Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Гуманитарный юридический  колледж

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Организация оценочных работ"

 «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

специальность 080114 «Земельно-имущественные  отношения»

среднего профессионального  образования ОПОП

Руководитель  работы

_________________М.П.Лытнева

"_____"_________________2013 г.

Исполнитель

студент (ка) группы 10-ЗИО

_________________ А.А.Коннов

"_____"_________________2013 г.

Оренбург 2013

Содержание

Введение

Целью данной работы является проведение обследования технико-экономического состояния объекта недвижимости, примером будет являться в данном случае гостиницы, являющейся частной собственностью. Техническое обследование состояния объекта проводится в связи с тем что здание было реконструировано, была заменена крыша, и целью является выяснение влияния реконструкции крыши на техническое состояния 5го этажа здания и всего объекта в целом.

Обследование строительных конструкций появилось сравнительно недавно. Качественное и количественное наполнение этому направлению дало появление ряда приборов неразрушающего контроля. Одновременно увеличивалась потребность проектных организаций в обследовании строительных конструкций. Поэтому в ряде ведущих проектных организаций были созданы отделы по техническому обследованию строительных конструкций . На основе опыта работ этих отделов в 1980-90г.г. было создано несколько десятков руководств, правил, методических указаний и пособий по обследованию строительных конструкций, применительно к особенностям организационных структур этих предприятий. Для выполнения обследования строительных конструкций необходимо привлекать только специализированные организации, по рекомендациям. Только такие организации способны дать квалифицированный ответ на вопросы, поставленные заказчиком в техническом задании на обследование строительных конструкций.

1. Техническая экспертиза зданий, сооружений и конструкций

1. Техническая экспертиза недвижимости

Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие  лицензии. Техническая экспертиза предназначена  для определения физического  износа объекта недвижимости и его фактического состояния. Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов. Одной из основных задач при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа при экспертизе можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций. Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

-внешние (поверхностные)  и внутренние (глубинные);

-видимые и невидимые  при осмотре; 

-легко- и трудноустранимые;

-развивающиеся во  времени от воздействия среды  и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и  повреждения в основном относятся  к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут  потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. Независимая строительная экспертиза может проводиться как на этапе решения спора в рамках переговоров между участниками строительства (досудебная экспертиза, строительный аудит), так и на момент разрешения спора в рамках судебного разбирательства (судебная экспертиза). Строительная экспертиза проводится при оценке соответствия качества фактически выполненных работ договорным, проектным требованиям и государственным нормативам, определении объемов и стоимости выполненных работ, проверке достоверности и обоснованности сметной документации, определении причин возникновения повреждений и стоимости их устранения, определении физического износа, определении порядка пользования, разделе (выделе доли) спорного домовладения. Независимая строительная экспертиза приобретает статус судебной экспертизы, если стороны вступили в судебный процесс и назначается в административном, гражданском, арбитражном, и уголовном процессе для установления фактических данных, имеющих доказательное значение для дела. По гражданским и арбитражным делам экспертиза назначается судом, а по уголовным - следователем, прокурором.

Техническое обследование зданий и сооружений (объектов недвижимости) выполняется с целью определения  их технического состояния, фактической  несущей способности отдельных  конструкций и узлов. На основании  произведенных обследований выдаются рекомендации по возможности дальнейшей эксплуатации, усилению конструктивных элементов, конструкций и узлов. Технический надзор осуществляется за качеством строительно-монтажных, отделочных и специальных видов работ. При проведении технического надзора оценивается соответствие выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий и материалов, проектным решениям, требованиям договора, строительных норм и правил, и других нормативных документов; проверяется наличие документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.); выполняется освидетельствование скрытых работ; осуществляется контроль за соответствием объемов и стоимостью выполненных и предъявленных к оплате работ, а также за наличием и правильностью ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, актов на скрытые работы и приемки ответственных конструкций, журналов работ, актов лабораторных испытаний, паспортов, сертификатов и т.д.)¹

Техническая экспертиза недвижимости в европейских странах  имеет уже практически вековую  историю. Например, в Великобритании функционирует Королевское Общество Сервейеров, участники которого решают вопросы управления недвижимым имуществом полностью во время всего его жизненного цикла - от приобретения земельного участка, выбора методов его рационального использования до сопровождения и проведения строительства, а также эксплуатации зданий. В круг их обязанностей непременно входит техническая оценка земельного участка и зданий, которые построены на нем, которая ограничивается, впрочем, описанием данного земельного участка и зданий с указанием состояния отдельных объектов. Никаких количественных оценок состояния недвижимого имущества в сервейерских отчетах не ставится. Техническая экспертиза недвижимости (особенно это характерно для центральных, плотно застроенных улиц городов) начинается с технической оценки земельного участка. Покупая участок с расположенными на нем строениями, клиент заинтересован в максимальной возможной прибыли, а, следовательно, в как можно более полезной площади строений, которые он собирается там возвести. Нынешние градостроительные и санитарные нормы во многом ограничивают проектирование зданий, в частности, по размещению, этажности и другим объемно-планировочным характеристикам.² Техническое состояние и расположение подземных конструкций, грунтов на земельном участке, состояние конструкций расположенных на участке зданий, а также возможность подвоза и складирования строительных и иных материалов и конструкций определяют цену работ по модернизации и новому строительству. Одной из основных задач технической экспертизы недвижимости является определение пригодности зданий к дальнейшему использованию и реконструкции.

В Российской Федерации  существует документация Государственного Комитета по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу (методика по обнаружению  непригодности для проживания домов  и жилых помещений, правила оценки износа жилых зданий. Вычисление степени физического износа зданий является одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Он в неявной форме определяет цену восстановительных работ по данному объекту. Для того, чтобы вычислить степень физического износа домов в целом, оценщику нужно обладать специальными знаниями об архитектуре всего здания и его составляющих частей. Есть и другие факторы, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Здания на приобретаемом участке могут быть в отличном состоянии, но их конструктивная схема может не позволить использовать их в тех целях, которые поставил перед собой покупатель. Специалист по технической экспертизе недвижимости должен обладать определенными специальными знаниями в области архитектурных основ строительства, иметь понятие о функциональных схемах жилых помещений и о том, какую роль играет конструктивная схема в реализации в здании каких-либо функций.

2. Цели и задачи технической экспертизы зданий и сооружений

Экспертиза технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением в оценочной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Объем проводимых обследований зданий и сооружений увеличивается  с каждым годом, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, перевооружения и реконструкции производственных зданий промышленных предприятий, реконструкции малоэтажной старой застройки, изменения форм собственности и резкого повышения цен на недвижимость .Особенно важно проведение обследований при реконструкции старых зданий и сооружений, что часто связано с изменением действующих нагрузок, изменением конструктивных схем и необходимостью учета современных норм проектирований зданий. В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потери их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. Для разработки мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств конструкций, необходимо проведение их экспертизы с целью, выявления причин преждевременного износа понижения их несущей способности.

Очевидно, что экспертиза зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями и специалистами, обладающими знаниями в самых разных областях, а также знающими особенности технологических процессов в производственных зданиях.

Экспертиза зданий выполняется с целью установления их пригодности к нормальной эксплуатации или необходимости ремонта, восстановления, усиления или ограничений в эксплуатации, как отдельных конструкций, так и зданий в целом.

Общей целью экспертизы технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

Экспертиза проводятся при реконструкции или реставрации зданий, при длительном перерыве (более одного года) в строительстве зданий, при обнаружении в конструкциях дефектов и повреждений, при авариях, а также при изменении нагрузок или функционального назначения здания.

Обследование конструкций  с целью определения технического состояния и остаточного ресурса  химических предприятий проводится в следующих случаях:

- обнаружения дефектов  и повреждений при периодических  и внеочередных осмотрах;

- после пожаров и стихийных бедствий;

- после аварии в  цехе или в цехах аналогичных  производств;

- по предписанию органов  Госгортехнадзора России;

- при изменении технологии  производства или его консервации;

- необходимости наличия  заключения о состоянии промышленных зданий и сооружений для получения организацией лицензии на эксплуатацию производств и объектов;

- истечения сроков  обследования или нормативных  сроков эксплуатации;

- при изменении владельца;

- при страховании организации;

- для определения экономической целесообразности ремонта или реконструкции;

- при увеличении нормируемых  природно-климатических воздействий  (сейсмические, снеговые, ветровые воздействия).

3. Этапы технической экспертизы

В настоящее время  примерно каждый пятый дом не продается  из-за его серьезных неисправимых или трудно исправимых дефектов строительства. К таким дефектам можно отнести течи в подвалах, осыпание фасадов, трещины стен или фундаментов.

Для выявления всех дефектов строительства необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Техническое обследование зданий проводится, в следующих случаях:

1)оценка физического  износа конструкций, инженерных  систем;

2)определение состояния  конструкций вследствие их залива, пожара;

3)обследование конструкций  на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;

4)при планируемом капитальном  ремонте здания;

5)при модернизации  или реконструкции здания;

6)для выявления причин  деформаций стен, перекрытий, колонн;

7)при установлении  причин появления сырости на стенах или промерзания.

Строительно-техническая  экспертиза зданий состоит из нескольких этапов.

Первый этап строительно-технической  экспертизы - предварительное обследование зданий и сооружений.

Основной задачей предварительного обследования является определение общего состояния строительных конструкций, производственной среды, определение состава намечаемых работ, сбора исходных данных, необходимых для составления технического задания на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

1)общий осмотр здания;

2)сбор общих сведений  о здании (время строительства,  сроки эксплуатации);

3)общая характеристика  объемно-планировочного, конструктивного решений, а так же систем инженерного оборудования;

4)выявление особенностей  технологии производства для  производственных зданий с точки  зрения их воздействия на строительные  конструкции; 

5)определение фактических  параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;

6)гидрогеологические  условия участка, а так же общие характеристики грунтов оснований;

7)ознакомление с архивными  материалами изысканий; 

8)изучение материалов  ранее проводившихся на данном  объекте обследований производственной  среды и состояния строительных  конструкций. 

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической  экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:

1)визуальное обследование  конструкций (с фотофиксацией  видимых дефектов);

2)обмерные работы - определяются  конфигурация, размеры, положение  в плане и по вертикали конструкций  и их элементов; 

3)инструментальные обследования;

4)измерение прогибов  и деформаций;

5)определение характеристик  материала несущих конструкций; 

6)осадки фундаментов  и деформации грунтов оснований.

Третий этап строительно-технической  экспертизы – обобщение результатов  исследований.

По результатам обследования составляются:

1)технический отчет,  содержащий результат обследования;

2)заключение о категории  технического состояния здания  с оценками возможности восприятия  им дополнительных деформаций  или других воздействий, обусловленных  новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций, а так же укрепления грунтов оснований.

Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить  даже скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения. Таким образом, экспертиза строительных конструкций позволяет предотвратить аварийные ситуации и многократно увеличить срок службы зданий. А это означает ни что иное, как значительную экономию средств.

Кроме того, чтобы максимально  эффективно провести реконструкцию, капитальный ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир и домов. В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет убедиться, что всё в порядке или устранить недостатки строительства сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания. Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию – соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде. Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов.

4. Основные методы проведения технической экспертизы

Техническая экспертиза качества строительно-монтажных работ  является довольно широким понятием, которое включает в себя целый  комплекс работ по анализу соответствия СМР требованиям действующих нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность.

Как правило, техническая  экспертиза предполагает несколько  основных методов:

1. Полевое обследование
2. Камеральная обработка результатов
3. Подготовка технического заключения
4. Разработка рекомендаций

В зависимости от целей  экспертизы, полевое обследование объекта  строительства может проводиться  как визуальным техническим осмотром, так и с применением разрушающих  либо неразрушающих инструментальных методов обследования. По результатам полевого обследования формируется Протокол обследования, важнейшей частью которого является фото- и видеопротокол, фиксирующий объективную картину состояния объекта на момент обследования. Данный протокол позволяет в дальнейшем не только избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью повторных выездов на объект, но и дает возможность камерального проведения повторной независимой либо более глубокой специализированной экспертизы с привлечением наших коллег из других экспертных организаций. Таким образом, мы делаем работу, позволяющую Вам в дальнейшем сэкономить средства в случае необходимости проведения повторной экспертизы. При проведении камеральной обработки результатов наши специалисты выполняют систематизацию выявленных при проведении полевого обследования дефектов с точки зрения технических нормативов и технических условий на применение строительных материалов.

Выполнение работ данного  этапа производится с применением  так называемых Карт качества, являющихся оригинальной разработкой специалистов нашей компании и позволяющих эффективно проводить системный анализ дефектов по формальным признакам. При необходимости, данный этап работ включает в себя дополнительное документирование (изготовление чертежей, расчетных схем и технических эскизов), а также проведение поверочных расчетов. При этом нашими специалистами используются самые современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое проведение предварительного анализа двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при  передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами проводится мини-презентация данного документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

5. Проектно-техническая документация

Программа обследования составляется на основании технического задания заказчика и результатов  ознакомления с проектно-технической  документацией строящегося здания, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, а также заключение об инженерно-геологических изысканиях.

Ознакомление с проектно-технической  документацией обследуемого здания производится с целью учета конструктивных особенностей и особенностей работы конструкций, а также выявления причин и характера дефектов. состояние здание сооружение конструкция

Перечень технической документации, используемой при обследовании, включает:

- паспорт на здание и (или)  сооружение;

- комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, и отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавшей проект;

- акты приемки здания (сооружения) в эксплуатацию с указанием  недоделок, акты устранения недоделок;

- акты приемочных испытаний,  проведенных в процессе эксплуатации;

- технический журнал по эксплуатации  здания (сооружения);

- акты на скрытые работы и  акты промежуточной приемки отдельных  ответственных конструкций;

- журналы производства работ  и авторского надзора;

- материалы геодезических съемок;

- журналы контроля качества  работ;

- сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций  и материалов;

- акты противокоррозионных и  окрасочных работ;

- акты результатов периодических  осмотров конструкций;

- акты расследования аварий  и нарушений технологических  процессов, влияющих на условия  эксплуатации здания (сооружения)

- отчеты, документы и заключения  специализированных организаций  о ранее выполненных обследованиях;

- документы о текущих и капитальных ремонтах, усилениях конструкций;

- документы, характеризующие фактические  технологические нагрузки и воздействия  и их изменения в процессе  эксплуатации;

- документы, характеризующие фактические  параметры внутри цеховой среды  (состав и концентрация газов, влажность, температура, тепло- и пылевыделение и т.д.);

Отчеты по инженерно-геологическим  условиям территории, на которой расположено  здание (сооружение).

При отсутствии рабочих  чертежей, данных о свойствах материалов и других необходимых данных, составляется специальное соглашение Заказчика  со Специализированной организацией на выполнение дополнительных работ.

По проектной документации устанавливаются следующие данные: для зданий - наименование и назначение; наименование проектной организации, разработавшей проект; год завершения строительства; конструктивная схема; серии и марки типовых конструкций, примененных в проекте; монтажные схемы сборных элементов; геометрические размеры элементов и конструкций; проектные нагрузки; расчетные схемы.

для бетонных конструкций - проектные классы (марки) бетона;

для железобетонных конструкций - проектные классы (марки) бетона и  арматуры; количество, диаметр, и расположение арматуры;

для каменных конструкций - вид кладки; проектные марки  камня и раствора; количество, диаметр, вид и расположение арматуры (для  армированной кладки);

для металлических конструкций - марка или класс прочности  стали, дополнительные гарантии качества стали; тип сварочных электродов, марка сварочной проволоки, флюса, защитных газов; диаметр, класс прочности и точности монтажных болтов; для высокопрочных болтов - способ обработки поверхностей и величину контролируемого усилия; диаметр и материал заклепок; требования по изготовлению и монтажу конструкций;

для деревянных конструкций - порода и сорт древесины, дополнительные требования к древесине; тип и  марка клея для клееных конструкций; марка фанеры; категория защитной обработки древесины; марка или  класс прочности стали, алюминиевых сплавов для металлических деталей; количество, материал, диаметр и расположение болтов, нагелей, гвоздей, шурупов и других соединительных элементов.

По исполнительной документации устанавливаются: наименование строительных организаций, осуществивших строительство; сроки строительства с выделением участков здания, возводимых в зимний период; заводы-изготовители конструкций; данные об отступлениях от проекта при строительстве; данные об испытаниях материалов и конструкций; данные о повреждениях конструкций в процессе строительства; данные об испытаниях конструкций.