Сущность ипотечного кредитования и модели его организации

Информационную базу исследования составили теоретическая и периодическая  литература по данной теме, а также  отчетные данные Национального банка  Республики Казахстан (далее НБРК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И МОДЕЛИ ЕГО ОРГАНИЗАЦИИ

1.1. Сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека - это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.  

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).  

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя  на недвижимое имущество. Закладная  обычно свободно обращается на рынке. 

Широкая интерпретация понятия  ипотеки рассматривает ее и как  способ получения кредита под  залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки  недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту  может выступать как залог, так  и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

        1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. 

 Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций: реализация конституционных прав граждан на жилье; регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей; «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства; страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств; стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг. 

 Ипотечный кредит, как  и любой другой вид кредита,  предоставляется на условиях  возвратности, срочности, платности.  Его особенностями являются: строго определенный залог; в большинстве случаев - целевой характер; длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической  категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом  кредитных отношений, ипотека имеет  большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает  количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов  кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.   

 Развитие ипотеки предполагает  существование специфических видов ценных бумаг–закладных и  ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.     Таким образом,   система ипотечного кредитования  позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика  предполагает широкое использование  ипотечного кредита. Опыт ведущих стран  Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения  крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный  кредит является одним из перспективных  направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита  могут быть охвачены все секторы  экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе  экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое  распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что  его использование позволяет  разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических  субъектов и необходимостью их использования  у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно  расширить возможности для обеспечения  инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено  тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса  неплатежей и других неблагоприятных  факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом  финансовом положении, объективно не имеют  возможности гарантировать своевременный  возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий  создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при  ипотечном кредитовании могут выступать  офисные здания, торговые и складские  площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг  и торговли.

Позитивную роль ипотека  может сыграть и в решении  проблем аграрного сектора. В  сельском хозяйстве России крайне обострена  проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного  производства. Сельское хозяйство практически  не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять  кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают  достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.   

С принятием закона об обороте  земли ситуация может радикально измениться.  В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае,  является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и  повышения эффективности   инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом,  развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

 

1.2 Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируется по разным признакам.

1.По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколько изолированных комнат; 
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
  • объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, содовых домиков с участками земли;
  • приобретения земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и не банковские кредиты.

По виду заемщиков:

  • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые не посредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
  • сотрудникам банков;
  • сотрудникам фирм- клиентов банка;
  • клиенткам риэлтерских фирм;
  • лицам, проживающим в данном регионе;
  • всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимается различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены  в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

По способу амортизации  долга:

  • постоянный ипотечный кредит;
  • кредит с переменными выплатами;
  • кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По способу процентной ставки:

  • кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

  • с правом досрочного погашения;
  • без права досрочного погашения;
  • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества. Кроме того ипотечные  кредиты могут быть:

  • обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
  • субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Практика получения ипотечных  кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения  ипотечного кредита.

 

1.3 Немецкая и американская модели ипотечного кредитования

 

Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно- ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно- ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы  является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения

платежеспособности. В самом  деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения. Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного  подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается  в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно. Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

           

Американская модель ипотечного кредитования

Экономический кризис 20-30-х  годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная  работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства  для вывода страны из экономического тупика, Великой депрессии, создания надежной и эффективной финансовой системы, и в частности новой  системы жилищного финансирования.

В США для решения этих задач, проведения революционных преобразований в стране был разработан новый  курс Рузвельта, одной из программ которого была организация массовой доступности  залогового кредитования. Для этого  государством были определены следующие  основные задачи:

  • создание надежной системы жилищного финансирования;
  • поддержка всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированная защита частных накоплений;
  • поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов на эти цели.

Одним из первых предреформенных шагов было создание специального Управления общественных работ, которое направляло вырученные средства на строительство льготного жилья для населения.

В 1932-1933 гг. государством были созданы основные базовые общегосударственные  финансовые и другие институты, связанные  с ипотечным жилищным кредитом, которые  стали официальными проводниками новой  кредитно-финансовой жилищной политики. В 1932 г. была образована Федеральная  банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных  банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована – создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким  образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.

В 1934 г. была образована Федеральная  жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.

В дальнейшем, для непосредственного  участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы  специальные агентства (Федеральная  национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная   корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии: приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача – создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.    

Продажа ипотечного кредита  на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты,   называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).

Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов  у первичных кредиторов, так и  секьюритизации ипотечных долгов огромно. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          Глава 2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АО «КАЗАХСТАНСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ»

 2.1 История и миссия АО с участием государства «Казахстанская ипотечная компания»

 

Акционерное Общество «ИО  «Казахстанская Ипотечная Компания»  существует на финансовом рынке с декабря 2000 года. Основными задачами деятельности компании являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок.

Кредиты по программам Компании выдаются через банков-партнеров. Такими партнерами выступают банки второго уровня и организации, осуществляющие отдельные виды банковских услуг. Поэтому основными направлениями деятельности Компании являются предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций, приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным жилищным займам, выданным банками, привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

Казахстанская Ипотечная  Компания переняла мировой опыт и  была создана по аналогии известных мировых компаний, таких как американская Fannie Мае и малазийская Cagamas Berhad.

2001 год – год выдачи  первого ипотечного кредита в  Республики Казахстан. Именно  с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране. Надо отметить, что данный кредит был выдан именно по программе Компании.

В 2002 году Казахстанская  Ипотечная Компания первой среди  компаний стран СНГ выпустила ипотечные облигации. В ноябре 2002 года решением Биржевого Совета ЗАО «Казахстанская Фондовая Биржа» облигации Компании были включены в официальный список по категории «А».

Значимым событием 2003 года стало получение Компанией статуса  финансового агентства.

В 2004 году была разработана  и принята Специальная программа  ипотечного кредитования доступного жилья в рамках Государственной программы жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. В данной программе Компания играла роль финансового оператора и должна была выпускать ипотечные облигации и финансировать ипотечное кредитование населения страны в объеме 146,1 млрд. тенге.

В 2010 году Компания была реорганизована путем присоединения дочерней организации АО "ИО "КазИпотека". "Казахстанская Ипотечная Компания" получила статус ипотечной организации и лицензию с правом на прямое ипотечное кредитование населения.

В настоящее время АО «ИО  «Казахстанская Ипотечная Компания»  осуществляет свою деятельность во всех регионах Казахстана. В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных займов широким слоям населения Компанией проведена работа по снижению уровня процентных ставок и увеличению сроков ипотечных жилищных займов до 20 лет.

 «Казахстанская Ипотечная Компания» – Акционерное общество с участием государства. Крупным акционером компании является Правительство Республики Казахстан в лице Министерства финансов РК.

Компания является государственной  структурой с социальной направленностью.

Компания является стабильным и динамично развивающимся финансовым институтом, ориентированным на повышение доступности ипотечного кредитования в масштабах Республики Казахстан.

Миссия Компании связана  с главными целями, которые определены следующим образом:

− Успешная реализация Государственной  программы развития жилищного строительства  в Республике Казахстане;

− Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования по программам Компании;

− Совершенствование развития системы ипотечного кредитования;

− Улучшение качества своих  продуктов, поддерживание высоких  стандартов профессионализма;

− Увеличение долгосрочной акционерной стоимости, путем увеличения доходности Компании;

− Сохранение лидирующей позиции  в ипотечном кредитовании.

Основным видом деятельности Компании является предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций.

Компания вправе осуществлять следующие дополнительные операции:

1) доверительные операции: управление правами требования по ипотечным займам в интересах и по поручению доверителя;