Теоретические основы ипотечного кредитования

Введение

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

  В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

  Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

 Целью данного исследования является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- определить понятие ипотеки  и субъектно-объектную структуру  отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;

- провести классификацию ипотечных  кредитов;

- рассмотреть правовую и экономическую  сущность ипотечного кредитования;

- проанализировать рынок ипотечного  кредитования как в целом по  России, так и в регионах в  частности;

- осветить процесс развития ипотечного кредитования в России;

- изучить проблемы, сдерживающие  развитие ипотечного кредитования  и на этой основе обосновать  основные направления его развития.

  Объектом исследования  курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

1.1.Сущность и особенности ипотечного кредита.

          Ипотечный кредит-это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.п. Ипотечные займы предоставляются на долгосрочной основе. Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возвращения займа.

          Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.

          Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

          Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

          Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы.            Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

          Соответственно Закону "О залоге" в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих прав – учредительных документов. Нотариальное засвидетельствование договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

           Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.

           Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. В особенности это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

          В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, большое значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.

           Займы под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют такое свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с возрастанием риска обесценивания капитала, который влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первичного взноса суживает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

          В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций выступают, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования больших строительных проектов.

1.2. Система ипотечного кредитования  как инструмент преодоления кризисных  явлений.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу

экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Глава 2.  Анализ состояния ипотеки  на современном этапе в  Российской Федерации.

2.1 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования.

          Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

           Ипотека, закон о которой помогает гражданам приобретать жилье за счет кредитования без нарушения их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

          · Гражданский Кодекс РФ;

          · Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009);

          · Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009);

          · Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);

          · Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007);

          · Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»

         · Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение жильем молодых семей".

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более подробно они регламентированы в специализированных законах.

          В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

          Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

          Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное по ипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

          Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

          Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года.

          Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

· "Закон об акционерных обществах"

· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

· "Гражданский кодекс"

· "Налоговый кодекс"

· "Жилищный кодекс»

2.2.  Практика ипотечного кредитования  в современных российских условиях.

          В начале 2007 года для жителей большинства регионов сложилась благоприятная ситуация для покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. До недавнего времени ипотечные покупатели не успевали за ценами на жилье, которые росли быстрее, чем граждане успевали оформить кредит или подобрать квартиру.

          Следует отметить что ситуация в различных регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах населения, в присутствии в регионе ипотечных банков (ипотечных продуктов банков) отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.

          По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический максимум 2008 года .Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд в 2008 году), что на 90% больше результатов 2010 года (380 млрд рублей)

          Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в четвертом квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов повышения ипотечных ставок. Часть потенциальных заемщиков поспешила оформить ипотечные кредиты, пока ставки не выросли, - это и предопределило резкий рывок к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи). Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 года объем введенного жилья показал положительную динамику (6,6% в 2011 году)

          Позитивная динамика наблюдалась и в отношении качества ипотечного портфеля. Весь прошлый год доля просроченной задолженности на балансе устойчиво снижалась , как из-за увеличения портфеля, так и вследствие низких темпов прироста неплатежей. По итогам 2011 года объем просроченной задолженности вырос лишь на 3,7 млрд рублей, в то время как годом ранее этот показатель был в три раза выше.

          Лидером ипотечного рынка остается Сбербанк России (см. таблицу 1): в 2011 году он предоставил кредитов на 321 млрд рублей, что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента - ВТБ24. Однако уже второй год подряд Сбербанк сдает свои позиции: в 2010 году его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 процентных пункта. Причина - опережающий рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые по итогам 2011 года нарастили объемы кредитования в два с половиной раза и более против умеренного результата Сбербанка (74%). В итоге доля топ-3 выросла на 1,5 процентного пункта и составила 63%. Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием - Росбанк (+330%), группа Номос-банка (+199%) и Райффайзенбанк (215%). А вот Юникредитбанк несколько сбавил обороты: в 2011 году темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее. Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта низкой базы в 2011 году объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз.

          АИЖК ожидает, что в 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию МЭРТ и отсутствии серьезных внешних шоков, может быть выдано 550 - 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд- 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение до 12,2% -  12,5%), но по итогам года ставки не сильно изменятся по сравнению с достигнутым в 2011 году уровнем.

Таблица 1.

Таким образом, проведенный анализ ситуации на рынке ипотечных кредитов позволяет сделать следующие выводы:

1. Кредиты на покупку вторичного жилья более востребованы, но все же при малом строительстве жилья, спрос во много раз опережает предложение.

2. Кредиты на покупку квартир  в новостройках ограничены сотрудничеством  банков с застройщиками.

3. Кредит под залог имеющегося  жилья востребован, но банковские предложения минимальны.

4. Практически нет спроса на  ипотеку земельных участков, загородной  недвижимости.

5. Коммерческая ипотека находится  на начальной стадии своего  развития.

Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

3.1. Проблемы функционирования ипотеки  в современных российских  условиях.

          Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как правило, заключатся в следующем:

          Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.

          Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.

          Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.