Учет недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………..4

1. ПОНЯТИЕ, ХАРАКТЕР И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………………………………………………………………5

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ПОСТАНОВКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КАДАСТРОВЫЙ  УЧЕТ………………………………………………………...12

2.1 Понятие и основание  осуществления кадастрового учета………………12

2.2 Сроки осуществления кадастрового учета………………………………..14

2.3 Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета………………………………………………………………15

2.4 Состав необходимых для кадастрового учета документов………………17

2.5 Приостановление осуществления кадастрового учета…………………...20

2.6 Отказ в осуществлении кадастрового учета………………………………24

3. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ПОСТАНОВКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕХНИЧЕСКИЙ  (ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ) УЧЕТ……………………………..28

3.1 Понятие и основание  осуществления технического учета………………28

3.2 Виды инвентаризации объектов недвижимости…………………………..30

3.3 Перечень документов  по технической инвентаризации…………………30

3.4 Отказ в осуществлении технического учета………………………………32

Практические задачи (решение)………………………………………………..33

Заключение……………………………………………………………………….45

Список использованной литературы…………………………………………...48

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем  в производстве всех других товаров.

Кадастровый и технический  учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта  недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или  нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого  имущества.

Целью курсового проекта  является рассмотреть учет недвижимости на промышленном предприятии, а также  решить практические задачи.

Задачи курсового проекта:

- рассмотреть понятие,  характер и сущность недвижимого  имущества

- изучить два вида учета  недвижимости: кадастровый и технический  (инвентаризация), их понятие, основание,  состав и порядок предоставления  документов

- решить практические  задачи на расчет арендной  платы, стоимость основных материалов, затрат на з/п, на эксплуатацию машин и механизмов, восстановительной стоимости, процент износа, оценки стоимости и итогового расчета стоимости оцениваемого объекта

Объектом курсового проекта  является осуществление кадастрового и технического учета объектов недвижимости.

Предметом является содержание и развитие системы кадастрового и технического учета.

Курсовой проект состоит  из трех глав и практических задач.

В первой главе рассматривается  понятие недвижимого имущества. Во второй главе – понятие и содержание кадастрового учета. В третьей – понятие и содержание технического (инвентаризация) учета.

1. ПОНЯТИЕ, ХАРАКТЕР И СУЩНОСТЬ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

«Недвижимое имущество –  это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления  Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся  над землей, так и построенные  под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

 

 

 

 

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1

Земельные участки

Предприятие в целом как  имущественный комплекс, включая:

♦ земельные участки;

♦ здания и сооружения;

♦ инвентарь и оборудование;

♦ сырье и продукцию;

♦ требования и долги;

♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

♦ нематериальные активы;

♦ информацию;

♦ другие исключительные права

2

Участки недр

3

Обособленные водные объекты

4

Все, что прочно связано  с землей, в том числе:

♦ леса;

♦ многолетние насаждения;

♦ здания;

♦ сооружения

5

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

♦ воздушные и морские  суда;

♦ суда внутреннего плавания;

♦ космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону


 

 

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере  содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах  федеральной жилищной политики”, которая  в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные  с ними жилые дома с жилыми и  нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные  постройки, зеленые насаждения с  многолетним циклом развития, жилые  дома, квартиры, иные жилые помещения  в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество  может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения  его сущности разделено на доли и  каждая его доля после раздела  представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество  может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут  быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью  является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней  общим назначением.

Недвижимая вещь может  иметь различные обременения  – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении  права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого  имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества  и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного  пользования чужим объектом недвижимого  имущества, например, для прохода, прокладки  и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут  быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным  участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и  на территории Российской Федерации  номер объекта недвижимости, который  присваивается ему при осуществлении  кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с  процедурой, установленной законодательством  Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного  права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором  находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или  сооружения. Кадастровый номер помещения  в здании или сооружении состоит  из кадастрового номера здания или  сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический  учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта  недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой  недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального  слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар  обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем  в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий  недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

-  Сельскохозяйственная  недвижимость: фермы, сады.

-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.

По целям владения:

-  для ведения бизнеса; 

-  для проживания владельца; 

-  в качестве инвестиций;

-  в качестве товарных  запасов и НЗП; 

-  для освоения и  развития;

-  для потребления истощимых  ресурсов.

По степени специализации:

-  специализированная (в  силу своего специального характера  редко, если вообще сдается  в аренду третьим лицам или  продается на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; музеи, библиотеки  и подобные им помещения, принадлежащие  общественному сектору; 

-  неспециализированная  — вся другая недвижимость, на  которую существует всеобщий  спрос на открытом рынке для  инвестирования, использования в  существующих или аналогичных  целях.

По степени готовности к эксплуатации:

-  введенные в эксплуатацию;

-  требующие реконструкции  или капитального ремонта;

-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

-  не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых;

-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную  способность приносить доход  и является довольно привлекательным  направлением инвестирования. Формы  дохода от недвижимости:

1) будущие периодические  потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости  недвижимости за счет изменения  рыночных цен, приобретения новых  и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи  объекта в конце периода владения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ПОСТАНОВКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КАДАСТРОВЫЙ  УЧЕТ

2.1 Понятие и основание  осуществления кадастрового учета

 

Государственный кадастр  недвижимости является систематизированным  сводом сведений в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля, 21, 27 декабря 2009 г.) (далее – Закон) об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым  учетом недвижимого имущества (далее  – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр  недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование  такого недвижимого имущества с  характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в  качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также  иных предусмотренных Законом о  кадастре сведений о недвижимом имуществе.

В настоящее время государственный  кадастр недвижимости является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных о земельных ресурсах и содержит необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам  земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.

Сбор и систематизация этих сведений осуществляется по единой методике и определенной системе, которые  обеспечивают характеристику земельного фонда по следующим основным направлениям:

  • Распределение земель по категориям и формам собственности.
  • Распределение земель по категориям угодьям.
  • Распределение земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности.
  • Наличие земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.
  • Распределение общих площадей земель населенных пунктов по формам собственности.
  • Использование земель лесного фонда.
  • Состояние мелиорированных земель.

В соответствии с этим государственный  кадастр недвижимости обеспечивает:

- в области правовых  отношений: государственную регистрацию  прав на землю и сделок с  ней и защиту прав землепользователей;

- в сфере экономики:  поступление земельных платежей  в муниципальный бюджет, проведение  кадастровой оценки земель, информационную  и правовую поддержку рыночного  оборота земли, а также создание  фондового рынка ценных земельных  бумаг;

- в области управления  земельными ресурсами: учет земель, анализ целевого использования,  предоставление полной и достоверной  информации для планирования  и управления земельными ресурсами  города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль состояния и использования земли;

- в сфере обще информационных услуг: предоставление Правительству, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ.

В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра подготовлены и разработаны  нормативные и методические документы, направленные на развитие системы земельного кадастра России.

Согласно Закону, кадастровый  учет недвижимости осуществляется в  связи с образованием/созданием  объекта недвижимости (это постановка на кадастровый учет объекта недвижимости) или прекращением его существования (в таком случае необходимо снять  участок с кадастрового учета), а  также с изменением характеристик  объекта недвижимости.

Постановка земельных  участков на кадастровый учет осуществляется на основании представляемых заявления  о кадастровом учете, а также  необходимых для осуществления  учета документов в орган кадастрового учета.

Орган кадастрового учета  принимает решение об отказе и  выдает его заявителю или его  представителю лично под расписку либо по почте.

 

2.2 Сроки осуществления кадастрового учета

 

Согласно закону, статье 17:

1. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

2. Кадастровый учет на  основании документов, поступивших  в орган кадастрового учета  в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более  чем тридцать рабочих дней  со дня поступления таких документов.

3. Датой завершения кадастрового  учета признается день внесения  органом кадастрового учета в  государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном  соответствующему объекту недвижимости  кадастровом номере (при постановке  на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о  соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта  недвижимости, учете части объекта  недвижимости или учете адреса  правообладателя);

3) сведений о прекращении  существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта  недвижимости).

1.4. Порядок представления  заявителями документов для осуществления  кадастрового учета

 

2.3 Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета

 

Статьей 21 Федерального закона  №211 установлен порядок представления  документов:

1. Заявление о кадастровом  учете (далее также – заявление)  и необходимые для кадастрового  учета документы представляются  в орган кадастрового учета  заявителем или его представителем  лично либо посредством почтового  отправления с описью вложения  и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта  недвижимости заявление и необходимые  для кадастрового учета документы  могут быть представлены в  орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

2. Заявление должно быть  удостоверено подписью заявителя  или подписью его представителя.  При этом подлинность такой  подписи должна быть засвидетельствована  в нотариальном порядке, за  исключением случаев, если заявление  и необходимые для кадастрового  учета документы представляются  в орган кадастрового учета  заявителем или его представителем  лично. В этих случаях должен  быть предъявлен документ, удостоверяющий  личность заявителя (если заявление  и необходимые для кадастрового  учета документы представляются  данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя  заявителя (если заявление и  необходимые для кадастрового  учета документы представляются  данным представителем). Если заявление  и необходимые для кадастрового  учета документы представляются  в форме электронных документов, такое заявление должно быть  заверено электронной цифровой  подписью заявителя или электронной  цифровой подписью его представителя.  Подлинность электронной цифровой  подписи подтверждается в установленном  федеральным законом порядке.

3. Если заявление и  необходимые для кадастрового  учета документы представляются  в орган кадастрового учета  заявителем или его представителем  лично, данный орган выдает  этому заявителю или его представителю  расписку в получении таких  документов с указанием их  перечня и даты получения. Расписка  должна быть выдана этому заявителю  или его представителю в день  получения органом кадастрового  учета таких документов. При поступлении  заявления и необходимых для  кадастрового учета документов  в орган кадастрового учета  посредством почтового отправления  расписка высылается в течение  рабочего дня, следующего за  днем получения органом кадастрового  учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

4. Орган кадастрового  учета не вправе требовать  от заявителя или его представителя  представлять документы, не установленные  настоящим Федеральным законом.

 

2.4 Состав необходимых для кадастрового учета документов

 

Согласно статье 22 федерального закона  №221:

1. Если иное не установлено  настоящим Федеральным законом,  с заявлением в орган кадастрового  учета должны быть представлены  следующие необходимые для кадастрового  учета документы:

1) утратил силу с 1 марта  2010 г.;

2) межевой план (при постановке  на учет земельного участка,  учете части земельного участка  или кадастровом учете в связи  с изменением уникальных характеристик  земельного участка), а также копия  документа, подтверждающего разрешение  земельного спора о согласовании  местоположения границ земельного  участка в установленном земельным  законодательством порядке (если  в соответствии со статьей  38 настоящего Федерального закона  местоположение таких границ  подлежит обязательному согласованию  и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта  незавершенного строительства (при  постановке на учет такого  объекта недвижимости, учете его  части или учете его изменений,  за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства);