Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»
Федеральное агенство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости
Курсовая работа по дисциплине: «Управление недвижимостью»
на тему
«Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»
Самара 2014
Содержание:
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Теоретические аспекты
управления недвижимостью………………………….......
1.1Управление недвижимостью:
сущность, функции и уровни управления………
1.2Субъекты рынка
1.3Понятие коммерческая
недвижимость и ее особенности…
1.4Виды коммерческой
1.5Способы управления коммерческой недвижимостью……………………………………15
Глава 2. Управление развитием
коммерческой недвижимости на примере
ТРЦ «МегаСити»……………………………………………………
2.1 Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара……………………………………….18
2.2 Описание объекта недвижимости………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Список использованной литературы……………………………………………………
Введение
Вопросы создания, развития недвижимости и последующего управления ею в последнее время являются очень популярными. Это объясняется тем, что недвижимость формирует основное звено всех рыночных отношений. Определение недвижимость включает в себя жилую и коммерческую недвижимость.
Цель данной работы - определить основные направления развития коммерческой недвижимости.
Задача работы - изучение коммерческой недвижимости и элементов управления ею на примере торгово-развлекательного комплекса «МегаСити».
Курсовая работа состоит из двух глав, каждая из которых включает в себя несколько частей. В первой главе даётся определение понятия «управление недвижимостью», его цели, функции, рассматривается классификация коммерческих объектов недвижимости. Во второй главе дается краткая характеристика исследуемого объекта, его арендная политика и управление доходами.
Основными объектами, приносящими доход, являются объекты коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Разнообразие объектов недвижимости, приносящих доход, а так же необходимость эффективного управления, с целью получения максимально возможного дохода.
Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью.
1.1 Управление недвижимостью: содержание, функции и уровни управления.
Понятие «управление» широко употребляется в современной экономической и управленческой литературе, однако трактовки его многообразны. Трактовка автора базируется на понимании управления как свойства любых организованных систем, имеющего специфику в социальных системах.
Управление - необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.
Управление - сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.
Указанное определение может быть принято как базовое при раскрытии содержания управленческой деятельности в любой из сфер общественной практики, так как оно содержит основные требования, предъявляемые к этой деятельности:
- управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения закономерностей протекания общественных процессов (экономических, политических, национальных и т.д.);
- управление должно быть направлено на достижение определенных, ясно сформулированных целей, поскольку при ином подходе невозможно определить, является ли управленческая деятельность эффективной, и на разработку способов их достижения;
- смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления, поэтому критерием эффективности управления недвижимостью не может быть, например, минимизация затрат на него: эти затраты должны быть соразмерны с эффективностью использования объекта недвижимости;
- управление является систематическим, а не разовым процессом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного, даже взвешенного и обоснованного решения;
- управление всегда осуществляется в условиях определенной, причем изменяющейся внешней среды, которая воздействует одновременно как на объект, так и на субъект управления.
Приведенное базовое определение управления применительно к экономической сфере нуждается в уточнениях с учетом следующих двух важных характеристик:
Развитие экономики органически связано с развитием разделения труда, в ходе которого управление превращается в самостоятельный вид хозяйственной деятельности, а при развитии предпринимательства становится одним из видов предпринимательской деятельности.
Между указанными характеристиками управления ( управление как функция собственника и как предпринимательская деятельность) существует серьезное противоречие. С одной стороны, при управлении предприниматель призван реализовывать интересы собственника ( например, повышать стоимость принадлежащей ему недвижимости), а с другой - он имеет собственные интересы, отличные от интереса собственника(получить максимальное вознаграждение за свою деятельность).
Существование указанного противоречия - это не следствие злого умысла, а объективный результат разного социально-экономического статуса собственника и управляющего.
Создание эффективной системы управления недвижимостью предполагает выработку таких норм и стандартов управления, таких договорных отношений и механизмов материального стимулирования управляющих, которые позволяли бы свести к минимуму негативные последствия этого противоречия.
Элементами такой системы могут быть:
- совместное определение основных целей и принципов, которыми должен руководствоваться управляющий, оформленных в виде декларации или концепции управления объектом (разработанным управляющим и согласованных с собственником);
- регулярная и пунктуальная отчетность управляющего перед собственником, включающая не только формализованные, цифровые данные, но и текстовую часть, объективно отражающую деятельность управляющего;
- регулярные аудиторские проверки по согласованному собственником и управляющим графику;
- создание механизмов материального поощрения управляющих, содержащих ясно выраженную связь между его доходом и приростом стоимости имущества.
Управление - целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемый наиболее эффективным образом.
Управление, во-первых, всегда направлено на достижение определенных целей, которые должны быть ясно определены и сформулированы, а во-вторых, оно должно обеспечить достижение этих целей наиболее эффективным образом, т.е. с минимальными издержками.
Управление - выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и т.д.).
Управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором возможностей.
Управление - комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.
Таким образом, указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимно дополняют друг друга. Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в общем виде его задача состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное (развитый объект недвижимости), причем это должно быть сделано наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи необходимо, во-первых, определить, какой из вариантов развития наилучший для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования, наилучшую организационную схему, наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков и т.д.
Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления, определены вариант использования объекта, целевая группа показателей. Модель арендной политики, вариант эксплуатации объекта и пр.
Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) - организовать реализацию проекта, скоординировать действия разных участников, проконтролировать ход реализации проекта и т.д.
Определение управления как процесса, состоящего из отдельных мероприятий (функций), - одно из наиболее известных и традиционных в науке управления. Основы такого понимания управления заложены в классической школе управления французским теоретиком и практиком управления А. Файолем.
Согласно его представлениям, управлять - значит предвидеть организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.
Соответственно этому весь процесс управления состоит из следующих подпроцессов:
- прогнозирование и планирование (изучение будущего, постановка целей и разработка программ действий по их достижению);
- организация (создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей);
- руководство (распоряжение), т.е. приведение в действие персонала;
- координация (согласование работы отдельных участников деятельности);
- контроль (наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений).
Являясь частным случаем управления, управление недвижимостью подчинено общим законам управленческой деятельности и включает выполнение указанных функций. В то же время из-за специфики недвижимости как объекта управления управление ею имеет и особенности. Прежде всего, поскольку недвижимость выступает как одна из разновидностей собственности, на нее распространяются общие положения для управления собственностью.
Проблема управления собственностью может рассматриваться в двух аспектах:
- управление собственностью как управление субъектами собственности (управление отношениями собственности);
- управление собственностью как управление объектами собственности (эффективность их использования).
Как следует из перечисленных позиций, большая часть функций по управлению отношениями собственности доступна только государству и отчасти муниципальным образованиям. Именно государство задает правила взаимоотношений между собственниками, определяет возможности развития разных форм и видов собственности (через законодательное определение статуса государственных предприятий, их разновидностей, лицензирование, систему банкротства, налогообложения и пр.), поощряет или, напротив, тормозит их развитие.
Управление отношениями собственности - важнейшая функция государства независимо от его доли как непосредственного собственника экономике страны.
Что касается управления собственностью как управления объектами собственности, то в его рамках целесообразно выделить, в частности, следующие направления:
- управление недвижимостью;
- управление финансовыми ресурсами;
- управление нематериальными активами (интеллектуальной собственностью).
Управление недвижимостью, таким образом, - один из видов управления собственностью и поэтому должно быть подчинено интересам собственника. Оно призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
Специфика управления недвижимостью определяется также такими факторами:
- цели собственника
- масштабы и структура объекта управления
- типы недвижимости.
С точки зрения интересов собственника можно выделить по крайней мере две разновидности недвижимой собственности - операционную и инвестиционную.
Управление портфелем недвижимости - деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.
Цель управления в данном случае - максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно, что достижение этой цели в полном объеме невозможно. В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда результат компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска.
Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:
- выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;
- подбор объектов для инвестирования и продажи;
- отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров, разработка и реализация проектов;
- подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором;
- перечисление чистых доходов портфеля инвестору.
Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).
Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.
Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объектов недвижимости:
- формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс);
- поддержание отношений с собственником и партнерами;
- координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.
Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уровне - достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.
Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:
- учет и отчетность;
- маркетинг;
- управление финансовыми потоками, связанными с объектами;
- технический менеджмент;
- обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;
- управление занятостью объекта;
- управление персоналом.
Задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий может решать лишь часть из них, касающихся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказания им услуг, обеспечения эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.
1.2 Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью.
Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка.
1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу - покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца- собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.
2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.
3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости:
- эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
- консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
- риэлтерские компании;
- рекламные агентства;
- кредитные организации;
- юридические службы;
- эксперты-оценщики;
- профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
- кадровые агентства;
- архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
- высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.
4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании - поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).
Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.
Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:
- мониторинг и анализ рынка недвижимости;
- юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т.д.);
- техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т.д.);
- определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
- разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;
- рекомендации по формированию арендной политики;
- кадровый аудит и подбор персонала;
- разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;
- подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;
- разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;
- непосредственное управление развитием недвижимости и др.
Практика показывает, что привлечение управляющих компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.[15]
1.3 Понятие коммерческая недвижимость и ее особенности.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. [5]. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения.
Коммерческая недвижимость является разновидностью искусственных объектов недвижимости, т.е. построенных объектов недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания», «… складское», «… производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т.п.
Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.