Сущность аренды недвижимости

Содержание

 

Введение 3

1. Сущность аренды недвижимости 5

1.1. Понятие аренды недвижимости 5

1.2. Виды арендных отношений 7

1.3. Правовое регулирование аренды недвижимости 9

2. Формирование арендной платы на недвижимость 13

2.1. Общая характеристика договора аренды недвижимосии 13

2.2. Состав арендной платы и виды платежей и расчетов 16

2.3. Показатели аренды недвижимости 19

3. Современное состояние рынка аренды недвижимости 23

3.1. Показатели аренды недвижимости в Москве 23

3.2. Показатели аренды недвижимости в Санкт-Петербурге 27

Заключение 30

Список литературы 31

 

 

 

Введение

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации  – далее ГК РФ  (ст.  130)  определяется, что  к  недвижимым вещам  — (недвижимому  имущество, недвижимости) относятся  земельные  участки, участки  недр,  обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба  и  назначению невозможно,  в  том  числе  леса,  многолетние насаждения, здания,  сооружения.  К недвижимости  относятся  кондоминиумы и предприятия  как имущественные комплексы. 

Эффективное ведение предпринимательской  деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Целью данной работы является изучения современного российского  опыта аренда недвижимости.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

    • Сущность аренды недвижимости;
    • Подходы к расчету арендной платы;
    • Рассмотреть основные тенденции на рынке аренды недвижимости.

Объектом исследования является недвижимость Предметом исследования являются аспекты аренды недвижимости в России.

 

 

  1. Сущность  аренды недвижимости

    1. Понятие аренды недвижимости

 

Возникновение аренды — естественное следствие реализации права каждого  человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность.

Не случайно во многих странах  аренда давно уже получила широкое  распространение и считается  более предпочтительным способом организации  производства даже по сравнению с  ведением его на основе частной собственности.

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий  собственника и пользователя имущества[11, с. 12].

Чисто юридическое определение  аренды - договорное, срочное и возмездное владение и пользование имуществом. Аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности  и состояние производительных сил  и прежде всего рабочей силы.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

    • смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
    • возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуральной форме или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
    • платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости,  создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
    • взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
    • договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
    • самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
    • замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием  системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических  лиц.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения  собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

    1. Виды арендных отношений

 

В зависимости от степени  экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид — это  свободная аренда, при которой  не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

Он самостоятельно формирует  производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид — это  целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях — для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят  от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной  и экономической самостоятельности  предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической  самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями  два основных варианта:

арендуются все элементы производства – земля, основные и  оборотные средства, т.е. это полная аренда;

частичная аренда, когда предприниматель  имеет ту или иную часть средств  производства в своей собственности  и ему требуется, например, дополнительно  арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую  дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы  аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по и способам изъятия  арендной платы, степени аренды средств  производства, формированию и распределению  арендного дохода, выкупу имущества  и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным  отраслям и сферам производства.

Организационно-правовые формы  могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными создаваться на основе преобразования подразделении или всего предприятия.

Экономическими формами  реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности

    • земельных участков и других обособленных природных объектов
    • предприятий и других имущественных комплексов;
    • отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятой оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК) атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги др. Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускается только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

    1. Правовое  регулирование аренды недвижимости

 

Особенностью правового  регулирования аренды недвижимого  имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым  выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме  того, особым образом урегулирована  аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских  целях, за исключением земельных  участков.

Аренда зданий и  сооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. 650-655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде.

ГК РФ ограниченно  регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о  неразрывной связи здания или  сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы  к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи  недвижимости, а, с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно  к купле-продаже недвижимости в  законодательстве установлены специальные  правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации  аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в  раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование  этих сделок обособлено, то есть соответствующие  правила имеют специальный характер.

В том случае, если договор  аренды недвижимости предусматривает  выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого  договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной  собственности, подчинено особым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ о мерах по обеспечению  в федеральный бюджет доходов  от использования федерального имущества  заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключением следующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Во исполнение указанного постановления Министерство имущественных  отношений РФ, которым было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной  собственности. Этим положением регламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатам договоров  аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условий проведения торгов является основанием для признания  недействительными заключенных  на его основе договоров аренды недвижимого  имущества.

Отношения аренды, возникшие  при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено  приоритетом законодательства о  приватизации перед Гражданским  кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).

Так, по одному из дел Президиум  ВАС РФ указал, что суд апелляционной  инстанции обоснованно отменил  решение суда первой инстанции и  отказал в иске, поскольку арендные правоотношения между департаментом  и акционерным обществом регулируются законодательством о приватизации и к ним неприменимы нормы  ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым в данном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не может служить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции, решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, на то, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов на долгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

 

 

 

  1. Формирование  арендной платы на недвижимость

    1. Общая характеристика договора аренды недвижимосии

 

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более  общей нормой, содержащейся в разделе  об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или  сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той  причине, что его вступление в  силу не связывается с передачей  арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами  согласия об этом. Возмездным этот договор  квалифицируют по той причине, что  арендодатель, передавая здание или  сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи  с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и  несет обязанности перед своим  кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать  от него исполнения обязанностей, предусмотренных  договором аренды.

Существенными условиями  договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и  о размере арендной платы.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного  имущества во временное владение и пользование, его принятию и  оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными  и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться  в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная  практика фактически приравняла по правовому  режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение".

Кроме того, существенным условием этого договора является условие  о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений.

Законодатель не сформулировал  легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической  точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального  значения, поскольку законодатель установил  единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" и полагает, что более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных  объектов недвижимости. Это важно  по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены  особые правила регулирования.

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный  характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением". В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"*. А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей. В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность  признания права собственности  на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных долях. Как  отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание".

Сомнения в этом вопросе  разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые  помещения как объекты гражданских  прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

    1. Состав арендной платы и виды платежей и расчетов

 

В большинстве случаев  прямые расходы на аренду помещения  складываются из[8]:

— базовой ставки арендной платы;

— эксплуатационных расходов;

— оплаты коммунальных платежей.

Подобное деление при  определенных обстоятельствах может  превратиться в еще одну «ловушку»  договора аренды. Не зря в некоторых  договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще  «переменной ставкой оплаты». С  помощью такой классификации  расходов на аренду арендодатель старается  обойти ограничения, установленные  законодательством на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

— организация мероприятий  по обеспечению режима безопасности, организация пропускного режима, видеонаблюдения, обеспечение безопасности на площадях общего пользования;

— техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в здании (эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, автоматических дверей);

— комплексная уборка площадей общего пользования и прилегающей  территории, вывоз снега, обработка  территории реагентами в зимний период, поливка стоянок, тротуаров и  газонов в летний период;

— вывоз твердых бытовых  отходов, утилизация люминесцентных ламп;

— дератизация, дезинсекция  и дезинфекция;

— общее администрирование.

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя  содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать  себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный  для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что  условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в  год является стандартным для  арендных отношений в торговых центрах. При этом арендодатели, уважающие  своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют  свою заинтересованность в стабильности отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Большинство организаций  осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально  эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды[5].

Таким образом, при получении  имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить  арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом  или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам  этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы  на "коммуналку". Это связано  с тем, что в большинстве случаев  договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими  организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы  по оплате коммунальных услуг (в части  арендуемых помещений), не являясь поставщиком  этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться  как форма арендной платы (п. 12 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому  договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе  арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы  установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

    1. Показатели  аренды недвижимости

 

Совокупная арендная плата  от объекта недвижимости по существу зависит от двух основных факторов - уровня арендной платы и площади, сдаваемой в аренду.

В составе площади объекта  недвижимости выделяют полезную площадь, арендную площадь и общую площадь. Полезная площадь - площадь, фактически занимаемая арендаторами. Арендная площадь  включает в себя полезную площадь  и площади общего использования (коридоры, туалеты и т.п.). Величина сдаваемой в аренду площади (арендная площадь) составляет всегда лишь часть  общей площади здания, поскольку  такие части здания как лестницы, шахты лифтов и т.д. не могут сдаваться  в аренду. Задача управляющего, в  частности, состоит в том, чтобы  максимально приблизить арендную площадь  к общей площади без снижения качества обслуживания арендаторов.