Техническая инвентаризация жилого дома

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ..............................................................................................................3

1. Подготовительный этап  к проведению полевых работ ..................................7

1.1. Анализ исходных документов………...…………………………...…7

1.2. Составление плана работ……….....…………………………………..7

2. Проведение полевых  работ …………………………….……………………...9

2.1. Измерение земельного  участка и строений………………………….9

2.2. Измерения основного  строения……………………………………..11

3.Проведение камеральных работ………………………………………………16

3.1. Подготовка поэтажного  плана и инвентарного плана  …………….16

3.2. Подсчет площадей,  определение технического состояния (физического износа) здания, строения, определение инвентаризационной стоимости………………………………………………………………………...19

3.3 Формирование технического паспорта……………………………...30

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….……................33

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ..................................................35

ВВЕДЕНИЕ

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении и техническом состоянии объектов.

Каждый человек, хотя бы раз в жизни, имеет необходимость оформлять права на недвижимое имущество и совершать различные сделки с недвижимостью, таких как приватизация, купля-продажа, дарение, мена, участие в долевом строительстве и т.д. А для того, чтобы доказать свое право на имущество и получить возможность передать его другому лицу, приватизировать жилье, ввести новый объект недвижимости в эксплуатацию, узаконить жилые и нежилые строения, осуществить многие другие операции с недвижимостью, необходимо пройти техническую инвентаризацию.

Технической инвентаризации подлежат:

• объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения);
• объекты гражданского назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
• линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и пр.);
• имущественные комплексы.

Объект капитального строительства в Градостроительном кодексе определяется как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Общероссийский классификатор основных фондов определяет здание как, представляющие собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.

Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, такие как: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; подъемники и лифты.[11]

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства проводятся для целей:

1. Обеспечения полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства.
2. Формирования в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства.
3. Обеспечения полноты и достоверности сведений о налоговой базе.
4. Информационного обеспечения функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Сбора и предоставления сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.[21]

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на:

• первичную
• плановую 
• внеплановую

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливается Министерством экономического развития и торговли РФ.[14]

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может производиться по заявлению любого из собственников. 

Техническая инвентаризация имеет своей основной задачей определение состава, состояния и стоимости зданий (строений), сооружений.[22]

На раннем этапе инвентаризация проводилась примитивными методами. Чертежи строений выполнялись в одну линию (схематически), допускались произвольные условия обозначения; описательной части строений была насыщена ненужными подробностями, так как сведения о техническом устройстве и состоянии частей строений были крайне ограниченными.

В 1925 году начинается процесс совершенствования инвентаризации, с 1927 года на каждый объект стали составлять карточки учета и, в том числе, на земельный участок. В 1939 - 1940 годах была произведена полная переоценка и техническая инвентаризация всех строений. Была пересмотрена методология инвентаризации и оценки, выработанная единая инструкция. В состав работ была включена регистрация строений по признакам правовой принадлежности. С 1965 года инвентаризацию стали называть паспортизацией, так как на объект стали заполнять технический паспорт.

В настоящее время на объект составляют инвентарное дело, включая в себя технический паспорт, графический материал (план земельного участка, поэтажный план), и другие материалы.

В результате технической инвентаризации определяют количество, местоположение относительно друг друга, технические характеристики, состоящие, (физический износ) и инвентаризационную стоимость объекта технического учета.

1.ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ  ЭТАП К ПРОВЕДЕНИЮ ПОЛЕВЫХ  РАБОТ

1.1. Анализ исходных  документов

Исходными документами при проведении технической инвентаризации являются:

1)Для квартиры, комнаты или нежилого помещения:

• Свидетельство о праве на объект
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, акт приема-передачи и др.)
• Паспорт правообладателя помещения
• Документ об узаконивании перепланировки – при наличии
• Проектная документация здания или сооружения – при наличии

2)Для здания, сооружения или объекта незавершенного строительства:

• Разрешение на ввод здания или сооружения в эксплуатацию – при наличии
• Проектная документация здания или сооружения – при наличии
• Технический паспорт здания – при наличии
• Декларация на объект недвижимого имущества, заверенная правообладателем здания или сооружения - в случае, если на объект отсутствует вышеуказанная разрешительная, проектная или техническая документация.

1.2. Составление плана  работ

При производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях следует придерживаться следующей очередности работ:

• составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
• изучение материалов, предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
• изучение похозяйственных книг;
• определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки;
• составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
• разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки;
• обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий;
• проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив БТИ.[23]

Учетно-техническая документация может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях. В случае выявления несоответствия данных преимущество имеют данные на бумажных носителях. 

2.ПРОВЕДЕНИЕ ПОЛЕВЫХ  РАБОТ

2.1. Измерение земельного  участка и строений

Абрисом называется схематический рисунок участка с натуры (см. рис. 2.1.1). Абрис является первичным документом, по которому составляется генеральный план участка, поэтажный план и технический паспорт. Поэтому подчистки и подтирки на абрисе не допускаются: отдельные исправления должны производиться четко и иметь оговорки. Перечерчивать абрисы для придания им более аккуратного вида не разрешается.

Приступая к составлению абриса усадебного участка и строений, техник-инвентаризатор должен определить порядок выполнения этой работы и проводить ее организованно, не нарушая намеченного порядка.

Рис.2.1.1 Абрис земельного участка

При обмерных работах в натуре я составила абрис на земельный участок с нанесением всех имеющихся строений, сооружений, внешних границ и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

Абрис составлен от руки так, чтобы изображаемые на нем строения и сооружения по своему очертанию были близки к действительности и располагались в относительной масштабности.[18]

В абрисе указываются:

- номер жилого дома - №10 ;

- наименование улицы –  ул. Энтузиастов ;

- номера соседних участков - №8, №12.

Цифры и условные обозначения на абрисе показываются мелким, четким почерком, без подчеркиваний и без затемнения чертежа, а в случае необходимости - с выносками на поля.

Съемку участков простой конфигурации и малой площади (до 0,5 га) разрешается производить рулеткой.[18] Все измерения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, заносятся в абрис земельного участка.

 Все границы участка  измеряются по всей их длине, а в случае, когда границы застроены  и нет возможности осуществлять  работы обычным способом, необходимо  производить измерения частями  или параллельно границе.

Размеры границ земельного участка №10 : 32,0´25,0 м.

Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы закрытые (заборы, ограды, строения, сооружения) и открытые (канавы, межевые знаки, вешки и пр.).

Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площади и т.п.

Размеры здания и пристройки, расположенных на данном земельном участке выполняются одновременно с измерением границ участка ,начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по периметру участка до исходной точки:  длина западной и восточной стороны здания 13,48 м, длина северной и южной стороны здания 11,66 м. Длина западной  и восточной стороны пристройки составляет 3,52 метра, а длина южной стороны 4,14 м.

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные здания и пристройки к ним;
• строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.[6]

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

2.2. Измерения основного  строения

В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.

Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. [14]В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части здания и записать четко все измерения, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску и вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые размеры.

При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и кончая последним этажом.

Последовательность составления абриса и измерений здания:

• измерения производились лазерной рулеткой.
• в абрисе были зарисованы контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично;

Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома или:

• выступ более 0.40 м;
• пристройка - сени, тамбур, веранда и т.п.;
• излом горизонтальной линии стены;
• измерения с одновременной последовательной записью размеров, начиная от одного из наружных углов здания до начала и конца оконных и дверных проемов или их осей, начала и конца архитектурных выступов, колонн и прочих элементов по всему периметру стен основного здания и пристроек.

Кроме данных измерений в абрис заносятся данные обследования, т.е. подробное описание конструктивных элементов и признаков износа зданий и сооружений(см. рис. 2.2.1 и рис.2.2.2).

Рис.2.2.1 Техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа основного строения

Рис. 2.2.2 Техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа пристройки

Измерение помещений непрямоугольной формы производились вплотную к стенам.

При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок.

 Толщина стен и перегородок  в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и  внутренним измерениям между  осями смежных проемов (чаще всего  оконных).

Толщина стен равна 0,62 м, толщина перегородок – 0,12 м.

Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 - 1.30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил(см.рис.2.2.3 и рис.2.2.4):

• дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);

Размеры дверных проемов составляют 0,8 метра. Размеры оконных проемов – от 0,5 до1,0 метра.

• измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;

Размеры печи составляют 1,2´1,5 м.

• при измерении лестничных клеток кроме самого помещения измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей ( 1,3 ´ 3,4 м).
• санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;

Размеры помещений 1 этажа:

1. 4,5´4,6 м.,
2. 4,6´3,4 м.,
3. 3,4´3,8 м.,

5- 6,5´3,4 м.,

6- 4,8´3,3´3,4´1,3´3,5´1,2´0,9´2,7´1,2 м.,

7- 1,2´2,7´0,9´3,4´2,1 м.,

8- 1,3´3,0 м.,

9- 4,5´5,7 м.

Размеры помещений 2 этажа:

1. 5,1´6,2 м.,
2. 6,2´5,1 м.,
3. 5,3´3,8 м.,
4. 6,6´1,0´1,0´3,4´1,3´1,9´4,7 м.

После окончания работ по съемке здания необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания.

Рис.2.2.3 Абрис 1 этажа лит. А, а

Рис.2.2.4 Абрис мансарды лит. А

3.ПРОВЕДЕНИЕ КАМЕРАЛЬНЫХ  РАБОТ

3.1. Подготовка  поэтажного и инвентарного плана

Поэтажные планы зданий составляются на основании данных абрисов, выполненных в соответствии с требованиями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.[7]

Поэтажный план должен быть размещен симметрично краям формата. Сторона главного фасада в планах должна располагаться внизу, параллельно нижнему краю формата.

Поэтажные планы составляются с соблюдением всех условных обозначений. На поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на абрисах:

• стены и перегородки;
• окна и двери;
• печи, кухонные очаги;
• лестницы, крыльца, балконы;
• все внутренние выступы стен и перегородок;
• котлы отопления и т.п.;
• санитарно-техническое и пожарное оборудование (водопроводные краны, раковины, ванны, унитазы, газовые и электрические плиты и пр.) наносятся на план по привязкам абриса в соответствии с условными обозначениями.[7]

Планы этажей располагаются на формате один над другим, начиная с подвального.

Лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем количество ступеней и ширина марша должны соответствовать измерениям в натуре.

Проемы, ниши, стенные шкафы как по своему размеру, так и в отношении расположения, наносятся на поэтажный план в масштабе, в соответствии с условными обозначениями.

После накладки первого этажа производится вычерчивание остальных этажей в соответствии с расположением капитальных стен на плане первого этажа, считающегося контрольным.

Линейные измерения с абриса переносятся на поэтажные планы параллельно направлению соответствующих стен и перегородок. В подсобных помещениях измерения показываются с расчетом, чтобы не затемнять чертежа.

Все цифры на чертеже должны быть одинакового шрифта и размеров и своей нижней частью обращены к нижнему обрезу формата или к правой стороне его (смотря на чертеж) и расположены перпендикулярно линиям измерения.

Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного цвета по ходу часовой стрелки.

На поэтажных планах проставляются следующие размеры в метрах с двумя десятичными знаками:

• на плане первого этажа - размеры по наружному периметру стен;
• на планах всех этажей, подвалов, мансард - размеры всех помещений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы - размеры по всему внутреннему периметру стен;
• внутренние высоты - на всех планах. Внутренние высоты на план проставляются в тех помещениях, где они взяты в натуре (на месте);

Примечание: Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, дверей, окон, лестниц, и т.п., внутренние размеры холодных пристроек, а также другие измерения: диагонали, засечки и т.п. на инвентарных планах не проставляются.

Законченный поэтажный план после натурной (полевой) и камеральной проверки и исправления возможных недочетов подписывается контролером(см.рис.3.1.1 и рис 3.1.2)

Рис. 3.1.1 План 1 этажа лит. А, а

Рис. 3.1.2 План мансарды лит. А

3.2. Подсчет площадей,  определение технического состояния (физического износа) здания, строения, определение инвентаризационной  стоимости

Подсчет площадей помещений производится в экспликации (табл.1). При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.

По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

• жилая площадь квартиры (квартир);
• площадь квартиры (квартир);
• общая площадь квартиры (квартир).

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.[7]

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площадь здания определяется в соответствии с п.5 приложения 2 СНиПа 2.08.01-89*[20].

Таблица №1. Экспликация к поэтажному  плану жилого дома