Содержание 
 
 

Ведение……………………………………………...……………………………….…….3 

1. Общие положения о недвижимом имуществе, как об объекте гражданского правоотношения………..…………………....…..….………………………….…..……6

1.1. Понятие недвижимого  имущества…………………………………..……………6 

1.2. Правовое регулирование недвижимости………………………………………...7

1.3. Классификация недвижимого  имущества……………………………………….9 

2. Субъекты прав  на недвижимое  имущество………………………….…………...20

2.1. Права на недвижимость  физических и юридических  лиц…………………...20

2.2. Права на недвижимость государства

и муниципальных образований………………………………………………………28

2.3. Сделки и оформление  прав на недвижимое  имущество…………...................31

2.4. Государственная  регистрация продажи 

недвижимого имущества………………………………………………………………42

2.5. Защита прав на недвижимое имущество……………………………………….45 

Заключение…………………………………………………………………………...…51

Глоссарий……..…………………………………………………………………………52

Библиографический список…..………………………………………………………54 

Приложение 
 
 
 

Введение 

      Недвижимость - один из самых важных институтов в гражданском праве.  Поскольку недвижимость в частности жилого назначения, как жилище, как место обитания, является для человека одним из условий его существования. Следовательно, права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

      Рынок недвижимости, как и любой иной рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в государстве. В 1992 - 1994 годах в России в условиях смены  социально-экономической формации и обвального падения производства, одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции стали вложения на рынке недвижимости.

      Однако  отрицательные процессы, происходившие  в государстве (политическая и финансовая нестабильность, несовершенство и противоречивость законодательства, криминогенная обстановка) негативно влияли на динамическое развитие рынка недвижимости.

       Во  исполнение норм Гражданского кодекса  Российской Федерации,   ¹ (далее – Гражданский кодекс) о государственной регистрации прав на недвижимость, Президентом РФ 21 июля 1997 года подписан Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"² (далее – Закон о регистрации),  который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и главное, для обеспечения гарантий защиты прав собственников недвижимого имущества.

      Сегодня права на недвижимость граждан и  юридических лиц, получают надежную защиту путем признания их государством, посредством государственной регистрации  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязанностьё ведения которого возложена на специальные государственные органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Естественно, что последовательное осуществление столь масштабного Закона, потребовало принятия дополнительных нормативно-правовых актов - постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное Законом создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правил ведения Единого государственного реестра, фиксирующего все данные об объекте недвижимого имущества и  его правоустанавливающих документах.

      Государственная регистрация завершающий этап приобретения прав на недвижимость, имеющий юридическое (правообразующее) значение.

      С вступлением в силу 25.10.2001г. Земельного кодекса Российской Федерации³ (далее – Земельный кодекс),  введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому, недвижимость должна следовать судьбе земельных участков, т.е. сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею земельный участок.

      В 2005г. введены в действие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретения прав, на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

      Для решения задач, связанных с развитием  рынка доступного  жилья и ипотечного кредитования, приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу , Федеральному закону от 16.07.1998. № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее – Закон об ипотеке), Закону о регистрации. Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

      Законность  имущественного оборота во многом зависит  от «прозрачности» рынка, возможности  быстрого получении достоверной  информации о недвижимости и о правах на нее. Единый государственный реестр - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости.

      Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную  регистрацию, обязан предоставлять содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

      Орган по регистрации прав несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество  и сделках с ним,  за полноту  и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. При этом необходимо отметить, что ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, за своевременность их представления несут органы по учету соответствующих объектов.

      В данной работе подробно рассматривается понятие недвижимости, дается характеристика современного российского рынка недвижимости и приводится его классификация. Во второй главе отдельно рассмотрены права на недвижимость и условии их возникновения у физических, юридических лиц, а так же публичных образований в лице РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, как субъектов гражданских прав. Одна из глав посвящена оформлению прав на недвижимость, при этом имеются в виду не только право собственности, но иные вещные права, а так же ограничения (обременения) этих прав, возникающие при заключении сделок с недвижимостью. 
 
 
 

1. Общие положения  о недвижимом имуществе, как об объекте гражданского правоотношения

1.1. Понятие недвижимого имущества 

      Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.⁴

         « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса.

  « Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.          В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором» ст. 132 Гражданского кодекса.

         Гражданским законодательством в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости.

     «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации» п. 4 ст. 131 Гражданского кодекса.

       Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

1.2. Правовое регулирование  недвижимости

      Определив недвижимыми вещами (иначе именуемыми недвижимым имуществом или недвижимостью)  земельные участки, участки недр,  все, что прочно связано с землей (в частности,  здания, сооружения и объекты незавершенного строительства), по признаку того, что одни являются недвижимостью по своей природе, другие не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению, Кодекс отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущи указанные выше признаки. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются « движущимися участками территорий», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Кроме того, и те, и другие подлежат государственной регистрации.

     Тем самым гражданское законодательство допускает возможность отнесения законом к недвижимости или, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, и любого иного имущества.

        « Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев указанных в законе» п.2 ст. 130  Гражданского кодекса.

     Следовательно, законодательно установлено, что в отличие от прав на недвижимые вещи, которые во всех случаях подлежат государственной регистрации, права на движимость необходимо регистрировать только в случаях, прямо предусмотренных в законе. В частности, можно указать на постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации".

        Деление вещей, о котором идет речь, учитывается различными нормами. Вот несколько примеров. Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (ср. пп. 1 и 2 ст. 349 Гражданского кодекса). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость - с другой (ст. ст. 219 и 220 Гражданского кодекса). Государственные, а равно муниципальные унитарные предприятия наделены различным объемом прав на принадлежащее им движимое и соответственно недвижимое имущество. Так, в частности, ст. 295 Гражданского Кодекса  запрещает указанным предприятиям продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. В отличие от этого для распоряжения движимым имуществом те же субъекты в согласии собственника не нуждаются.

           Как уже отмечалось, составной частью более строгого режима недвижимого имущества является обязательная его государственная регистрация. Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с Кодексом, будут вести учреждения юстиции. ⁵ Указанный реестр должен охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п. 1 ст. 131 гражданского кодекса).

      Отказ соответствующего органа в регистрации  либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Даже в общих  нормах Кодекса о защите гражданских прав закреплена возможность для любого заинтересованного лица, оспорить совершенную в реестре запись, защищая принадлежащие ему права (п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса ).

        В случаях, предусмотренных законом, может производиться и специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 Гражданского кодекса). Например, ст. 24 КТМ установила необходимость внесения в Государственный судовой реестр всех судов, технический надзор за которыми ведется Регистром.

1.3. Классификация недвижимого имущества

         Рынок недвижимости в России  только складывается. В классическом  его понимании он представлен  обычно в трех основных сегментах:  рынок жилых и нежилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых и нежилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, нежилые помещения, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д. ⁶

         Действуют различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

          Законодательно закрепив права частной собственности на недвижимое имущество, осуществив приватизацию в Российской Федерации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

             Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат. ⁷

         Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

         Если собственник не в состоянии  эффективно использовать свою  недвижимость, т.е. она не приносит  прибыли, налоги становятся обременительными и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника.

      Введение  в действие  Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенной порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон), стимулирует более широкое развитие рынка  земельных участков, индивидуальных жилых домов, гаражей, дачных и садовых домиков.

        Закон  внес изменения в  ст. 25.2 Закона о регистрации, согласно  которой осуществлялась государственная  регистрация права собственности  на создаваемый или созданный  объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, а так же  ввел в Закон о регистрации  новую статью 25.3 , тем самым,  установив новые правила государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок,  предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

      Так согласно положениям Закона, если в  акте, свидетельстве  не указан вид  права, на котором предоставлен такой  земельный участок или невозможно определить вид этого права, такой  земельный участок считается  предоставленным гражданину в частную  собственность, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законам такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность  граждан не требуется.

         Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

         По своему целевому назначению  земли обычно делятся на семь  категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

        Согласно ст. 36 Земельного кодекса, любой собственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости  здания и функционально обеспечивающего его деятельность земельного участка.

         Только частная собственность на единый объект недвижимости (включая землю) может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится в полной собственности.

      Поэтому законодательно установлен запрет приватизации зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений сооружений промышленного  назначения, без  одновременной приватизации земельных участков на которых они расположены, за исключением случаев, если такие  земельные  участки изъяты из оборота или ограничены в обороте,   п. 7 ст.  3 Федерального закона от 25.10.2001. № 137-ФЗ « О введении в действие  Земельного  кодекса Российской  Федерации». ⁸

         В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

        Наиболее масштабны потенциалы рынка жилья. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

         Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости⁹.

         Вместе с тем развились и  формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации граждане стали владельцами недвижимых активов (квартир) не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

         Вместе с тем, все это дополняется и вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

           Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор, либо квартира приобретается полностью за счет средств банка.

         Банк или его дочерняя фирма  осуществляют сбор документов, занимаются  оформлением сделки купли-продажи,  осуществляют расчеты с продавцом  и т.д. Поэтому размер комиссионных, например, по Москве  достигает 13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок насыщен криминальными элементами стремящимися к незаконному обогащению.

         Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира, так как приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации влечет возникновение ипотеки в силу закона, ст. 77  Закона об ипотеке.

        Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

         В целом жилищная проблема  не только сохраняется, но и  усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

         После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

         Разумеется, использование жилых  помещений, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц,  под нежилые цели - для размещения  в них офисов, контор,  мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению  жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Поэтому в данном вопросе законодательно устанавливаются некоторые ограничения.

      Так  в соответствии п.3 ст. 22 Жилищного  кодекса Российской Федерации, перевод  квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такая квартира находиться на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не являются жилыми.

        Стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комиссионные, привлекают большое количество посреднических структур.

Данный  факт отрицательно влияет на развитие всего фондового рынка, недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией недвижимости.

         Прежде всего, бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепенно накапливать их необходимое количество для покупки квартиры, являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья. ¹⁰

         Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

         На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не  делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

         Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.