Сущность договора продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Договор представляет собой  одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес  каждой стороны, в принципе может  быть удовлетворен лишь посредством  удовлетворения другой стороны. Это  и порождает общий интерес  сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении. Поэтому именно договор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность, порядок и стабильность в экономическом обороте, которых невозможно добиться с помощью самых жестких административно-правовых средств.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств.

В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор продажи недвижимости в  последние несколько лет в  нашей стране в связи с экономическим  ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает  все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких  сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальное удостоверение  при государственной регистрации  сделки и т.д.

Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере отчуждения недвижимости.

Предмет - договор купли-продажи  недвижимости и сама недвижимость.

При написании курсовой работы были использованы такие общие методы исследования как методы синтеза  и анализа. А так же при помощи частных методов, а именно сравнительного анализа, формально-юридических и  сравнительно-правовых методов.

Основные задачи определяются как:

-  показать предпосылки  выделения договора продажи недвижимости  в особый вид договора купли-продажи;

-  раскрыть значение  договора продажи недвижимости;

-  показать особенности  при заключении договора продажи  недвижимости;

-  изучить содержание  договора продажи недвижимости.

Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договора продажи  недвижимости.

В курсовой работе были использованы такие литературные источники, как  законы и законодательные акты (Гражданский  Кодекс Республики Беларусь, Закон  Республики Беларусь "О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", Кодекс Республики Беларусь о земле и  др.), специальная литература таких  авторов, как Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право, Колбасин, Д.А. Гражданское право, Сергеев А.П. Гражданское право и др.

ГЛАВА 1.

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Договор продажи  недвижимости как разновидность  договора купли-продажи

Договор - одна из наиболее древних  правовых конструкций. Ранее его  в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло  потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами  воле использовать предложенные законодателем  или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).

В течение определенного  времени деликты и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств. [8, c.3]

Договором купли-продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

Купля-продажа - один из важнейших  институтов гражданского права. Известная  нам история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень  юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели  характер общих, исходных положений  для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажу  как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее  самостоятельные договорные типы стали  пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило  законодателю сформулировать ряд общих  положений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы  можно было ограничиться только этими  общими нормами. Отдельные особенности  объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают  серьезное влияние на регулирование  соответствующих отношений.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную  куплю-продажу, поставку, поставку товаров  для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.

Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности  покупателя принять данное имущество  и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор  является консенсуальным (считается  заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в  требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное  удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями).

Выделение договора продажи  недвижимости в качестве особого  вида договора купли-продажи и закрепление  норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается  со спецификой его предмета - недвижимого  имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов  лиц, участвующих в соответствующих  отношениях; ограничение по использованию  такого имущества в гражданском  обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). [10, c.1]

К недвижимым вещам (по правовому  режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных  признаков предмета договора продажи  недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. [1, c.111]

В связи с изложенным представляется, что основной причиной появления  в Гражданском кодексе договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи  стала такая специфика его  предмета, как особый режим использования  недвижимого имущества в гражданском  обороте, связанный, прежде всего, с  введением института государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Можно сделать вывод, что  договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету - недвижимому имуществу.

1.2 Отличительные  особенности договора продажи  недвижимости

Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в  силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как  вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования  соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества  покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).

Размер передаваемого  покупателю недвижимого имущества  земельного участка определяется с  учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части  первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой  ситуации указывается только на определение  размера передаваемого участка, необходимого для использования  зданий и сооружений.

Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о  земле при переходе права собственности  на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого  имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно  расположено, как на основании права  собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве  пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого  имущества право собственности  либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую  часть земельного участка (часть  первая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в  договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий  земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования. [14, c.68]

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в  пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться  предоставленным ему земельным  участком. Так, согласно ст.88 Кодекса  Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также  самовольный обмен земельных  участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с  продажей расположенного на нем недвижимого  имущества законодательство делает исключение из названного правила и  устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

1) продажа недвижимости  и, соответственно, передача права  пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законодательством  или договором (часть первая  п.3 ст.523 ГК);

2) покупатель недвижимого  имущества приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного участка на тех  же условиях, что и продавец  недвижимости (часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно части третьей ст.55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган.

Связь недвижимого имущества  с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования  земельным участком, но и невозможность  отчуждения земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда  земельный участок, на котором находятся  принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается  без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).

Приведенная норма части  первой ст.524 ГК исходит из того, что  размер остающейся в пользовании  продавца части земельного участка  и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи  земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих  условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части  второй ст.524 ГК:". продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".

Представляется, что в  последнем случае речь должна идти о сохранении за продавцом права  пользования земельным участком площади, минимально необходимой в  соответствии с земельным законодательством  для использования расположенного на нем недвижимого имущества.

Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).

Субъектом по договору купли- жилых домов и квартир могут быть:

- гражданин-собственник  данной квартиры - п.10 Положения о  порядке купли-продажи квартир  (домов).

При этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих  совместно с ним и имеющих  право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и  попечительства;

- юридическое лицо - собственник  данной квартиры - п.11 Положения о  порядке купли-продажи квартир  (домов).

При этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами;

- объединения, предприятия,  учреждения и организации (в  случае купли-продажи квартир,  не завершенных строительством  жилых домов (квартир), находящихся  в собственности Республики Беларусь) - п.12 Положения о порядке купли-продажи  квартир (домов).

Для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых  они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными  органами

Покупателем по договору купли-продажи  жилых домов и квартир могут  быть:

- граждане Республики  Беларусь - п.7 Положения о порядке  купли-продажи квартир (домов);

- иностранные граждане  и лица без гражданства - п.7 Положения о порядке купли-продажи  квартир (домов);

Для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной  или иной деятельностью;

- юридические лица - п.9 Положения  о порядке купли-продажи квартир  (домов).

Для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.

Объектами купли-продажи  могут быть: незаселенные и освобожденные  квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные  для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим  лицам негосударственной формы  собственности; квартиры, принадлежащие  гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении  трех лет со дня погашения этого  кредита. [14, c.79]

Не подлежат продаже:

-  жилые помещения в  общежитиях;

-  служебные жилые помещения  (кроме квартир, расположенных  в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам,  работающим в этих хозяйствах  или проживающим в данной местности);

-  жилые помещения,  находящиеся на территориях, подвергшихся  радиоактивному загрязнению в  результате катастрофы на Чернобыльской  АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

-  квартиры, расположенные  в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

-  жилые помещения социального  пользования;

-  жилые помещения в  специальных домах;

-  жилые помещения,  построенные (реконструированные, приобретенные)  с привлечением льготного кредита,  до полного его погашения.

Договор купли-продажи жилых  домов и квартир совершается  в письменной форме, установленной  ст.521 ГК для договоров купли-продажи  недвижимого имущества. Однако, в  отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрации  подлежит сам договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

На куплю-продажу жилых  помещений распространяется и пункт 4 ст.275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника помещения, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Нарушение этого  условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию). [10, c.7]

Таким образом, отличительными особенностями договора продажи  недвижимости являются: недвижимое имущество  не может использоваться без земельного участка, на котором находиться и  отчуждение этого имущества возможно только с передачей права пользования  участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельного участка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателя в пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенного на этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан.

ГЛАВА 2

 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Форма договора  продажи недвижимости

В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договор  может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если законодательством для  данного вида договора не требуется  нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему нотариальной формы.

Если законодательством  для данного вида договора не требуется  письменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить  его в простой письменной форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему простой  письменной формы.

Если по законодательству и соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).

Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа.

Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГК влечет недействительность договора продажи  недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям  законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).

Подобные требования к  простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой  его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления  одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой  сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. [14, c.71]

На сегодняшний день сделки с недвижимостью не требуют обязательного  нотариального удостоверения. Согласно пункту 2 ст.529 ГК Республики Беларусь договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

Отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные  последствия. К числу положительных  относятся, например, отсутствие необходимости  уплачивать значительные суммы государственной  пошлины за совершение нотариального  действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным  последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих  в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно.

В отличие от Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих  нотариальное удостоверение некоторых  договоров купли-продажи недвижимого  имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных  участков, не находящихся в собственности  Республики Беларусь), Гражданский  кодекс 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст.1147 ГК, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу Гражданского кодекса. Это касается, в частности, правил Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

Сам договор купли-продажи  недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в  соответствии со ст.165 ГК лишь в случаях  и порядке, которые предусмотрены  в Гражданском кодексе (ГК предусматривает  государственную регистрацию и  сделок, и перехода права собственности  в отношении договоров продажи  предприятий - ст.531, 535, а также жилых  помещений - ст.529). [10, c.2]

Определяются такие выводы как то, что договор продажи  недвижимости заключается только в  письменной форме и сторонам договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа. Так  же необходима государственная регистрация  договора купли-продажи недвижимости, а требования нотариального удостоверения  договора в Гражданском Кодексе  Республики Беларусь 1998 г. не содержаться.

2.2 Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

Согласно пункту 1 статьи 527 ГК передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Если иное не предусмотрено  законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным  после передачи этого имущества  покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 522 ГК переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. [1, c.275]