Техническая экспертиза недвижимость здание износ

Курсовая экспертиза обьекта недвижимости на примере гастиници

Содержание

техническая экспертиза недвижимость здание износ

Введение

Глава 1. Техническое обследование зданий, сооружений и конструкций

1.1 .Техническая экспертиза  недвижимости

1.2 Этапы технической экспертизы

1.3 Основные методы проведения  технической экспертизы

1.4 Определение физического  износа зданий и сооружений

1.5 Состав технического  отчета

Глава 2. Обследование технического состояния недвижимости

2.1 Характеристика объекта

2.2 Результаты обследования

2.3 Определение физического  износа

Заключение

Список литературы

Введение

Целью данной работы является проведение обследования технико-экономического состояния объекта недвижимости, в данном случае гостиницы, являющейся частной собственностью. Задание на обследование объекта недвижимости выдано владельцем объекта, частным лицом.

Техническое обследование состояния  объекта проводится в связи с тем что здание было реконструировано, была заменена крыша, и целью является выяснение влияния реконструкции крыши на техническое состояния 5го этажа здания и всего объекта в целом.

Обследование строительных конструкций появилось сравнительно недавно. Качественное и количественное наполнение этому направлению дало появление ряда приборов неразрушающего контроля. Одновременно увеличивалась  потребность проектных организаций  в обследовании строительных конструкций. Поэтому в ряде ведущих проектных  организаций были созданы отделы по техническому обследованию строительных конструкций . На основе опыта работ этих отделов в 1980-90г.г. было создано несколько десятков руководств, правил, методических указаний и пособий по обследованию строительных конструкций, применительно к особенностям организационных структур этих предприятий. Для выполнения обследования строительных конструкций необходимо привлекать только специализированные организации, по рекомендациям. Только такие организации способны дать квалифицированный ответ на вопросы, поставленные заказчиком в техническом задании на обследование строительных конструкций.

Глава 1. Техническое обследование зданий, сооружений и конструкций

1. Техническая экспертиза недвижимости

Обследование зданий и  сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Техническая экспертиза предназначена  для определения физического  износа объекта недвижимости и его  фактического состояния. Сохранность  и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных  решений, используемых при строительстве  материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое  значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных  и капитальных ремонтов. Одной  из основных задач при работе на объекте является определение физического  износа оцениваемого объекта. В зависимости  от условий эксплуатации объекта  необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ  и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной  стоимости или стоимости замещения  типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем  ремонте. Нормальному физическому  износу подвержены все объекты. Его  величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого  вида износа при экспертизе можно  воспользоваться существующими  нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций. Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения  условно можно разделить на следующие  основные виды:

-внешние (поверхностные)  и внутренние (глубинные);

-видимые и невидимые при осмотре;

-легко- и трудноустранимые;

-развивающиеся во времени  от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются  как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения  в основном относятся к числу  сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут  потребовать проведения специальных  работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического  износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. Независимая строительная экспертиза может проводиться как на этапе  решения спора в рамках переговоров  между участниками строительства (досудебная экспертиза, строительный аудит), так и на момент разрешения спора в рамках судебного разбирательства (судебная экспертиза). Строительная экспертиза проводится при оценке соответствия качества фактически выполненных работ договорным, проектным требованиям и государственным нормативам, определении объемов и стоимости выполненных работ, проверке достоверности и обоснованности сметной документации, определении причин возникновения повреждений и стоимости их устранения, определении физического износа, определении порядка пользования, разделе (выделе доли) спорного домовладения. Независимая строительная экспертиза приобретает статус судебной экспертизы, если стороны вступили в судебный процесс и назначается в административном, гражданском, арбитражном, и уголовном процессе для установления фактических данных, имеющих доказательное значение для дела. По гражданским и арбитражным делам экспертиза назначается судом, а по уголовным - следователем, прокурором.

Техническое обследование зданий и сооружений (объектов недвижимости) выполняется с целью определения  их технического состояния, фактической  несущей способности отдельных  конструкций и узлов. На основании  произведенных обследований выдаются рекомендации по возможности дальнейшей эксплуатации, усилению конструктивных элементов, конструкций и узлов. Технический надзор осуществляется за качеством строительно-монтажных, отделочных и специальных видов работ. При проведении технического надзора оценивается соответствие выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий и материалов, проектным решениям, требованиям договора, строительных норм и правил, и других нормативных документов; проверяется наличие документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.); выполняется освидетельствование скрытых работ; осуществляется контроль за соответствием объемов и стоимостью выполненных и предъявленных к оплате работ, а также за наличием и правильностью ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, актов на скрытые работы и приемки ответственных конструкций, журналов работ, актов лабораторных испытаний, паспортов, сертификатов и т.д.)

Техническая экспертиза недвижимости в европейских странах имеет  уже практически вековую историю. Например, в Великобритании функционирует  Королевское Общество Сервейеров, участники которого решают вопросы управления недвижимым имуществом полностью во время всего его жизненного цикла - от приобретения земельного участка, выбора методов его рационального использования до сопровождения и проведения строительства, а также эксплуатации зданий. В круг их обязанностей непременно входит техническая оценка земельного участка и зданий, которые построены на нем, которая ограничивается, впрочем, описанием данного земельного участка и зданий с указанием состояния отдельных объектов. Никаких количественных оценок состояния недвижимого имущества в сервейерских отчетах не ставится. Техническая экспертиза недвижимости (особенно это характерно для центральных, плотно застроенных улиц городов) начинается с технической оценки земельного участка. Покупая участок с расположенными на нем строениями, клиент заинтересован в максимальной возможной прибыли, а, следовательно, в как можно более полезной площади строений, которые он собирается там возвести. Нынешние градостроительные и санитарные нормы во многом ограничивают проектирование зданий, в частности, по размещению, этажности и другим объемно-планировочным характеристикам. Техническое состояние и расположение подземных конструкций, грунтов на земельном участке, состояние конструкций расположенных на участке зданий, а также возможность подвоза и складирования строительных и иных материалов и конструкций определяют цену работ по модернизации и новому строительству. Одной из основных задач технической экспертизы недвижимости является определение пригодности зданий к дальнейшему использованию и реконструкции. В Российской Федерации существует  документация Государственного Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (методика по обнаружению непригодности для проживания домов и жилых помещений, правила оценки износа жилых зданий. Вычисление степени физического износа зданий является одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Он в неявной форме определяет цену восстановительных работ по данному объекту. Для того, чтобы вычислить степень физического износа домов в целом, оценщику нужно обладать специальными знаниями об архитектуре всего здания и его составляющих частей. Есть и другие факторы, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Здания на приобретаемом участке могут быть в отличном состоянии, но их конструктивная схема может не позволить использовать их в тех целях, которые поставил перед собой покупатель. Специалист по технической экспертизе недвижимости должен обладать определенными специальными знаниями в области архитектурных основ строительства, иметь понятие о функциональных схемах жилых помещений и о том, какую роль играет конструктивная схема в реализации в здании каких-либо функций.

2. Этапы технической экспертизы

В настоящее время примерно каждый пятый дом не продается  из-за его серьезных неисправимых или трудно исправимых дефектов строительства. К таким дефектам можно отнести  течи в подвалах, осыпание фасадов, трещины стен или фундаментов.

Для выявления всех дефектов строительства необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Техническое обследование зданий проводится, в следующих случаях:

1)оценка физического износа  конструкций, инженерных систем;

2)определение состояния  конструкций вследствие их залива, пожара;

3)обследование конструкций  на предмет последующей перепланировки  здания, надстройки этажей, углубления  подвальной части; 

4)при планируемом капитальном  ремонте здания;

5)при модернизации или  реконструкции здания;

6)для выявления причин  деформаций стен, перекрытий, колонн;

7)при установлении причин  появления сырости на стенах  или промерзания. 

Строительно-техническая  экспертиза зданий состоит из нескольких этапов.

Первый этап строительно-технической  экспертизы - предварительное обследование зданий и сооружений.

Основной задачей предварительного обследования является определение  общего состояния строительных конструкций, производственной среды, определение  состава намечаемых работ, сбора  исходных данных, необходимых для  составления технического задания  на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с  заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

1)общий осмотр здания;

2)сбор общих сведений  о здании (время строительства,  сроки эксплуатации);

3)общая характеристика  объемно-планировочного, конструктивного  решений, а так же систем  инженерного оборудования;

4)выявление особенностей  технологии производства для  производственных зданий с точки  зрения их воздействия на строительные  конструкции; 

5)определение фактических  параметров микроклимата или  производственной среды, температурно-влажностного  режима помещения, наличия агрессивных  к строительным конструкциям  технологических выделений, сбор  сведений об антикоррозионных  мероприятиях;

6)гидрогеологические условия  участка, а так же общие характеристики  грунтов оснований; 

7)ознакомление с архивными  материалами изысканий; 

8)изучение материалов  ранее проводившихся на данном  объекте обследований производственной  среды и состояния строительных  конструкций. 

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются  по внешним признакам категории  технического состояния конструкций  в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической  экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:

1)визуальное обследование  конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);

2)обмерные работы - определяются  конфигурация, размеры, положение  в плане и по вертикали конструкций  и их элементов; 

3)инструментальные обследования;

4)измерение прогибов и  деформаций;

5)определение характеристик  материала несущих конструкций; 

6)осадки фундаментов и  деформации грунтов оснований.

Третий этап строительно-технической  экспертизы – обобщение результатов  исследований.

По результатам обследования составляются:

1)технический отчет, содержащий  результат обследования;

2)заключение о категории  технического состояния здания  с оценками возможности восприятия  им дополнительных деформаций  или других воздействий, обусловленных  новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления  конструкций, а так же укрепления  грунтов оснований.

Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить  даже скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения. Таким образом, экспертиза строительных конструкций позволяет предотвратить  аварийные ситуации и многократно  увеличить срок службы зданий. А  это означает ни что иное, как значительную экономию средств.

Кроме того, чтобы максимально  эффективно провести реконструкцию, капитальный  ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир  и домов. В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет  убедиться, что всё в порядке  или устранить недостатки строительства  сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания. Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию – соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде. Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов.

3. Основные методы проведения технической экспертизы

Техническая экспертиза качества строительно-монтажных работ является довольно широким понятием, которое  включает в себя целый комплекс работ  по анализу соответствия СМР требованиям  действующих нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность.

Как правило, техническая  экспертиза предполагает несколько  основных методов:

1. Полевое обследование
2. Камеральная обработка результатов
3. Подготовка технического заключения
4. Разработка рекомендаций

В зависимости от целей  экспертизы, полевое обследование объекта  строительства может проводиться  как визуальным техническим осмотром, так и с применением разрушающих  либо неразрушающих инструментальных методов обследования. По результатам  полевого обследования формируется  Протокол обследования, важнейшей частью которого является фото- и видеопротокол, фиксирующий объективную картину состояния объекта на момент обследования. Данный протокол позволяет в дальнейшем не только избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью повторных выездов на объект, но и дает возможность камерального проведения повторной независимой либо более глубокой специализированной экспертизы с привлечением наших коллег из других экспертных организаций. Таким образом, мы делаем работу, позволяющую Вам в дальнейшем сэкономить средства в случае необходимости проведения повторной экспертизы. При проведении камеральной обработки результатов наши специалисты выполняют систематизацию выявленных при проведении полевого обследования дефектов с точки зрения технических нормативов и технических условий на применение строительных материалов. Выполнение работ данного этапа производится с применением так называемых Карт качества, являющихся оригинальной разработкой специалистов нашей компании и позволяющих эффективно проводить системный анализ дефектов по формальным признакам. При необходимости, данный этап работ включает в себя дополнительное документирование (изготовление чертежей, расчетных схем и технических эскизов), а также проведение поверочных расчетов. При этом нашими специалистами используются самые современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое  проведение предварительного анализа  двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных  случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией  привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами  проводится мини-презентация данного  документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

4. Определение физического износа зданий и сооружений

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического  износа зданий и сооружений  определяется обследованием конструктивных  элементов.

современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое  проведение предварительного анализа  двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных  случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией  привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами  проводится мини-презентация данного  документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

5. Определение физического износа зданий и сооружений

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического  износа зданий и сооружений  определяется обследованием конструктивных  элементов.

К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.

6. Если здание имеет  повреждения от аварий или  стихийных бедствий и не предназначается  к сносу, его износ определяется  по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.

7. Если здание или сооружение  находится в капитальном ремонте  или реконструкции, и работы  не будут закончены до 1.01.72 года  ¾ его износ (также как и  переоценка) определяется по состоянию  на день начала ремонта или  реконструкции.

8. Переоценке и определению  износа подлежат здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, независимо  от их технического состояния.

По зданиям, отселенным для сноса процент износа не устанавливается.

9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической  службы.

Примечание:

Если такие здания в  результате низкого качества строительно-монтажных  работ или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим  чем предусмотрен нормами для  данной капитальности, то техническое  состояние и процент износа таких  объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического  износа отдельных частей и конструкций).

10. Здания, которые были обследованы в порядке текущих работ или по иным причинам в 1969-70 годах и к моменту переоценки не были подвергнуты ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года.

"Методика определения  физического износа гражданских  зданий" разработана институтом  Мосжилпроект Главного управления жилищного

хозяйства Мосгорисполкома (руководитель работы кандидат технических  наук БАБКИН В.И.), согласована с ЦСУ  СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР  и Госпланом РСФСР.

По результатам обследования и проценту физического износа определяют уровень технического состояния  здания и сооружения:

Примечание: физический износ  газового и лифтового оборудования определяется специализированными  эксплуатационными организациями  в соответствии с ведомственными инструкциями.

6. Состав технического отчета

Состав технического отчета (основные требования к содержанию):

— характеристика проектируемого здания или сооружения, в том числе  ожидаемых техногенных воздействий  на окружающую среду;

— сведения об архивных материалах изысканий;

— геолого-геоморфологическое описание площадки;

— характеристика гидрогеологических условий;

— сведения об имевших место  и имеющихся опасных геологических  и инженерно-геологических процессах, закономерностях, факторах и механизме  их развития, интенсивности и частоте (вероятности) проявления;

— прогноз развития опасных  геологических и инженерно-геологических  процессов при строительстве  и эксплуатации зданий и сооружений и оценку геологического риска социальных и экономических потерь от этих процессов 

— характеристика структуры, состава и физико-механических свойств грунтов;

— характеристика экологической  обстановки;

— заключение о соответствии новых материалов изысканий архивным данным.

Текстовые приложения включают:

— техническое задание  заказчика;

— разрешение на производство работ;

— программу работ по изысканиям;

— сводные таблицы результатов  лабораторных и полевых определений  свойств грунтов;

— таблицы нормативных  и расчетных характеристик грунтов;

— результаты химических анализов подземных вод и заключение о  степени их агрессивности по отношению  к материалу фундаментов (подземного сооружения);

— заключение по коррозионным свойствам грунтов;

— оценку результатов измерения  радиационного уровня грунтов;

— результаты геофизических  исследований;

В отчете необходимо приводить  данные о примененных методах  исследований грунтов, приборах и оборудовании.