Техническая эксплуатация объекта недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….

1. Износ объектов недвижимости………………………………………………
2. Оптимальный срок службы зданий…………………………………………
3. Техническая эксплуатация зданий………………………………………….
1. Система технической эксплуатации зданий……………………
2. Виды работ технического обслуживания………………………
4. Программа технической эксплуатации…………………………………….
1.     Разработка программы технической эксплуатации………………..
2.     Уровни эксплуатации…………………………………………………
3.     Обслуживающий персонал…………………………………………..
4.      Документация по эксплуатации……………………………………..
5. Служба, отвечающая за техническую эксплуатацию объекта………….

Заключение  …………………………………………………………………………

Список  используемой литературы……………………………………………….. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Жилой дом  - это крепость каждого из нас, без которой не может прожить  ни один человек, это надежда и  опора.  Помимо жилья, большое значение имеют и другие объекты недвижимости, такие как учебные заведения, административные здания, культурно-развлекательные  центры и др.

    Каждое  здание и сооружение имеет свое назначение, в зависимости от которого при  проектировании и строительстве  учитывают принимаемые конструктивные схемы здания, этажность, объемно-планировочные  решения, применение тех или иных строительных материалов и т.д.

    В данной курсовой работе рассмотрим оптимальный  срок службы здания, износ здания, а  также мероприятия по технической  эксплуатации зданий, их уровни,  группы персонала, осуществляющие эти работы, документацию, необходимую в случае эксплуатации.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1 Износ объектов  недвижимости

    С течением времени здание теряет былые  свойства, иными словами – изнашивается. Износ здания бывает двух типов –  моральный и физический.

    Моральный износ здания зависит от научно-технического прогресса в промышленности и  строительстве. Различают моральный  износ двух форм. Моральный износ  первой формы связан со снижение стоимости  здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением  затрат общественно необходимого труда  на возведение  таких же объектов на момент оценки. Моральный износ  второй формы определяет старение здания или его элементов по отношению  к существующим  на момент оценки объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

    Моральный износ здание  в процессе его  эксплуатации предупредить нельзя. О  моральном износе можно говорить в том случае, когда появляются более современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые  повышают культурно-бытовой уровень  проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания.

     Под физическим износом (иногда его называют материальным или техническим) подразумевается  постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом  с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение  эксплуатационных свойств и снижение стоимости. Физический износ зависит  от :

     срока службы основных фондов;

     качества  материала;

     сырья, из которого изготовлено изделие (конструкция);

     интенсивности использования и технологических  процессов;

       качества и своевременности проведения  осмотров и ремонтов;

     квалификации  рабочих;

     климатических условий и др.

     Интенсивность физического износа конструкции  зависит от вида производства: нагрузок и условий содержания; воздействия  на них сил природы (температура, влажность и др.).

     Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

     Физический  износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в  целом, и их восстановительной стоимости.

     Физический износ  отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать  путем сравнения признаков физического  износа, выявленных в результате визуального  и инструментального обследования, с их значениями.

      Сроки морального и физического износа значительно влияют на стоимость  капитального ремонта зданий,  который  в свою очередь устраняет износ  конструктивных или инженерных систем. Для устранения морального износа требуются  значительные затраты на изменение  назначения помещений, перераспределение  нагрузок на несущие конструкции, устройство новых инженерных систем или замена материала конструкции.

    Эксплуатационная  пригодность,  безотказность и  долговечность конструктивных элементов  здания и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации,  возможность доступа к открытым элементам инженерных систем и конструкций  для их технического обслуживания и  ремонта. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительскую стоимость и эксплуатационные свойства.

    В результате научно-технического прогресса, изменения окружающей среды под  воздействием человека, повышения жизненного уровня населения технология производственных процессов и методы использования жилых и общественных зданий меняются. Таким образом, в период эксплуатации вырабатываются новые требования к проектированию и строительству объектов, конструктивных элементов и инженерных систем.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Оптимальный срок  службы зданий

      Срок  службы здания – продолжительность  его безотказного функционирования.

      При определении нормативных сроков службы здания принимают средний  безотказный срок службы основных несущих  элементов : фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше

нормативного  срока службы здания. Поэтому для  безотказного и комфортного пользования  зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия –через 60 лет, радиаторы – через 40 лет, трубопроводы – через 30 лет).

     Нормативный срок службы определяется  с учетом соблюдения требований  системы технического обслуживания  и ремонта элементов здания. Если  их не выполнять, то конструкция  выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ  зависит от долговременности  материалов из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий

технического  обслуживания и ремонта зданий, главное  значение в котором имеют плановые ремонты. 
 
 
 

3 Техническая эксплуатация  зданий

3.1 Система технической  эксплуатации зданий

     Жилое здание в процессе использования  требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по  мере выхода из строя отдельных  деталей. Техническая эксплуатация  здания – комплекс мероприятий,  обеспечивающих функционирование  здания по назначению.

     Система технической эксплуатации  здания  - это совокупность средств,  материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного

использования.

    При этом функционирование здания - это непосредственное использование  здания по назначению, выполнение  им заданных функций.

В процессе эксплуатации любого здания внезапные  и постепенные отказы приводят к  необходимости ликвидации их последствий. После комплекса     мероприятий     по    техническому     обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять свое назначение.

     Для эффективного использования  здания по назначению и для  достижения максимального экономического  эффекта необходимо учитывать  влияние и управлять двумя  группами составляющих:

     1) объемно-планировочным и конструктивным  решением здания;

     2) режимами использования здания.

     Взаимосвязь этих двух факторов  во многом определяет объемы

ремонтных работ.

     Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных  элементов и инженерных систем  определяется уже на стадии  проектирования и строительства.  Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным  элементам инженерных систем  и конструкций для их технического  обслуживания и ремонта. Комплексная  оценка качества зданий включает  следующие основные понятия: капитальность;  комфортность; экономичность.

     Понятие     капитальности    здания    объединяет     комплекс характеристик, отражающих  его надежность. Надежность определяется  безотказностью, долговечностью и  ремонтопригодностью.

     Безотказность – это свойство  сохранять работоспособность, т.е.  состояние, при котором здание  способно выполнять свои функции,  сохраняя значения основных параметров  в пределах, установленных нормативно-техническими  документами.

     Долговечность – срок службы  нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит  от многих факторов, в том числе  несущей способности основания,  свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы,  качества строительства и условий  эксплуатации.

     Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

     Проектные решения, качество возведения  здания определяют его потребительную  стоимость и эксплуатационные  свойства.

     Эксплуатация зданий предусматривает  “потребление построенных объектов”  по назначению. Жилое здание используется  для проживания в его квартирах  граждан. Чтобы удовлетворить  потребности проживающих необходимо  безотказное функционирование всех  инженерных систем (водопровода,  канализации, отопительной системы,  вентиляции, лифтовых установок  и др.); надежность конструктивных  элементов, благоустройство дворовых  территорий. 

3.2 Виды работ технического  обслуживания

     Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию  исправного состояния элементов  здания и заданных параметров (режимов) работы его технических  устройств. В него входят: ежегодная  наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной  эксплуатации, выполнение заявок  населения.

      Объем этих работ не всегда можно точно  запланировать, так как возникновение  мелких отказов носит случайный  характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

     Сложность     технического   обслуживания     заключается   в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ  по техническому обслуживанию  сводится к ниже приведенным  задачам.

           1 Поддержание в жилых помещениях  требуемого температурно-влажностного  режима (обеспечение исправности  ограждающих конструкций, поддержание  требуемой температуры, достаточная  вентиляция). Он влияет на состояние  конструкций, которые под воздействием  колебания этого режима могут  преждевременно изнашиваться.

           2 Защита от переувлажнения внешних  частей зданий (от паров воздуха,  дождя, талых вод). Атмосферная  влага может проникать в конструкции      здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки  элементов зданий и отмостки. Под действием капиллярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

     3 Предохранение конструкций от  перегрузок путем пересчета конструкций  и установления возможности размещения  нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или  с усилением конструкций.

4 Программа технической эксплуатации

     Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

- помещений здания; 
- строительных конструкций объекта; 
- систем водоснабжения и водоотведения; 
- систем электроснабжения и освещения; 
- систем тепло- и газоснабжения; 
- систем вентиляции и кондиционирования; 
- систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения; 
- систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.); 
- слаботочных устройств; 
- систем структурированных кабельных линий; 
- систем учета расхода электрической и тепловой энергии; 
- систем учета водопотребления; 
- систем автоматического управления (САУ); 
- лифтов и лифтового оборудования.

     Кроме того, в состав работ по технической эксплуатации зданий входит ремонтно-эксплуатационная деятельность по содержанию придомовой территории. 
     Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических осмотров. При проведении осмотров рекомендуется использование современных средств технической диагностики. 
     Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем.

     Внеплановые осмотры в обязательном порядке  проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также  внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями  которых могут быть повреждения  отдельных систем и элементов  здания, например, после возникновения  аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.  

4.1 Разработка программы  технической эксплуатации

    Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.

    На  его основе управляющая/эксплуатирующая  компания планирует и руководит  деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов:

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования. 
3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ. 
4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ. 
5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы. 
Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте.

    К элементам технической эксплуатации зданий относятся: 
- технические осмотры; 
- техническое обслуживание; 
- текущий ремонт,  капитальный ремонт; 
- санитарное содержание объектов, их элементов и систем.

    При составлении перечней работ и  периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами  с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами  уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергонадзора, Санэпиднадзора, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности. 

    4.2 Уровни эксплуатации

    При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником  перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в  соответствии с выбранным уровнем  эксплуатации.

    Первый  уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта. Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания.

    Второй  уровень (базовый уровень эксплуатации). Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ.

Третий  уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов.

    Невыполнение  работ, связанных с комфортностью  пребывания, увеличением нормативных  сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации. 

    4.3  Обслуживающий персонал

    Выполнение  работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:

    Первая  группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

    Вторая  группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

    Третья  группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

    Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.).

    На  каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

    Для выполнения работ, связанных с содержанием  в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения  и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей  компании должны быть предусмотрены  группы ремонтных и хозяйственных  работников, численность которых  определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов. 

    4.4  Документация по  эксплуатации

    В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы  документов. Эти формы могут значительно  облегчить работу по определению  того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться: 
- нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила; 
- справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем; 
- инструкции фирм-производителей; 
- руководства по технической эксплуатации различных систем; 
- технические словари.

    Все основные технические и технико-экономические  данные об объекте сосредоточены  в трех документах: 
- техническом паспорте на объект; 
- паспорте технического обследования объекта недвижимости; 
- техническом журнале по эксплуатации здания.

    К техническому паспорту должны быть приложены: 
- копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта; 
- перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.

    В паспорт технического обследования заносятся: 
- общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства); 
- характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т. д.); 
- характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения); 
- описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.); 
- расчет физического износа здания; 
- информация о наличии технической документации по зданию.

    Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования. Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние  этого объекта. В него заносятся: 
- данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; 
- заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов; 
- основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта; 
- сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений; 
- данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ); 
- сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).

    Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние  на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при  составлении дефектных ведомостей.

    Дополнительно к этим документам целесообразно  иметь Руководство по эксплуатации объекта. В нем описываются все  виды деятельности, связанные с обслуживанием  и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.