Управление муниципальным нежилым фондом

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

«Петрозаводский государственный университет»

Кольский  филиал

Экономический факультет 

Кафедра менеджмента 
 

 Дисциплина  «Управление муниципальной

собственностью» 
 
 
 
 

УПРАВЛЕНИЕ  МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕЖИЛЫМ  ФОНДОМ 
 
 
 
 

                Курсовая  работа

                студентки 5 курса 

                очной формы обучения 

                специальность «Государственное и муниципальное  управление» 

                Корнейчук Ольги Валерьевны 
                 
                 

                Научный руководитель –

                Куршева В.С. 
                 
                 
                 
                 
                 
                 

Апатиты

2010 

ВВЕДЕНИЕ

      Такое понятие как «муниципальная собственность» возникло в нашей стране сравнительно недавно – всего около двадцати лет назад, после распада СССР. В результате местные сообщества, а точнее органы местной власти в их лице, наделялись правом и, в какой-то мере, обязанностью управлять ею.

      Понятие «муниципальная собственность» довольно обширное и включает в себя местные  финансы и имущество муниципалитета, которое, в свою очередь, состоит из жилого и нежилого фонда, земли, движимого имущества, коммунальных сетей.

      Важным  моментом является то, что посредством  управления муниципальной собственностью, в целом, и нежилым фондом, в  частности, органы местного самоуправления могут оказывать влияние на развитие муниципального образования, его экономику и, как следствие, на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Поэтому тема управления муниципальным нежилым фондом актуальна для современной России.

      Объектом  данного исследования является нежилой  фонд муниципальных образований, составляющий немалую долю от всего имущества, находящегося в собственности муниципалитета.

      Целью курсовой работы является изучение особенностей управления муниципальным нежилым фондом. Поставленные в соответствии с целью задачи это:

  1. рассмотреть понятие «нежилое помещение» и выявить его основные признаки;
  2. изучить основные формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения;
  3. изучить организацию и порядок передачи прав на нежилые помещения;
  4. рассмотреть управление муниципальным нежилым фондом на примере муниципального образования – городское поселение Кандалакша;
  5. выявить проблемы в области управления муниципальным нежилым фондом и предложить варианты их решения.

      Объектом  изучения является деятельность органов  местного самоуправления по управлению муниципальным нежилым фондом. Отсюда определяется и предмет исследования: предметом выступают нормы законодательства, касающиеся организации управления муниципальным нежилым фондом.

      Информационной  базой для данного исследования послужили нормативно-правовые акты различных уровней: федеральные  законы, законы субъектов РФ и муниципальные  правовые акты.

1. НЕЖИЛОЙ ФОНД. ЗНАЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ  НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1. Понятие, признаки нежилого помещения

      В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом указанное понятие  для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в  Гражданском Кодексе РСФСР 1964 года, Жилищном Кодексе РСФСР 1983 года, Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулировано его содержание, толкование. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

      В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.1 Тем не менее, этого явно не достаточно.

      Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" включал в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения.2 В данном контексте подчёркивается что, объединяющим признаком для нежилых помещений и жилищного фонда является то, что они входят в состав муниципальной собственности. Однако этой же нормой законодателем отмечается и функциональное различие жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).

      Закон "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривает нежилые  помещения не просто как некую  функциональную противоположность  жилым помещениям.3 Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

      С этой же позиции подходит к вопросу  и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.4

      Указанное противопоставление поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.5 Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (часть вторая п.3 ст. 288). Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

      Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном  законе от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе термины "жилые и нежилые помещения" продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами "здания, сооружения".6 Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (часть вторая п.6 ст. 12).

      Несмотря  на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления  определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении  Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.7

      Из  всего вышеизложенного можно  выделить основные признаки объектов нежилого фонда:

  1. недвижимый характер;
  2. изолированность;
  3. назначение  (с одной стороны, не для постоянного проживания граждан и, с другой стороны, для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей);
  4. пригодность (соответствие техническим, строительным и пожарным нормам).

      Таким образом, установив, что нежилдое помещение  представляет собой универсальное обобщающее понятие и выявив его основные признаки, можно сформулировать следующее определение.

      Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

      Разнообразие  нежилых помещений составляет нежилой  фонд муниципалитетов.

1.2. Значение управления муниципальным нежилым фондом

      Органы  местного самоуправления от имени муниципального образования управляют муниципальным  нежилым фондом, а именно владеют, пользуются и распоряжаются указанным  имуществом.

      В условиях быстрого увеличения количества организаций резко встаёт вопрос о наделении их нежилыми помещениями, необходимыми для осуществления определённой деятельности. Любая организация нуждается в офисе. Отсюда обоснованно возросший спрос на нежилые помещения. 

      Поскольку муниципальное образование, а точнее местные органы от его имени, является крупнейшим собственником такого рода имущества, то перед вышеназванными органами стоит задача по передаче прав на муниципальные нежилые помещения.

      Кроме того, в результате передачи прав на указанные помещения гарантируется поступление денежных средств в местный бюджет.

      Общеизвестно, что для большинства муниципальных  образований в РФ характерно обветшание как жилого фонда, так и нежилых  зданий и сооружений. Данная проблема решаема: при постоянно растущем спросе на нежилые помещения есть возможность заключения договоров (аренды) с обязательным условием реконструкции либо модернизации имеющегося объекта.

      Помимо  осуществления сделок с объектами  нежилого фонда, на органах местного самоуправления лежит ответственность по ведению учёта данных объектов. Ведение учёта муниципальной собственности, в целом, и нежилых зданий, сооружений, в частности, объясняется необходимостью наличия точных сведений о тех или иных объектах.

      Учет  объектов муниципального нежилого фонда  основан на данных  технической инвентаризации объектов, на данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, на данных статистического учета.

      В соответствии с этим выделяются следующие  виды учета муниципального имущества.

      1. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание объекта недвижимого имущества, в результате чего происходит его индивидуализация.

      В ходе инвентаризации устанавливаются  границы назначение строения, его  размер, используемые материалы и техническое состояние. Единицей технической инвентаризации является отдельно стоящее здание. Учет объекта недвижимости предполагает присвоение ему кадастрового номера. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при этом приоритет отдается бумажным носителям).  Документация на здание группируется в инвентарное дело, в которое включаются  следующие группы документов:

      а) технические материалы (технический паспорт здания, план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану).

      б) все правоустанавливающие документы, сгруппированные в хронологическом  порядке.

      Материалы технической инвентаризации объекта  недвижимости включаются в архив организации технической инвентаризации. Поступающие в архив материалы регистрируются в инвентарных книгах.

      2. Бухгалтерский учет ведется муниципальными  унитарными предприятиями и учреждениями. Имущество, переданное в хозяйственное  ведение или оперативное управление, учитывается на балансе муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями должны учитываться на балансе муниципальной казны. Муниципальные унитарные предприятия и учреждения формируют бухгалтерскую отчетность, которая утверждается уполномоченным органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут принять решение о проведении аудиторской проверки деятельности муниципальных предприятий и учреждений (в том числе независимыми аудиторами).

      3. Статистический учет - осуществляется  отделом по статистике. Единый  статистический учет представлен  в России тремя уровнями: федеральным,  субъектным и местным. Статистика  ведется по различным аспектам функционирования муниципальных образований, в том числе и в отношении муниципального имущества (объем жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, число муниципальных унитарных предприятий и учреждений, в том числе и в отраслевом разрезе, объем произведенной ими продукции или оказанных услуг и т.д.). 
 
 
 
 
 
 
 

2. ФОРМЫ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ  НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

      Современная российская экономика характеризуется  обширным вовлечением в оборот нежилых  помещений. Относясь к категории  "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений). Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.

      Изданное  в 1991 году постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определил разделение прав на различные объекты собственности между тремя уровнями органов власти – федеральным, субъектным и муниципальным.8 Согласно этому документу органы местного самоуправления были наделены правом собственника: они владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права.

      Рассмотрим  формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения.

2.1. Передача объектов муниципального нежилого фонда в аренду

      Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

      ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).9 Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

      Аренда  – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

      Арендные  отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и  пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.

      Субъектами  арендных правоотношений выступают  арендодатель и арендатор. При сдаче  в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.

      Передача  правомочий арендатору фиксируется  в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:

  1. консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);
  2. возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).

      Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:

      1.арендная  плата вносится в фиксированной  сумме периодически или единовременно;

      2. арендная плата устанавливается  в виде определенной доли от  полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);

      3. арендная плата предусматривает  предоставление определенных услуг  арендодателю;

      4. арендная плата определяется  в виде передачи арендатором  определённого имущества арендодателю;

      5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением  объекта аренды.

      Размер  арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.

      Арендная  плата за пользование муниципальным  имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м2 на площадь соответствующего здания (сооружеия). При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие:

  1. месторасположение объекта;
  2. вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);
  3. этажи;
  4. характеристику входа;
  5. степень износа здания, его техническое состояние;
  6. место регистрации;
  7. степень благоустройства;
  8. материалы постройки задания;
  9. степень доступности.

      Основными способами передачи имущества в  аренду являются:

      1. путем проведения  торгов в  форме конкурсов и аукционов

      2. внеконкурсная передача, без проведения  торгов

      Конкурсом является способ передачи объекта в  аренду, при котором победителем  признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют  условиям конкурса.

      Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.

      Конкурсы  и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна  при наличии одной  заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.

      Для организации передачи объектов в  аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.

      По  результатам проведения конкурса или  аукциона с победителем заключается  договор аренды.

      После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.

2.2. Продажа объектов муниципального нежилого фонда

      Органы  местного самоуправления вправе принимать решение о продаже объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».10

      Под приватизацией муниципального имущества  понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

      Муниципальное имущество отчуждается в собственность  физических или юридических лиц  исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится муниципальное имущество).

      Приватизация  муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. Планирование приватизации муниципального имущества определяется соответственно органами местного самоуправления.

      Приватизации  не подлежит имущество, отнесенное к  объектам, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в муниципальной собственности.

      Приватизация  муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей муниципального имущества и открытости деятельности органов местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случая внесения муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

      Используются  следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

      1) продажа государственного или  муниципального имущества на  аукционе;

      2) продажа государственного или  муниципального имущества на  конкурсе;

      3) продажа государственного или  муниципального имущества посредством  публичного предложения;

      4) продажа государственного или  муниципального имущества без  объявления цены;

      5) внесение государственного или  муниципального имущества в качестве  вклада в уставные капиталы  открытых акционерных обществ.

      Органы  местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

      Независимо  от способа приватизации органы местного самоуправления должны не менее чем  за тридцать дней до дня осуществления  продажи здания (сооружения) опубликовать в СМИ информационное сообщение о продаже указанного имущества. Данное сообщение, согласно ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», должно содержать следующую информацию:

      1) наименование органа местного  самоуправления, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;

      2) наименование имущества и иные  позволяющие его индивидуализировать  данные (характеристика имущества);

      3) способ приватизации;

      4) начальная цена;

      5) форма подачи предложений о цене;