Цена земли сущность и факторы определяющие её динамику

Содержание

 

 

Введение                                                                                                                       3

Глава 1. Земля как фактор производства                                                                   5             

1.1. Особенности земли                                                                                               5

1.2. Специфика рынка земли                                                                                      6     

Глава 2. Теория ренты                                                                                                9                      

2.1. Понятие ренты и рентных  отношений                                                              9     

2.2. Виды земельной ренты                                                                                       11

Глава 3. Цена земли                                                                                                  17                 

3.1. Сущность и факторы, определяющие динамику цены земли                       17   

3.2. Методы оценки земли                                                                                        22

Заключение                                                                                                                 28

Список использованных источников                                                                       31

Приложения                                                                                                              33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Наряду с трудом и капиталом  важнейшим фактором производства является земля. Термин «земля» охватывает все  полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля – важнейший  ресурс, занимающий исключительное место  в жизни и деятельности любого общества.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Актуальность темы заключается  в том, что для организации своей деятельности любой фирме нужно производственное пространство, на котором она смогла бы собрать вместе все остальные имеющиеся у неё ресурсы: труд, капитал, сырьё и материалы. Производственное пространство может иметь самый различный вид в зависимости от профиля фирмы: для агрофирмы это будут поля под посевы, для промышленной фирмы – корпуса цехов с оборудованием, для сервисной фирмы – помещения, в которых она обслуживает клиентов. Но во всех случаях создание производственного пространства требует, чтобы фирма имела право пользоваться определённым участком земли или частью здания, которое на этом участке возведено. Таким образом, рынок земли всегда является одним из важнейших рынков производственных ресурсов.

Объектом исследования является цена земли.

Предметом исследования является факторы определяющие динамику земли.

Цель работы – изучить цену земли, сущность и факторы определяющие её динамику.

Исходя из цели, формируются задачи курсовой работы:

- рассмотреть земля как фактор производства;                                                                            

- раскрыть особенности земли;                                                                                              

- определить специфику рынка земли;                                                                                          

- изучить теорию ренты;                                                                                                                 

    - рассмотреть  понятие ренты и рентных отношений;                                                                    

- раскрыть цену земли;                                                                                                                

- дать определение  сущности и факторов, определяющие динамику цены земли;                           

- основные методы оценки земли.                                                                                       

При написании курсовой работы использовались учебники по экономической  теории, а также такие законодательные документы, как Гражданский и Земельный Кодекс Российской Федерации.

Структура курсовой работы состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников и  приложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Земля как фактор производства

1.1. Особенности земли

 

Анализ земли необходим, главным  образом для того, чтобы определить природу, сущность и особенности  дохода от экономической реализации этого фактора производства.

Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего – единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями.

Именно эти ученые выделили землю как особый фактор производства. «Земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила... поистине обладает особенностями, в силу которых земледелие и отличается от индустрии, - считают  Ш. Жид и Ш. Рист»[4, с.68]

Земля – это уникальное средство производства, имеющее свои особенности:

  1. Земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и невоспроизводима по желанию
  2. По своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда.
  3. Земля не поддаётся перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, то есть она недвижима.
  4. Земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и повышает свою производительность

Таким образом, тот, кто владеет землёй или использует её, получает определённые преимущества. В связи с этим по поводу землевладения возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму – земельную ренту.

 

1.2. Специфика  рынка земли

 

Рынок земли обладает целым рядом  специфических особенностей:

1)  Земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

2) В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на: лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим.[2, с.58]

3) Общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменения цен. То есть эластичность рыночного предложения по цене равна нулю – как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить за земельные участки, рыночное предложение этих участков не может заметно возрасти (т.к. площадь их физически ограниченна). Поэтому если построить кривую предложения земли на рынке в зависимости от цены, то в краткосрочном периоде эта кривая примет вид вертикальной прямой (см. Приложение – рис 1.)

Но если говорить о более длительном периоде, то приложив некоторое количество труда и капитала, можно увеличить  количество пригодных к использованию  земель. Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости  от цены становится отличной от нуля. Следовательно, на графике линия предложения превратится в наклонную прямую.(см.Приложение – рис.2)

 

4) Земля используется  как в сельскохозяйственных, так  и несельскохозяйственных целях,  что обуславливает существование двух видов спроса на землю:

    • Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он зависит от плодородия почвы, местоположения сельскохозяйственных участков – степени удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Немаловажным фактором, влияющим на сельскохозяйственный спрос на землю, является постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. По мере повышения доходов все большая часть их расходов приходится на непродовольственные блага (автомобили, путешествия и т.д.) Это выражается в том, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.
    • Несельскохозяйственный спрос на землю формируется в зависимости от подготовленности участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все это еще только предстоит подвести) и местоположения участка.

Совокупный спрос на землю представляет собой сумму двух указанных видов  спроса:

D = D + D  (1)

На графике кривые сельскохозяйственного и несельскохозяйственного  спроса на землю имеют отрицательный  наклон вследствие закона убывающей  предельной производительности, но различную  эластичность: кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, так как даже незначительное снижение цены вызывает рост спроса на землю (для жилищного строительства и т.п.). (см. Приложение – рис. 3)

5) Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Таким образом, под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Теория ренты

2.1. Понятие  ренты и рентных отношений

 

Экономисты по-разному определяют сущность ренты. Одни рассматривают ренту как один из видов доходов на собственность, плата собственников за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как регулярный доход с капитала или земельного участка, получаемый их владельцами без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью.[10, с.72]

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату  за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она является частью стоимости продукта, полученного предпринимателем. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения показывает теоретический анализ. Прежде всего, он предполагает выяснение двух главных обстоятельств, определяющих ее возникновение: это, во-первых, особенности ценообразования на продукцию сельского хозяйства, в котором природный ресурс имеет определяющее влияние на производительность труда, во-вторых, специфику получения в этой отрасли сверхприбылей и причин устойчивости их воспроизводства.

 Рента (лат. reddita - отданная  назад, возвращенная) – общее название доходов владельцев земли и владельцев всех тех ресурсов, величина предложения  которых строго фиксирована.

Аренда земли – вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

           Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75%.                                                                                                 

В XVI-XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В  этом случае арендатор вкладывает в  землю собственный капитал, ведет  хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.

Сейчас в странах Запада заметна  тенденция к сокращению доли арендованной земли в общем, земельном фонде. Это происходит под воздействием ряда причин: на химических предприятиях создаются многие заменители сельскохозяйственного сырья, укрупняется сельскохозяйственное производство, трудящиеся крестьяне и фермеры разоряются из-за возросшей конкуренции на рынках сбыта продукции и др. Наблюдается и другая тенденция – в одном лице соединяются земельный собственник и предприниматель.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный  в имущество землевладельцем, и  главным образом – ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем – арендатором. 

           Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть – в виде обычной прибыли – достается предпринимателю, а другую долю – в форме сверхприбыли – получает земельный собственник (см. Приложение - рис.4).

Таким образом, арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются  сооружения, постройки, дороги и т.д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входит и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

 

2.2. Виды земельной ренты

 

 

Земельная рента возникает в  силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) обладает монополией собственности на землю, поскольку только он на законном основании присваивает землю – невоспроизводимый фактор производства. Собственник передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно становится обладателем монополии хозяйствования на земле. Именно с этими монополиями связан механизм превращения части прибыли в ренту.[9, с.102]

Экономическая рента определяется как выигрыш по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыша производителя» на рынке продукции. Поэтому экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен

лишь при фиксированном  предложении ресурса. В длинном  периоде положение может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично даже в долгосрочных временных интервалах, является земля. Доход, получаемый от её использования, называют чистой экономической рентой. Используя разнокачественные (по плодородию, местоположению) земли, человек на земле работает до тех пор, пока дополнительная отдача, получаемая от дополнительного капитала и труда, не сократится настолько, что она уже не будет вознаграждать его за их приложение. Там, где этот предел достигнут, человек прекращает обрабатывать землю. Но эти условия могут измениться, если вблизи земельного участка будет проложена железная дорога или население региона резко увеличится, а ввоз сельскохозяйственной продукции затруднен. Тогда низкоплодородные участки могут быть вовлечены снова в обработку, но это потребует дополнительных капиталов и труда.                   

 

Абсолютная рента является результатом  монополии частной собственности  на землю со стороны определенного  класса общества. В самом деле, собственник  земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д.); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей.

Образование абсолютной ренты связано  с тем фактом, что по причине  отсталости сельского хозяйства  по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на

заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.[5, с.64]

Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая                                                   

вложению капиталов  в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента, являющаяся наиболее распространенной формой земельной ренты, фиксируется как разность между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающихся на наилучших по качеству землях. Образование дифференциальной земельной

ренты вызвано различием  в плодородии и местоположении земли  и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю (например, земля в Краснодарском крае имеет массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области - для строительства лыжных курортов). Она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах.

Дифференциальная рента 1 рода связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и на ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2 рода предполагает интенсивный метод  земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы,

 применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т.д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль

 Дифференциальная  рента 2 рода выступает стимулом  земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1 рода, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земледельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная  рента. Она основывается на монопольной цене, по которой продается  продукт редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами, или особые сорта вин, создает этим продуктам

монопольное положение  на рынке  позволяет продавать  их по монопольно высоким ценам.[3, с.98]

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с земли, как и с других неземлевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется: во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и

т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда земельный собственник и строительный спекулянт совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.[2,с.69]

Земельная рента в  лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования  в экономическом смысле ценны не сами по себе, а коммерческими ресурсами – древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной – чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием – лесной фонд. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог.

Рентный налог может  быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается  меньше ренты или не берется совсем в случаях:

1) на арендатора-лесопользователя  возлагаются расходы по лесовосстановлению  и воспроизводству лесных ресурсов;

2) помимо воспроизводства лесных  ресурсов арендатору-лесопользвателю  доверяется инвестировать рентный  доход как общественный ресурс  в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается  равным ренте, если:

1) воспроизводство лесных  ресурсов осуществляется государственными  органами управления лесами за  счет бюджетных средств;

2) часть лесной ренты,  превышающая расходы на ведение  лесного хозяйства, используется  на социальные и иные общегосударственные  цели.

Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без  обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Цена земли

 

3.1. Сущность и факторы,  определяющие динамику цены земли

 

В условиях рыночной экономики земля  покупается и продается как капитальный актив. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты,  которую можно получать, став  собственником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка  стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради того постоянного ежегодного дохода, который  приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.[11, с.38]

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Однако важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределённо продолжительный отрезок времени. Следовательно, можно воспользоваться формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

 

PV= FV/(1+r) , (2)

где PV – сегодняшняя ценность, FV – будущая ценность, r – рыночная ставка процента. Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r) становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV ) определяется по формуле:

 

PV =  (3)

где R – ежегодный размер земельной ренты.

Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента – 5 %, то цена земли составит – 1000/0.05=20000 дол.