Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

Курсовая работа

управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

содержание

введение

              Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в Российской Федерации—это осуществление преобразований (реформирования) и построение рыночных механизмов  в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ.

              Многообразие и сложность социально–экономических процессов, протекающих в объектах жилищно–коммунального хозяйства (ЖКХ), при относительном спокойствии и отсутствии политических потрясений в современной России  и росте национальной экономики настоятельно требуют структурных изменений и, как следствие, реформирования всей отрасли.

Поскольку отрасль включает в себя предприятия, деятельность  которых напрямую связана с удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах, то она сама оказывает огромное влияние на экономическую ситуацию в стране и, прежде всего, на формирование бюджетов муниципальных образований.

Сегодня система ЖКХ  испытывает большие трудности и  отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, “кризисообразующая” проблема—это существующая структура управления ЖКХ. Очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Практическая значимость и актуальность данной проблемы определяют  данную тему курсовой работы, ее цели и задачи.

Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимостью,  ее структурные звенья, объединенные технологическими связями, рынком услуг и системой управления.

Предметом исследования является  проблема реформирования системы управления жилищно–коммунальным хозяйством на примере деятельности муниципальных образований г. Тверь.

Целью исследования является обоснование и разработка  практических рекомендаций по реформированию системы жилищно–коммунального хозяйства на примере деятельности муниципальных образований.

Для достижения поставленной цели в работе определены следующие задачи:

        теоретические исследования экономического и правового механизма  жилищно–коммунальной отрасли, как одной из наиболее важных и сложных частей современной экономики;

        анализ современного состояния жилищно–коммунальной отрасли  в г. Тверь;

        разработка рекомендаций по реформированию жилищно–коммунального хозяйства г. Тверь;

Теоретической и методической основой исследования послужили Законы РФ, Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, а также научные труды и работы отечественных и зарубежных авторов.

1. управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

1.1.  Понятие   жилого   помещения

              Жилым   помещением  признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[1].

              Исходя из данного определения можно выделить следующие признаки жилого помещения:

              -  Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. Последнее предназначено только для проживания граждан.

              - Во-вторых, жилое помещение является недвижимым имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

              - В-третьих, жилым признается изолированное помещение. Данный признак впервые добавлен в жилищное законодательство РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

              - В-четвертых, только такое недвижимое имущество является жилым, которое «пригодно для постоянного проживания граждан» - то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.[2]

              Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия.

              Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

              К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

              Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.[3]

1. 2. Компетенция   органов   местного   самоуправления   в   области   жилищных   отношений              

              Все  жилищные   отношения  делятся на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

              Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе  управления   жилищным  фондом  отношения  являются чисто  управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных  жилищных  правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма.

              Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения. В частности, они могут возникать из:

- договора социального найма жилого помещения;

- договора коммерческого найма жилого помещения;

- членства в ЖСК (ЖК);

- членства в семье гражданина-собственника жилого помещения;

- членства в семье нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК);

- договора найма служебного жилого помещения;

- договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;

- договора пожизненного содержания с иждивением;

- завещательного отказа;

- договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.[4]

              По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

- имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);

- не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).

              Общественные  отношения, которые по принятой ЖК РФ терминологии являются  жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных  отношений   жилищное  законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.

              К  компетенции   органов   местного   самоуправления  в  области   жилищных   отношений  относятся:

1)     учет муниципального жилищного фонда;

2)     установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3)     введение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4)     определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного  жилищного  фонда;

5)     предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного  фонда;

6)     принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7)     согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8)     признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного  фонда непригодными для проживания;

9)     осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального  жилищного  фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) иные вопросы, отнесенные к  компетенции   органов   местного   самоуправления   в   области   жилищных   отношений  Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.[5]

Схема 1 Разграничения функций на муниципальном уровне

              Таким образом, компетенция   органов   местного   самоуправления  (представительных, исполнительных) в  жилищной  сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям, хотя допускается и нормотворческая деятельность. Нормативные правовые акты и правоприменительные акты  органов   местного   самоуправления  в  жилищной  сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ.

1.3. ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

              Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

              Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади.

              Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются различные формы продаж.

        Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам. Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

        Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70% фиксируется в условных денежных единицах, выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

        Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной оплаты 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется   жилым помещением  на условиях, установленных договором.

        Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей покупателю на  праве  собственности, с доплатой либо без таковой.

              Кроме описанных вариантов реализации жилья имеются другие  формы  продаж  жилых   помещений . Рассмотрим их:

        Приобретение квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажных домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных средств использовать их на улучшение своих жилищных условий.

        Аренда с  правом  выкупа  жилых   помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

        Продажа  жилых   помещений  с рассрочкой платежа. Покупателем жилого   помещения  по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо, которому  жилые   помещения предоставлены по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые   помещения  переданы по договору коммерческого найма либо иному договору.

        Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на  праве  собственности. Право  на приобретение  жилого помещения  большего размера предоставляется гражданам, которым жилые   помещения  принадлежат на  праве  собственности.[6]

1.4.  СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ муниципального жилищного фонда

                По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.[7]

              Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

              Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

              Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

              Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

              А также наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных  обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных прав может иметь иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

              Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной  форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

              Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

              Обмен  жилыми   помещениями  между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого   помещения  предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма  жилого   помещения ;

2)  право  пользования обмениваемым  жилым   помещением  оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых  форм  хронических заболеваний.

              Наниматель  жилого   помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной  форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им  жилого   помещения, а в случае временного выезда все  жилое   помещение  в поднаем. Договор поднайма  жилого   помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего  жилого   помещения  на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

              Поднаниматель не приобретает самостоятельное  право  пользования  жилым   помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма  жилого   помещения  остается наниматель.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.