Содержание

Введение

     I Теоретическая часть

1 Анализ  рынка недвижимости города Воронеж.

2 Анализ аналогичных объектов

3 Анализ арендных ставок на торговые и офисные помещения за последние три года.

4 Спрос на рынке торговой, гостиничной и офисной недвижимости в 2011 году.

5  Предложение на рынке торговой, и офисной недвижимости в 2011 году

6 Факторы, влияющие на арендную ставку и на выбор арендатором арендной площади.

7 Показатели  инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

8 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.

II Практическая часть

1 Формирование денежных потоков от эксплуатации объекта.

2 Выбор арендаторов и выбор арендных ставок.

3 Факторы, повлиявшие на выбор арендных ставок для рассматриваемого объекта.

4 Расчеты для выявления наиболее эффективного варианта управления при различных вариантах использования объекта.

Заключение

Список  используемых источников

Приложения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Тема  данного курсового проекта является актуальной в сфере недвижимости. А так как недвижимость актуальна для нас, то и тема соответственно будет так же являться  актуальной.

     По  ходу курсового проекта нам необходимо рассчитать, а главное понять, по каким критериям и показателям делается выбор по оптимальному использованию объекта недвижимости. Так же нам необходимо рассмотреть, как лучше управлять объектом, самому собственнику или же предоставить это управляющей компании.

     Данные  вопросы всегда интересовали разумного собственника, желающего не только максимально получить прибыль, но и сделать так, чтобы недвижимость приносила доход как можно дольше.

     Принятие  управленческого решения это  очень сложная задача, где необходимо учитывать огромное количество факторов, которые могут повлиять в дальнейшем на правильность данного решения.

     Само  управление недвижимостью мы можем рассматривать как осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимости находится в непосредственной взаимосвязи  с процессами её воспроизводства. Содержание этих процессов определяет конкретные характеристики управленческих решений. 
 
 
 
 
 

1. Теоретическая часть.

1.Анализ  рынка недвижимости  города Воронеж.

      Рассматриваемый и анализируемый объект представляет собой гостинично-торговый комплекс. Так как он попадает под понятие коммерческой недвижимости, то следует рассмотреть, что еще включает в себя это определение.

     Недвижимость Воронежа очень привлекательна не только для местных покупателей, но и для жителей соседних регионов. Интерес, в первую очередь, представляют недорогие 1-2 комнатные квартиры в Воронеже – качественный и доступный эконом- и бизнес-класс. В секторе коммерческой недвижимости также выигрывают в популярности объекты средней ценовой категории – офисные помещения в Воронеже небольшой площади, торговые помещения и складские помещения с недорогой инфраструктурой.

    Кризис  миновал, и количество сделок в сфере недвижимости постоянно растёт. Однако нестабильность положения на мировых финансовых рынках и противоречивые заголовки газетных статей порождают сомнения, как у покупателей, так и у продавцов коммерческих и жилых объектов. Стоит ли продавать или покупать недвижимость в Воронеже в ближайшее время? Возможно ли существенное изменение цен? Будет ли новый кризис, и как он отразится на рынке? Эти вопросы волнуют всех, кто намерен в ближайшее время совершать операции с недвижимостью. В ближайшие 3-4 месяца не стоит ожидать резкого роста или снижения цен. Сохранится общая посткризисная тенденция постепенного удорожания недвижимости по мере повышения доходов и восстановления покупательной способности людей. С другой стороны, постепенно возрождается строительная отрасль и возобновляется строительство, что сдерживает темпы роста цен. Конечно, объемы застройки пока недостаточны для того, чтобы решать системные проблемы. Рынок на сегодняшний день по-прежнему не способен эффективно удовлетворять потребность россиян в доступном жилье, что не мешает ему весьма успешно решать тактические задачи поддержания цен на более-менее постоянном уровне.

    Многие  воронежские предприниматели вынуждены  тратить за арендуемые помещения  значительную часть бюджета. Непомерно  высокие цены на коммерческую недвижимость делают ее приобретение в собственность практически нереальным. С другой стороны, постоянно возрастающие ставки аренды зачастую становятся главной причиной сворачивания бизнеса. Поэтому коммерческая недвижимость, ее доступность играет важную роль в развитии малого и среднего предпринимательства и экономики в целом.

      Рынок коммерческой недвижимости  Воронежа в целом развивается  в соответствии с общероссийскими тенденциями. В 2010 году ситуация на рынке оживилась, стагнация кризисного периода была преодолена. Однако, как и в других регионах России, активному развитию рынка по-прежнему препятствует множество нерешенных проблем. Тем не менее, долгосрочный прогноз благоприятный – по оценкам экспертов, инвестиции в коммерческую недвижимость Воронежа имеют все шансы окупиться и принести неплохую прибыль.

    Что касается нового витка кризиса, то эксперты ожидают его в 2012-2013 году, причём влияние на рынок недвижимости не станет столь сокрушительным, как в 2008 году, когда рынок «просел» на 70%.

      Вторая волна кризиса, если и наступит, не будет сопровождаться огромным «долговым комом» в виде непосильных кредитных обязательств многих участников рынка недвижимости. Сегодня банки более осторожно рассматривают заявки на выдачу кредитов, и масштабный кризис неплатежей практически исключён. Поэтому не стоит ожидать массовой распродажи недвижимости для погашения долговых обязательств, как это было в недалёком прошлом. 
 
 
 
 
 

     2.Анализ аналогичных объектов.

       Анализ гостинично-торгового  комплекса.

     В воронеже явных аналогов рассматриваемому объекту не нашлось. Был найден похожий объект, но все же аналогом его назвать нельзя. Таким объектом является «Петровский пассаж». «Петровский пассаж» представляет собой 9 этажное здание. На цокольном и первом этажах располагается торговый центр, предоставляющий  посетителям  возможность приобретения одежды, обуви, аксессуаров и иных товаров личного потребления в широком ассортименте, а так же два уютных кафе и ресторан. Выше отеля на семи этажах размещены квартиры повышенной комфортности.

      Так как не было найдено явных аналогов, то целесообразно провести анализ торговых центров и гостиниц по отдельности. 

     Диаграмма1.Структура действующих торговых центров г. Воронеж по масштабу (по объему площадей) на 2011 год.

     По масштабу (по объему торговых площадей) среди существующих на сегодняшний момент наиболее крупных торговых объектов города преобладают региональные (38%) и районные (28%)торговые центры. В регионе действует один торговый объект масштаба «суперрегиональный» - ТРЦ «Сити-парк «Град», расположенный в Рамонском районе на 3 км трассы М4 «Дон». Специализированные торговые центры (гипермаркеты мебели, DIY, продуктов питания и товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивных товаров) занимают чуть более четверти всех торговых центров города.

      Анализ  торгово-офисного центра.

      После реконструкции гостинично-торговый комплекс должен превратиться в торгово-офисный.

      В Воронеже функционирует ни один торгово-офисный  центр. Например, «Плаза» на Московском проспекте, «Бизнес Холл» на Проспекте Революции, встроенный торгово-офисный центр в жилом комплексе "BUSINESS-PLUS" на проспекте Патриотов и многие другие.

      Сегодня в Воронеже наблюдается активное строительство современных офисных  зданий, площади класса Д и Е быстрыми темпами заменяются цивилизованными площадями класса В.

      Современные офисные здания класса А и В  в г. Воронеже строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров (менее 200-300 кв. м.) здесь практически не предлагают, сдавая площади большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и предлагают в субаренду.

      Сегодня активно формируется рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках, арендные ставки здесь зависят от расположения дома, престижности района. Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.

      Анализ  гостиничного бизнеса.

      Заполняемость гостиничных номеров отражает рост деловой активности в воронежском регионе. Поэтому, скорее всего, в ближайшее время спрос на гостиницы Воронежа.

      Еще несколько лет назад 90% номерного  фонда местных гостиниц Воронежа находилось в весьма плачевном состоянии, а уровень гостиничных услуг оставлял желать лучшего. Размещать известных гостей города было принято на базах отдыха и санаториях вблизи Воронежа. Престиж Воронежа от такого уровня гостиничных услуг, несомненно, страдал. Поэтому Воронежу остро потребовались гостиницы и альтернативные решения в виде мини-гостиниц квартирного типа с высоким уровнем гостиничных услуг.

      За  несколько лет в Воронеже было построено несколько крупных  гостиниц. По оценкам экспертов, в ближайшее время в Воронеже будет достаточно гостиниц класса люкс. Город сможет принять и достойно разместить руководителей высшего звена и знаменитостей. Безусловно, такие гостиницы нужны Воронежу и будут заполняться. Однако, высокий уровень цен в четырех- и пятизвездочных гостиницах значительно снижает количество гостей города, которые могут позволить себе остановиться в таком номере. А для менеджеров и устойчивого среднего класса гостиниц в Воронеже по-прежнему не хватает.

      Сегодня наиболее востребованным и заполняемыми остаются мини-гостиницы с высоким уровнем сервиса. Помимо количества таких гостиниц в Воронеже, существует и проблема качества гостиничных услуг в таких гостиницах. Многие мини-гостиницы вкладывают большие деньги в реконструкцию, но проблемы с сервисом остаются в стороне, а это в гостиничном бизнесе одна из главных составляющих. 

3.Анализ арендных ставок на торговые и офисные помещения за последние три года.

Арендные  ставки на торговые помещения.

      Структура спроса и предложения коммерческой недвижимости Воронежа, сформировавшаяся в 2009 году и первой половине 2010 года, имеет черты и особенности, нехарактерные для ежегодной статистики. Финансовый кризис наложил главный отпечаток на сложившуюся ситуацию, научив арендаторов и продавцов уступать, снижать и договариваться. Впрочем, это касается офисной и торговой недвижимости. В секторе складской недвижимости ситуация несколько иная.

      Торговые  и финансовые организации в целях  экономии средств стали сокращать занимаемые ими площади, и, кроме этого, отказались от своих планов по закупке помещений в регионе. Все это увеличило количество предложений аренды/продажи недвижимости и одновременно снизило востребованность на рынке нежилых помещений большой площади. Добавим к этому определенное перенасыщение рынка офисными и торговыми площадями за счет вводимых в эксплуатацию в 2008-2009 годах торгово-офисных комплексов в центральной части города, и получаем результат: арендные ставки и цены продажи торговых и офисных помещений значительно снизились. 

      Таблица 1. Арендные ставки и стоимость 1 кв м  торговой недвижимости в 2009-2010 годах.

      Тенденции:

• снижение оборота розничной торговли негативно сказалось на рынке торговой недвижимости: многие арендаторы покинули свои помещения в поисках более выгодных условий ведения бизнеса либо закрыли его, снижение арендных ставок, достигает 30%;
• неспособность рынка поглощать торговые площади «докризисными» темпами обусловило рост доли свободных помещений;
• смещение торговли в крупные торговые центры привело к снижению спроса на помещения, расположенные на первых этажах;
• развивается сегмент продуктовых магазинов «у дома», площадью до 250 кв.м.
• собственники помещений готовы обсуждать любые предложения со стороны потенциальных инвесторов;
• тенденция к оплате риэлтерских услуг собственником помещения (в прежние годы, при большом количестве покупателей и малом выборе ликвидных помещений, оплата услуг риэлторов в основном шла со стороны покупателя или арендатора).

В I квартале 2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года практически не изменились. 
В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в мес. и выше.  
Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.     
Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади, а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам.

      На фоне уверенного восстановления рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые помещения, практически полностью исчезли различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, широко распространенные во время кризиса. 
 
 
 
 

      Таблица 2.Коммерческие условия в зависимости от типа торгового помещения в I квартале 2011 года.

       До  конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций. В связи  с необходимостью заполнения введенных  еще в 2010 году торговых объектов, арендные ставки в 2011 году расти практически не будут. Небольшой поступательный рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах. 
Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.

      Диаграмма 2.Диапазон арендных ставок на помещения street-retail в основных торговых коридорах г. Воронеж в I квартале 2011 года, руб/кв м/мес

     
 
             В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. Наиболее востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский проспект, ул. Димитрова.

        
              Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми проектами, разрыв между которыми все более усугубляется, причем в сторону снижения арендных ставок у последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло повысить их доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр– это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.        
Арендные ставки на офисные помещения.

      Рынок офисной недвижимости Воронежа нельзя назвать перенасыщенным, особенно, если речь идет о так называемом высоком сегменте – бизнес-центрах класса "А" и "В+". Дефицит качественных офисных площадей, согласно законам рынка, должен был бы подстегивать рост арендных ставок. Однако кризис внес свои коррективы – многие компании-арендаторы задумались о том, на своем ли они месте, и стали искать более выгодное предложение. Как следствие, бизнес-центры всех категорий вынуждены пересматривать свои отношения с арендаторами. 
 

      Тенденции:

• значительное превышение уровня предложения офисной недвижимости над спросом, что в свою очередь ведет к снижению арендных ставок, по некоторым объектам достигает 40%;
• владельцы новых офисных помещений  класса «А» и «В» вынуждены демпинговать, чтобы хоть как-то заполнить пустующие площади;
• максимальным спросом пользуются небольшие по помещения - от 10 до 30 кв. м., расположенные в центральной части города
• тенденция к оплате риэлтерских услуг собственником помещения (в прежние годы, при большом количестве покупателей и малом выборе ликвидных помещений, оплата услуг риэлторов в основном шла со стороны покупателя или арендатора).

Диаграмма  .Диапазоны значений предложений  аренды (ст 1 кв м) в г. Воронеж.

      В некоторых случая аренда может и  превышать показанного максимума. В нашем случае так и происходит. В дальнейшем будет написано обоснование  выбора ставок.

      4.Спрос на рынке торговой, гостиничной и офисной недвижимости в 2011 году.

      Спрос на торговую недвижимость.

      Основной  спрос на качественные торговые площади  традиционно формируется со стороны сетевых ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах. 
В результате роста спроса на качественные помещения в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%. У большинства топовых торговых объектов ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов. 

      Диаграмма3.Распределение спроса на торговые площади в профессиональных торговых центрах г. Воронеж  в 2011 году. 

      Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.

      Диаграмма 4.Обеспеченность торговыми площадями районов г. Воронежа по итогам I квартала 2011 года, кв м на 1000 жителей.

         
 
 
           Рост оборота розничной торговли и покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет продолжаться в течение всего 2011 года. 
Спрос на офисную недвижимость.

      Наибольший спрос на аренду наблюдается в сегменте небольших офисных помещений до 50 м2 (61%) в Центре города (72%) в местах со сложившейся офисной инфраструктурой. Наибольшим спросом на покупку пользуются офисные помещения площадью до 300 кв.м. (54%) в Центре города (65%). Предпочтение отдается помещениям с хорошим ремонтом, наличием связи, охраны, парковки, организованного питания - помещениям в бизнес-центрах. Основные требования потребителей офисных помещений - компании, работающие в сфере услуг и торговли - определяются четырьмя факторами: местоположение, качество отделки и технические возможности офисов, арендная ставка, наличие удобных подъездных путей и парковки.