Управление многоквартирными домами

Содержание

Введение

1. Зарубежный опыт управления  многоквартирным домом

2. Развитие правового регулирования  управления многоквартирным домом

3. Проблемы правового регулирования  управления многоквартирным домом

Заключение

Список используемых источников

 
Введение

В условиях административно-плановых методов управления экономикой управление в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно  одним лицом - социалистическим государством, выступающим в качестве единого  собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство  и созданные для этого специальные  организации не могли качественно  и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого  многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции  и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений  в многоквартирном доме, осуществляемыми  специальными государственными организациями.

В связи с переходом  на рыночные формы ведение хозяйства  и изменением отношений собственности  было закреплено право граждан иметь  в собственности недвижимость, в  том числе и квартиры (ст.10 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 г. №443-1).

Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность  занимаемые ими жилые помещения  в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.

В результате передачи в собственность  изолированных жилых помещений  в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных  помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих  более одного помещения, остался  неизменным. Между тем на собственников  жилых помещений в многоквартирном  доме была возложена обязанность  по несению расходов на их содержание и ремонт.

В 1996 году специальным Федеральным  законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О  товариществах собственников жилья" (далее - закон о ТСЖ) была предпринята  попытка передать места общего пользования  в многоквартирных домах, включая  и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок  такого управления.

Между тем концепция данного  закона содержала явные недоработки.

В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов  жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ существенно изменил подход к  регулированию правоотношений, возникающих  между собственниками помещений  в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.

Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении  правовой природы отдельных категорий  и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении  размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных  способов управления многоквартирного дома и др.

Все это свидетельствует  о необходимости научной разработки проблем правового регулирования  отношений по управлению многоквартирными домами.

С учетом же того, что подавляющее  большинство людей проживают  в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор  темы исследования.

Целью исследования является изучение проблем правового регулирования  многоквартирного дома как объекта  управления и внесение предложений  по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых  условия для более эффективного управления многоквартирными домами.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих  задач:

1. Раскрыть зарубежный  опыт управления многоквартирного  дома.

2. Проанализировать развитие  правового регулирования управления  многоквартирным домом.

3. Выявить проблемы правового  регулирования управления многоквартирным  домом и предложить собственные  пути решения.

Разработка проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном  доме, управления домовладельцами кондоминиумов, а также деятельности ТСЖ не раз  становилась предметом научных  исследований в цивилистической  науке. В той или иной степени  данные проблемы затронуты в работах  следующих авторов: Макарова Г., Кириллова  Э.Я., Глискова А.Г., Витрянского В.В. Айман Т.О., Савельева Д.Б. и других.

Однако значительная часть  этих исследований основана на законодательстве, отмененном в связи с принятием  Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РСФСР от 24.06.1983 г., Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. №4218-1, Федеральный закон "О товариществах собственников  жилья" от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ и др.).

 
1. Зарубежный опыт  управления многоквартирным домом

В поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, специалисты постоянно обращаются к зарубежному опыту. В тех  странах, где в жилищной сфере  исторически преобладает частный  сектор, применяются различные системы  управления недвижимостью, включая  и самоуправление собственников  в многоквартирных домах.

Важной особенностью правового  режима объектов недвижимости в многоквартирных  домах (кондоминиумах) является то, что  всем собственникам жилых помещений  наряду с принадлежащими им помещениями  принадлежит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме. [1]

Законодательно устанавливаются  жесткие требования по несению собственником  обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать  меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности  и надлежащего санитарного состояния  общего имущества в многоквартирном  доме. Собственник должен принимать  решения и заботиться об организации  процесса содержания дома. Если дом  не соответствует законодательно установленным  требованиям к безопасности и  качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в  доме в равной степени несут ответственность  перед государственными надзорными органами. Собственники обязаны содержать  принадлежащее им имущество и, в  том числе, управлять этим имуществом.

Таким образом, объектами  управления в многоквартирном доме являются: [2]

каждое жилое и нежилое  помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего  сам им управляет);

общее имущество, принадлежащее  на праве общей долевой собственности  всем собственникам помещений в  доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер  по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию  и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

Управление жильем как  предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или  их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и  работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий  принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет  осуществлять конкретные работы и предоставлять  услуги, заключает договоры подряда  и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и  управляющий. Каждый в пределах своей  компетенции.

В мировой практике под  профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью  понимаются любые действия управляющей  организации (или управляющего - индивидуального  предпринимателя) в отношении объекта  недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником  недвижимости. [3]

Существуют различные  подходы к тому, что относить к  деятельности по управлению жилой недвижимостью.

В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается  вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые  бы позволили защитить собственников  жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального  хозяйства отношением к гражданам - собственникам квартир как к  неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих  работать с собственниками как с  клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и  оплачивают сделанную работу.

В большинстве стран мира нет законодательных ограничений  на деятельность управляющих организаций  и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих  требуется лицензия: например, в  ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа. [4] Если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Управляющий должен также иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений. Оба этих случая подпадают под понятие "управление финансами и инвестициями", а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим  и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно  подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности  за нарушение подрядчиками условий  лицензирования.

Как правило, рынок сам  формирует требования к управляющим  компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию  управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к  нанесению ущерба клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих  развито в большинстве стран  Европы и Америки.

Кроме того, конкурентоспособность  управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи, училища, и др. дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Кроме того, сами профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы - как базовые, так и предназначенные  для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные  знания и практические навыки.

В Венгрии Закон "О товариществах  собственников жилья" устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут  быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. [5] С 1999 г. в стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям "управляющий кондоминиума" и "управляющий недвижимостью".

Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с Распоряжением Министерства Внутренних Дел Венгрии.

Прежде всего, следует  отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается  как отдельный вид предпринимательской  деятельности, за которую управляющая  организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность  перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая  организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что  подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие  в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая  организация работают на основании  договора с объединением собственников  жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами  и заключению договоров на закупки  товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников  жилья. Управляющий же готовит и  обосновывает рекомендации для правления  товарищества.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений  в многоквартирном доме имеют  право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить  на одинаковых для всех собственников  в доме условиях общий договор  с управляющим (управляющей компанией). [6] В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.

В России собственники могут  привлекать управляющую организацию  на основании договора с товариществом  собственников жилья или, при  отсутствии товарищества, на основании  договора управления, заключаемого с  каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ  по надлежащему содержанию и ремонту  общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным  домом деятельности. Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений  за предоставление всего комплекса  услуг и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.

В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как  составная часть - организация работ  и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

Для России как страны с  формирующимся рынком жилищных услуг  характерно, что появляющиеся частные  жилищные организации, называющие себя "управляющими компаниями", стремятся  оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью  по управлению. Эта "универсальность" управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной  ценности и преимуществ профессионального  управления и ориентируются в  своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие  организации часто создаются  на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших  собственную материально-техническую  базу и персонал для осуществления  работ по содержанию и ремонту  многоквартирных домов, поэтому  они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к  деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто  приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие  как подрядчики муниципалитетов  по содержанию и ремонту жилья, заключают  с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту  преобладает над управлением.

Опыт стран Восточной  Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие  организации разделились на более  специализированные организации, поскольку  это диктуется экономической  эффективностью деятельности. [7]Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

Западные страны и США  дают такие примеры развитого  рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере  содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. [8] Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.

 
2. Развитие правового  регулирования управления многоквартирным  домом

В советские годы порядок  управления многоквартирными домами был  обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием  разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших  домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.

Результатом такого подхода  было неэффективное содержание и  обслуживание жилищного фонда, его  ускоренный износ. В постсоветские  годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы  обслуживания жилого фонда.

С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере  управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики" появились такие понятия, как: "кондоминиум" и "товарищество собственников жилых  помещений в многоквартирных  домах". Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 "Об утверждении временного положения  о кондоминиуме". [9] Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Первые попытки создать  новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты  обществом на том уровне, на который  рассчитывала государственная власть.

При кодификации жилищного  законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное  воздействие Федерального закона "О  товариществах собственников жилья" на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.

Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ[10] (далее - ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом.

Под управлением многоквартирным  домом понимается деятельность, которая  должна обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

Управление многоквартирным  домом может осуществляться следующими способами:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме;

управление товариществом  собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей  организацией.

К сожалению, реализация новых  правил, введенных ЖК РФ, происходит очень медленно. В связи с неготовностью  населения к проведению общих  собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще  не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов  по выбору управляющих организаций  для тех домов, в которых не выбран способ управления.

Лишь в небольшой части  домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) или  привлекли частные управляющие  организации для содержания общего имущества в многоквартирных  домах. Большая часть жилищного  фонда находится в ведении  государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.

По данным социологического опроса, проведенного в городе Новосибирске, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали  услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных  отзывов о состоянии их информированности  о правах и обязанностях в области  управления жилищным фондом. [11] Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.

С одной стороны, монополистическое  положение государственных предприятий  ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У  данных организаций нет стимула  к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.

С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере  организации обслуживания многоквартирных  домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения  в вопросе обслуживания домов, когда  жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.

Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных  домов, что ведет к нежеланию  вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.

К указанным проблемам  добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение  собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение  граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую  организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или  найме частных организаций у  собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.

При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют  большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения  качества жилищно-коммунальных услуг  и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового  регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В  современной науке не разработаны  основополагающие подходы к понятию  и правовой сущности управления многоквартирным  домом, без которых не представляется возможным создание комплексных  представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы  основных договоров, заключаемых при  управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы  являются дискуссионными.

В современной отечественной  науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ. Практически полностью  отсутствуют работы, посвященные  управлению многоквартирными домами жилищными  кооперативами (далее - ЖК).

Имея большую социальную и экономическую значимость, при  отсутствии существенного исторического  опыта правового регулирования  и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном  доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, которые  являются основой для отношений  по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников  жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования  управления многоквартирными домами не исследован.

Мало внимания уделялось  общим воззрениям на управление многоквартирным  домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались  вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление.

Жилищный кодекс РФ, как  и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем  данное понятие является центральным  в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом  приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального  хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований. [12]

Уяснение содержания данного  понятия возможно при системном  рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как  управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.

Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: [13]1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащего содержания  общего имущества в многоквартирном  доме;

3) решения вопросов пользования  общим имуществом в многоквартирном  доме;

4) предоставления коммунальных  услуг гражданам, проживающим  в многоквартирном доме.

В современной юридической  литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из Комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: "Часть 1 ст.161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом  как деятельность, обеспечивающую благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  всем гражданам, проживающим в таком  доме".