Строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв. в г. Керчь

   Раздел  I. 
 

   ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ  ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА. 
 
 
 
 
 
 
 

                                                   Консультант: Малахова В.В._______________ 

1. Общие сведения о проекте и его исходные данные

   Цель  проекта – строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв.  в г. Керчь.

   Земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, в настоящее время является свободным от застройки. Участок передан в частную собственность для строительства многоквартирного жилого дома.

    Проектом  предусматривается строительство многоквартирного жилого дома:

    Исходные  данные по проекту

    Таблица 1.

   Срок осуществления проекта – 16 мес. Строительство ведется за счет собственных средств инвестора.

    Обеспечение строительства материалами, изделиями  и конструкциями осуществляется заказчиком и подрядчиком со своих баз, а также с баз стройиндустрии, Бахчисарайского комбината «Стройиндустрия», Керченского морского порта, торговых баз Феодосии и Керчи .

Идентификация объекта

   Данный  земельный участок расположен в  г. Керчь по ул. Кирова – пер. Степной.

   Рис.1. Карта-схема г. Керчь

   Рис.2. Ситуационный план

   В геоморфологическом отношении территория расположена в центральной части города в районе застройки жилыми домами ЖСТ и в соответствии с Генпланом развития территории.

    Общая площадь территории составляет 0,3173 га, из которых 912.4 м² застроены. С восточной и северной сторон от участка существует подъездная дорога к существующим и строящимся зданиям, с запада – территория участка жилого дома. Участок имеет уклон в сторону юга, юго-востока с перепадом высот от 10,00 до 13,00 м. Участок не имеет строений, закреплен подпорными стенами и выполнен дренаж. Наиболее привлекательный вариант застройки земельного участка является многоквартирный жилой дом. 

2. Маркетинговые исследования

   Цель  и задачи маркетингового исследования.

   Маркетинговое исследование – это систематический  поиск, сбор, анализ и представление  данных и сведений, относящихся к  конкретной рыночной ситуации, с которой пришлось столкнуться предприятию. Маркетинговое исследование можно также определить как систематический сбор, учет и анализ данных по маркетингу и маркетинговым проблемам в целях совершенствования качества процедур принятия решений и контроля в маркетинговой среде. Имеется целый ряд аналогичных и иных определений маркетинговых исследований.

       Основные цели маркетингового исследования:

•     Уменьшить неопределенность и минимизировать риск в процессе  принятия управленческих решений;
•     Следить за процессом реализации маркетинговых задач.

       Глобальные цели маркетингового  исследования  –  это  информационное

обеспечение маркетинга, то есть сбор необходимой информации и  аналитическое

обеспечение,  заключающееся  в  использовании  математических  моделей   в

анализе данных и получения с их помощью прогнозов и возможности принятия

оптимальных решений.

       На  макроуровне  маркетинговое   исследование   должно   выявить   и

смоделировать  закономерности  и  тенденции  развития  рынка,  дать   оценку

рыночной ситуации, определить емкость рынка и дать прогноз спроса.

       На  микроуровне  даются  оценки,  осуществляется  анализ  и  прогноз

собственных возможностей  фирмы  (ее  потенциала  и  конкурентоспособности),

состояния и  перспектив развития того сегмента рынка, на  котором  эта  фирма

действует.  Маркетинговые   исследования   осуществляются   либо    собственными маркетинговыми    службами    фирм,    либо    на    коммерческой     основе

специализированными маркетинговыми фирмами.

       Задачи маркетинговых исследований  могут быть самыми разнообразными и

диктоваться  потребностями  разработки  стратегии  маркетинга,  формирование

ценовой, товарной, коммуникационной, сбытовой политики и  другими  аспектами управления маркетингом на предприятии.  Наиболее  типичные  решаемые  задачи маркетинговых исследований:

•     Изучение характеристик рынка;
•     Замеры потенциальных возможностей рынка;
•    Анализ распределения долей рынка между фирмами;
•     Анализ сбыта;
•     Изучение тенденций деловой активности;
•     Изучение товаров конкурентов;
•     Краткосрочное прогнозирование;
•     Изучение реакции на новый товар и его потенциала;
•     Долгосрочное прогнозирование;
•    Изучение политики цен.

  Проведение маркетингового  исследования  целесообразно в следующих

случаях:

•     Недостаточный объем информации для принятия решения;
•     Наличие  внутренних  противоречий  относительно   стратегии,   целей,

механизмов  их реализации;

•     Ухудшение ситуации (потеря рынка, замедление товарооборота и т.д.);
•     Изучение причин неожиданного успеха;
•     Формирование новых стратегических или тактических замыслов.

       Маркетинговые   исследования   осуществляются   либо    собственными

маркетинговыми    службами    фирм,    либо    на    коммерческой     основе

специализированными маркетинговыми фирмами.

Сегментация рынка недвижимости.

   Подразумевает разделение рынка на однородные группы. В ее основу положены характеристики конкретного вида недвижимости.

Рис. 3. Сегментация рынка недвижимости.

   При анализе наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, физически возможны, финансово осуществимы и дают его максимальную стоимость.

   Рынок коммерческой недвижимости.

    Коммерческую  недвижимость принято делить на три  основных вида: недвижимость торгового  назначения, недвижимость офисного назначения, производственно-складскую недвижимость. Однако принимая во внимание то, что Керчь является курортным городом, в структуре коммерческой недвижимости выделяется еще один, значительный по объему сегмент – недвижимость санаторно-курортного назначения. Рынок коммерческой недвижимости Керчи после 2000 года начал интенсивно развиваться. На рынке появилось значительное количество предложений, однако спрос остается неудовлетворенным.

    Недвижимость  рекреационного  назначения.

    Данный  сегмент недвижимости представлен, в основном, небольшими частными гостиницами и пансионатами вместимостью до 100 мест. Стоимость одного места санаторно-курортной недвижимости зависит от качественного уровня предлагаемого объекта. Наиболее интересным является сегмент элитной санаторно-курортной недвижимости, представленный небольшими объектами с номерами «ЛЮКС», «ПОЛУЛЮКС», а также двухместными стандартными номерами с удобствами. Произошло значительное увеличение цен предложения на эти объекты. Данная ситуация обусловлена растущим спросом на крупные курортные комплексы в силу наличия развитой инфраструктуры (наличие административных, общехозяйственных, культурно-развлекательных построек, спортивных площадок). Рост цен предложения на землю на территории Керчи, уникальность крупных санаторно-курортных объектов, географические особенности и развитие города в целом являются причинами роста цен предложения на недвижимость рекреационного назначения.

    На  территории Керчи готовые санаторно-курортные объекты и земли, пригодные под их сооружение, сосредоточены вдоль побережья.

    В Керчи основная доля предложений санаторно-курортной недвижимости приходится на мини-пансионаты, в том числе недостроенные. Максимальная стоимость готового мини-пансионата у моря $45 000 – $70 000 за место. Наибольшее влияние на стоимость оказывают близость к морю и площадь земельного участка. Однако, в указанных районах можно приобрести не более 35-40 соток.

    Также  предлагаются санатории и пансионаты, построенные во времена Советсткого Союза, стоимостью от  $450000 до $1000000. Однако, эти сооружения требуют реконструкции.

    Недвижимость  торгового назначения.

    Развитие  рынка санаторно-курортной недвижимости повлекло за собой рост предложений  и спроса в сегменте недвижимости торгового назначения. Наибольшим спросом пользуются небольшие площади до 100 кв.м. Анализ ценового предложения на середину 2008 года показал, что цены предложения торговой недвижимости в городе выросли относительно уровня конца 2007 года на 25%, что обусловлено как общим ростом цен на рынке недвижимости, так и ростом качественного уровня предлагаемых к продаже помещений.

    Недвижимость  административного (офисного) назначения.

    Рынок офисной недвижимости Керчи развит не настолько широко, как рынок торговой недвижимости, что обусловлено курортной спецификой города. Офисные помещения, необходимые, в основном, региональным представительствам крупных отечественных и зарубежных компаний, рассчитанны на поддержание имиджа, стабильности, надежности и безопасности компаний, деятельность которых направлена, в основном, на курортников. Стоимость предложения офисной недвижимости зависит от выгодности местоположения, возможности перепланировки или увеличения площади объекта, технического состояния и уровня отделки помещений, наличия коммуникаций.

    Недвижимость производственно-складского назначения.

    Данный  сегмент недвижимости представлен  в первую очередь, градообразующим предприятием ОАО «Керченский металлургический комбинат», судостроительным  заводом «Залив», занимающийся постройкой военных кораблей и большегрузных танкеров. Также в городе расположены завод стройматериалов, стеклотарный комбинат, ряд предприятий пищевой промышленности, различные строительные объекты, незавершенные строительные объекты, складские помещения, мелкооптовые товарные базы. Средняя стоимость предложения одного квадратного метра производственно-складской недвижимости Керчи в середину 2008 года увеличился на 25% по сравнению с 2007 годом.

    На  сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости представлен,как правило  вторичным рынком, здесь практически  отсутствует рынок нового строительства. Данный рынок представлен единичными предложениями офисных и торговых помещений на первых этажах новых жилых комплексов.

    Развитие недвижимости промышленного назначения в данном регионе представлено главным образом строительством крупнейшего в Украине цементного завода «Альтцем». Его строительство началось 28 марта 2009 года.

    Рынок жилья.

    Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем  уровне доходов населения города, что не позволяет большей его  части претендовать на покупку жилья. Большую активность по покупке недвижимости проявляют местные жители, которые нуждаются в увеличении жилплощади за счет растущей семьи, а также приобретающие квартиры и дома для вложения капитала. Из всех покупателей только 10-15 процентов – россияне и граждане стран СНГ.

    По  принципу региональной принадлежности всех покупателей можно разделить  на три группы:

    - жители Украины (крупные города Украины—Киев, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Одесса);

    - жители России;

    - жители дальнего зарубежья и СНГ.

    Наибольшую  активность среди россиян в покупке недвижимости в Крыму проявляют жители Москвы, Воркуты, Норильска, Омска, Красноярска, Тольятти, Самары и других городов России.

    Однако  под влиянием экономического кризиса  спрос на жилую недвижимость упал в пять раз. Во многом это связано с приостановлением ипотечных программ банками, ведь большинство горожан имели возможность купить квартиру только в рассрочку.

    Также «пострадали» цены на недвижимость. Они  упали в два раза, по сравнению  с докризисным уровнем.

Рис.4. Изменение цен на рынке жилья под влиянием экономического кризиса.

    Рынок жилья подразделяется на рынок первичного жилья и рынок вторичного жилья. В настоящее время среди крупных областных центров и городов Крыма самым дешевым городом для приобретения жилья остается Керчь. В то же время в Большой Ялте аналогичное жилье на вторичном рынке будет стоить более чем в три, а новострой почти в пять раз дороже.

    Рис.5. Стоимость 1м² вторичного жилья в Крыму на 2008 год.

     
       На цену недвижимости влияют:

    - расположение по отношению к центру;

    - близость к морю;

    - инфраструктура;

    - этажность;

    - расположение квартиры в плане этажа;

    - наличие проходных комнат и др.

    Наиболее  активным игроком на рынке жилой  недвижимости по-прежнему является компания «Консоль», доля которой составляет 46% от общего количества строящегося жилья. По сравнению с первым кварталом 2008 г. ее доля уменьшилась на 8%. Это связано со сдачей 3 объектов. Второе место на рынке принадлежит компании «Профессионал» - 11% от общего объема предложения. 5% приходится на компанию «Союзстройтехнология». На долю остальных компаний приходится 32% (в строительстве каждой находится порядка 1-2 объектов).

    Преобладающую долю на первичном рынке многоэтажного  жилья занимают квартиры эконом–класса  — 55% от общего объема строительства, на долю бизнес-класса приходится 24%, элитного класса — 21%. Большинство квартир, выставленных на продажу в комплексах бизнес– и элитного класса — жилье апартаментного типа, находящееся в прибрежной зоне.

Рис. 6. Доли строительного рынка г. Керчь, занимаемые объектами разных классов на конец 2008 года. 

    Сегодня все более популярным становится загородное индивидуальное жилье. Согласно социологическим опросам, 53% граждан Украины предпочли бы квартире в многоквартирном здании свой дом за городом.

    По  оценкам ведущих экспертов в  области недвижимости, рынок загородного  жилья сегодня является самым  перспективным в Украине. Этот рынок входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что способствует повышению качества домов и росту их предложения. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

    Рис.7. Средняя стоимость вторичного жилья в г. Керчь (июнь-ноябрь 2009 г.) 

    Принципиальное  значение при определении стоимости  жилья имеет вид из окна и ориентация жилья. Если квартира ориентирована  на юг, а из окна открывается изумительная панорама на море, стоимость аналогичной квартиры, ориентированной на север, а видом из окна которой является соседний дом, может быть ниже на 30-40%. 

    Рынок земельных участков. 

    Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной  государства, которое формирует свою земельную политику с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека.

    Современное состояние рынка земли в полной мере отражает логику развития земельной  реформы в Украине. Его отличительная  особенность – деление на первичный  и вторичный. На первичном рынке осуществляются сделки относительно выкупа в частную собственность земельных участков, которые находятся в собственности государства или территориальной общины. На вторичном рынке объектом купли-продажи выступают уже приватизированные земельные участки, когда их собственники самостоятельно принимают решение о форме и способе отчуждения собственности.

    Спрос и цена реализуемых  участков зависит  от назначения участка (под жилую  застройку, для садоводства, для  фермерского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

    В настоящее время прослеживается четкая тенденция разделения спроса по социальному статусу и месту  проживания с одной стороны и  по цели покупки – с другой.  

    Условия и факторы, влияющие на стоимость земельного участка. 

    Цена  продажи земельного участка в  значительной мере формируется покупателем, а именно, существующим спросом на земельные участки определенного  назначения и местоположения, и общей  платежеспособностью. Стоимость земельного участка определяется, прежде всего, экономическими факторами: общим уровнем цен и доходов, существующими рисками в инвестировании, необходимыми объемами вложений на земельные улучшения.

    Собственники  земельных участков, стараясь максимально  увеличить свой доход, будут использовать землю как можно лучше, избирая плотную застройку и повышая уровень обустройства участка, что обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли. Таким образом обязательной предпосылкой определения стоимости является определение наиболее эффективного использования земельного участка – разумного и возможного его использования, которое дает самый высокий совокупный чистый доход в конкретный период времени при существующих физических, юридических, градостроительных, финансовых и других ограничениях в общем характере потребительских преимуществ. 

    Единые условия и ограничения, учитывающиеся при выборе наиболее эффективного использования земельного участка: 

• Граничные параметры земельных участков.
• Предельно допустимая этажность и плотность застройки.
• Минимальные отступы сооружений от красных линий, линий регулирования застройки, границ смежных участков.
• Требования к устройству подъездов к зданиям, мест парковки.
• Требования к обеспечению эксплуатации инженерной инфраструктуры.
• Требования к озеленению и благоустройству территории.
• Требования к содержанию домов и сооружений.
• Перечень градостроительных,инженерных, санитарно-эпидемиологических, природоохранных, историко-культурных ограничений использования.

    ВЫВОД ПО ГЛАВАМ 1.1. И 1.2.

    Исходя  из маркетинговых исследований, проведенных  на рынке недвижимости Керчи, можно сделать вывод о возможных вариантах застройки свободного земельного участка, способными обеспечить наивысшую остаточную стоимость земли являются:

• строительство гостиницы;
• строительство торгово-развлекательного комплекса;
• строительство жилого дома.

   1.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  

    Максимальную  стоимость земельному участку приносит его наиболее эффективное использование, которое подразумевает использование земельного участка с точки зрения четырех критериев:

• физической возможности, т.е. соответствие размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;
• юридической разрешенности, т.е. соответствие регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная, землеустроительная документация) и частными (обременение прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;
• финансовой осуществимости, т.е. соответствие сложившейся конъюнктуре рынка, который определяет уровень доходности разных типов недвижимости и обеспечивает положительный возврат инвестируемого капитала;
• максимальной продуктивности, т.е. обеспечение максимальной стоимости земли или максимального возврата инвестированного капитала.

    При анализе наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, физически  возможны, финансово осуществимы  и дают его максимальную стоимость. 

• перечень возможных видов использования земельного участка.

В соответствии с маркетинговыми исследованиями, проведенными на рынке недвижимости Керчи, возможными видами застройки свободного земельного участка по ул. Кирова - пер. Степной, способными обеспечить наивысшую остаточную стоимость земли являются:

• строительство гостиницы;
• строительство торгово-развлекательного комплекса;
• строительство жилого дома.

    1.3.1. Анализ технической возможности (физической осуществимости). 

    Техническая возможность застройки по каждому виду использования земельного участка предполагает анализ таких факторов, как:

• местоположение, состояние инфраструктуры в  районе расположения земельного участка, возможность его присоединения к городским сетям;
• ограничения, связанные с выполнением правил экологической безопасности;
• возможность оптимальной застройки участка в соответствии с выбранным использованием;
• возможность соблюдения строительных и санитарных норм и правил при застройке участка.

    Ограничения, связанные с выполнением правил экологической безопасности отсутствуют. Все три варианта застройки не подразумевают нарушения экологической ситуации в регионе и предусматривают контроль за соблюдением требований экологии.

    Застройка данного участка любым из предложенных вариантов предполагает соблюдение строительных требований и санитарных норм и и дает возможность безпрепятственной реализации одного из рассматриваемых проектов.

    Таким образом, строительство как торгово-развлекательного центра, как гостиницы, так и жилого многоквартирного дома является технически осуществимо.  
 

    1.3.2. Анализ юридической разрешенности. 

    Под юридической правомочностью подразумеваются  такие способы использования  земельного участка, которые не противоречат действующим в данном районе правительственным  или местным законодательным актам. Способ и масштаб использования земельного участка определяется утвержденной проектно-планировочной и землеустроительной документацией, местными правилами застройки. Поэтому с экономической точки зрения важно, чтобы собственник земли или землепользователь имел право не только на существующее использование земли, но и на ее дальнейшее развитие. При этом, участки, разрешенный тип использования которых создает наибольший доход, будут иметь повышенный спрос и будут предлагаться по максимальной цене. Ограничение прав собственника земельного участка относительно его использования и застройки, оказывающее влияние на стоимость земли, происходит и в случае установления зон с особым режимом использования земель: санитарно-защитных зон, водоохранных зон, зон охраны ландшафта, памятников истории и культуры, зон регулирования застройки и т.п. Таким образом, юридическая правомочность использования земельного участка, кроме его потребительских свойств, должна включать все права и обязательства относительно его фактического и возможного использования.