составляет 70,4 тыс. человек. Летом численность населения района увеличивается в 2-2,5 раза.
Транспорт
На территории проходят крупные транспортные артерии: Автомобильная дорога Санкт-Петербург - государственная граница, железнодорожная магистраль Санкт-Петербург - Выборг - Хельсинки, связывающие Санкт Петербург со странами Скандинавии. Общая протяженность всех улиц, проездов и набережных района более 360 км. Хорошее транспортное сообщение с СПб обеспечивает доступность по времени в пределах 20-60 мин.
Описание пятна застройки
Территория объекта
Экономика
Сеть постоянно действующих
санаториев, пансионатов, домов отдыха,
туристических баз и
Крупными предприятиями
Расходы
- Общая площадь: 300
- Площадь застройки: 135
- Асфальтирование: 150
- Благоустройство: 15
Стоимость земельного участка |
883 220+30%=1 148 200 рублей |
Строительно-монтажные работы |
500*135*30 = 2 025 000 рублей |
Проектирование 5% от СМР |
2 025 000 *0,05= 101 250 рублей |
Внутренняя отделка |
135*100*30=405 000 рублей |
Асфальтирование |
150*250*30=1 125 000 рублей |
Благоустройство |
15*150*30=67 500 рублей |
Земельный налог |
6933*300=2 080 000 2 080 000 *0.015=31 200рублей |
Отопление |
0,55гКал*7 300 000руб=4 015 |
Электроэнергия |
95кВт*30000руб=2 850 000 рублей |
Водоснабжение |
210м3*28000руб=5 880 000 рублей |
ВСЕГО |
17 648 150 рублей |
Кадастровый номер |
78:11111 |
SWOT-анализ
Сильные стороны |
Слабые стороны |
1.Выгодное местоположение (700м до Приморского шоссе; 1,5 км до ж\д станции «Сестрорецк»; 7,4 км до развязки КАД СПб 2. близость парковой зоны и пляжей на Финском заливе и озере Сестрорецкий разлив (парк «Дубки», Верхний, Средний и Нижний парки, парк пансионата «Сестрорецкий курорт») 3.Тихое место на берегу реки 4. Хорошая транспортная 5. Мало конкурентов
|
|
Возможности |
Угрозы |
1.Развитие инфраструктуры района 2.Увеличение населения в районе |
1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные услуги 3. Рост конкуренции |
Рассмотрев 3 варианта строительства,
можно сделать следующие
- Строительство ресторана на Лиговском пр. 154: несмотря на отличный пассажиропоток на улице, развитой инфраструктурой района, тут возникают трудности с большими затратами, долгой окупаемостью и наличием большой конкуренции.
- Расположение ресторана на г.Санкт-Петербург, Невский район, ул.Автогенная, 6/2: в этом месте много жилых домов, а значит потенциальных клиентов и практически отсутствие конкуренции в ресторанном бизнесе. Но, по сколько этот район считается промышленным, то возникает проблема высокого внешнего шума и не очень хорошей экологии. И из-за высокой стоимости и сравнительно небольшой площади реализуемого проекта это объект следует отклонить на данном этапе сравнения альтернативных вариантов.
- Строительство ресторана в курортном районе наб. реки Сестра, 11. Несмотря на отдаленность от центра Санкт-Петербурга здесь незначительная конкуренция, невысокие затраты на строительство и замечательная экология. Поэтому этот вариант предпочтительнее.
Вывод: таким образом, для строительства ресторана, выбираю объект № 3 (г. Сестрорецк, Курортный район, наб. реки Сестра, 11), благодаря его хорошему расположению, небольшим затратам на строительство, малой конкуренции хорошим инфраструктурой района.
Сумма затрат составит 17 648 150 рублей
Финансовый бюджет.
Сумма затрат на проект составит 17 648 150 рублей. В проекте участвуют собственные и заёмные средства. Собственные средства заказчика составляют 7 648 150 руб. Остальные - средства банка - кредит на сумму 10 000 000 рублей берем у «МДМ Банк».
Сайт банка - http://business.mdm.ru/
Со следующими условиями:
Кредит под залог доходной недвижимости
Сумма |
от 300 000 до 60 000 000 рублей (в зависимости от платежеспособности клиента) |
Цель кредитования |
пополнение оборотных средств |
инвестиции в развитие бизнеса | |
неотложенные нужды | |
Кредитования |
до 7 лет |
Срок рассмотрения |
до 5 дней |
Обеспечение |
Поручительство |
залог объекта доходной недвижимости | |
Процентная ставка |
от 12% |
Досрочное погашение |
Возможно |
Заемщик |
индивидуальный |
юридическое лицо, | |
физическое лицо (юридически подтвержденный фактический владелец предприятия) | |
Порядок выдачи |
на счет Заемщика в ОАО МДМ Банк |