Учет инвестиций. 4

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………3

   1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности………4

   2.Понятие и классификация инвестиций…………………………………....... 4

   3. Субъекты инвестиционной деятельности…………………………………..6

   3.1.Инвестор……………………………………………………………………..7

   3.2. Заказчик……………..…………………………………………………… ...8

  3.3.Подрядчики (генеральный и субподрядчик)……………………………....8

   4. Организация учёта долгосрочных инвестиций…………………………......9

   4.1. Инвестирование строительства для собственного потребления……..10

  4.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей  продажи……...11

   4.3. Инвестирование строительства для целей уступки  имущественных    прав на долю строительства…………………………………………………………...12

   5. Источники финансирования долгосрочных инвестиций………………….12

Заключение………………………………………………………………….......16 Расчетная часть………………………………………………………………….17

Список литературы……………………………………………………….…….31

Введение

Строительство – это одна из ведущих отраслей, влияющая на развитие материальной базы производственного и непроизводственного  потенциала страны.

Устойчивый  рост строительной отрасли обусловлен значительной долей инвестиций в строительство. Это превышает показатели развития других отраслей отечественной экономики и способствует улучшению инвестиционного климата в стране.

Строительный  комплекс сегодня – это множество самостоятельно хозяйствующих субъектов. По экономическому содержанию строительный комплекс – это система овеществленного труда организации, обеспечивающая материализацию капитальных вложений, создание новых и модернизацию действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

     Для  развития своего производственно-экономического  потенциала предприятия занимаются  инвестиционной деятельностью. 

В данной работе будет рассмотрена тема  - «Учет  инвестиций»

1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности.

     Основными законодательными актами, регулирующими инвестиционную деятельность, являются:

- Федеральный  закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об  инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 12.12.2011);

- Закон РСФСР  от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной  деятельности в РСФСР" (в ред.  от 10.01.2003, утратил силу в части  норм, противоречащих Закону N 39-ФЗ);

- Федеральный  закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 30.12.2012);

- Гражданский  кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ (в ред. от 25.12.2012);

- Градостроительный  кодекс РФ (в ред. от 04.03.2013);

- Земельный кодекс РФ (в ред. от 04.03.2013);

Кроме названных  нормативных актов, к отношениям, вытекающим из договора участия в  долевом строительстве, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

2. .Понятие и классификация инвестиций.

            Одной из важнейших сфер деятельности любой предпринимательской фирмы является инвестиционная деятельность. Финансовые ресурсы предприятия направляются на финансирование текущих расходов и на инвестиции. Определение инвестиций дано в Федеральном законе РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. В соответствии с этим законом инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество,  в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

        Инвестиции обеспечивают динамичное развитие фирмы и позволяют решать такие задачи, как:

• расширение собственной предпринимательской деятельности за счёт накопления финансовых и материальных ресурсов;
• приобретение новых предприятий;
• диверсификация деятельности вследствие освоения новых областей бизнеса.

               Инвестиции можно классифицировать по различным признакам.  Главным признаком классификации является объект вложения капитала, на основании которого выделяют реальные (прямые) и финансовые инвестиции.

                Реальные (прямые инвестиции) – любое вложение денежных средств в реальные активы, связанное с производством товаров и услуг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на увеличение основных фондов предприятия как производственного, так и непроизводственного назначения. Реальные инвестиции реализуются путем нового строительства основных фондов, расширения, технического перевооружения или реконструкции действующих предприятий.

Финансовые инвестиции — приобретение активов в форме ценных бумаг для извлечения прибыли. Это вложения, направленные на формирование портфеля ценных бумаг.

      Следующий признак классификации инвестиций — период инвестирования, на основании которого выделяют краткосрочные и долгосрочные инвестиции.

         Краткосрочные инвестиции — вложения денежных средств на период до одного года. Как правило, финансовые инвестиции фирмы являются краткосрочными.

        Долгосрочные инвестиции — вложения денежных средств  в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение фирмой выгод в течение периода, превышающего один год. Основной формой долгосрочных инвестиций фирмы являются ее капитальные вложения в воспроизводство основных средств. Долгосрочные инвестиции связаны со следующими действиями:

• Осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы;
• Приобретением зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов (или их частей) основных средств;
• Приобретением земельных участков и объектов природопользования;
• Приобретением и созданием активов нематериального характера (патентов, лицензий, программных продуктов, научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок, проектно-изыскательских работ и др.)

        В зависимости от формы собственности  инвестируемых средств различают частные и государственные инвестиции. Частные инвестиции характеризуют вложения средств физических лиц и предпринимательских организаций негосударственных форм собственности. Государственные инвестиции — это вложения средств государственных предприятий, а также средств государственного бюджета разных его уровней и государственных внебюджетных фондов.

Кроме этого, отдельно выделяют венчурные инвестиции и аннуитет.                      Венчурные инвестиции — это рискованные вложения капитала, обусловленные необходимостью финансирования мелких инновационных фирм в областях новых технологий. Это вложения в акции новых предприятий или предприятий, осуществляющих свою деятельность в новых сферах бизнеса и связанных с большим уровнем риска. В расчете на быструю окупаемость вложенных средств венчурные инвестиции направляются в проекты, не связанные между собой, но имеющие высокую степень риска.

        Аннуитет — инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени. В основном это вложение средств в страховые и пенсионные фонды.

3.   Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами  инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

Субъектами  инвестиционной деятельности могут  быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а  также государства и международные  организации.

Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

органы, уполномоченные управлять государственным и  муниципальным имуществом или имущественными правами; граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Допускается объединение  средств инвесторами для осуществления  совместного инвестирования.

Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.

Заказчиками могут  быть инвесторы, а также любые  иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

В случае, если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных указанным договором, и в соответствии с действующим на территории РФ законодательством.

Пользователями  объектов инвестиционной деятельности могут быть инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности.

В случае, если пользователь объекта инвестиционной деятельности не является инвестором, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором (решением) об инвестировании в порядке, установленном законодательством.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

3. 1. Инвестор

Инвестор - лицо, обладающее необходимым количеством  свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или  юридических лиц, в том числе  кредитных организаций, и финансирующее строительство.

Инвесторами могут  быть физические и юридические лица, в том числе государственные  органы, органы местного самоуправления, создаваемые на основе договора о  совместной деятельности и не имеющие  статуса юридического лица объединения юридических лиц. Инвесторами могут выступать также иностранные инвесторы.

Объектами капитальных  вложений в Российской Федерации  являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности различные  виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Статьей 6 Закона N 39-ФЗ предусмотрен перечень основных прав инвесторов:

- осуществление  инвестиционной деятельности в  форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

- самостоятельное  определение объемов и направлений  капитальных вложений, а также  заключение договоров с другими  субъектами инвестиционной деятельности  в соответствии с Гражданским  кодексом РФ;

- владение, пользование  и распоряжение объектами капитальных  вложений и результатами осуществленных  капитальных вложений;

- передача по  договору и (или) государственному  контракту своих прав на осуществление  капитальных вложений и на  их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

- осуществление контроля  за целевым использованием средств,  направляемых на капитальные  вложения;

- объединение собственных  и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

- осуществление других  прав, предусмотренных договором  и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

3.2. Заказчик

   Закон N 39-ФЗ использует только понятие "заказчик". Заказчиком является уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

 Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т.д.).

Заказчики наделяются правами владения, пользования и  распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором  на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в  соответствии с законодательством  РФ.

Заказчик несет  материальную и иную предусмотренную  действующим законодательством  и/или договором ответственность  за целевое использование средств  инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве  объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик, как  правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

3.3. Подрядчики (генеральный и субподрядчики)

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют  строительные, монтажные, ремонтные работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

При осуществлении  капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договоров субподряда.

Заказчик состоит  в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ последний отвечает перед генеральным подрядчиком.

 Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений чаще всего бывают сами участники инвестиционного процесса (прежде всего - инвесторы, а также заказчики и подрядчики).

4.Организация учета долгосрочных инвестиций

            Основными целями учёта долгосрочных  инвестиций являются:

• Своевременное, полное  и достоверное отражение всех произведённых расходов при строительстве объектов по их видам и учитываемым объектам;
• Обеспечение контроля за ходом строительства, вводом в действие производственных мощностей  и объектов основных средств;
• Правильное определение и отражение инвентарной стоимости вводимых в действие и приобретённых объектов основных средств, земельных участков, объектов природопользование и нематериальных активов
• Осуществление контроля за наличием и использованием источников финансирования долгосрочных инвестиций.

 Учет долгосрочных  инвестиций ведется по фактическим расходам:

• В целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и т.д.), входящим в него;
• По приобретенным отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.

        При строительстве объектов застройщик  ведёт учёт затрат нарастающим  итогом с начала строительства  в разрезе отчётных периодов  до ввода объектов в действие  или полного производства соответствующих  работ и затрат.

        Наряду с учётом затрат по  фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведёт учёт производственных капитальных вложений по договорной стоимости.

        При организации учёта затрат  по строительству объектов застройщику  необходимо предусматривать получение информации о воспроизводственной и технологической структуре затрат, способе производства строительных работ, а также предназначении строящихся объектов и иных приобретений.

        Бухгалтерский учёт долгосрочных  инвестиций ведут на счёте  08 «Вложения во внеоборотные активы». На этом счёте отражают инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах:

1.«Приобретение земельных участков»;

     2.«Приобретение объектов природопользования»;

3.«Строительство объектов основных средств»;

4.«Приобретение отдельных объектов основных

    средств» и др. 
               По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражают фактически произведенные затраты на строительство (создание) и приобретение соответствующих активов.

             Сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, нематериальных и других активов, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счетов 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы» и др.

 
       Законченные долгосрочные инвестиции оценивают исходя из инвентарной стоимости законченных строительных объектов и приобретенных отдельных видов основных средств и других внеоборотных активов.

          Сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражает величину капитальных вложений организации в незавершенное строительство, незаконченные операции приобретения основных средств и нематериальных активов. 
  Незавершенные долгосрочные инвестиции отражаются по статье «Незавершенное строительство» раздела I «Внеоборотные активы » бухгалтерского баланса. 
                  Организация аналитического учета по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» зависит от вида долгосрочных инвестиций. По затратам, связанным со строительством и приобретением основных средств, аналитический учет ведется по каждому строящемуся или приобретаемому объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о затратах на: строительные работы и реконструкцию; буровые работы; монтаж оборудования; оборудование, требующее монтажа; оборудование, не требующее монтажа, а также на инструменты и инвентарь, предусмотренные сметами на капитальное строительство; проектно-изыскательские работы; прочие затраты по капитальным вложениям. 
                   По затратам, связанным с приобретением (созданием) нематериальных активов, аналитический учет осуществляется по каждому приобретенному или созданному самой организацией объекту нематериальных активов. 
                 Если организация осуществляет научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, то она организует учет по видам выполняемых работ, а также по договорам (заказам).

Для аналитического учёта затрат по видам и составу  капитальных вложений используют следующие  ведомости:

        №18 – для учёта затрат по  незаконченным, несданным работам,  затрат отчётного периода и  сначала года, а также списанных  сумм по введённым в эксплуатацию объектам;

        №18-1 – для учёта затрат, составляющих  первоначальную стоимость сданных  в эксплуатацию объектов по  их видам.

4.1. Инвестирование строительства для собственного

потребления

             Средства на финансирование строительства, перечисленные в соответствии с условиями заключенных с застройщиками договоров, учитываются инвесторами по дебету счета 76 на специально открываемом для этого субсчете. Эти средства учитываются таким образом в течение всего строительства.

Если инвестирование осуществляется иным способом, например передачей материалов или продукции собственного производства, то такая передача должна расцениваться как реализация материалов (продукции) с отражением дебиторской задолженности по дебету счету 76 как внесенные средства по договору инвестирования.

         По окончании строительства после  получения установленным порядком  от застройщика документов, подтверждающих  произведенные в процессе строительства  затраты и суммы уплаченного  налога на добавленную стоимость,  инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС - по дебету счета 19.

Фактические затраты  на строительство в части доли, передаваемой застройщиком инвестору, могут отличаться от суммы инвестиционного  взноса.

Если затраты по строительству больше суммы инвестиционного взноса, то стороны должны определить, за чей счет будет покрываться разница. Если разницу будет покрывать застройщик, то он может сделать это за счет собственных средств, без учета их для целей налогообложения.

Если затраты  по строительству меньше суммы инвестиционного  взноса, то полученная разница либо подлежит возврату инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как  его доход.

             После регистрации права собственности на полученную долю в объекте строительства эта доля включается в состав основных средств.

               Для целей налогообложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства с момента подачи документов на государственную регистрацию, включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства.

Сумму налога на добавленную стоимость, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету согласно п. 6 ст. 171 НК РФ.

4.2. Инвестирование строительства для целей дальнейшей

продажи

               Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи практически ничем не отличается от инвестирования для собственного потребления. Полученные от застройщика фактические затраты по строительству формируют у инвестора стоимость имущества, предназначенного для продажи.

Если реализация данного  имущества облагается налогом на добавленную стоимость, то сумму  налога, полученного от застройщика  по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету.

  Если реализация полученного имущества налогом на добавленную стоимость не облагается, то сумма полученного от застройщика НДС включается в стоимость данного имущества.

4.3. Инвестирование строительства для целей уступки

имущественных прав на долю строительства

                В последнее время одним из видов коммерческой деятельности инвесторов стало инвестирование строительства с целью получения прибыли от уступки имущественных прав на долю строительства до момента окончания строительства объекта.

Действующее законодательство не определяет, что такое имущественное  право на долю в строящемся объекте. Из анализа действующих законодательных  актов можно определить, что имущественное  право на долю возникает у инвестора тогда, когда он исполнил все свои обязательства, связанные с финансированием строительства. Значит, и уступить свое имущественное право к застройщику он может после оплаты цены договора инвестирования строительства.

Возникшее имущественное право на долю в объекте строительства, если цель приобретения этого права - его продажа (уступка), отражается по дебету счета 58 "Финансовые вложения". Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

В налоговом  учете приобретенное имущественное  право учитывается в регистрах  налогового учета. Стоимость продажи (уступки) отражается в составе налоговых  доходов от реализации имущественных  прав. В составе налоговых расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.

Обороты по передаче имущественных прав облагаются налогом  на добавленную стоимость.

Если передаются имущественные права на жилое  помещение (квартиру, жилые дома) или  на гаражи (машино-места), то налоговая  база определяется как сумма разницы между стоимостью уступки с учетом НДС и стоимостью приобретения имущественного права.

Если передаются имущественные права на иные объекты  недвижимости, налогом на добавленную  стоимость облагается вся цена такой  уступки. При этом, теоретически, инвестор может принять к вычету суммы налога, переданные ему от застройщика. Но здесь возникает техническая проблема. Застройщик не может передать инвестору суммы налога до окончания строительства. После же окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права по договору инвестирования. Значит, и сводный счет-фактуру застройщик ему, скорее всего, не выдаст. Решения данной проблемы на сегодняшний день не найдено.