Технология оценки объектов недвижимости

  Министерство  образования и науки Российской Федерации

  Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 
 

  Курсовая  работа 
 

    по предмету ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  на  тему: «ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИИМОСТИ». 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Москва, 2011

  Содержание.

    Введение__________________________________________________          __3                           

    Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

    1. Недвижимость как объект оценки.                                                      4
    2. Классификация объектов недвижимости.                                           7
    3. Виды стоимости и факторы на нее влияющие.                                 9

    Глава 2. Методика оценки объектов недвижимости.

    1. Принципы оценки объектов недвижимости.                                     12
    2. Этапы процесса оценки объектов недвижимости.                          14
    3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.                18
    4. Согласование результатов                                                                   30

    Глава 3. Применение технологии оценки объектов недвижимости.

    1. Описание объекта недвижимости                                                    31
    2. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным

  подходом                                                                                                              32

    1. Определение рыночной стоимости                                                     39

    Заключение                                                                                                           40

    Список  литературы                                                                                             42                                                       

    Приложение                                                                                                          43 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     Введение. 

     Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

     В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение приобретает правильное определение  цены конкретного объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

     В своей курсовой работе я поставила  цель исследовать технологии оценки объектов недвижимости и рассмотреть на примере затратного подхода практическое применение технологии оценки.

     Достижение  настоящей цели возможно путем комплексного анализа процесса оценки объектов недвижимости.  
 

     
  1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

     1.1 Недвижимость как объект оценки. 

     Сегодняшним законодательством понятие недвижимость определено статьей 130 Гражданского Кодекса  РФ, в соответствии с которой к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.1

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

     Недвижимость  как товар имеет следующие  особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

     Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

     Отличительными  чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

  • Специфический характер оборота (через оборот прав на него);
  • Высокий уровень транзакционных издержек при сделках с ней;
  • Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
  • Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
  • формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
  • арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

     Несовершенство  рынка недвижимости непосредственно  влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

     Совокупность  потребительских свойств объекта  недвижимости и параметров внешней  по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

     Развитие  рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

     Оценка  недвижимости – операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо в следующих случаях:

  • Осуществления купли-продажи объекта;
  • Определения налогооблагаемой базы;
  • Решения вопросов ипотечного кредитования;
  • Аренды;
  • Страхования;
  • Переоценки основных производственных фондов предприятия;
  • Осуществления объективной приватизации;
  • Привлечения иностранных инвестиций и др.

     Оценка  одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью  в целом. Чем ближе фактическое  значение стоимости объекта к  истинному, тем меньше вероятность  ошибки при принятии решения в  области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

     Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.

     В свою очередь на спрос и предложение  влияют следующие факторы:

  • Уровень и динамика доходов населения;
  • Дифференциация населения по уровню доходов;
  • Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
  • Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
  • Уровень развития ипотечного кредитования;
  • Цены на рынке недвижимости;
  • Степень риска инвестиций в недвижимость;
  • Стоимость строительства;
  • Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
  • Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

     Взаимодействие  отмеченных факторов в конечном итоге  определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке  недвижимости, а, следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости. 

     1.2 Классификация объектов недвижимости. 

     Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных ее особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по: 
1. По функциональному назначению:

  • земельные участки, предназначенные для застройки;
  • природные комплексы (для эксплуатации);
  • постройки
  • комнаты и квартиры;
  • здания и помещения под магазины и офисы;
  • частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
  • производственные помещения, склады;

     2. По происхождению

  • Земельные массивы
  • Отдельные земельные участки.
  • Комплексы зданий и сооружений
  • Жилые многоквартирные дома
  • Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
  • Подъезд (секция).
  • Этаж в подъезде.
  • Квартира.
  • Комната.
  • Летняя дача
  • Комплекс административных зданий.
  • Здание.
  • Помещение или части зданий (секции, этажи).

     3. Готовность к эксплуатации

  • Готовые объекты.
  • Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
  • Объекты, требующие завершения строительства.

     Существуют  и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

     С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

  • неспециализированная недвижимость;
  • специализированная недвижимость.2

     Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

     Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

     Согласно  западной классификации, существуют три категории объектов (A,B,C).

     Категория А (объекты недвижимости, необходимые для ведения бизнеса):

  • недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом.
  • здания без привязки к конкретному виду бизнеса.

     Категория В (используется как объект для инвестиций). Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

     Категория С (любые объекты – здания, сооружения, земельные участки).

     Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости. 

     1.3 Виды стоимости и факторы на нее влияющие. 

     В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными  Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить следующие виды стоимостей:

       
 
 
 

     Рисунок 1.

     Рыночная  стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Виды  стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

     а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке  невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

     б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки;

     в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

     г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

     д) инвестиционная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

     е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

     ж) ликвидационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

     з) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с  учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

     и) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.3

     Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

     Региональный  уровень – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

     Местный уровень – уровень влияния локальных факторов. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. А именно:

  • социальные
  • экономические
  • физические
  • политические (административные).

     Уровень непосредственного окружения – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками:

  • местоположение
  • условия продаж

     Оценщик недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. Сюда относятся следующие факторы:

  • физические характеристики:
  • архитектурно-строительные:
  • финансово-эксплуатационные:
 
     
  1. Методика  оценки объектов недвижимости.
    1. Принципы оценки объектов недвижимости.
 

     На  стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических  факторов. Принципы оценки недвижимого  имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

     Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта  существует несколько ограничений:

  • максимальная эффективность;
  • финансовая обоснованность;
  • физическая осуществимость;
  • соответствие законодательству.

     Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада, так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

     При анализе инвестиционных проектов и  оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости  объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход  должен превышать объем инвестированных  средств, направленных на создание этих улучшений.

     Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

     Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

     Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

     Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

     Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

     Принцип внешнего воздействия. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

  • экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
  • политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
  • социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
  • административные: ставки налогов и зональные ограничения;
  • экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

     Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни: рост, стабильность, упадок, обновление.

     Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

     Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

     В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической  действительности.4 

     
    1. Этапы процесса оценки объектов недвижимости.
 

     Процесс оценки имеет следующие основные этапы:

     1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Этот этап предполагает:

  • Заключение договора;
  • идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
  • уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
  • согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
  • согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.
  1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
  • Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
  • Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости.
  • Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта.
  • Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
  • Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта