Теоритические сновы рынка недвижимости

1 Теоретические основы  рынка недвижимости 

1.1 Общая характеристика  и структура рынка  недвижимости 

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.  В более  узком значении понятие «рынок»  используется специалистами как  место купли-продажи товаров и  услуг. Понятие «рынок недвижимости»  означает куплю-продажу различных  объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости — это рынок несовершенной  конкуренции (см Приложение 1), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

     За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью  действия компании, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов.  Тем  не менее, его нельзя отнести к  рынку совершенной конкуренции  вследствие существеннее особенностей функционирования, обусловленные такими факторами, как:

- специфика  объектов недвижимости;

- относительно  более высокие уровни риска,  характерные для недвижимости; - воздействие рынка капитала;

- невозможность   достижения    состояния   равновесия    между    спросом    и предложением. 

     Развитие  рынка недвижимости определяется:

-   экономическим ростом или ожиданиями  такого роста. Хотя на рынке  и могут возникать благоприятные  краткосрочные условия при отсутствии  роста, такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

-  финансовыми   возможностями для приобретения  недвижимости, что в свою очередь,  обусловлено стадией экономического  развития региона (кризис, застои, промышленное развитие), наличием  и характером рабочих мест;

- взаимосвязями  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  того или иного района. Некоторые  районы находятся в состоянии  застоя, так как их основные  отрасли промышленности перемешены  в другие части страны или пришли в упадок.  В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Акмолинской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

     Решающая  роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка.

     Рынок недвижимости подвержен многим внешним  влияниям, таким как:

-  изменения  обшей социально-экономической ситуации  и региональной экономической  конъюнктуры;

-   изменения в денежной политике  правительства и политике коммерчески  банков;

-  определяются  доступность средств финансирования сделок купли-продажи  недвижимости;

-   изменения в законодательстве  по регулированию рынка недвижимости  и в налоговом законодательстве;

-   изменения ситуации на рынке  капитала вследствие нестабильности  валютных курсов, динамики процентных  ставок, темпов инфляции и инфляционных  ожиданий.

     Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1.  По  типу недвижимости (жилая, офисная,  индустриальная, складская, многофункциональная  недвижимость), все типы которой  имеют общую черту — по своему  функциональному  назначению  они предназначены для ведения  специфического бизнеса. Оценка  стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки фения ее коммерческого потенциала.

2.   По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой  занятостью, регионы с вновь возникшей  высокой занятостью, регионы с  циклической занятостью, с традиционно  низкой занятостью, с вновь возникшей  низкой занятостью).

3.    По инструментам инвестирования  в недвижимость (рынок прав преимущественной  аренды, рынок смешанных  долговых  обязательств, рынок ипотеки, собственного  капитала, заемного капитала).

     Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость  придаваемая тому  или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

-   готовые объекты;

-   объекты, требующие  реконструкции  и  капитального ремонта;

-   незавершенные  объекты. 

1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение,  уровень риска 

     Цель  анализа обуславливает рамки  его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

     Причин  для анализа может быть много, например — изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях,  превалирующих в текущий период, или  спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении   цели   анализа.      Цель   анализа   может   быть   обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство  нового объекта недвижимости;

• определения  уровня риска кредитора в связи  с финансированием покупки одно-семейного дома;

•  формирования наиболее перспективного  сегментов  рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивые  высокие доходы при стабильном уровне риска:

•   о наиболее доходных сегментах рынка  недвижимости в долгосрочном периоде;

• связанные  с оценкой стоимости отдельные  видов недвижимости.

     Проблемы,  затрагиваемые  при проведении рыночного  анализа,  можно  подразделить на два крупных блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

     При определении целей рыночного  анализа каждый отдельный исследуемый  сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что  рынок в целом, его конъюнктура  влияют на отдельные сегменты рынка.

     Анализ  любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Основными факторами, регулирующими  рынок  любых товаров и услуг,  являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается  рынок продавцов или рынок  покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует н на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

-   платежеспособность населения;

- изменения  обшей численности населения  (прошлые, текущие и прогнозируемые  тенденции);

-   изменения в соотношениях между  различными слоями населения,  т.е. процентное соотношение между  группами населения с различным  уровнем образования, уровень  миграции, количество браков и  разводов:

-   изменения во вкусах и предпочтениях  населения — это важный фактор  спроса.

-   условия и доступность финансирования.

     Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен  продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах;

     В краткосрочном периоде параметры  спроса имеют   более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является и эластичность.

     Значительные  колебания активности в операциях  с недвижимостью во многом объясняются  неэластичностью предложения в  краткосрочном периоде.

     Факторы, определяющие величину предложения:

-   наличие резерва пустующих объектов  недвижимости в определенном  сегменте рынка;

-   объемы нового строительства  и затраты  на него, включая:

1)    Интенсивность строительства —   определяет объемы нового жилья.

2)  Положение  в строительной индустрии; в  какой мере оно влияет на  уровень строительные затрат  — определяет доступность и  цены факторов производства.

3)  Текущие  и потенциальные изменения в  строительной технологии и их  возможное влияние на строительные  затраты.

4) Соотношение  затрат на строительство и  цен продажи объектов недвижимости

5)   Затраты на улучшение неосвоенных  и имеющихся в предложении  земельных участков

     Процент всех незанятых или не сданных  в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших  индикаторов состояния и тенденций  рынка недвижимости.  Высокий  процент вакансий влечет за собой  понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односменных жилых домов составляет менее 5%. а для многоквартирные домов — более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько   выше.   Это основные   соотношения,   которые   могут   меняться  в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент — на рынке имеется избыточное предложение или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

     Расширение  рынка недвижимости проходит ряд  этапов:

     В условиях экономической депрессии  новое строительство имеет тенденцию  к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

     По  мере роста численности населения  и его покупательной способности  большое предложение пустующих  домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня -  цены начинают расти. Норма прибыли  увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

     На  первом этапе экономической экспансии  обычно доминирует строительство отдельных  жилых домов которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

     На  втором этапе становится выгодным строительство  многоквартирные домов, промышленных зданий, торговые центров и офисных  зданий которые финансируются главным  образам с  целью получения  соответствующей прибыли от инвестиций.

       На третьем этапе становится  возможным легко финансировать  проекты различные типов. По  мере того, как новые здания  занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительные работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения»  предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно  с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом.

     Сокращение  рынка недвижимости:

     В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов  по искам о передаче прав собственности  заемщика кредитору в силу нарушения  финансовых обязательств, что сигнализирует  о периоде экономического спада. Однако   многие   сектора  рынка  недвижимости  сохраняют   пиковые  уровни, сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

     Тем  не менее, операционные расходы растут, и  растет число случаев лишения заемщиков прав собственности.  Поскольку покупка недвижимости большей частью вызывает существенные изменения на рынке капитала.

     Если  по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособные заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается, активность рынка недвижимости резко падает.

     Рецессия  на рынке недвижимости интенсивно развивается  на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как  снижается количество сдаваемой  в аренду недвижимости (квартиры или  офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

     Депрессия на рынке недвижимости характеризуется  растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии  происходит процесс возвращения  к периоду экспансии, который  обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором  тенденций на рынке является любое  изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется  в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между  ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими  ценами продаж, а также  разница между запрашиваемой  арендной платой и конечной выплачиваемой  суммой, которая отражает устойчивость рынка.

     Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля- продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта  недвижимости возрастает, это говорит  о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены  на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью  свидетельствует об оживлении рынка  недвижимости. 

Уровень риска 

     Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска.

     Риск  — это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле 

       Ri = Rf + плата за риск 

       Данный подход к определению  требуемой ставки доходности  является общим как для инвестиций  в недвижимость, так и для инвестиций  в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск  является определение систематического  риска, отражающего неуправляемые  риски макроуровня или риски отрасли.

     При инвестировании в недвижимость источниками  неуправляемых рисков недвижимости является:

- неопределенность  законодательного регулирования  сделок с недвижимостью;

-   неопределенность в налогообложении;

-   конкуренция на рынке капитала  и рынке недвижимости;

-   длительность делового цикла;

-   демографические тенденции;

-   тенденции занятости и изменения  платежеспособности населения.

     К управляемым рискам относятся микрориски:

-   условия арендного договора;

-   уровень операционного и финансового  левереджа(рычага)

-   структура инвестированного капитала  и его стоимость;

-   доля рынка недвижимости определенного  типа;

-   местоположение недвижимости;

-   структура арендаторов.

     Принятие  решений об инвестировании в малоликвидные  активы должно быть основано на анализе предполагаемого риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1.  Определение  частоты распределения ставок  доходности: моды, медианы или средней  ставки доходности.

2.  Определение  стандартного отклонения как  меры неуправляемого риска.

3. Определение  ковариации как относительной  меры риска на единицу дохода.

     Медиана (средняя) — это величина, которая  располагается в середине чисел  расположенных по возрастающей.

     Мода  — это величина, наиболее час  то встречающихся в анализируемом  ряду цифр. Использование средней  медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

     При анализе уровня риска инвестиции в недвижимость целесообразно использование  средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

     Ожидаемый доход основан на четко определенном уровне доходов: 

Е(R)=∑Ri х Р(Ri)=Rl х Р(Rl)+R2 х Р(R2)+…+Rn х Р(Rn), 

где P(Ri) —вероятность возникновения дохода Ri. 

1.3 Оценка стоимости  недвижимости  и  виды стоимости  недвижимости   

     Оценка  стоимости недвижимости — процесс  определения рыночной стоимости  объекта или отдельных прав в  отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости  права собственности или иных прав, например, права аренды, права  пользования и т. д. в отношении  различных объектов недвижимости.

     В оценочной практике существуют различные  виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

   -рыночная стоимость;

   -инвестиционная стоимость;

   -ликвидационная стоимость;

   -кадастровая стоимость. 

1) При  определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется  наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден  на дату оценки на открытом  рынке в условиях конкуренции,  когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине  цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

-стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

-цена  сделки представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению  сделки, в отношении сторон сделки  с чьей-либо стороны не было;

-платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

2) При  определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется  стоимость для конкретного лица  или группы лиц при установленных  данным лицом (лицами) инвестиционных  целях использования объекта  оценки — инвестиционной недвижимости  для получения дохода в виде  арендной платы и прироста  стоимости. При определении инвестиционной  стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

3) При  определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется  расчетная величина, отражающая  наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции  объекта оценки, меньший типичного  срока экспозиции для рыночных  условий, в условиях, когда продавец  вынужден совершить сделку по  отчуждению имущества. При определении  ликвидационной стоимости, в отличие  от определения рыночной стоимости,  учитывается влияние чрезвычайных  обстоятельств, вынуждающих продавца  продавать объект оценки на  условиях, не соответствующих рыночным.

4) При  определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется  методами массовой оценки рыночная  стоимость, установленная и утвержденная  в соответствии с законодательством,  регулирующим проведение кадастровой  оценки. Кадастровая стоимость определяется  оценщиком, в частности, для  целей налогообложения. 

1.4 Общие черты и   различая в  развитии рынка  недвижимости 

     Особенностью  рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет общие  черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном  анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в  недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1. 

Таблица 1 — Общие черты различия рынка недвижимости  и рынка капитала