Технология ведения кадастра

Введение

С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром и рынок недвижимости набирает обороты. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. В тоже время понятие «недвижимость» начинается и замыкается на понятии «земельный участок», как основы всего объекта недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации действует сложная  многоуровневая система реестров и  кадастров недвижимого имущества. При этом учет недвижимого имущества  осуществляется как учет объектов права  либо объектов управления в зависимости  от целей учета.  

Вместе  с тем системы учета не связаны  между собой и не позволяют  получить объективные сведения о  недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений связано со значительными материальными и трудозатратами.

Следствием  отсутствия единой системы учета  является также наличие большого количества неучтенных объектов, в  том числе объектов самовольной  постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

Поэтому необходимо создать единую систему учета недвижимого имущества. Принятие Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» было направлено на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества. Понятие государственного кадастра недвижимости гораздо шире понятия «государственный земельный кадастр». В законе отмечено что, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Переход экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью как в стране, так и в регионах невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

Глава 1

1.1. Основные положения технологии  ведения кадастра

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с N 221-ФЗ общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Под принципами понимаются основные положения, на которых  построено ведение кадастрового учета.

1.Закреплены  следующие принципы:  

единства технологии ведения кадастрового учета на всей территории РФ;

сопоставимости  кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных  информационных ресурсах;

обеспечения общедоступности  кадастровых сведений;

обеспечения непрерывности  актуализации кадастровых сведений.

2. Под принципом  единства технологии ведения  кадастрового учета понимается  ведение кадастрового учета только  на бумажных или на бумажных  и электронных носителях, причем  при несоответствии между кадастровыми  сведениями приоритет имеют сведения на бумажных носителях. Впоследствии во исполнение Федерального закона будут разработаны правила ведения государственного кадастра недвижимости, формы кадастрового учета. В настоящее время обеспечение ведения государственного кадастра недвижимости производиться по средством использования  Автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН), обеспечивающая централизованное ведение ГКН на уровне субъекта Российской Федерации.

Автоматизированная  информационная система государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН) предназначена  для осуществления процедуры государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости в автоматизированном многопользовательском режиме удаленного доступа к базам данных.

   Цель: формирование  полного и достоверного источника  информации об объектах недвижимости; эффективное использование земли  и иной недвижимости, вовлечение  их в оборот и стимулирование  инвестиционной деятельности на  рынке недвижимости в интересах  удовлетворения потребностей общества  и граждан; обеспечение гарантии  прав собственности и иных  вещных прав на недвижимое  имущество; совершенствование государственных  услуг, оказываемых организациям  и гражданам, а также органам  государственной власти и органам  местного самооуправления. 

Назначение: автоматизация  государственного кадастрового учета  недвижимого имущества и предоставление сведений ГКН, а также обеспечение  информационного взаимодействия с  другими ведомствами.; Ведение централизованного  государственного кадастрового учета  земельных участков и государственного технического учета объектов капитального строительства на региональном уровне; Семантическое и пространственное описание объектов кадастрового учета  и административно-территориального и кадастрового деления; Формирование выходных документов ГКН и статистических отчетов.

Ведение реестра  объектов недвижимости на бумажных носителях  представляет собой формирование документа, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме  путем описания внесенных в государственный  кадастр недвижимости сведений о таких объектах. 
Ведение реестра объектов недвижимости на электронных носителях осуществляется путем внесения записей: содержащих сведения об объектах кадастрового учета; о принятых и выданных после внесения сведений в реестр документах; о поступивших запросах и предоставленных сведениях.

3. Все документы,  содержащиеся в государственном  кадастре недвижимости, подлежат  постоянному хранению; уничтожение  или изъятие из документов каких-либо частей не допускается. Но не исключается принятие поправок в Федеральный закон, допускающих в исключительных случаях уничтожение или изъятие документов. В части 2 ст. 45 Федерального закона (в так называемых переходных положениях) сказано, что землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, документы государственного земельного кадастра, технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и т.п.) являются федеральной собственностью. Хранение и использование указанных документов и документации осуществляются в порядке, установленном Правительством РФ. Порядок передачи документов в государственные архивы, сроки и порядок хранения документов органом кадастрового учета устанавливаются Правительством РФ.

4. Принцип сопоставимости  кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных  информационных ресурсах. 
Федеральная информационная система, являющаяся составляющей государственной информационной системы, представляет собой совокупность информации и обрабатывающих ее информационных технологий и технических средств, создается в целях реализации полномочий государственных органов и обеспечения обмена информацией между этими органами на основе статистической и иной документированной информации, предоставляемой гражданами, организациями, государственными органами, органами местного самоуправления. 
Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях, являющийся частью единой федеральной информационной системы, объединяет: государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Порядок взаимодействия между органами кадастрового учета и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен Правительством РФ.

5. Принцип обеспечения  непрерывности актуализации кадастровых  сведений предусматривает, что  сведения вносятся в государственный  кадастр недвижимости на основании  следующих поступивших документов: 
заявления о кадастровом учете (о постановке на учет объектов недвижимости, об учете изменений объектов недвижимости, об учете частей объектов недвижимости, об учете адреса правообладателя объекта недвижимости, о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства); документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копии документа, подтверждающего наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости); 
межевого плана (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копии документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке; технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства; акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости); документа, подтверждающего соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости); 
копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости); 
копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка; 
копии документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения. 
          Ряд сведений вносится в государственный кадастр недвижимости не путем подачи заявления с приложением необходимых документов, а в порядке информационного взаимодействия между государственными органами. К таким сведениям относятся сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав и сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок и принцип информационного взаимодействия между органами могут быть изменены Правительством РФ.

6. Предусматриваются  некоторые ограничения реализации  принципа обеспечения непрерывности  актуализации кадастровых сведений. 
Несмотря на то что в основу ведения кадастрового учета положен принцип непрерывного обновления данных, не может являться основанием для признания сведений об объекте недвижимости неактуальными (т.е. не соответствующими действительности) или подлежащими уточнению (т.е. не содержащими полной точной информации): истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета; изменение требований к точности или способам определения кадастровых сведений; 
изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе системы координат.

7. При внесении  изменений кадастровых сведений  ранее внесенные в государственный  кадастр недвижимости сведения  сохраняются, за исключением случаев,  предусмотренных Федеральным законом.

8. По общему  правилу сведения являются общедоступными, это означает, что кадастровые  сведения предоставляются органом  кадастрового учета по запросам  любых лиц. Само понятие общедоступной  информации содержится в ст. 7 Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и  о защите информации", где под  ней понимаются общеизвестные  сведения и иная информация, доступ  к которой не ограничен. 

Общедоступная информация может использоваться любыми лицами по их усмотрению при соблюдении установленных федеральными законами ограничений в отношении распространения  такой информации. Доступ к кадастровым  сведениям может быть ограничен  федеральным законом. Так, ограничен  доступ к персональным данным собственника объекта недвижимости или кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые  работы (любая информация, относящаяся  к определенному или определяемому  на основании такой информации физическому  лицу (субъекту персональных данных), в  том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное  положение, образование, профессия, доходы, другая информация) в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных".

Помимо кадастровых  сведений в государственном кадастре недвижимости могут содержаться  сведения, носящие временный характер. 
Сведения, носящие временный характер, вносятся в государственный кадастр недвижимости только в предусмотренных Федеральным законом случаях и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По истечении определенного времени временные сведения либо становятся кадастровыми, либо аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Так, согласно ст. 24 Федерального закона временные сведения вносятся при постановке на учет объекта  недвижимости, образованного в результате преобразования объекта(-ов) недвижимости. Внесенные сведения утрачивают временный  характер со дня государственной  регистрацией права на новый (образованный) объект. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого  объекта недвижимости (если объектом недвижимости является земельный участок - двух лет со дня постановки его  на учет) не осуществлена государственная  регистрация права на него, такие  сведения аннулируются и исключаются  из государственного кадастра недвижимости. Временный характер также носят  сведения при учете части объекта  недвижимости. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной  регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права.

Если по истечении 1 года со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного  права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. 

1.2. Правила кадастрового деления

Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров представлен в соответствии с определенными правилами. Необходимо заметить, что сейчас действует ст. 18 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", которая так и называется "Кадастровое деление территории Российской Федерации". Проанализировав содержание этой статьи и ст. 5 Федерального закона, необходимо отметить следующее.

Под кадастровым  делением понимается административное деление территории Российской Федерации  для целей присвоения кадастровых  номеров земельным участкам и  прочно связанным с ними объектам недвижимого имущества. Единицами  кадастрового деления территории России являются кадастровые округа, кадастровые  районы и кадастровые кварталы.

Часть 4 ст. 18 Федерального закона "О государственном земельном  кадастре" предусматривает, что порядок  кадастрового деления территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ. В развитие этих положений были приняты Постановление Правительства  РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении  правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным  участкам" и Приказ Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 "Об утверждении  документов государственного земельного кадастра (вместе с Требованиями к  кадастровому делению)", которые  закрепили понятие и порядок  образования кадастровых округов, районов и кварталов. 
Если предположить, что кадастровое деление будет сохранено, то кадастровым округом для осуществления кадастра недвижимости будет являться часть территории Российской Федерации, в границах которой будет вестись государственный кадастр недвижимости кадастрового округа. 
Сейчас кадастровый округ включает, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Приказом Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации" было образовано 89 кадастровых округов. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Им, вероятно, будет часть территории кадастрового округа, в пределах которой будет осуществляться государственный кадастр недвижимости кадастрового района. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы. Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы.

Кадастровый квартал - это наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный  раздел государственного кадастра недвижимости кадастрового района. В кадастровый  квартал, входят небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Однако для  целей ведения такого кадастра должны быть приняты соответствующие нормативные  правовые акты, определяющие порядок  кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых  номеров либо внесены изменения  в указанные выше акты, устанавливающие  ныне действующую систему кадастрового деления, которые будут предусматривать  распространение данной системы  и на осуществление государственного кадастра недвижимости.

Необходимость принятия дополнительных актов, в свою очередь, порождает вопрос о том, от какого государственного органа они  должны исходить. Вообще кадастровое  деление территории Российской Федерации  определяется только для целей присвоения каждому объекту недвижимости кадастрового номера, понятие которого Федеральным законом прямо не определено.

Понятие "кадастровый  номер" применительно для целей  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется Федеральным  законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним": кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и  на территории Российской Федерации  номер объекта недвижимости, который  присваивается ему при осуществлении  кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с  процедурой, установленной законодательством  РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или  сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором  находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или  сооружения. Кадастровый номер помещения  в здании или сооружении состоит  из кадастрового номера здания или  сооружения и инвентарного номера помещения.

Такое понятие  кадастрового номера может вскоре измениться. Так, в проекте федерального закона "О внесении изменений в законодательные  акты Российской Федерации, признании  утратившими силу Федерального закона "О государственном земельном  кадастре" и отдельных положений  законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием  Федерального закона "О государственном  кадастре недвижимости" предусмотрено  изложить абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в следующей редакции: "Кадастровый номер - государственный  учетный номер объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в  государственном кадастре недвижимости". Теоретически сформулировать термин "кадастровый  номер" для использования в  смысле Федерального закона можно следующим  образом: кадастровый номер - не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в системе государственного кадастра недвижимости.

В статье 18 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" было предусмотрено, что кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.

 
 1.3. Кадастровое деление Волгоградской области

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. № 660 утверждены правила кадастрового деления территории Российской Федерации. Приказом руководителя Федеральной службы земельного кадастра от 14 мая 2001 г. № П/89 в России образовано 89 кадастровых округов, Волгоградскому кадастровому округу присвоен кадастровый номер 34. Приказом руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Волгоградской области от 19.02.2002 г. № 14 на территории области создано 39 кадастровых районов, утверждены схема расположения и перечень наименований и номеров кадастровых районов.

Таблица 1 - Перечень наименований  и номеров кадастровых районов  Волгоградской области

Кадастровые районы поделены на кадастровые кварталы. Созданная  в области система кадастрового деления призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам с определением их местоположения с точностью до границ кадастрового квартала.

Всего на территории области  образовано 5731 кадастровый квартал. В границах сельских административных районов кадастровые квартала объединены в более крупные (условные) единицы (блоки и массивы), при этом границы блоков, как правило, совмещены с границами территорий сельских администраций (бывших сельсоветов).

Рис. 1 – Картосхема расположения кадастровых районов в Волгоградском  кадастровом округе

В данной курсовой работе рассмотрен пример кадастрового деления земельных  участков на территории Алексеевского  района, которому присвоен 01 номер кадастрового района.

Площадь района – 229.7 тыс. га (2,3 тыс. кв. км). 16 администрации, 61 населенный пункт. Районный центр станица Алексеевская – 558 га.

Почвенный покров представлен, в основном, черноземами, район располагается в чернозёмно-степной зоне и подзоне южных и обыкновенных чернозёмов.

В Алексеевском районе исследованы залежи следующих полезных ископаемых: мела, извести, глины, строительного песка и бутового камня..

Таблица 2 – Почвы

Структура земель Алексеевского  муниципального района по мере уменьшения занимаемой площади представлена землями сельскохозяйственного назначения, землями поселений, землями водного фонда, землями промышленности, транспорта и иного назначения, землями лесного фонда, землями запаса и землями особо охраняемых территорий.

Таблица 3 – Категория  земель

Рис. 2 – Картосхема Городищенского района

Кадастровое деление

Алексеевский район включает 91 кадастровый квартал.

Поклоновская с.а. Н.К.К. – 34:01:010001 (х. Поклоновский); 010002 (х. Гореловский); 010003 (х. Исакиевский); 010004 (х. Иголинский); 010005; (х. Лукъяновский); 010006; 010007.

Бол. Бабинская с.а. Н.К.К. – 34:01:020001 (х. Бол. Бабинский); 020002 (х. Кочкаринский); 020003 (х. Павловский); 020004 (х. Ольховский); 020005; 020006.

Самолшинская с.а. Н.К.К. – 34:01:030001 (х. Самолшинский); 030002 (х. Тимкинский); 030003 (х. Ендовский); 030004 (х. Кудиновский); 030005 (х. Гущинский); 030006; 030007.

Алексеевская с.а. Н.К.К. – 34:01:040001 (ст. Алексеевская).

Яминская с.а. Н.К.К. – 34:01:040002 (х. Яминский).

Ларинская с.а. Н.К.К. – 34:01:040003 (х. Чечеровский); 040004 (х. Ларинский).

Стежинская с.а. Н.К.К. – 34:01:040005; 040006; 040007; 040008 (х. Помалинский); 040009 (х. Стежинский.); 040010 (х. Поляновский); 040011(х. Липинский и х. Шубинский); 040012 (х. Подпесочный); 040013 (х. Угольский).

Краснооктябрьская с.а. Н.К.К. – 34:01:050004 (х. Попов); 050002 (х. Бол. Таволжанка); 050003 (п. Красный октябрь); 050004 (х. Светлый Яр); 050005; 050006 (х. Серебрянский); 050007 (х. Большевик); 050008; 050009; 050010.

Суховская с.а. Н.К.К. – 34:01:060001 (х. Лунякинский); 060002 (х. Реченский и х. Нестеровский); 060003 (х. Суховский); 060004.

Усть-Бузулукская с.а. 34:01:070001 (ст. Усть-Бузулукская); 070002; 070003; 070004.

Титовская с.а. Н.К.К. – 34:01:080001 (х. Титовский); 080002 (х. Барминский); 080003. 080004; 080005.

Солонцовская с.а. Н.К.К. – 34:01:090001 (х. Солонцовкий); 090002 (х. Яминский); 090003 (х. Ольховский); 090004 (х. Красинский); 090005.

Решетовская с.а. Н.К.К. – 34:01:100001 (х. Шарашенский); 100002 (х. Захаровский); 100003 (х. Решетовский); 100004 (х. Долговский); 100005; 100006.

Рябиновская с.а. Н.К.К. – 34:01:110001 (х. Рябиновский); 110002 (х. Становский); 110003 (х. Политовский); 110004 (х. Гремячий); 110005 (Ежовка); 110006 (х. Андреяновка); 110007; 110008; 110009.

Трехложинская с.а. Н.К.К. – 34:01:120001 (х. Трехложинский); 120002 (х. Скулябинский); 120003 (х. Арепьев); 120004 (х. Митькин); 120005.

Аржановская с.а. Н.К.К. – 34:01:130001 (ст-ца Аржановская); 130002 (ст-ца Зотовская); 130003 (х. Плесс); 130004 (х. Сидоровка); 130005; 130006.

Г.Л.Ф. (Бол. Бабинская с.а.) Н.К.К. –  34:01:140001; 140002.

Станица Алексеевская , районный центр, станица (с 1992 года) в Алексеевском районе Волгоградской области России. Административный центр Алексеевского района (с 1986 года) и Алексеевского сельского поселения.

Население — 4196 чел. (2002), крупнейший населённый пункт Алексеевского района. находится в 302 км к северо-западу от города Волгоград. Площадь 5,58 кв. км. Ближайшая железнодорожная станция — Филоново, расположена в городе Новоаннинский, расстояние до неё составляет 50 километров.