Строительство жилья в регионах РФ с 2000 по 2009гг

РОССИЙСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ ДРУЖБЫ НАРОДОВ 
 

           ФАКУЛЬТЕТ Экономический 
           НАПРАВЛЕНИЕ Экономика

           КАФЕДРА Региональной  экономики и географии

 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

НА  ТЕМУ: Строительство жилья в регионах РФ с 2000 по 2009гг  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Студент: Золотовицкий В.В.,

Группа  ЭУ-101

Научный руководитель: Боянова С.В

Заведующий  кафедрой: Холина В. Н.  
 
 

Москва

2011г.

 

Содержание 
 

 

Введение

     До  начала 90-х годов прошлого века в России жилищная сфера развивалась в рамках административно-командной системы управления преимущественно за счет бюджетных средств без активного участия населения - потребителя строительных и жилищно-коммунальных услуг. Определение целей, задач, сценария развития и его ресурсное обеспечение находилось в руках государства.

     Однако, в 90-х годах государство, законодательно обеспечив существование жилищного  рынка, практически полностью прекратило бюджетное финансирование строительства жилья, предоставив гражданам самостоятельно взаимодействовать с приватизированными и созданными частными строительными компаниями. Оно также передало значительную часть своих социальных обязательств на уровень муниципалитетов.

     Такой резкий уход государства из жилищной сферы не мог не привести к деформациям  рынка, ввиду недостаточной его  финансовой сформированности (недостаточной капитализации банковской системы) и строительной (отсутствие института девелопмента) инфраструктуры, а также слабости местного самоуправления, и существенно повлиять на объемы вводимого жилья.

     Какая в результате сложилась ситуация к 2000г и ее дальнейшее развитие до 2009г в аспекте географического распределения объемов строительства жилья в РФ  является целью данной работы.

     Поставленная  цель предполагает решение следующих  задач:

    • поиск и обработка статистических данных
    • построение картосхем на базе данных
    • изучение  размещения групп регионов с различными объемами ввода в действие жилых домов
    • выявление  показателей с минимальным и максимальным значениями
    • сравнительная характеристика объемов строительства жилья в регионах и федеральных округах за 2000-2006гг
    • объяснение, почему группы имеют различные показатели

    При написании курсовой работы  были  использованы следующие методы:  ранжирование, картографический метод, построение  диаграмм (заключается в непосредственном построении диаграмм, исходя из приведенной статистики), анализ статистических данных.

 

Глава 1. Жилищная политика в РФ

1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья

     При определении стратегии формирования жилищной политики и выборе оптимального сценария развития рынка жилья, необходимо принимать во внимание следующие особенности жилищной сферы:

    - Жилищная  сфера является важнейшим сегментом экономики, в котором на основе рыночных механизмов взаимодействуют государство, частный бизнес и население, а по объему рынок недвижимости составляет значимую часть ВВП страны;

    - Строительство  жилья оказывает непосредственное  и существенное влияние на развитие сопряженных с ним производственных отраслей (строительство объектов жилищно-коммунального сектора, объектов инженерной инфраструктуры, производство строительных материалов и т.п.), обеспечивающих кратное увеличение промышленного производства по мере роста производства в сфере жилищного строительства;

    - Данная  сфера непосредственно связана  с решением приоритетной социальной  задачи.

     В 90-х годах государство, законодательно обеспечив существование жилищного рынка, практически полностью прекратило бюджетное финансирование строительства жилья, предоставив гражданам самостоятельно взаимодействовать с приватизированными и созданными частными строительными компаниями. Оно также передало значительную часть своих социальных обязательств на уровень муниципалитетов.

     Такой резкий уход государства из жилищной сферы не мог не привести к деформациям  рынка, ввиду недостаточной сформированности его финансовой (недостаточной капитализации  банковской системы) и строительной (отсутствие института девелопмента) инфраструктуры, а также слабости местного самоуправления, и существенно повлиять на объемы вводимого жилья, которые сократились с 76 млн. кв. метров в 1987 году до 32 млн. кв. метров в 2000 году. 1

     Это послужило питательной средой для  возникающих повсеместно административных барьеров, имеющих зачастую коррупционный характер, в отношении земельных площадок под жилищную застройку и сроков оформления исходно-разрешительной документации на строительство. Отношения между гражданами и застройщиками стали строиться на основе долевых схем, которые во многих случаях являлись финансовыми пирамидами на строительном рынке, постепенно переросшими в проблему "обманутых дольщиков".

     Безусловно, потенциал рыночных механизмов и  отношений по привлечению и эффективному использованию инвестиционных ресурсов на рынке жилья несопоставим с возможностями государственных (и, тем более, муниципальных) финансов, однако в настоящее время открывающимися возможностями может воспользоваться лишь весьма незначительное число граждан России.

     Все это требует выбора оптимального сценария развития рынка жилья и  оптимальной системы государственного управления. В их рамках преимущества рыночной экономики, основанные на максимальном развитии конкурентных отношений, должны сочетаться с активным участием государства в тех сегментах, которые остаются непривлекательными или пока еще не привлекательными для частного бизнеса, ориентированного на извлечение максимальной прибыли.

     В основу государственной жилищной политики в рамках названного сценария должен быть положен принцип разделения задач государственного управления жилищной сферой и профессионального участия государства в рыночной деятельности. Ограничивая свои функции в качестве профессионального участника рынка, государство повышает эффективность государственного регулирования рынка жилья, направляя его на повышение качества обслуживания и снижение общественных затрат, связанных с деятельностью по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья.

     Таким образом, оптимальная стратегия  государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, т.е. уменьшением бедности.

     Эта стратегия, ввиду масштабности и  комплексности стоящих задач, требует  создания федерального органа исполнительной власти - министерства. Оно должно быть ответственным за разработку и реализацию государственной политики по развитию строительного комплекса, градостроительной деятельности, жилищной и жилищно-коммунальной сфер, которая будет способна обеспечить достижение целевых установок государственной стратегии.

     Данная  политика реализуется путем осуществления  нормативно-правового регулирования, разработки программ, а также мониторинга эффективности применяемых мер государственной поддержки.

     В условиях, когда практически все  предприятия находятся в частных  руках, данному органу государственной  власти необходимо выработать новые эффективные способы управления, основанные на принципах четкого анализа ситуации на рынке, частно-государственного партнерства и взаимодействия с профессиональными объединениями участников рынка.

2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья

     В соответствии с Конституцией Российской Федерации, стратегической целью государственной  жилищной политики является реализация права на жилище всеми категориями  граждан, независимо от их доходов.

     Стратегия государства должна быть направлена на реализацию этого права как путем стимулирования рыночных отношений в жилищной сфере, так и с помощью мер государственной поддержки тех категорий граждан, которые не могут самостоятельно решить жилищную проблему2.

     Речь  идет об обеспечении доступности собственного и наемного комфортного (отдельного) жилья для семей, относящихся ко всем социальным группам населения, включая обеспечение доступности расходов на содержание и обслуживание жилья. На основе именно такой государственной жилищной политики должна быть выстроена Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. В ее основе должны лежать потребности гармоничного социально-экономического развития регионов и стабильного развития страны в целом, обеспечение рационального размещения производственных мощностей и мобильности трудовых ресурсов (включая миграционные потоки).

     Успешность  государственной жилищной политики существенным образом зависит от того, как граждане воспринимают ее цели и задачи, ощущают ли они, что  она направлена на повышение уровня жизни всех, а не только наиболее обеспеченных слоев общества, насколько снижаются имущественные диспропорции, которые в сегодняшней России достигли критического уровня.

     При этом важнейшей составной частью государственной жилищной политики является социальная жилищная политика, содержащая механизмы реализации права на жилище граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства.

     Социальная  жилищная политика должна содержать  меры государственной поддержки, дифференцированные в зависимости от материального положения граждан, которые условно, могут быть отнесены к двум категориям3:

    - Категория  граждан, нуждающихся в социальной  защите, к которой, помимо малоимущих, признанных таковыми в соответствии  с положениями жилищного законодательства и иных категорий, признанных нуждающимися в жилых помещениях на установленных соответствующими законами основаниях, также должны быть отнесены граждане, доходы которых не позволяют им осуществить строительство или приобретение жилья даже при условии государственной поддержки.

    - Категория  граждан, нуждающихся в социальной  поддержке, к которым относятся  граждане с семейными доходами  большими, чем у предыдущей категории,  но они не способны осуществить  строительство, покупку или наем  жилья с использованием собственных доходов, накоплений и кредитов без определенной поддержки со стороны государства.

     Граждане, не относящиеся ни к одной из перечисленных  выше категорий, реализуют свое право  на жилище самостоятельно, строя или  приобретая его в собственность, или нанимая на рыночных условиях.

3. Система жилищного финансирования - инструмент реализации стратегии на рынке жилья

     Реализация  стратегических целей и принципов  жилищной политики невозможна без формирования целостной эффективно функционирующей  системы жилищного финансирования, обеспечивающей ввод, реализацию (продажу и наем) и эксплуатацию жилья. Она должна быть направлена на решение следующих задач:

    - обеспечение  реального повышения доступности  жилья посредством адекватно  оборудованного жилья приемлемого  размера и нормального качества для всех категорий граждан, независимо от их доходов с учетом всех принятых на себя обязательств государства;

    - развитие  рыночных механизмов в жилищной  сфере.

     Жилищное  финансирование должно опираться преимущественно  на средства частных инвесторов, включая средства населения. Государственные и муниципальные финансы служат лишь катализатором рыночных процессов, стимулирующим их ускоренное развитие. Они также направляются в качестве соинвестиций, в том числе, в форме частно-государственного партнерства, на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

     Спектр  механизмов жилищного финансирования должен позволять каждой категории  граждан решать жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватными сформированными потребностями, не выходя при этом за рамки экономически обоснованных возможностей федерального, региональных и муниципальных бюджетов.

     В условиях дефицитной экономики и  сложившихся реалий, сложности и, самое главное, длительности процесса рыночных преобразований, приобретают особую важность вопросы достижения сбалансированности развития рыночных механизмов и решения задач социальной жилищной политики. При этом достижение социальных целей не может быть реализовано без развития рынка жилья.

     На  современном этапе социально-экономического развития страны система жилищного  финансирования должна содержать механизмы:

    - создания  и содержания фонда социального жилья;

    - переселения  граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда;

    - создания  сектора арендного (по договору найма) жилья;

    - ипотечного жилищного кредитования;

    - социальной  поддержки граждан в форме адресных жилищных субсидий;

    - накопления гражданами средств на цели строительства и приобретения жилья;

    - создания  инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

    - финансирования жилищного строительства;

    - развития  базы стройиндустрии

4. Задачи жилищной политики

     Основными задачами жилищной политики являются4:

    • достижение соответствия размеров жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;
    • привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;
    • формирование набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно сформированными потребностями;
    • обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв. м на человека в год путем:
      • устранения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;
      • развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;
      • организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры,
      • внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья,
      • контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;
      • реализации эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;
    • создание условий для приобретения собственного жилья широкими слоями населения (применяя различные способы снижения стоимости, либо субсидирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан);
    • развитие сектора социального жилья;
    • создание сектора наемного жилья;
    • повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде;
    • обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
    • расширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере;
    • внедрение механизмов саморегулирования строительной деятельности и управления жилищным фондом;
    • развитие механизмов страхования в жилищной сфере;
    • совершенствование правовых основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации жилья;
    • повышение эффективности системы контроля и надзора в строительном и жилищно-коммунальном комплексах путем совершенствования правовых основ функционирования системы контроля, установление требований к жилью, строительным материалам;
    • развитие системы жилищного кредитования.

 

Глава 2. Динамика географического  распределения строительства жилья в РФ в период 2000-2009гг

1. Методика ранжирования

     Для того  чтобы проследить динамику географической структуры строительства жилья в РФ в период с 2000 г по 2009г, были взяты 2000, 2003, 2006 и 2009 года.

     Разрыв  между наибольшим и наименьшим значением для каждого года оказался довольно значительным, поэтому автором было решено разбить показатели на 5 групп, по их смысловому значению.

     Таким образом, регионы, в зависимости от того, в каком промежутке находится характеризующий их показатель, получили соответствующий ранги,  разделились на 4 группы. В I группу вошли регионы с показателем более 2500 тыс.кв. м ввода в действие общей жилой площади, во II-ую группу с показателем от 1000 до 2500 тыс.кв. м, в III-ю от  500 до 1000 тыс.кв. м, в IV-ую группу от 200 до 500 тыс.кв. м, и, наконец, менее 200 показатель субъектов РФ, вошедших в V-ую группу.(см. приложение 4)

     Отображение ранжирования можно увидеть на картах (см. приложения 6-7), составленных по результатам распределения регионов на группы.

2. Строительство жилья в РФ с 2000г по 2009г

1) Строительство жилья  по регионам и  федеральным округам  РФ в 2000г

     В подавляющем большинстве регионов РФ в 2000м году небольшие показатели ввода в действие жилой площади  – менее 500 тыс.кв. м. (приложение 1). В основном строительство велось в Москве и Московской области, более 2500 тыс.кв. м жилья. Чуть менее было построено в Санкт-Петербурге, Татарстане, Башкортостане, и Краснодарском крае. Высокий показатель строительства обусловлен повышенным спросом на недвижимость, вследствие  миграции населения в данные регионы, на фоне экономической ситуации в РФ, где более высока возможность трудоустройства, и выше уровень жизни.

     В регионах с малой численностью населения, а так же с плохо развитой промышленностью наименьший показатель ввода жилья в 2000м году, это такие субъекты как Чукотский, Эвенкийский и Таймырский автономные округа. В результате нестабильной политической ситуацией показатель республики Чечня отсутствует.

     Почти треть всего строительства велось в Центральном федеральном округе страны (диаграмма 1), четвертая часть в Приволжском федеральном округе РФ, и 1/5 в южных регионах. Связано это с наличием в этих регионах городов-миллионеров.

     Наименьший  показатель в Дальневосточном федеральном  округе, где невелика численность населения и малая миграция.

     Диаграмма 1. Доля федеральных округов РФ по строительству жилья в 2000г

     

2) Строительство жилья  по регионам и  федеральным округам  РФ в 2003г

     В 2003ем году Москва и Московская область  остаются лидерами по строительству жилья в России, причем с большой разницей в сравнении показателей с другими субъектами (практически в 2 раза больше, чем в Санкт-Петербурге, занимающим первое место во втором ранге). Свыше 1000 тыс.кв. м жилой площади было введено в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, республиках Татарстан и Башкортостан, а так же в Тюменской и Ростовской областях (приложение 2). В третьем ранге лидером является Самарская область (849 тыс.кв. м).

     Самый низкий показатель строительства жилья  в 2003м году у Усть-Ордынского Бурятского и Таймырского автономных округов, менее 7 тыс.кв. м.

     Центральный и Южный федеральные округа занимают более 50% в доле строительства жилья  в 2003м году (диаграмма 2), это обусловлено  высокими показателями входящих в них  регионов первого и второго рангов.

     Диаграмма 2. Доля федеральных округов РФ по строительству жилья в 2003г

     

     По  результатам ранжирования, во всех регионах Дальнего Востока показатель ввода жилья менее 500 тыс.кв. м (приложение 2), вследствие этого общая доля федерального округа всего 2%, что является наименьшим показателем в доле федеральных округов в 2003г.

     Доли  остальных регионов распределились равномерно (около 9%, диаграмма 2), в  них присутствует хотя бы один субъект, имеющий третий ранг.

3) Строительство жилья по регионам и федеральным округам РФ в 2006г

     В 2006м году с большим отрывом  от всех остальных регионов лидирует Московская область (6484 тыс. кв. м). Более 2500 тыс. кв. м жилья так же построено в Москве и Краснодарском крае, чуть меньше в Санкт-Петербурге (приложение 3). Больше 1000 тыс. кв. м жилья введено в основном в областях и республиках Центрального, Приволжского и  Южного федеральных округов, что, несомненно, повысило их долю в строительстве жилья по России (диаграмма 3). Новосибирская область заняла второй ранг, став лидером по Сибирскому округу в 2006г. В Северо-Западном федеральном округе в третий ранг вошли Калининградская и Ленинградская области. В связи со стабилизацией военно-политической ситуации, отмечен ввод жилья в Чеченской республике и повышение показателей в республиках Северного Кавказа.

     Диаграмма 3. Доля федеральных округов РФ по строительству жилья в 2006г

     

3) Строительство жилья  по регионам и  федеральным округам  РФ в 2009г

     В 2009 года в целом  по России по объемам ввода жилья на первом месте Центральный ФО. В разрезе регионов Москва и Московская область занимают первое место по вводу жилья. В Мурманской области объемы ввода жилья выросли по отношению к аналогичному периоду 2008 года в 8,6 раз, составив при этом 6,2 тыс. кв. м. В Республике Адыгея также рост жилищного строительства значительно выше показателей января - марта 2008 года – в 3 раза. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Диаграмма 4. Доля федеральных округов РФ по строительству жилья в 2009г

   

3. Анализ динамики географического распределения строительства жилья в РФ с 2000г по 2006г

     За  период с 2000 по 2006гг в Российской федерации  наблюдается устойчивая тенденция  роста ввода новых жилых площадей, с 30000 до 50000 тыс. кв. м общей жилой площади (диаграмма 4). Этому способствовала стабилизация экономики и экономический рост в целом. Кроме того, увеличилось количество регионов входящих в первый, второй и третий ранги (приложения 1-3).

     Диаграмма 4. Динамика объема строительства  жилья в Российской Федерации, 2000-2009гг

     

     Однако  рост ввода жилой площади распределен неравномерно. Выделились регионы, которые со значительным отрывом опередили другие субъекты РФ. Так Москва и Московская область с 2000 по 2003гг опережали прочие регионы по показателю в 2 раза. Высокий уровень миграции населения породил спрос на жилье, и соответственно увеличил объемы строительства. Но, за 4 года в период с 2003 по 2009гг, объемы строительства жилья в Московской области значительно превысили даже показатели Москвы (диаграмма 5). К этому привел дефицит земли в Москве, и стоимость квадратного метра под застройку, поэтому девелоперы активно начали работу в Московской области, не упуская при этом и коммерческой выгоды – стоимость жилья в Подмосковье начала сравниваться с московскими ценами.  
 

     Диаграмма 5. Динамика объема строительства жилья в  регионах-лидерах, 2000-2009гг

     

     Краснодарский Край, увеличив свой показатель к 2006г в 2,5 раза с 2003г,  вошел в первый ранг в 2006. Причем, наблюдается, как и в случае с Московской областью, резкий подъем к 2009ому году (диаграмма 5). Толчок этому дало развитие туризма в регионе, породившее поток частных и государственных инвестиции на строительство жилья.

     Если  говорить о регионах, которые лидируют  в своих федеральных округах, то наибольшие скачки роста произошли в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Тюменской области (диаграмма 6). В Тюменской области постоянно ведется добыча и разработка нефтяных и газовых месторождений, что приводит к  притоку рабочей силы и строительству новых городов. 
 
 
 
 
 
 

     Диаграмма 6. Регионы, лидирующие в своих федеральных округах по объему строительства жилья, 2000-2006гг

          В республике Татарстан, Красноярском крае и Якутии рост объемов жилой площади увеличивался равномерно, за счет замены ветхого жилья и постройкой элитных домов.

     Для регионов с наименьшим показателем  объемов строительства жилья, таких  как Чукотский, Таймырский, Эвенкийский, Усть-Ордынский автономные округа и  Магаданская область характерны скачкообразные изменения показателя (диаграмма 8). Их малые значения связаны с небольшим количеством населения проживающего в данных регионах, и малой долей городского населения, а так же с климатическими условиями.   
 
 
 
 
 

     Диаграмма 8. Динамика объема строительства  жилья в регионах РФ с наименьшим показателем, 2000-2006гг

     

     В данных регионах год, показывающий наибольшие объемы ввода жилья, связан с плановыми заменами ветхого жилья.

     Рассматривая  ситуацию по федеральным округам  РФ, необходимо отметить высокие показатели центрального федерального округа, который практически в 1,5 раза опередил остальные округа (диаграмма 9), однако его доля в строительстве жилья среди всех округов РФ к 2006 году понизилась, хотя и не значительно, на 2% (диаграммы 1-3). Положительный рост виден во всех федеральных округах, однако, Дальневосточный федеральный округ наиболее инертный среди прочих. С 2003его г его и без этого малая доля – всего 3%, понизилась до 2%, и при этом ни один из его регионов не перешел на ранг выше, оставаясь в четвертом, последнем, ранге и занимая последние позиции по результатам ранжирования (диаграмма 8). Следствие малой заселенности, особенности строительства - малоэтажные дома, и недостаточного развития экономики регионов.