Управление муниципальным имуществом. 4

На правах рукописи

ЯДРОВА  Ирина Владимировна

МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ  НЕДВИЖИМОСТЬЮ РЕГИОНА 

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным                     хозяйством: экономика, организация  и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство);

региональная  экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических  наук

Санкт-Петербург

2008

Работа выполнена в ГОУ ВПО  «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант:                доктор экономических наук, профессор

                                                      СМИРНОВА Ирина Викторовна

Официальные оппоненты:          доктор экономических наук, профессор

                                                       Панибратов Юрий Павлович       

                                                       доктор экономических наук, профессор

                                                       Песоцкая Елена Владимировна

                                                       доктор экономических наук, профессор

                                                       Рохчин Владимир Ефимович

Ведущая организация:      ГОУ ВПО «Московский государственный  строительный  университет»

Защита состоится «     »                    2008 года в       часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно  ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО  «Санкт-Петербургский государственный  инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан   «     »                          2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических  наук, профессор                              Н.В.Чепаченко

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Недвижимое имущество региона  является материально-вещественной базой  функционирование его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти. Однако сегодня в сфере управления региональной недвижимостью очевидны серьезные проблемы. Особенно остро эти проблемы стоят в регионах со значительной долей государственной и муниципальной собственности в экономике, в частности, Мурманской области.

Реформа управления государственным недвижимым имуществом не должна сводиться лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору унитарных предприятий на первый план выступает задача рационализации их количества, более качественного выполнения возложенных на них государственных функций и обеспечения публичных интересов.

Повышение эффективности использования  государственного и муниципального недвижимого имущества в интересах  развития региона должно быть направлено, в первую очередь, на возрастание объема инвестиций в недвижимость, рост ценности регионального имущественного комплекса, а, следовательно, на расширение налогооблагаемой базы, получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости.

Достижение этих целей возможно на основе развития методов управления и способов распоряжения государственной  и муниципальной недвижимостью  региона, в основе которых лежит предпринимательская деятельность профессиональных участников сферы недвижимости – управляющих компаний, девелоперов, формами сотрудничества которых с собственником – регионом должны выступать доверительное управление недвижимым имуществом и различные формы частно-государственного партнерства.

Федеративное устройство государства, экономические, географические, природные различия между регионами предопределяют необходимость повышения эффективности государственного регулирования регионального развития с помощью активной региональной политики. Основными ее целями являются: укрепление единства и целостности государства; преодоление существенных различий между регионами по экономическим, инфраструктурным, социальным факторам развития; создание необходимых предпосылок для саморазвития регионов.

Ресурсным потенциалом  для реализации таких целей могут являться, по нашему мнению, имущественные ресурсы региона, материально-вещественным ядром которых выступает недвижимость.

Таким образом, выбранная тема диссертации  представляется весьма актуальной, а  направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления указанных проблем.

Проблемы, связанные с управлением  государственной и муниципальной недвижимостью, приватизацией, оценкой эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательством в сфере недвижимости на основе развития доверительного управления и частно-государственного партнерства являются предметом изучения многих российских и зарубежных ученых. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких ученых как В. В. Бузырев, В. Варнавский, А.А. Варламов, Р. Гровер, Т., Р. Коуз, Коупленд, В. И. Кошкин, Д. С. Львов, С. Н. Максимов, Г.Н. Мальгинов, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, В.Т. Рязанов, А.В. Савченко, Н. И. Свистунов, М. М. Соловьев, Дж.Ю. Стиглиц,  Е. И. Тарасевич, В. М. Шупыро.

Управления государственным и  муниципальным недвижимым имуществом в региональном аспекте исследуются  в трудах таких ученых как В.П. Бочаров, А.Г. Гранберг, В.В. Григорьев, И.А. Острина, В.Б. Зотов, В.Н. Лексин, Т.В.Малеева, В.Н. Мотлохов, А. О’Салливан, Т.П. Скуфьина, И.В.Смирнова.

Наряду с этим, недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в том числе на основе применения системного анализа, вопросы оценки эффективности управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, управления отдельными видами недвижимости в условиях сокращения участия государства в несвойственных для него областях экономики.

Диссертационное исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) - п. 15.68 и региональная экономика - п. 5.8.

Цель диссертационного исследования состоит в развитии методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие  задачи:

1. Исследование методологических аспектов развития отношений собственности в Российской Федерации.

2. Выявление особенностей и проблем управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона на примере Мурманской области.

3. Разработка методологических основ управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона на основе применения системного анализа.

4. Уточнение принципов и методов управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

5. Разработка методологии формирования концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

6. Формирование ресурсного подхода в системе управления  государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

7. Разработка методических основ оценки эффективности управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

8. Выявление основных направлений совершенствования использования государственных и муниципальных земельных ресурсов региона.

9. Исследование проблем и развитие методических основ управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями региона как имущественными комплексами.

10. Разработка организационно-экономического механизма управления государственными и муниципальными объектами недвижимости региона.

11. Выявление особенностей и проблем формирования инвестиционного климата в регионе.

12. Разработка методических основ формирования и функционирования регионального залогового фонда недвижимости.

13. Разработка основных направлений развития частно-государственного партнерства в регионе.

Объектом исследования является система управления государственным и муниципальным недвижимым  имуществом региона.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Теоретической и методической основой  исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы положена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Мурманской области.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона и формировании организационно-экономического механизма повышения эффективности его использования.

На защиту выносятся следующие  наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1. Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих экономико-правовых отношений, раскрывающих  содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения ею. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

2. Выявлены ключевые проблемы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, предложена классификация этих проблем по организационно-правовым и экономическим критериям, позволяющая более точно определить и структурировать цели системы управления недвижимым имуществом региона.

3. Уточнены  принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона и сформулированы новые специфические принципы: поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона и дифференцированности управления имущественными ресурсами региона, отражающие необходимость фокусировки государственных ресурсов в «опорных регионах», а также нацеленность на интеграцию Российской Федерации в глобальную экономику и необходимость выделения на ее территории специальных экономических зон.

4. Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в основу которой положен программно-целевой метод управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, подразумевающий формирование дерева целей социально-экономического развития региона и выявление ресурсов, необходимых для их согласованной реализации.

5. Разработаны основные положения концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона (на примере Мурманской области), в частности, строгое соответствие состава недвижимого имущества функциям региона как субъекта государственной власти; предложен критериальный показатель целесообразности приватизации объектов государственной и муниципальной недвижимости региона, основанный на сопоставлении по каждому объекту текущих стоимостей при приватизации или использовании.

6. Предложен ресурсный подход к управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, основанный на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости, в рамках долгосрочной программы развития региона и предусматривающий разработку плана движения имущественных ресурсов, состоящего из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости.

7. Предложена система показателей оценки результативности функционирования органов государственной власти по управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, представляющих собой количественные и качественные показатели, характеризующие результат деятельности или успешность движения к достижению цели управления на основе совокупности критериев - стандартов качества работы, которые позволяют оценить достигнутые результаты.

8. Выявлены основные направления повышения эффективности использования земельных ресурсов региона, в основе которых лежит использование экономических регуляторов, связанных с земельной рентой и нацеливающих на установление платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

9. Выявлены проблемы управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями региона, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий социально-экономическим целям региона. Предложены меры обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности финансово-экономического управления предприятием с учетом характера его деятельности.

10. Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования и развития конкурентной среды в имущественной сфере региона.

11. Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда региона, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

12. Разработан алгоритм расчета объема участия региона в концессионном проекте на основе заданного уровня рентабельности капитала концессионера, направленный на привлечение инвестиций в крупные инфраструктурные объекты региона.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества жизни граждан в регионе на основе развития системы управления и повышения эффективности распоряжения государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы органами власти регионов при текущем и стратегическом планировании в сфере управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом.

Предложенные рекомендации по управлению различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества региона позволят повысить эффективность владения, пользования и распоряжения им.

Разработанные подходы и модели привлечения инвестиций в сферу  недвижимости на основе формирования регионального залогового фонда  государственной и муниципальной недвижимости и развитие в регионе частно-государственного партнерства позволят активизировать инвестиционные процессы в экономике региона и будут способствовать росту его валового внутреннего продукта.

Результаты исследования были использованы при разработке концепции управления государственным  и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, в практической деятельности департамента по управлению государственным и муниципальным имуществом Мурманской области, докладывались на V Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах» 21-22 июня 2006 г, на  III научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» 21 апреля 2006 г. Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Мурманского института экономики и управления, при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 33 опубликованных работах общим объемом  43,1 п. л.

Структура диссертационной  работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 168 источников, приложений. Объем работы - 353 страницы машинописного текста.

2. Характеристика основных результатов исследования

1. Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих экономико-правовых отношений, раскрывающих  содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения ею. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

Материальной основой  собственности является отношение к условиям и результатам производства как к своим, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь. Однако необходимо подчеркнуть, что собственность имеет и вторую сторону, имеющую социально-экономический характер – отношения между людьми по поводу присвоения потребительских стоимостей. Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности.

Таким образом, понятие собственности, по нашему мнению, основано на органическом строении этой сложной социально-экономической и правовой категории и представляет исторически изменяющиеся общественные отношения по поводу присвоения материальных и нематериальных благ различными лицами (индивидуумами, социальными группами, государством), которые (общественные отношения) будучи законодательно урегулированы государством, приобретают форму права собственности (рис. 1.).

Рис. 1. Органическое строение понятия «собственность»

Поскольку форма –  это способ существования и выражения  содержания, воспроизводимые связи и отношения, в основе определения формы собственности, по нашему мнению, должны лежать те или иные социально-экономические и юридические отношения между субъектами собственности по поводу объектов собственности. Такие отношения проявляются, как известно, в следующих трех юридически закрепленных формах: владение, пользование, распоряжение (рис. 2.).

Рис. 2. Формы собственности

По нашему мнению, отнесение  собственности к тому или иному  субъекту, является дифференциацией ее по типам, а не формам, поскольку форма, как уже отмечалось, это способ существования и выражения содержания, а содержание понятия собственности основано на социально-экономических отношениях по поводу владения, пользования и распоряжения собственностью.

Таким образом, тип, являясь структурной и классификационной единицей  по отношению к субъектам собственности, разбиваясь на многочисленные виды, создает все многообразие наименований собственности (рис. 3.).

Объединение двух первых типов собственности  создает третий тип – общую, которая может выступать еще в долевой или совместной (акционерной).

Рис. 3. Классификация  типов и видов собственности

Проведенный нами анализ определений государственной собственности позволяет предложить следующий вариант: государственная собственность – это система социально-экономических отношений по поводу создания, присвоения и использования объектов собственности государством в целях реализации государственных и общественных интересов.

2. Выявлены и классифицированы ключевые проблемы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, что позволит более точно определить и структурировать цели и направления  развития системы управления недвижимым имуществом региона.

Исследование показателей экономического развития и результатов управления государственной и муниципальной  недвижимостью региона РФ на примере  Мурманской области показало, что  в этой сфере имеются серьезные проблемы, обусловленные как природно-климатическими особенностями региона, так и недостатками в системе управления государственным имуществом.

К числу наиболее острых проблем, относятся:

· Незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет региона от использования недвижимого имущества.

· Недостаточный объем инвестиций в недвижимое имущество региона.

· Неразвитость системы делегирования функций управления от органов государственной власти специализированным (коммерческим и некоммерческим) управляющим организациям.

· Отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании имущества, находящегося в собственности региона.

· Необходимость формирования системы мониторинга сферы недвижимости региона.

· Отсутствие системы оценки эффективности управления имуществом региона.

Анализ состояния и использования государственного и муниципального недвижимого имущества Мурманской области (табл. 1) свидетельствует о низкой отдаче этого вида государственного капитала региона.

Таблица 1

Налоговые и неналоговые  доходы консолидированного бюджета Мурманской области в 2006 г., млн руб

Экономическая эффективность использования  государственного и муниципального имущества Мурманской области в 2006 г. составила:

где:

Д - доходы от использования недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности региона, млн руб. (табл. 1);

С - балансовая стоимость объектов недвижимого имущества (с учетом объектов незавершенного строительства), находящегося в государственной и муниципальной собственности региона на 2005 г., млн руб.

3. Уточнены  принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона и сформулированы новые специфические принципы: поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона и дифференцированности управления имущественными ресурсами региона, отражающие необходимость фокусировки государственных ресурсов в «опорных регионах», а также нацеленность на интеграцию Российской Федерации в глобальную экономику и необходимость выделения на ее территории специальных экономических зон.

Всю совокупность принципов  управления государственной недвижимостью  региона можно представить в  виде схемы (рис. 4).

Рис. 4. Принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона

Особого внимания заслуживает принцип поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона, который предполагает фокусировку финансовых, административно-управленческих, человеческих и имущественных ресурсов в «опорных регионах» («полюсах» роста), а также последующее распространение инновационной активности в другие регионы. К одному из таких регионов – локомотивов роста может быть отнесена Мурманская область как северный регион с потенциалом развития производственно-сырьевой и портово-логистической сфер деятельности, генерирующих инновационно-инвестиционное воздействие на остальную территорию. Сравнительные характеристики типов государственной политики развития регионов приведены в таблице 2.

Таблица 2

Типы государственной политики развития регионов