Теоретические основы подходов оценочной деятельности
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального порядка
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Институт социально-гуманитарны
Специальность: 080503 Антикризисное управление
Кафедра Инженерного
Курсовая работа
Теоретические основы подходов оценочной деятельности
Студент группы 3702
Научный руководитель
«___» ___________2013г. И.В. Кащук
Томск 2013
Оглавление
Введение
Оценка как новое
направление рыночной инфраструктуры
возникла в связи с необходимостью
разрешения имущественных споров, в
которых стороны для
Как всегда спрос породил
предложение, и вскоре оценка начала
бурно развиваться в
Проект закона Российской
Федерации “Об оценочной
В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Целью курсовой работы является изучение теоретических основ подходов оценочной деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- определить понятие и сущность оценочной деятельности;
- определить основы имущественного, доходного и сравнительного подходов к оценке;
- выявить методологические основы оценочной деятельности, дать им характеристику;
- проанализировать положения
Объектом исследования курсовой работы является сущность оценочной деятельности. Предмет исследования –подходы и теоретические аспекты оценочной деятельности.
Информационной базой
1 Теоретические основы оценочной деятельности
- Понятие и сущность оценочной деятельности
Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности земли.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является новым для России видом бизнеса.
Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
- при определении стоимости
объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации,
-при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
-при продаже или
ином отчуждении объектов
-при переуступке долговых
обязательств, связанных с объектами
оценки, принадлежащими Российской
Федерации, субъектам
-при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
-при национализации имущества;
-при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
-при составлении брачных
контрактов и разделе
-при выкупе или
ином предусмотренном
В случаях, предусмотренных
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:
-объект оценки;
-вид стоимости имущества (
-размер денежного
-сведения об обязательном
-наименование
-указание на стандарты
-указание на размер,
порядок и основания
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В оценочной деятельности
рассматриваются три
1.2 Теоретические основы имущественного, доходного и сравнительного подходов к оценке
Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлиники, гостиницы, находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.
При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.
Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т. д.
Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.
Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).
Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.
Вообще оценка имущества не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке: купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью, продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, передача всего предприятия в аренду, реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, получение кредита под залог всего имущества предприятия; продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, ипотека; страхование недвижимого и движимого имущества предприятия, при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия и т.д.
Обоснованность и
Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.
Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.
Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.
Принципы,
связанные с эксплуатацией имущ
Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.
Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости.
Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта[4].
Доходный подход. Предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности[10]. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, то в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.
На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта[4].
Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта[4].
Затратный подход. Известно, что стоимость объекта оценки определяется не только полезностью, но и предложением подобных объектов на рынок, а предложение есть тогда, когда стоимость объекта выше, чем затраты на его производство, т. е. затраты на производство очень важная характеристика в вопросах оценки. Это поможет оценить объект, который будет создан подобно тому, который интересует заказчика, при этом издержки будут определены временем их возникновения. В результате возникает основа затратного подхода к оценке стоимости объектов. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество). В условиях России, где фондовый рынок только формируется, и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.
Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект, расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов[4].
- Организационно – методологичес
кие основы оценочной деятельности
В целом все известные методы расчета стоимости бизнеса можно свести к двум основным группам: статическим и динамическим. Статические методы не учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь созданных организаций, холдинговых и инвестиционных компаний. Динамические методы ориентированы на приведение денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения с денежными потоками аналогичных организаций), или на оценку затрат на создание новых активов, кроме уже существующих.
Доходный подход представлен
двумя основными методами оценки
– методом дисконтированных денежных
потоков и методом
Оценка стоимости бизнеса
организации методом дисконтиро
Оценка организации методом ДДП состоит из следующих этапов:
- выбор модели денежного потока- зависит от того, возникает ли необходимость различать собственный и заемный капитал. Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли.
- определение длительности прогнозного периода - в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 – 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 – 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста организации не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).
- ретроспективный анализ объема продаж и его прогноз - требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, основными среди которых являются объемы производства и цены на товары, спрос, ретроспективные темпы роста, темпы инфляции, перспективы капиталовложений, ситуация в отрасли, доля организации на рынке и общая ситуация в экономике. Прогноз продаж должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса организации.
- прогноз и анализ расходов - необходимо изучить структуру расходов организации, в особенности соотношение постоянных и переменных затрат, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по займам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.
- прогноз и анализ инвестиций - включает три основных компонента: собственные оборотные средства - «рабочий капитал», капиталовложения, потребности в финансировании.
- расчет денежного потока для каждого прогнозного года - может быть выполнен двумя методами – косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.
- определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) - зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока от собственного капитала применяется ставка дисконта, определяемая собственником как ставка отдачи на собственный капитал. Для денежного потока от всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.
Для денежного потока от собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала.
При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по без рисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
- расчет величины стоимости в постпрогнозный период - производится в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:
- метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов);
- метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами);
- метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость);
- метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализациии, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста).
- расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и их стоимости в постпрогнозный период - производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые принесет объект в прогнозный период и текущей стоимости объекта в постпрогнозный период. Внесение итоговых поправок связано с наличием нефункциональных активов, не принимающих участия в извлечении дохода, и их влиянием на фактическую величину собственного оборотного капитала. Если оценивается неконтрольный пакет акций, то необходимо сделать скидку на отсутствие контроля.
- внесение итоговых поправок[10].
Метод дисконтированных будущих денежных
потоков применим к приносящим доход
организациям, имеющим определенную
историю хозяйственной
Применение метода дисконтированного денежного потока – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный. В странах с развитой рыночной экономикой этот метод применяется в 80 – 90% случаев при оценке крупных и средних организаций. Главное достоинство метода заключается в том, что он учитывает перспективы развития рынка в целом и организации в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.
Суть метода капитализации прибыли заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующей организации считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.