Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

факультет Экономики торговли и товароведения

кафедра Торговой политики

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Коммерческая деятельность»

на тему «Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие.»

 

 

 

Выполнил:

студент группы 623

очной формы обучения

факультета Экономики торговли и товароведения

Краснов Дмитрий Андреевич

Научный руководитель:

д.э.н., профессор

Орлов Сергей Леонидович

 

 

Москва 2013

Содержание

 

Введение………………………………………..…………………………...…..3

Глава 1.Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие………………………………………………………………………….5

1.1. Сущность и структура рынка недвижимости……………………...5

1.2.Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости………………………………………………………….....9

1.3.Особенности воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России………………………………………………...13

Глава 2.Торговля на рынке недвижимости в городе Москва: сегодня и завтра…………………………………………………………………………....17

2.1. Текущее состояние различных секторов рынка недвижимости в городе Москва………………………………………………………………….17

2.2.Прогнозы развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва…………………………………………………………………………..21

Заключение…………………………………………………………………….23

Список литературы………………………………………………………...…25

Приложения………………………………………………………………...….27

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования:

Недвижимость – основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе отношений, связанных с различными формами собственности, государственным регулированием различных сторон жизни общества и многими областями человеческой деятельности. Рынок недвижимости – одна из основных составляющих рыночной экономики, представляющей собой систему экономических свобод хозяйствующих субъектов, взаимодействующих между собой посредством рынка, но в жестких рамках закона. Торговля на рынке недвижимости обуславливается различными факторами, изучая которые можно дать свою оценку на перспективы развития торговли в данной области.

Предмет исследования курсовой работы – торговля на рынке недвижимости. Объектом курсовой работы является рынок недвижимости в городе Москва. Целью курсовой работы является прогнозирование торговли на рынке недвижимости с учетом настоящей (текущей) ситуации в стране посредством решения следующих задач: обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости, анализ их воздействия.

Структура работы:

- объекты недвижимости, сущность и структура рынка недвижимости;

- обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости;

- анализ воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России в целом;

- формулировка  текущего  состояния различных секторов  рынка недвижимости в городе  Москва;

- собственная оценка, нахождение проблем, предположение возможных путей выхода из них и прогноз развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие.

1.1.Сущность и  структура рынка недвижимости.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»1.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»2

Недвижимость относится к категории товаров. Ее обращение также осуществляется на рынке, рынке недвижимости, и тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Учитывая подходы к данному понятию, принятые в мировой практике, можно дать следующее определение: «Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).»3

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

- субъекты рынка4;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка;

- объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования и деятельности должны иметь или арендовать необходимые им помещения.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

- со сменой собственника (куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств – например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

- с частичным или полным изменением состава собственников (приватизацию; национализацию; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов – с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

- без смены собственника (инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных обременении; страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости).

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и дифференцируется по различным признакам5.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером6 (Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.)

- высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать рассматриваемый рынок как специфический сектор экономики. Но в то же время цены на рынке недвижимости, как и на любом рынке, зависят от величины спроса и предложения, которые в свою очередь определяются множеством факторов.

 

 

 

 

 

1.2.Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

• стиль и уровень жизни;

экономические:

• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

• экология;

• сейсмические факторы.

политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;

• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

• наличие и состояние коммуникаций;

• наличие объектов социально-культурного назначения;

• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:

• особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

• условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики:

• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

• качество строительства и эксплуатации;

• наличие коммунальных услуг;

• функциональная пригодность;

• привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

• стиль, планировка, конструкции и т. д.;

• объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

• эксплуатационные расходы;

• стоимость строительства;

• доходы, генерируемые объектом недвижимости.

 

Все эти факторы находятся между собой в сложной причинно-следственной взаимосвязи, которую можно изобразить в виде кривой "рыбья кость" (диаграмма Ишикава)7.

Баланс спроса и предложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля — неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения.

 

 

 

1.3.Особенности  воздействия факторов на развитие  торговли на рынке недвижимости  в России.

Рассмотрим особенности воздействия различных факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России на сегодняшний день и сделаем выводы. Эти факторы можно условно разбить на пять основных групп: политические, экономические, социально-демографические, технологические и правовые.

Политические факторы:

Среди политических факторов следует отметить политическую стабильность на всех уровнях власти, которая будет сохраняться еще на протяжении по крайней мере 3-4 года. Состоявшиеся выборы Президента РФ и в Государственную думу привели к появлению конституционного большинства и поддержке этим большинством действующей исполнительной власти. Немаловажным политическим фактором является идея укрупнения регионов (прежде всего объединение Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), что позволит существенно упростить процедуру вывода промышленных предприятий из центров обеих столиц и освободит дополнительные земли для девелопмента.

Экономические факторы:

Вступление России в ВТО приводит к приходу на отечественный рынок иностранных компаний и как потребителей (это стимулирует рост спроса на офисную и торговую недвижимость), и как игроков рынка недвижимости (девелоперов, консультантов, строителей). 

Рост ВВП и инвестиций способствует развитию всех сегментов коммерческой недвижимости - офисной (как следствие роста компаний, прихода новых зарубежных фирм), гостиничной (вследствие увеличения туристического потока в рамках делового и познавательного туризма), а также торговой и складской недвижимости, так как высокая динамика ВВП предполагает высокую динамику денежных доходов населения, что, в свою очередь, стимулирует спрос. Высокие темпы роста ВВП предполагают динамичный рост акций, а так же возможностей компаний по возврату заемного капитала, что стимулирует привлечение средств (инвестиций и займов) в экономику.

С одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, с другой стороны, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на жилье во многих городах России ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев.

Скорее всего, ситуация на мировых рынках еще очень долго будет оставаться «стабильно неустойчивой», со склонностью к краткосрочным катаклизмам локального характера. Но именно они будут определять погоду на российском рынке недвижимости в тот или иной отрезок времени. А когда конкретно случится очередной скачок курсов валют, цен на нефть и другие финансовые активы, предугадать невозможно, так как такие мини-кризисы часто являются результатом достаточно иррациональных действий.

Перерабатывающая промышленность требует складов высокого качества, добывающая требует хранилищ сырья. Услуги с высокой добавленной стоимостью (финансовые, консалтинговые) предъявляют спрос на высокое качество офисной недвижимости. Развитие малого и сетевого бизнеса требует небольших и недорогих офисов, крупный бизнес предъявляет спрос на большие бизнес-центры для солидного административного штата и представительских функций.

 

Социально-демографические факторы:

Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, поэтому стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра.

Также основной социальной тенденцией, которая оказывает существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, является формирование среднего класса - наиболее широкой платежеспособной социальной прослойки. Более серьезные требования предъявляются к торговой недвижимости, а рост спроса на качественные товары потребления формирует спрос на качественную логистику и логистические комплексы. Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы и, в свою очередь, к росту спроса на жилую, торговую и офисную недвижимость.

Технологические факторы:

Здесь и заключается основное отличие России от Запада, так как и рынок находится в стадии роста (как следствие, еще не развиты необходимые навыки маркетинга и управления), и климатические условия накладывают ограничения на технологии строительства. Во многих регионах РФ строительство возможно только в летний период, да и резкие перепады температур между зимой и летом делают сложным поиск инженерных решений, которые в условиях ограниченных инфраструктурных мощностей позволяют укладываться в СНиПы и удовлетворять потребителей.

Правовые факторы:

Среди изменений в законодательстве, оказавших влияние на рынок недвижимости, следует отметить изменения в Земельном кодексе РФ, сделавшие более прозрачными правила приобретения земельных участков в собственность, в частности, в столицах - Москве и Санкт-Петербурге. Это значительно повысило надежность сделок с недвижимостью, в том числе и для иностранных инвесторов.

Перечислив основные, на мой взгляд, факторы, влияющие на рынок недвижимости в России сегодня, попробуем предположить, как будут наблюдаться их последствия. Текущая политика будет направлена на удержание кадров в регионах, поэтому влияние миграционного прироста на спрос будет ослабевать. В то же время миграционный прирост в виде привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа будет сохраняться на прежнем уровне. Влияние технологических факторов будет усиливаться в долгосрочной перспективе. По мере развития рынка и усиления конкурентной ситуации между объектами коммерческой недвижимости технологии маркетинга и продвижения своих объектов станут определяющими. Инженерные решения должны будут соответствовать высочайшим требованиям. Здесь заключается серьезное конкурентное преимущество западных компаний, имеющих опыт работы на уже сложившемся рынке и выходящих на рынок коммерческой недвижимости России.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Торговля на рынке недвижимости в городе Москва: сегодня и завтра.

2.1. Текущее состояние  различных секторов рынка недвижимости  в городе Москва.

Начало развития современного рынка недвижимости в Москве можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах рынок жилья "стартовал" вместе с началом либерализации экономики (1992) и позже.

Опыт последних десяти лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов РФ, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь принадлежит Москве8. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием.

Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние рыночные цены) - около 85%; повышенного качества (средние и высокие рыночные цены) - до 15%; элитное (наиболее дорогое в городе) - не более 2%.

Разнообразию существующего и строящегося жилья соответствует разбиение рынка жилья на ряд сегментов, в каждом из которых превалирует свои факторы ценообразования и свой тип покупателей.

В последнее время стали говорить о "домах среднего класса". Под ними подразумевают новостройки повышенной комфортности, возводимые по индивидуальным проектам в районах с развитой инфраструктурой. Они отличаются как от типовых панельных новостроек, так и от элитного жилья. До недавнего времени прослойки между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать приобретение квартиры, либо покупать временное жилье. С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Рынок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Существуют предположения, что именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей в ближайшие годы благодаря сочетанию относительно невысоких цен с улучшенным качеством.

Наряду с вторичным рынком частных квартир город направляет на продажу часть жилья в домах-новостройках. Это жильё образует первичный рынок. Его главная особенность - продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С ростом объектов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок.

До 2008 года для московского рынка коммерческой недвижимости9 были характерны небольшая доля свободных площадей (3-5%) и высокие арендные ставки (в среднем 1200 и 830 долл./кв. м для офисных помещений класса А и В, 3700-5000 долл./кв. м – для торговых площадей премиум-класса). Это объяснялось прежде всего стремительным развитием таких секторов экономики, как финансовые услуги, страхование и недвижимость, с соотетствующим увеличением числа сотрудников, а также ростом прибылей, которые позволяли иметь офис не в здании бывшего советского НИИ или заводском цеху, а в современном бизнес-центре. В последние годы предложение новых офисных помещений на московском рынке ежегодно пополнялось в среднем на 1,5 млн кв. м. По данным экспертов, максимальный с 2005 года показатель ввода торговой недвижимости в России был зафиксирован в 2008 году, когда в строй ввели более 5 миллионов квадратных метров. Наименьший показатель отмечен в 2005 году (3 миллиона "квадратов"). «Как сообщали в компании Jones Lang LaSalle, в 2012 году в стране ввели в эксплуатацию более 1,5 миллионов квадратных метров торговых площадей. На Москву, где по сравнению с 2011 годом объем ввода сократился почти на 20 процентов, пришлось 7 процентов ввода. На текущий год девелоперами заявлен ввод в эксплуатацию 2,5 миллиона квадратных метров торговых площадей.»10 Тем не менее Москва продолжает отставать от европейских городов по обеспеченности как офисной, так и торговой недвижимостью. «Москва занимает пятое место в Европе по количеству офисных площадей – такие данные приводит компания Jones Lang LaSalle. В настоящий момент в Москве насчитывается 14,7 млн кв.м офисов. Первое место у Парижа – 52,8 млн кв.м офисов. Далее идут Лондон (20,5 млн кв.м офисов), Берлин (17 млн кв.м офисов) и Мадрид (15 млн кв.м).

По данным компании Knight Frank, общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по состоянию на конец 2012 года превысил 12,5 млн кв. м – 2,6 млн кв.м в классе А и 9,9 млн. кв. м в классе В. В 2012 году объем нового строительства составил 218,5 тыс. кв. м офисных площадей класса А и 337 тыс. кв. м класса B — ниже показателя 2011 года на 21% (566 тыс. кв. м против 720 тыс. кв. м) и наименьший показатель за последние 9 лет.»11

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. В результате реконструкции крупные гостиницы советского образца (среди них "Москва", "Минск", "Россия", "Интурист") должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре города почти не останется трехзвездных отелей. А эти отели относятся к туристическому классу, без которых невозможно развитие массового туризма. Именно они наиболее дефицитны в Москве.