Управление имуществом предприятия. 2
Содержание
1. Исходные данные
2. Оценка земельного участка
3. Оценка объекта затратным методом
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
6. Согласование результатов оценки
оценка земельный участок здание
1. Исходные данные
Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.
Собственники недвижимости
Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.
Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1088 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 150 руб. за 1 кв. м.
Описание здания
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания 10088 куб. м.
Полезная (арендная) площадь - 2888 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 188 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1850 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,05.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания
Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 800 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 300 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 60 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2 500 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй - 85%; в третий - 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
* заработную плату персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) в размере 120 000 руб. в месяц;
* начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26% от ФОТ;
* оплату коммунальных услуг - 110 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
* прочие расходы в размере 85 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;
* налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости здания;
* амортизационные отчисления на восстановление здания - 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
* арендная плата на 8%;
* чистый доход от кафе - на 2%;
* заработная плата персонала - на 5%;
* коммунальные услуги и прочие расходы - на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% для четвертого и 30% - для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам
Показатели |
Объекты | ||||
А |
Б |
В |
Г | ||
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. |
1588,00 |
2088,00 |
3288,00 |
1888,00 | |
Цена продажи, тыс. руб. |
15250,0 |
18840,00 |
28140,00 |
13350,00 | |
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
8650,00 |
6355,00 |
8320,00 |
4860,00 | |
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
ТL - ставка земельного налога, руб.;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
VL=95*0,150*1088=15540 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным методом
Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.
1. Определяется полная восстановительная стоимость здания
где: СD - прямые затраты, тыс. руб.;
Сl - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
где СD - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.
CD=01850*10088*1.05=19595,94 тыс. руб.
Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат.
Cl=CD*40%=19595,94*40%=78383,
Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.
P=(Cl+CD)*30%=(19595,94+78383,
Откуда полная восстановительная стоимость здания:
VR=19595,94+78383,76+82302,29=
2. Определяется накопленный износ здания - D:
где: DP - физический износ здания, тыс. руб.;
DF - функциональный, износ здания, тыс. руб.;
DE - внешний износ здания, тыс. руб.
Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.
Физический износ здания DP=4923,09 тыс. руб.
Функциональный износ DF=713,29*60%=427,97 тыс. руб.
Внешний износ DE=35664,61*1%=35,66 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D=DP+DF+DE=4923,09+427,97+35,
3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
VR=35664,61 тыс. руб.
D=5386,72 тыс. руб.
VREM=35664,61-5386,72=30277,89 тыс. руб.
4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
VCA=VREM+VL
VREM=30277,89 тыс. руб.
VL=15504 тыс. руб.
VCA=VREM+VL=30277,89+15504=
Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания
Наименование конструктивных элементов здания |
% от восстановительной стоимости всего здания |
Восстановительная стоимость элемента |
Фактический срок эксплуатации |
Нормативный срок эксплуатации |
Коэффициент износа |
Сумма износа |
Фундамент |
7% |
2496,5 |
5 |
100 |
0,05 |
124,82 |
Наружные стены |
16% |
5706,3 |
5 |
100 |
0,05 |
285,31 |
Перекрытия |
14% |
4993,04 |
5 |
100 |
0,05 |
249,65 |
Кровля |
8% |
2853,16 |
5 |
50 |
0,10 |
285,31 |
Перегородки |
8% |
2853,16 |
5 |
80 |
0,06 |
178,32 |
Внутренняя отделка |
6% |
2139,87 |
5 |
5 |
1,00 |
2139,87 |
Наружная отделка |
3% |
1069,93 |
5 |
60 |
0,08 |
88,80 |
Система водоснабжения и канализации |
10% |
3566,46 |
5 |
50 |
0,10 |
356,64 |
Система электроснабжения |
7% |
2496,52 |
5 |
40 |
0,13 |
312,06 |
Система отопления |
9% |
3209,81 |
5 |
50 |
0,10 |
320,98 |
Система вентиляции |
2% |
713,29 |
5 |
40 |
0,13 |
89,16 |
Система пожаротушения |
3% |
1069,94 |
5 |
50 |
0,10 |
106,99 |
Система телефонизации |
2% |
713,29 |
5 |
40 |
0,13 |
89,16 |
Лифты |
5% |
1783,13 |
5 |
30 |
0,17 |
296,02 |
Всего |
100% |
4923,09 |
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж
Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности
1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г
Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов
Показатели |
Сопоставимые объекты | ||||
А |
Б |
В |
Г | ||
Цена продажи, тыс. руб.; |
15250 |
18840 |
28140 |
13350 | |
Полезная площадь здания, кв. м. |
1588 |
2088 |
3288 |
1888 | |
Время продажи, месяцы |
1 |
1 |
3 |
3 | |
Местоположение (хуже, лучше, аналог) |
аналог |
хуже |
хуже |
Хуже | |
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
аналог |
аналог |
лучше | |
2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.
В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 4 либо со знаком «-»» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).
Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов
№ n/n |
Показатели |
Сопоставимые объекты | ||||
А |
Б |
В |
Г | |||
1 |
Цена продажи в расчете на 1 кв. м полезной площади здания |
9,06 |
9,02 |
8,55 |
7,07 | |
2 |
Величина корректировки по времени продажи |
0,69 |
0,69 |
0,46 |
0,46 | |
3 |
Скорректированная по времени продажи цена |
10,29 |
9,71 |
9,01 |
7,53 | |
4 |
Величина корректировки по местоположению |
0 |
2,76 |
2,76 |
2,76 | |
5 |
Скорректированная по местоположению цена |
10,29 |
12,47 |
11,77 |
10,29 | |
6 |
Величина корректировки по состоянию объекта |
2,18 |
0 |
0,7 |
2,18 | |
7 |
Скорректированная по всем показателям сравнения цена |
12,47 |
12,47 |
12,47 |
12,47 | |
В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 12,47 тыс. руб.
3. Определяется стоимость оцениваемого здания - VВ
где: PС - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.
PC=12,47 тыс. руб. SB =2888 кв. м.
VB=12,47*2888=36013,36 тыс. руб.
4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (VSC) путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL):
VL=15504 тыс. руб.
VB=36013,36 тыс. руб.
VSC=15504+36013,36=51517,36 тыс. руб.
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.
1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания - PGI:
rB - арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;
Sp - полезная площадь здания, кв. м.;
rb - арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;
Sb - полезная площадь подвала, кв. м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
2. Определяется действительный валовой доход - EGI:
где k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:
* фонда оплаты труда персонала;
* начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26% от фонда оплаты труда персонала;
* платежей за коммунальные услуги;
* прочих расходов;
* амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR).
* налога на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.
При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:
где: Vn-1rem - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
А - амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.
4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:
5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):
где NOI - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
6. Определяется коэффициент дисконтирования - kd
где: i - ставка дисконтирования, доли единицы.
7. Определяется дисконтированный денежный поток - DCF:
8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования - PVr.
где: DCFm, - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;
R - коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.
9. Определяется текущая стоимость здания - РVB:
где: IС - единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.
10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов - VDl:
Таблица 5. Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов
Наименование показателей |
Значение показателей по годам | ||||||
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год | |||
Полезная площадь здания, кв. м |
2021,6 |
2454,8 |
2599,2 |
2743,6 |
2743,6 | ||
Полезная площадь подвала, кв. м |
131,6 |
159,8 |
169,2 |
178,6 |
178,6 | ||
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб. |
0,56 |
0,68 |
0,72 |
0,76 |
0,8 | ||
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб. |
0,21 |
0,25 |
0,27 |
0,285 |
0,3 | ||
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. |
6792,58 |
20031,17 |
22457,08 |
25021,63 |
26338,56 | ||
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб. |
27,6 |
39,95 |
45,68 |
50,9 |
53,6 | ||
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб. |
6820,18 |
20071,12 |
22502,76 |
25072,53 |
26392,16 | ||
Коэффициент заполняемости |
0,7 |
0,85 |
0,9 |
0,95 |
0,95 | ||
Действительный валовой доход, тыс. руб. |
4774,12 |
17060,45 |
20252,48 |
23818,9 |
25072,55 | ||
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб. |
720 |
1440 |
1440 |
1440 |
1440 | ||
Единый социальный налог, тыс. руб. |
187,2 |
374,4 |
374,4 |
374,4 |
374,4 | ||
Плата за коммунальные услуга, тыс. руб. |
222,38 |
270,03 |
285,91 |
301,80 |
301,80 | ||
Прочие расходы, тыс. руб. |
1031,02 |
2503,9 |
2651,18 |
2798,47 |
2798,47 | ||
Остаточная стоимость здания, тыс. руб. |
2780,69 |
5905,18 |
6115,17 |
6325,18 |
6325,18 | ||
Налог на имущество, тыс. руб. |
61,17 |
129,9 |
134,53 |
139,15 |
139,15 | ||
Амортизационные отчисления на восстановление здания, тыс. руб. |
28,09 |
59,65 |
61,77 |
63,89 |
63,89 | ||
Итого текущие операционные расходы, тыс-руб. |
5030,55 |
10683,06 |
11062,96 |
1442,89 |
11442,89 | ||
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
-256,43 |
6377,39 |
9189,52 |
12376,01 |
13629,66 | ||
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб. |
360 |
720 |
720 |
720 |
720 | ||
Денежный поток, тыс. руб. |
103,57 |
7097,39 |
9909,52 |
13096,01 |
14349,66 | ||
Ставка дисконтирования, % |
22 |
25 |
27 |
29 |
30 | ||
Коэффициент дисконтирования |
0,82 |
0,64000 |
0,48819 |
0,36111 |
0,26933 | ||
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. |
84,92 |
4542,33 |
4837,73 |
4729,10 |
3864,84 | ||
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб. |
2500 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб. |
15,436 | ||||||
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб. |
19901,2 | ||||||
6. Согласование результатов оценки
Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Затратный подход оценки бизнеса:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Применение затратного подхода к оценке бизнеса необходимо в двух случаях:
во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний.
во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.
Сравнительный подход оценки бизнеса:
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей. Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Доходный подход оценки бизнеса:
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки и их сопоставлении с текущими затратами с учетом факторов времени и риска.
Каждый из трех названных подходов оценки предприятия (бизнеса) предполагает использование специфических методов оценивания.
Доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков.
Сравнительный подход включает в себя метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.
Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Кратко рассмотрев основные методы трех названных подходов, можно провести сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия.
Преимущества затратного подхода оценки бизнеса:
- Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов.
- Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов.
- Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы.
Недостатки затратного подхода оценки бизнеса:
- Отражает прошлую стоимость.
- Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки.
- Не учитывает перспективы развития предприятия.
- Не учитывает, риски.
- Статичен.
- Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.
Преимущества сравнительного подхода оценки бизнеса:
- Базируется на реальных рыночных данных.
- Отражает существующую практику продаж и покупок.
- Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов надену акций предприятия.
Недостатки сравнительного подхода оценки бизнеса:
- Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия.
- В расчет принимается только ретроспективная информация.
- Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию.
- Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.
Преимущества доходного подхода оценки бизнеса:
- Учитывает будущие изменения доходов, расходов.
- Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).
- Учитывает интересы инвестора.
Недостатки доходного подхода оценки бизнеса:
- Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.
- Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения.
- Не учитывает конъюнктуру рынка.
Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. Каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные подходы и методы. Для этого необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производиться оценка, и т.д. Если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного подхода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный подход.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. Данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Поскольку существует возможность применять к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации различные методы оценки, можно произвести «взвешивание» оценок, рассчитанных по разным методикам. Весовые коэффициенты значимости оценок по разным методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу.