Управление недвижимостью. 2

ГОУ ВПО

ДВГУПС

Кафедра «Экономика строительства

и технология строительных материалов»

Курсовой проект

на тему:

«Управление недвижимостью»

Выполнил:

442 гр.

Проверил:

Хабаровск

2013 

Содержание

1. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью………………...…3
1. Исходные данные и постановка задач………………………………….3
2. Выбор и обоснование допустимых вариантов…………………………3
1. Расчет параметров лизинговой сделки……………………………...3
2. Расчет параметров сделки купли-продажи…………………………6
3. Расчет параметров арендной сделки……………………………….10
3. Выбор оптимального варианта………………………………………...12
2. Выбор модели ипотечного жилищного кредитования……………………...13
1. Общая структура ипотечного рынка…………………………………..13
1. Общие положения…………………………………………………...13
2. Первичный рынок ипотечного кредитования……………………..13
3. Вторичный рынок ипотечного кредитования……………………..15
2. Схема ипотечного кредитования………………………………………16
3. Обзор существующих моделей ипотечного кредитования…………..19
4. Ипотечное кредитование в Хабаровском крае………………………..20
5. Порядок ипотечного кредитования……………………………………22
6. Расчет параметров ипотечной сделки…………………………………23
1. Определение размеров ипотечных платежей……………………...23
2. Определение требуемого дохода семьи для реализации ипотечной сделки………………………………………………………………...27
7. Выводы и рекомендации……………………………………………….27
3. Оценка и выбор инвестиционных проектов…………………………………30
1. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов………...30
2. Исходные данные……………………………………………………….30
3. Расчет чистого дисконтированного дохода…………………………...30
4. Определение индекса доходности……………………………………..32
5. Определение внутренней нормы доходности………………………...32
6. Определение срока окупаемости………………………………………32
7. Выводы………..…………………………………………………………33
4. Список используемой литературы……………………………………………34

1. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью.

1. Исходные данные и постановка задач.

Требуется организовать производство современных железобетонных конструкций. Для этой цели нужен цех с современным  оборудованием для выпуска железобетонных изделий размером 18х54.

Срок проекта: 10 лет.

Номинальная стоимость производственного комплекса: 370 миллионов рублей.

В качестве допустимых вариантов  будем рассматривать следующие  сделки:

Допустимые варианты:

1. Лизинг
2. Сделка купли-продажи и использованием кредита
3. Аренда

В состав производственного  комплекса входят:

1. Земельный участок;
2. здания, сооружения;
3. оборудование;
4. интеллектуальная собственность.

Поскольку этими элементами владеют разные собственники, то следует рассматривать хозяйственное взаимодействие с каждым из них.

Для выбора оптимального варианта, будем рассматривать следующие  виды сделок:

• Лизинг
• Купля-продажа
• Аренда

2. Выбор и обоснование допустимых вариантов.

1. Расчет параметров лизинговой сделки.

Лизинг - это соглашение между собственниками имущества и пользователем по передаче имущества в пользование на установленный период по установленной ренте. Рента может быть ежегодная, ежеквартальная, ежемесячная

Лизинг существует на основе долгосрочного договора между лизинговой компанией и фирмой-арендатором, которая регулярно вносит плату  за использование лизингового имущества. По истечению лизингового договора может быть выкуп имущества, возврат  имущества, продление договора.

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом лизинга может быть:

• предприятия и другие имущественные комплексы,
• здания и сооружения,
• земельные участки и другие земельные объекты,
• движимое и недвижимое имущество (оборудование).

Субъекты  лизинга:

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое  за счет привлеченных или собственных  денежных средств в ходе лизинговой сделки приобретает имущество и  предоставляет его лизингополучателю за определенную плату, на установленный срок. Условия оплаты устанавливаются лизинговым договором. Могут быть лизинговые компании, лизинговые предприятия.

Лизингополучатель – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключает договор лизинга и получает имущество в пользование.

Виды лизинга:

1. Финансовый лизинг – сделка по овладению имуществом с последующим выкупом.
2. Возвратный лизинг – сделка по приобретению имущества в лизинг с залогом.
3. Оперативный лизинг – сделка по приобретению имущества в аренду с последующим выкупом.

Вывод: принимаем финансовый лизинг, так как срок проекта 10 лет.

Преимущества  лизинга:

1. не требует немедленных платежей;
2. легко заключить;
3. форма платежа свободная;
4. позволяет задействовать большие производственные мощности;
5. ускоренная амортизация (закон РФ «О лизинге» от 29.10.92 г. № 64 ФЗ);
6. все сделки производит лизинговая компания;
7. налог на имущество ниже при лизинговой сделке.
8. все лизинговые сделки застрахованы государством;
9. все затраты на себестоимость.

Недостатки  лизинга:

1. трудности расторжения;
2. сложная система платежей.

Порядок расчета лизинговой сделки:

1. Ежегодное возмещения остаточной стоимости:

ВОС=К/Т, где

К - номинальная стоимость комплекса, тыс. руб,

Т-срок лизинговой сделки.

2. Определение остаточной  стоимости:

ОС=ОС_пр –ВОС, где

ОС_пр -остаточная стоимость предыдущего года.

3. Определение выплат процентов по кредиту:

ПК=ОС_i∙i,где

i- годовая ставка банковского кредита, равная 10 %,

OC_i – текущая остаточная стоимость i-го года.

3. Определение ежегодного  вознаграждения лизинговой компании:

ЕВ=К∙α, где

α – процент комиссионных лизинговой компании (5%);

К – номинальная стоимость  имущества.

 5. Определение годовых лизинговых платежей

ЛП=ВОС+ПК+ЕВ.

6. Определение текущей  стоимости лизинговых платежей 

ТСЛ=ЛП*k_диск,

где k_диск - коэффициент дисконтирования, при заданной ставке i.

Таблица 1.1. Расчет стоимости  лизинговых платежей.

Таблица 1.2. Расчет налоговых платежей по лизинговой сделке.

Стоимость лизинговой сделки:

S_лс=ТСЛ+ТСН,

S_лс =489,8852+28,99609=518,88127млн.руб.

2. Расчет параметров сделки купли-продажи.

По договору купли-продажи  зданий и сооружений и другой недвижимости, покупатель одновременно с правами  собственности, получает право на часть земельного участка, занятого недвижимостью. Если продавец - собственник земельного участка, покупателю передается право собственности, если нет - передается право аренды. При продаже имущественного комплекса права на нематериальные активы (товарный знак, торговая марка) могут переходить покупателю. Права получения на основании лицензии не передаются.

Сделка купли-продажи  недвижимости регулируется положением параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Заключается в письменной форме с приложением следующих документов:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение аудитора;
• перечень долгов и обязательств с указанием кредитора.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Право собственности на предприятие переходит покупателю с момента регистрации этого права государственным органами.

Операционная недвижимость может быть куплена следующими способами:

• подписка на акции;
• аукцион;
• коммерческий конкурс;
• закрытый тендер;
• инвестиционный тендер;
• неорганизованная сделка.

Для финансирования сделки оформляется кредит на 5 лет, периодичность  выплат по кредиту - ежегодные платежи.

Срок амортизационного имущества  составляет 30 лет.

Кредит дают под залог либо под гарантийное письмо. Ставка i=12%.

Порядок расчета сделки купли-продажи:

1. Определение ежегодного возмещения остаточной стоимости имущества:

ВОС=К/Т_к, где

К - номинальная стоимость комплекса;

Т_к – срок кредитования.

2. Определение остаточной стоимости:

ОСi=ОC_i+1 –ВОС, где

ОC_i-1 – остаточная стоимость предыдущего года.

3. Определение процента по кредиту:

ПК= ОC_i∙α, где

α – банковская ставка.

4. Определение годовых кредитных платежей (годовых):

ГКН=ВОС+ПК

5. Определение текущей стоимости кредита:

ТСК=КП∙k_диск

Таблица 1.3. Расчет текущей стоимости кредита.

1. Амортизационные отчисления:

АО=К/Т_ам

К - номинальная стоимость комплекса;

Т_к – срок амортизации = 30 лет

2. Остаточная стоимость:

ОС_i= ОС_i+1-АО

3. Налог на имущество:

НИ_i=ОС∙n, где

n=2% - годовая ставка налога на имущество.

4. Текущая стоимость налога:

ТСН_i= НИ_i∙k_диск.

Таблица 1.4.Расчет налогов  на имущество при сделке купли-продажи.

Стоимость сделки купли-продажи:

С_к-п= ТСК+ТСН+ТА, где

ТА – трансактивные расходы, которые составляют 1,2 млн. руб.

С_к-п =370,708+45,16030+1,2 =417,069 млн. руб.

3. Расчет параметров арендной сделки.

Аренда – это форма  имущественных отношений, при которых  собственность передается во временное  владение и пользование арендатору за арендную плату.

Арендная плата, включает:

1. земельную ренту;
2. плату за пользование собственностью;
3. налоги.

Результаты деятельности и продукции принадлежит арендатору.

Объектом аренды могут  быть: земельный участок, предприятия, здания и сооружения, а также имущественные  комплексы и прочие объекты.

Запрещается сдавать в  аренду:

• предприятия оборонных отраслей;
• предприятия связи;
• предприятия транспорта;
• предприятия топливо – энергетического комплекса;
• здания госбанка;
• прочее.

Арендная плата поступает только собственнику.

Договор аренды, должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок более 1 года. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в органах. Арендодатель – собственник, предоставляющий за плату свое имущество. Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение. Сроки договора указываются в договоре, если срок не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит только собственнику.

Договор аренды на срок больше года заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации. Одновременно с недвижимостью, арендатору передаются права на земельный участок.

Договор аренды, должен содержать:

• адрес здания;
• цель аренды;
• размер арендной платы;
• режим платежей.

Основания для расторжения  договора:

а) арендодатели:

• использование недвижимости не по назначению;
• порча и вред имущества;
• несвоевременное внесение арендной платы (более 2-х раз подряд).

б) арендатором:

• не передача имущества по акту;
• выявление недостатков;
• непригодность к эксплуатации.

При передаче в аренду государственного имущества проводится конкурс либо аукцион.

Расчет  параметров арендной сделки:

Исходные данные:

Т_ар=10 лет – срок аренды;

Ас = 1060 – арендная ставка [руб./мес.: за 1м²];

Размер помещения: 18×54(м);

j– коэффициент инфляции: 1 – 5 лет (j=1,08); 6 – 10 лет (I_и=1,06).

1. Расчет годовой арендной платы:

АП_г=12∙Ас∙S_пом = 12∙1060∙(18∙54) =12,36 млн. руб.

2. Расчет годовой арендной платы с учетом инфляции:

АП_и=АП_г∙j

3. Расчет текущей стоимости арендной платы с учетом инфляции:

ТСА=АП_и∙k_диск

4. Определение размера интегральной платы: ∑ТСА

Таблица 1.5. Расчет текущей стоимости арендных платежей

3. Выбор оптимального варианта.

Таблица 1.7. Основные показатели по вариантам сделок.

Вывод: Из полученных результатов видно, что наиболее приемлемым вариантом сделки является аренда, т. к. текущая стоимость имущества наименьшая. Текущая стоимость лизинга в 5 раз больше стоимости аренды. Данный вариант труднодоступен. Поэтому сделка лизинга наименее привлекательна. Выбираем сделку аренды как самую подходящую по своей стоимости и доступности.  

2. Выбор модели ипотечного жилищного кредитования.
1. Общая структура ипотечного рынка.
1. Общие положения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (здания, сооружения, земля, квартира, и прочее). Предмет залога – любое имущество, включая незавершенное строительство, в том числе имущественные права. Исключение: имущество, изъятое из оборота, участки лесного фонда, недра, водные объекты, военные предприятия.

Участниками ипотеки являются:

• Потребители;
• Банки-кредиторы;
• Страховые компании;
• Строительные компании;
• Администрация;
• Риэлторские компании.

Закладная – это долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником), выдаётся залогодателю органом государственной регистрации ипотеки.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, которое является собственником закладываемого имущества или имеет право хозяйственного ведения.