Ценообразования на рынке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение                                                                                                                 3                                                                                                         

1.Ценообразования на рынке недвижимости                                                        5

2.Основные подходы и принципы оценки недвижимости                                15

3.Организационная характеристика ООО «ЮгСтройИнвест»                         27

4.  Пути Совершенствование ООО «ЮгСтройИнвест» на рынке недвижимости                                                                                                        38

Заключение                                                                                                             42

Список использованных информационных источников                                   44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

        Как известно  цена  и  рынок   неразделимо  связаны  между   собой,  они дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости, так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.  

      Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости методами  рыночного подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

            Все вышесказанное  не оставляет сомнений в актуальности темы данной курсовой работы – «Ценообразование на рынке недвижимости»

      Входе данного исследования были использованы данные аналитического бухгалтерского учета по счетам резервов, «бухгалтерский баланс» (форма №1), «отчет о прибылях и убытках» (форма № 2), «отчет об изменениях капитала» (форма №3).

      Предметом изучения курсовой работы является Ценообразование на рынке недвижимости.

      Объектом  изучения темы является ООО «ЮгСтройИнвест».

      Курсовая  работа представленна из введения, 5 глав, заключения и списка используемых информационных источников.

      В первой главе мы рассматриваем теоретические  аспекты ценообразования на рынке  недвижимости.

      Во  второй главе рассматриваем теоретические основы оценки недвижимости, а так же выделяем четыре группы оценочных принципов.

      В третьей главе описывается организационная характеристика компании ООО «ЮгСтройИнвест», целью деятельностью которого является удовлетворение общественных потребностей  в товарах и услугах, и извлечение прибыли. Информационной базой для исследования являются данные бухгалтерского учета и отчетности компании ООО «ЮгСтройИнвест» за период 2007-2009гг.

     В четветой главе предлагаются мероприятия, которые позволят организации ООО «ЮГСтроИнвест» достичь своей цели, т.е. получение прибыли и удовлетворение общественных потребностей, что непосредственно скажется на положительной тенденции финансового состояния данного предприятия.

     Также работа состоит из 45 страниц и 6 таблиц.

      В процессе выполнения работы используются такие экономические методы как: монографический, статистический, описательный, таблицы и др. 
 
 

1. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена.

     В ценовом механизме следует различать  и выделять две взаимодействующие  части. Это, с одной стороны, сами цены, их виды, структура, величина, динамика изменения и, с другой – ценообразование  как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма. Оно, собственно, и предопределяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм.

     Маренков  Н. Л. разделяет два подхода к формированию цен: рыночный и производственный (затратный). При первом подходе определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором – в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара.[16]

     В рамках рыночного подхода приемлемо  следующее определение: «Цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Во-первых, подчеркивается непосредственная связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Во-вторых, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Так что вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок.

     Иные  позиции в отношении сути цены свойственны производственному  подходу, опирающемуся на связь цен  с факторами – производства в  целом и с главным фактором – трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость».

       «Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности».

     «Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения».[22]

     Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных  условиях выделяет различные виды стоимости недвижимости:

     - рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

     - потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

     - инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

     - страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

     - замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

     - восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

     - залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

     - ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

     - для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

     - утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

     - действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.[10]

     Таким образом, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов.

     Барабанов А.И. понимает под ценовой политикой предприятия – совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары (услуги) таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы. [7]

     Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции зарубежных товаропроизводителей и т.д.

     Тип рынка. Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия имеет большое значение, как относится покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки.

     Однородный  рынок – это рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар.

     Неоднородный  рынок – это рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить. Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов.

     Тип конкуренции. Рынки подразделяются по типам конкуренции.

     Чистая  конкуренция – редко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной.

     Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену.

     Олигополистическая  конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы – крупные фирмы – весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов.

     Чистая  монополия – это ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления. [5]

     Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения отношений, возникающих при  операциях с недвижимостью. Эти  отношения появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

     Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости»  дается  следующее  определение: «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования»[20].

     Подобные  определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – это рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

     Однако  при таком определении из сферы  рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав – ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

     В связи с этим Критик А.Б. дает более правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью». [12]

     С экономической точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

     Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

     К особенностям рынка недвижимости относится  следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).

     Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее  время привело к значительному  превышению предложения над спросом  на рынке недвижимости.

     Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

     - затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

     - ежегодный налог на владение недвижимостью;

     -  налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

     В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

     - земельный участок;

     - жилое помещение (дом, квартира, комната);

     - нежилое помещение;

     - предприятие;

     - здание или сооружение;

     - участки лесного фонда и т.д.

     Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

     - рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;

     - рынок промышленных объектов  – для реализации производственно-технологических процессов;

     - рынок земельных участков – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой  и коммерческой (нежилой) недвижимости.

     Зачастую  цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

       Кушенко В. В. дает следующие определения развитие рынка недвижимости:

     - экономическим ростом или ожиданиями  такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

     - финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

     - взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.[13]

     Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

     Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

     Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

     Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода.

     Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

     Товар на рынке недвижимости – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

     Сущность  недвижимости как товара триедина:

     - физическое содержание объекта  недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных  систем и т.п.);

     - юридические характеристики (в рыночном  обороте участвуют права на  объект недвижимости, а не сам  объект);

     - экономические характеристики, дающие  представления о стоимости объекта  (рыночной, восстановительной, замещения  и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

     Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

     Как видно, решающая роль в уровне цен  на рынке недвижимости принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.[6]

     Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

     Формирование  и развитие рынка недвижимости в России затрудняется во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры.