Технический учет объектов недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА Российской федерации

федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение

высшего профессиоального образования

ставропольский  государственный аграрный университет

              Факультет    АГРОНОМИЧЕСКИЙ

Кафедра       ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРА

Курсовой проект

тема: «Технический учет объектов недвижимости»

Дисциплина  «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»

Направление 120700.62 – «Землеустройство и кадастры»

Курс  3  группа  7

сТАВРОПОЛЬ  – 2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1.НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОПРОСОВ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 24 ИЮЛЯ 2007 г. № 221-ФЗ

3.КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОСТИ

4.ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

5.КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный  технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости - технической инвентаризации зданий и сооружений.

Технический учёт объектов - система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации о зданиях  и сооружениях всех видов, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования.

Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций  управления недвижимостью обусловлено  тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости.

Что касаемо истории, то в 1918 году учёт недвижимости был передан в ведение НКВД РСФСР, где был создан отдел местного (позднее коммунального) хозяйства, а в 1921 году — Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ) НКВД.

Постановлением Экономического совещания  РСФСР «Об утверждении Положения  об инвентаризации имущества местных  советов» 21 мая 1927 года (СУ, 1927, № 55, с. 379) предусматривалось проведение государственного учёта по единой методике всеми организациями технической инвентаризации, объединяемыми в единую систему. Инвентаризация имущества должна была обеспечить выявление его принадлежности, описание по основным признакам, определение технического состояния и оценку.

В 1930 году функции ГУКХ НКВД РСФСР, в системе которого действовали организации технической инвентаризации, были переданы созданному при СНК РСФСР Главному управлению коммунального хозяйства. С 1931 года эти функции перешли к созданному Наркомату коммунального хозяйства РСФСР, преобразованному в 1946 году в соответствующее Министерство. Находясь вплоть до начала 90-годов в системе жилищно-коммунального хозяйства, БТИ взяли на постоянный технический учёт жилой фонд и объекты местного хозяйства страны.

Приказом Минжилкомхоза РСФСР  от 2 октября 1975 года организации технической  инвентаризации, имея права юридического лица, были переведены на хозрасчет и действовали в соответствии с Положением о социалистическом государственном производственном предприятии с учётом особенностей, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 22 января 1968 года № 38.

Согласно постановлению Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года № 136 «О порядке государственного учёта жилищного фонда», БТИ осуществляли регистрацию и техническую инвентаризацию жилищного фонда в городах, поселках городского типа и сельской местности, независимо от его принадлежности, а также представляли в государственные органы Центрального статистического управления СССР соответствующую статистическую отчетность, руководствуясь при этом Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г.

В 90-е годы XX века ломка общественно-государственной системы, ликвидация Минжилкомхоза РСФСР, исполкомов Советов народных депутатов и их жилищно-коммунальных органов управления на местах привели к разрушению государственной системы технической инвентаризации жилого фонда, осуществляемой БТИ.

В настоящее время  система единого государственного технического учёта и технической  инвентаризации объектов недвижимости восстановлена и развивается.  БТИ функционируют в России в форме государственных унитарных предприятий и муниципальных унитарных предприятий.

Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета  недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление  характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений.

 Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Данные,  полученные в  результате проведения технического учета,  используются различными государственными структурами:  органами ФСБ и другими  правоохранительными органами,  органами прокуратуры,  судебными  органами,  налоговыми органами и органами местного самоуправления,  а также различными физическими и юридическими лицами.

1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОПРОСОВ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Нормативно-правовые акты:

1. Федеральный закон от 24.07.2007 №  221-ФЗ «О государственном кадастре  недвижимости» (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 30.12.2008 № 311-ФЗ, от 08.05.2009 № 93-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ)

2. Приказ Министерства Юстиции  Российской Федерации от 18.02.2008 №32 «Об утверждении форм кадастрового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»

3. Постановление Правительства  РФ от 13.10.1997 года № 1301 «О государственном  учете жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 № 388)

4. Постановление Правительства  РФ от 04.12.2000 года № 921 «О государственном  техническом учете и технической  инвентаризации в Российской  Федерации объектов капитального  строительства» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.09.2004 № 477, от 19.03.2005 № 141, от 28.12.2006 № 818, от 30.04.2009 № 388)

5. Приказ Минэкономразвития России  от 05.04.2005 года № 70 «Об утверждении  Положения об аккредитации Федерального  агентства кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства».

6. Приказ Минэкономразвития РФ  от 03.11.2006 года № 358 "Об утверждении  Методических рекомендаций по  определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения".

7. Приказ Минэкономразвития РФ  от 13.12.2010 года № 627 "Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке".

8. Приказ Минэкономразвития РФ  от 14.10.2011 года № 577 "О порядке  осуществления государственного  учета зданий, сооружений, помещений,  объектов незавершенного строительства  в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства".

9. Приказ Минэкономразвития РФ от 30.12.2011 года 29972–ИМ/Д23 «О некоторых вопросах, связанных с государственным учетом объектов недвижимости в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» .

Государственный кадастр  недвижимости — систематизированный  свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о  прохождении Государственной границы  Российской Федерации, о границах между  субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровой деятельностью  является выполнение управомоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении  недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным  законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учёта сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы).

Кадастровый учёт и ведение  государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Действия уполномоченного  органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе, называются кадастровым учётом.

Кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

 Определена система и порядок ведения государственного кадастра недвижимости. Обязательность государственного учета исключает возможность неучтенных объектов, которых на сегодняшний день очень много.

Органы, осуществляющие технический учет объектов капитального строительства (БТИ) не всегда располагают  информацией об участках, расположенных  под объектами строительства, теперь вся информация о техническом состоянии объекта и участка будет сведена воедино.

Также определен и порядок предоставления сведений о недвижимости, что значительно упростит процедуру отчуждения собственности и сократит бюрократические проволочки в этой сфере.

Объекту недвижимости будет  присваиваться уникальный кадастровый  номер, выдаваться кадастровый паспорт, представляющий собой выписку из государственного кадастра недвижимости. В нем будут фиксироваться  совершаемые с данным объектом сделки.

Главный принцип единого кадастра недвижимости – это идентификация и индивидуализация объектов недвижимости. То есть пользователи кадастра смогут, введя уникальный номер, определить, кому принадлежит объект, на каких правах, его физические характеристики и кадастровую стоимость.

Появляется новое понятие – «кадастровый инженер» – это физическое или юридическое лицо, имеющее право осуществлять деятельность по формированию объектов кадастрового учета, то есть владеющее квалификационным аттестатом и включенное в реестр кадастровых инженеров. Кадастровые инженеры могут осуществлять свою деятельность, будучи индивидуальными предпринимателями или работниками юридического лица на основе трудового договора. Заметим, что договоры подряда может заключать только юридическое лицо, а работу выполнять может именно кадастровый инженер, наемный работник.

Кадастровый инженер  должен знать несколько основ: межевой  план (геодезическое обеспечение  работ по формированию объектов кадастрового учета в соответствии с требованиями ФЗ №221), технический план (техническая инвентаризация объектов недвижимости с учетом требований ФЗ №221) и нормативно-правовое обеспечение деятельности кадастрового инженера.

Отсутствие единого  кадастра недвижимости очень тормозит развитие ипотечного кредитования и реализация социальных программ доступного жилья. Банки не готовы предоставлять ипотечные кредиты, не зная «чист ли на руку застройщик» и строит ли он там, где это действительно разрешено. Нуждающимся в улучшении жилищных условий выдают сертификаты на определенную сумму. Эти сертификаты принимают только ограниченное количество фирм (застройщиков и продавцов), получившее на это разрешение органов власти. Из-за этого страдают люди – получатели этих сертификатов. Круг недвижимости, которую они могут позволить себе купить по этим сертификатам, значительно ограничен. Единый кадастр недвижимости призван решить большинство из этих проблем.

2.ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 24 ИЮЛЯ 2007 г. № 221-ФЗ

1 марта 2008 года вступил  в силу Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», регламентирующий особенности осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

До 1 января 2013 года устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Пунктом 3 статьи 43 указанного федерального закона установлено, что в переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости.

Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка  утверждена приказом Министерства Юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 № 32 «Об утверждении форм кадастрового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

 Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи  с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

В состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер  и дата внесения данного кадастрового  номера в государственный кадастр  недвижимости;

3) описание местоположения  границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения  объекта недвижимости на земельном  участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер  здания или сооружения, в которых  расположено помещение, номер  этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная  с учетом установленных в соответствии  с настоящим Федеральным законом  требований, если объектом недвижимости  является земельный участок, здание  или помещение.

 В государственный  кадастр недвижимости вносятся  также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1) ранее присвоенный  государственный учетный номер  (кадастровый, инвентарный или  условный номер), если такой номер  был присвоен до присвоения  в соответствии с настоящим  Федеральным законом кадастрового  номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2) кадастровый номер  объекта недвижимости, в результате  раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее - образование объекта недвижимости);

3) кадастровый номер  объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

4) кадастровый номер  земельного участка, в пределах  которого расположены здание, сооружение  или объект незавершенного строительства,  если объектом недвижимости является  здание, сооружение или объект  незавершенного строительства;

5) кадастровые номера  расположенных в пределах земельного  участка зданий, сооружений, объектов  незавершенного строительства, если  объектом недвижимости является  земельный участок;

5.1) кадастровые номера  помещений, расположенных в здании  или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

5.2) номер кадастрового  квартала, в котором находится  объект недвижимости;

6) кадастровый номер  квартиры, в которой расположена  комната, если объектом недвижимости  является комната;

7) адрес объекта недвижимости  или при отсутствии такого  адреса описание местоположения  объекта недвижимости (субъект Российской  Федерации, муниципальное образование,  населенный пункт и тому подобное);

8) сведения о вещных  правах на объект недвижимости  в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

10) утратил силу с  1 октября 2013 года. - Федеральный закон  от 23.07.2013 N 250-ФЗ;

11) сведения о кадастровой  стоимости объекта недвижимости  в объеме сведений, определенных  порядком ведения государственного  кадастра недвижимости;

12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

13) категория земель, к  которой отнесен земельный участок,  если объектом недвижимости является  земельный участок;

14) разрешенное использование,  если объектом недвижимости является  земельный участок;

15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или  многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

16) назначение помещения  (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является  помещение;

17) вид жилого помещения  (комната, квартира), если объектом  недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является  сооружение;

19) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является  здание или сооружение (при наличии  этажности у здания или сооружения);

20) материал наружных  стен, если объектом недвижимости  является здание;

21) почтовый адрес и  (или) адрес электронной почты,  по которым осуществляется связь  с собственником объекта недвижимости  или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);

22) сведения о кадастровом  инженере, выполнявшем кадастровые  работы в отношении объекта  недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения  государственного кадастра недвижимости;

23) год ввода в эксплуатацию  здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

24) сведения о прекращении  существования объекта недвижимости (дата снятия с кадастрового  учета), если объект недвижимости  прекратил существование;

25) основная характеристика  объекта недвижимости (протяженность,  глубина, глубина залегания, площадь,  объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения  государственного кадастра недвижимости, и ее значение, если объектом  недвижимости является сооружение;

26) степень готовности  объекта незавершенного строительства  в процентах;

27) основная характеристика  объекта недвижимости (протяженность,  глубина, глубина залегания, площадь,  объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

28) проектируемое назначение  здания, сооружения, строительство  которых не завершено, если  объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

29) наименование здания, сооружения, определяемое порядком  ведения государственного кадастра  недвижимости, при наличии такого  наименования;

30) сведения о включении  объекта недвижимости в единый  государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об отказе включить его в данный реестр, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

А также вносятся общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считаются внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный  кадастр недвижимости, предоставляются  органом кадастрового учета по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, использования иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости.

Сведения, внесенные в  государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

1) копии документа,  на основании которого сведения  об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки  об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта  объекта недвижимости;

4) кадастрового плана  территории;

4.1) кадастровой справки  о кадастровой стоимости объекта  недвижимости;

5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Кадастровая выписка  об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые  сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

 Кадастровый паспорт  объекта недвижимости представляет  собой выписку из государственного  кадастра недвижимости, содержащую  уникальные характеристики объекта  недвижимости, а также в зависимости  от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

  Кадастровый план территории  представляет собой тематический  план кадастрового квартала или  иной указанной в соответствующем  запросе территории в пределах  кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.